案例：某小区房地产项目投资
工程项目管理控制案例
一、项目背景某房地产开发公司拟在市中心区域开发一座高端住宅小区，项目总投资约10亿元人民币。
该项目由我国某知名建筑设计院设计，某知名施工单位承建。
项目总建筑面积约20万平方米，包括住宅、商业、地下车库等设施。
项目于2018年6月正式开工，预计2020年12月竣工交付。
二、项目管理目标1. 确保项目按期完工，实现工期目标；2. 严格控制项目成本，确保成本控制在预算范围内；3. 确保工程质量，打造精品工程；4. 落实安全生产责任制，确保施工安全。
三、项目管理控制措施1. 组织架构及人员配置项目成立项目管理部，下设施工管理、成本管理、质量管理、安全管理等四个部门。
各部门负责人均具备丰富的项目管理经验，确保项目顺利实施。
2. 工期管理（1）制定详细的施工进度计划，明确各阶段节点工期；（2）建立项目进度跟踪机制，定期召开进度协调会，及时解决施工过程中遇到的问题；（3）加强施工资源调配，确保各施工环节顺利进行；（4）实施进度奖惩制度，激励施工人员提高工作效率。
3. 成本管理（1）制定详细的成本预算，明确各分项工程成本；（2）加强材料采购管理，采用招标、询价等方式降低材料成本；（3）严格控制施工过程中的变更，避免不必要的成本增加；（4）实施成本核算制度，定期对项目成本进行核算和分析。
4. 质量管理（1）制定严格的质量管理体系，明确各阶段质量标准；（2）加强施工过程的质量控制，确保施工质量符合要求；（3）加强材料检验，确保材料质量合格；（4）实施质量奖惩制度，激励施工人员提高质量意识。
5. 安全管理（1）落实安全生产责任制，明确各级人员的安全责任；（2）加强施工现场安全管理，确保施工安全；（3）定期开展安全教育培训，提高施工人员的安全意识；（4）建立健全安全事故应急预案，确保事故发生时能够及时应对。
四、项目实施效果1. 项目按期完工，实现工期目标；2. 项目成本控制在预算范围内，实现成本目标；3. 项目质量达到预期目标，打造精品工程；4. 项目施工过程中未发生重大安全事故，实现安全生产目标。
房地产某投资项目案例分析
用插入法
FIRR 14%
789.81
(15% 14%) 14.78%
789.81 224.34
11.5房地产置业出租经营投资分析
2．结论 因为 NPV=789.81万元＞0，FIRR
=14.78%＞14%，故该项目可行。
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-5： 某写字楼售价1 950万元，该楼宇拥有办公单元60个，每
11.5房地产置业出租经营投资分析
案例11-4： 某公司以10 000元/平方米的价格购买了一栋建筑面积为
27 000平方米的写字楼用于出租经营，该公司在购买写字楼 的过程中，支付了相当于购买价格5.3%的各种税费（如契税、 手续费、律师费用、其他费用等）。其中，相当于楼价30% 的购买投资和各种税费均由该公司的自有资金（股本金）支 付，相当于楼价70%的购买投资来自于期限为15年、固定利 率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。
为了求解这一问题，应分别计算该项目的贷款分期偿付计 划、年度折旧额、税额、税前及税后现金流量，并依据税后 现金流量及投资者要求的收益率计算该项目的净现值及内部 收益率，据此作出投资决策。
11.5房地产置业出租经营投资分析
解：
1．贷款分期偿付计划
已知: 该笔贷款年利率 r= 12%，期限 n=15×12=180个月，要求按月还本付息，则：
1254.79
又∵ 某年偿还本金 = 上一年贷款余额 – 该年贷款余额 某年偿还利息 = 每年付款额 – 该年偿还本金
∴ 各年偿还本金和利息情况依次可以算出。 详见抵押贷款分期偿还计划,见表11-4。
年份 每年付款额 贷款余额
表
①
②
本金 ③
11-4
监理法律法规案例(3篇)
第1篇一、背景某住宅小区项目位于我国某城市，占地面积约10万平方米，总建筑面积约20万平方米，总投资约2亿元。
该项目由某房地产开发公司投资建设，某建筑工程公司承建，某监理公司承担监理任务。
项目于2019年6月正式开工，预计2021年6月竣工。
二、案例概述在项目施工过程中，监理公司发现施工单位存在多项违规行为，严重违反了国家有关建筑安全生产的法律法规。
以下为具体案例分析：1. 违规行为一：未按照施工图纸进行施工在项目施工过程中，监理公司发现施工单位在基础工程中，未按照施工图纸进行施工，擅自修改了部分基础梁的截面尺寸。
经核查，施工单位在未取得设计单位同意的情况下，擅自修改设计，违反了《中华人民共和国建筑法》第二十九条“建设单位、施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准进行施工，不得擅自修改工程设计”的规定。
2. 违规行为二：违规使用建筑材料监理公司在项目施工过程中，发现施工单位在主体结构施工中，使用了一批不合格的建筑材料。
经调查，这批不合格建筑材料系施工单位为降低成本而购买的。
根据《中华人民共和国建筑法》第三十三条“建设单位、施工单位必须使用符合国家标准、行业标准的建筑材料、建筑构配件和设备”的规定，施工单位的行为严重违反了相关法律法规。
3. 违规行为三：违规操作施工机械在项目施工过程中，监理公司发现施工单位在施工机械操作过程中，存在多项违规操作行为。
如：起重机操作人员未取得相关操作资格证书；施工机械安全防护装置不齐全；施工机械操作过程中，存在超载现象等。
这些违规操作行为严重威胁了施工现场的安全生产。
4. 违规行为四：未按照施工进度计划施工监理公司在项目施工过程中，发现施工单位未按照施工进度计划进行施工，导致工程进度严重滞后。
根据《中华人民共和国建筑法》第三十四条“建设单位、施工单位必须按照工程设计文件和施工技术标准，编制施工组织设计和施工进度计划”的规定，施工单位的行为违反了相关法律法规。
三、处理结果针对上述违规行为，监理公司及时向建设单位、施工单位发出整改通知，要求其立即停止违规行为，并按照法律法规进行整改。
房地产投资案例分析
房地产投资案例分析近年来，房地产投资一直是投资市场中备受关注的焦点，投资人士纷纷涌入房地产市场。
然而，由于房地产市场涉及的各种因素较多，投资人士普遍存在一些误区，导致投资失利。
本文将通过一些房地产投资案例，分析投资人士在房地产投资中所犯的一些错误，以及如何避免这些错误。
案例一：炒高房价某人在楼市热潮时期，买下在市中心的一栋居民楼，他指导了一个以炒高房价为目的的房产经纪人，后来，他的楼房价格超出了其他合理价格的两倍以上。
然而，炒高房价的过程并不能持续，市场需求下降后，该楼房价格开始下跌，某人导致财产损失。
分析：首先，炒高房价的行为违背了市场规律，因此该行为在没有充分市场调节的条件下是不可持续的。
其次，炒高房价导致的高房价不能被市场所接受，人们并不愿意接受以此为基础的财富并购，也不会花费过多的购房费用。
最后，房地产投资应该是长期性的，而不是短期性的投机行为。
案例二：盲目追求奢华豪宅某人看上一栋南京山庄，追求顶级奢华豪宅，结果不得不花费大量的时间和金钱去打造一个居住空间。
但在实际居住中发现，豪华的装扮往往与实用并不相符。
内部电视，烤箱，与采暖系统等都具备一定的使用难度。
更为重要的是，s的维修费用也极高，对业主情况不好的人来说，这样的房子可能会成为一种沉重的负担。
分析：豪华，奢侈并不等于高质量，任何一个在酒店或大型娱乐花园中建造的确实有些复杂的豪华装修都不一定能在实际居住中保持舒适。
同时，购买豪宅的一大翻译是开销大，且高维修的程度高，对于资金无法满足的个人来说，也会造成不小的负担。
因此，购房者应在考虑实际需求的同时，认真考虑自己的财务状况。
案例三：没有做足调查某人在外城买下一套公寓，刚入住时，周围是空旷的、绿地较多的区域。
然而不久之后，因城市扩张政策，该区域也被开发成商业区域，公寓被环绕在了大楼中间，对居民生活产生不良影响。
分析：购房人在选择房产时应该避免过细或狭隘的选择，应该考虑购房房产周围的基础设施、交通状况、社区环境和区域规划等因素。
房地产投资成功案例分析
房地产投资成功案例分析近年来,房地产业持续出现了投资过热的迹象,部分地区还出现了泡沫,给房地产投资者带来了巨大的风险损失。
以下是店铺为大家整理的关于房地产投资成功案例分析，欢迎阅读!房地产投资成功案例分析1：王先生是某咨询公司执行总裁，年轻有为的他不仅仅将自己的公司管理得井井有条，对于地产投资也颇有研究。
作为咨询公司高层的他，凭借准确的判断能力和果敢，准确选择了投资目标。
“跟着规划走”是王先生的投资策略。
反其道购买老公房王先生一直和父母关注地产投资，但是王先生的选择方法却与旁人不同。
早在2000年左右，王先生就把眼光放到了地产投资领域。
当时不少人将眼光投向新建商品房，而王先生则反其道行之，打算购买公房。
“我最初开始选的时候，看中的是公房价格低，当初做这个决定，还是有不少人觉得奇怪。
”王先生告诉记者，不少亲戚朋友看到自己花钱买“老房子”就纷纷提出异议。
“可是我十分坚持。
当时，我选择的是市中心的老公房，但是区域还没有选定。
”王先生告诉记者，自己当初一口气花钱购买了普陀区两套公房，购入时价格相当便宜。
“我看中的并不是现在的价值。
因为当时公房离华师大很近，而且普陀区将来的规划前景十分诱人，在规划还没有实施阶段，可以靠华师大来带动。
所以我一口气买了2套。
”王先生告诉记者，自己当时的这种做法的确引起了“非议”，朋友坦言，要等到老公房升值，不知道要几时，投资很难快速见效。
楼市大涨房价翻番“谁想到现在价格已经翻倍了。
”王先生告诉记者，自己当时做好了长线投资打算，没想到后来楼市会大涨。
“其实我当时倒没有这样投机打算的。
”王先生告诉记者，“现在这样的房屋行情很好，尤其是老公房的租赁十分抢手，每个月的租金收入就不少。
”王先生坦言，如果将来购房的话，这两套房源一旦脱手，可以在内环内购买一套不错的两房。
“不过这两套房源的地理位置和周边配套均不错，我还是打算继续出租，收取租金回报。
等到整个普陀区规划全部起来，那个时候房价才达到我的心理价位，这个时候再抛也不迟。
案例：某小区房地产项目投资
❖ 运用模糊综合评判模型进行项目风险分析
模糊数学：可由专家小组采用层次分析法 （AHP）或Delphi法
结论： 该小区在未来发生较高风险的可能性 最大。因此其系统风险度等级评定为较高风 险。
居住小区投资项目风险对策
❖ 风险处置策略有：回避，转移，控制，自留， 利用和这些策略的组合 风险回避策略应用
❖ 行业环境分析资料如下：
2 财务风险：
影响小区财务风险的因素有：利率变化，通 货膨胀，税率变化，资金变化，开发成本等。
开发费用应得到特别重视，包括土地费用，
前期费用，建筑安装，区域配套，财务费用， 营销费用，管理费用等。该小区的情况是： 土地费用从2000年的116万/亩上升到2003 年的150万/亩，再上升到2006年的220万/ 亩，建筑安装费用每平米造价一直处于同类 工程的高价，如该小区2001年竣工的6层砖 混结构住宅每平米造价高到1005元/平米， 营销费用占销售收入8%。
B 需求风险
考虑几个基本需求：
中高收入阶层壮大，城镇化的加速和城市 建设改造，住房投资需求
• 中高收入阶层人数加速扩张
2005年 本外币存款余额27.51亿，国内51% 居民储蓄集中在20%的富裕阶层
• 城镇化加速和城市建设改造
90年我国城镇化水平26.4 04年40% 城镇人 口每年1000万的速度增加是支持商品住宅业 的重要动力。
❖ C：区域竞争风险
❖ D：公众干预风险
外迁安置房建设手续不齐全，质量不过硬致使拆 迁居民就质量，房产证上访，个别闹事，因回迁楼 拖期造成了影响，施工过程中砌筑临时围墙却因碾 坏附近小学门口的道路影响
❖ E：政府管制风险
该小区由于拆迁受托单位拆迁办属于政府管制下 的半市场，半政府单位，导致市场服务意识差，具 体到拆迁工作，效率低下，业务不规范，给开发商 严格控制拆迁成本，明确拆迁权利，业务带来了较 大困难，直接影响了拆迁进度。
某房地产项目投资计划书
1.某项目概况某项目位于北京东燕郊最为繁华的核心工业区内，紧临102国道，乘坐930路或社区大巴，半小时内即可到达。
某项目建筑外观现代时尚，高低呼应、视觉美感独特。
此房户型也倍受欢迎，南北通透，采光好，无遮挡，方方正正，没有一点浪费的空间，五星级酒店会所、大型超市、双语幼儿园、社区医院、社区大巴等配套，满足一切日常所需。
其开发公司为三河某房地产开发有限公司，于2002年开发，总户数为30000户，停车位为地面和地下停车位。
绿化率为40%，容积率为3.42，总建筑面积为368544平方米，其物业费为0.8元/平米.月。
2.投资环境分析某项目位于燕郊市中心，小区环境优雅，绿化率高，24小时热水，是其他小区没有的，交通也是比较方便的，门口就是813.814半小时到达北京国贸，周边配套齐全，小区内设有大小超市，对面有大型超市，农贸市场，红山商城还有儿童医院 ，六小小学和八中等等样样俱全。
学校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊实验小学；购物场所有京客隆天客隆新世纪商城步行街兴达超市；医院有中美医院、二三医院、人民医院、燕达医院、辅仁医院；银行有工商银行、建设银行、中国银行、农业银行 ，此外还有很多娱乐和餐饮场所。
3.实施进度该项目计算期为3年，拟2年建成，第一年的第三个季度开始预售，拟3.5年售完。
根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为具体的销售进度如下表一所示。
表一 销售进度计划表单位：万元时间 第一年 第二年多层5% 10% 10% 15% 12% 15%小高层3% 8% 12% 10% 15% 15%车位 3% 8% 15% 15% 10% 12%续表一 销售进度计划表单位：万元时间 第三年 第四年 合计多层10% 8% 5% 5% 5% 100% 小高层10% 15% 5% 3% 2% 2% 100%车位 10% 8% 5% 5% 5% 4% 100%4.建设投资估算土地开发成本序号 项目名称 土地价格（元） 建筑面积（㎡） 单方成本（元/㎡1 住宅用地 10922 368544 0.029635539建安工程费项目名称 建筑面积（㎡） 平均单方成本（元/平米）金额（元）直接费 368544 1260 464365440间接费 368544 189 ********利润 368544 151.2 55723852.8税金 368544 93.13164 34323107.13 总计 368544 1693.33164 624067215.9前期开发费用估算表序号 项目 金额（元） 取费标准(元/m2) 1.1 规划费 7370880 201.2 设计费 9213600 251.3 可研费 737088 22 水文、地质勘察费 1289904 3.52.1 测绘费 552816 1.52.2 勘探费 737088 2合计 19901376基础设施建设费序号 项目 单方造价(元/m2) 总造价(元)1 基础设施 160 58967040开发期税费估算表序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 配套费 29483520 802 质检费 1105632 33 建筑管理费 442252.8 1.24 卫评费 515961.6 1.45 环评费 442252.8 1.26 墙改基金 4422528 127 绿化费 36854.4 0.18 白蚁防治费 847651.2 2.39 土地使用费 1474176 410 再就业基金 3685440 1011 教育专项基金 3685440 1012 编标费 737088 213 招标费 368544 114 规划许可工本费 184272 0.515 土地证工本费 184272 0.516 施工许可证 184272 0.5合计 47800156.8 0不可预见费序号 占总费用费比例 金额（元） 单方成本（元/㎡） 1 3% 24364668.96 66.11061084管理销售费用序号 项 目 金额(元) 估算说明(元/m2)1 广告 533725420.8 1448.22 售楼处 738750 2.0045096383 售楼许可 20000 0.0542676046 监理费 15601680.4 42.3332917 物业管理基金 405398.4 1.18 公用设施维修基金 533725420.8 1448.29 管理费 6240672.159 16.933316410 合计 1090457343 2958.825385投资与成本费用估算汇总表项目 单方成本(元/m2) 金额(元) 占总投资比例(%) 土地费用 296.3553877 109220000 5.530748826 前期费用 54 19901376 1.007777989 建安费用 1693.33164 624067215.9 31.60189546 基础设施费160 58967040 2.986008856 开发间税费129.7 47800156.8 2.420533429 不可预见费66.11061084 24364668.96 1.233792934 管理销售费2958.825385 1090457343 55.21924251 合计 5358.323023 1974777800 1005.投资使用计划与资金来源建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下:投资计划表季度投资1 2 3 4第一年 470266855.8 614979372.5 354067196.7208573505.8第二年 113270256 166975980.8 3710577.3513710577.351第三年 3710577.351 4101164.44 4491751.532734109.627第四年 1562348.358 781174.1791 合计第一年 1647886931第二年 287667391.4第三年 15037602.95第四年 2343522.537本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。
建筑法律法规应用案例(3篇)
第1篇一、背景介绍某住宅小区位于我国某大城市，占地约100亩，总建筑面积约30万平方米，共有住宅楼20栋，商业配套楼3栋。
该项目由某房地产开发公司（以下简称“开发商”）投资建设，于2010年开始动工，2013年竣工交付使用。
然而，在交付使用后不久，业主们就发现了诸多质量问题，如墙体裂缝、地面下沉、渗水漏电等，引发了业主与开发商之间的纠纷。
二、纠纷起因及业主诉求1. 纠纷起因：业主们认为，小区建设过程中存在诸多违规操作，如擅自变更设计、偷工减料、未按期交付等，导致工程质量不合格。
2. 业主诉求：（1）要求开发商整改质量问题，修复房屋；（2）要求开发商退还购房款及利息；（3）要求开发商承担违约责任，赔偿损失。
三、法律法规适用针对该纠纷，主要适用的法律法规包括：1. 《中华人民共和国建筑法》：规定了建筑活动的基本原则、建筑许可、建筑工程质量、建筑工程安全等。
2. 《中华人民共和国合同法》：规定了合同的订立、效力、履行、变更、解除等。
3. 《住宅质量保证书》：规定了住宅的质量标准、保修期限、保修责任等。
4. 《建设工程质量管理条例》：规定了建设工程质量管理的原则、制度、责任等。
四、案件处理过程1. 业主维权：业主们首先向开发商提出整改要求，但开发商未予理睬。
随后，业主们向当地建设行政主管部门投诉。
2. 调查取证：建设行政主管部门接到投诉后，立即组织专业人员对小区进行现场调查，并收集相关证据。
3. 责令整改：经调查，发现开发商确实存在违规操作和质量问题。
建设行政主管部门责令开发商整改质量问题，并依法给予行政处罚。
4. 协商调解：在建设行政主管部门的协调下，业主与开发商进行协商，最终达成一致意见。
5. 赔偿损失：开发商同意退还业主购房款及利息，并承担违约责任，赔偿业主损失。
五、案例分析1. 法律依据：本案中，开发商违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，侵犯了业主的合法权益。
2. 维权途径：业主们通过向建设行政主管部门投诉、维权等方式，成功维护了自己的合法权益。
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政策影响下：房地产开发投资增长14%，销售额增 长40%，99年后中国房地产迎来黄金期，03年人行 向房地产公司发出预警，04年出台政策宏观调控。 05，06年国家出台紧缩政策
❖ 3 社会风险 A：城市规划风险 98年～06年 该小区所在市发展方向有过2次重大变化 一是该居住小区项目立项指出，该市确定的近期城市规划 指导思想是向东，西两翼带状展开，其间该市东西部推进步 伐差距不大，而该小区项目在城市总体规划方面风险不大， 但同时，由于该战略实施方针不明确，实施不到位，使得这 一战略越来越模糊，而向南部山区发展的呼声曾在2001年达 到高潮，一次主张市政府南迁的呼声占了上风，该小区项目 在城市总体规划风险方面出现了难以预计的风险。
• 投资和投机性购房需求原因： 住房政策性原因 圈地运动 地方政府与商品住宅业利益相关 楼房预售制度 信息监管滞后 市场预期盲目 投资渠道狭窄
❖ 该市房地产发展情况如下：
05年房地产投资121.1亿，增长9.9%，住宅 建设是投资主体，全年投资96.7亿，同比增 长10.6%，占房地产开发总投资的79.8%
❖ 行业环境分析资料如下：
2 财务风险：
3 影响小区财务风险的因素有：利率变化， 通货膨胀，税率变化，资金变化，开发成本 等。
4 开发费用应得到特别重视，包括土地费用， 前期费用，建筑安装，区域配套，财务费用， 营销费用，管理费用等。该小区的情况是： 土地费用从2000年的116万/亩上升到2003 年的150万/亩，再上升到2006年的220万/ 亩，建筑安装费用每平米造价一直处于同类 工程的高价，如该小区2001年竣工的6层砖 混结构住宅每平米造价高到1005元/平米， 营销费用占销售收入8%。
4 妥善及时的处理施工中的索赔和反索赔
❖ 风险自留 自留的情况： 1 对风险认识不足，认为不会发生该类风险 2 该风险无法回避或转移 3 各种方案利弊分析比较，慎重考虑后决定自己 承担
❖ 风险利用 1 可能性和价值 2 分析利用代价和承担风险的能力 3 分析并确定风险利用策略 4 严格风险监控
❖ 和工程有关的保险 1 建筑（安装）工程一切险及第三者责任险 2 工程质量保修保险（2004） 3 人身意外伤害险 4 住房消费信贷保证保险
❖ 2 施工人员缺少上岗前的基本培训，只能熟 练掌握普通砖砌体结构施工方法和技术，不 了解新型墙材的砌筑技术和标准要求。
❖ 3 开发商采用新技术新材料积极性很高，但 忽视了对其实践效果和佩刀技术的分析研究， 从而出现盲目决策。
❖ 1999年后建设部大力推广框架结构异形柱设计，随 后在天津发现有安全问题，该技术被叫停。说明该 技术还很不成熟。
结论：销售价格风险较小
❖ 运用模糊综合评判模型进行项目风险分析
模糊数学：可由专家小组采用层次分析法 （AHP）或Delphi法
结论： 该小区在未来发生较高风险的可能性 最大。因此其系统风险度等级评定为较高风 险。
居住小区投资项目风险对策
❖ 风险处置策略有：回避，转移，控制，自留， 利用和这些策略的组合 风险回避策略应用
上述措施的确起到了加快销售进度的效果，起
到了化解产品定位风险的作用，但实施起来
也花费相当高的成本：仅改建会所的装修费 就40余万，拆除费4万元，还有物管人员工资，
B：土地熟化风险 该项目在土地熟化方面走了弯路。该项目总占地358亩，
需拆迁3100户居民，企业事业单位9家。2000年4月 ～9月， 顺利完成一期1093户居民和1家企业单位拆迁，投入资金1.7 亿元，购买了近10万平方米的外迁安置房，2001年8月～ 2002年8月，完成了二期670户居民和3家企业单位拆迁，投 入资金1.7亿元，2003年11月～2004年8月三期拆迁，拆迁 820户居民和1家企业单位，投入资金1.7亿元，感到拆迁难 度加大，2005年6月至今的四期需拆迁居民356户，企业事 业单位2家，现已完成230户居民和两家企业单位，仅剩余 126户居民尚未搬迁，拆迁难度极大。四期拆迁政策为市政 府第208号令。该小区项目原计划2000～2002年完成土地熟 化，结果拆迁历时6年，产生了项目进度风险，先仅完成13 万平方米的东区工程建设，16万平方米的西区工程刚刚打桩， 同时，土地熟化拓企业产生了费用风险，原预计土地熟化费 用4.8亿，现预计突破6.2亿，这还不包括利息支出。
❖ 传统算法 空置率指房地产开发商持有的尚未出售的住 房单元除以过去3年里开发商建筑的总面积这 种算法下，该案例商品住宅空置率为：
❖ 高盛算法：
根据高盛研究中心统计办法，存货定义为工 程开工以来完工面积和已售住房面积的累计 差额，空置率等于累计存货除以累计完工面 积。该案例商品住宅空置率为：
❖ 就该小区而言，其供给风险主要指的是市场 周期的影响和同档次项目商品房的供应量影 响，从下表可知，该小区周边房地产供应量 基本比较稳定：
B 需求风险
考虑几个基本需求：
中高收入阶层壮大，城镇化的加速和城市 建设改造，住房投资需求
• 中高收入阶层人数加速扩张
2005年 本外币存款余额27.51亿，国内51% 居民储蓄集中在20%的富裕阶层
• 城镇化加速和城市建设改造
90年我国城镇化水平26.4 04年40% 城镇人 口每年1000万的速度增加是支持商品住宅业 的重要动力。
PVC管道问题开发商投入近100多万资金重新 更换。
当地负责小区卫生安全垃圾水电供应的居委会 要求承揽维修工程，但报价明显太高。于是 拒绝，但由于具体项目具有连带性，应此被 迫接受居委会将小区安全卫生垃圾水电供应 移交开发商的无理要求，每月水电差价管理 人员费用约1.5万。
❖ 技术风险
包括设计风险，建材更新风险，施工技术革 新风险，设备故障风险，和施工事故风险。
1 放弃某项可能引起风险损失的房地产开发活 动
2 改变居住先去投资开发活动的性质，地点或 工作方法
❖ 风险转移 1 合同风险转移 工程承包合同 材料设备供销合同 预售预租合同 租赁合同 出售合同 标准化制度化规范化的程序作业
2 保证 （担保） 定金 第三方保证 银行保函
3 期货 套期保值 对冲
❖ 风险控制 1 找出敏感因素进行目标性管理 2 缩短开发周期，减少不确定因素 3 多种合同形式，固定风险变量，减轻风险 损失
❖ 竖向设计中该小区10号楼曾出现室外雨水倒灌楼房 地下室现象，业主投诉要求赔偿。
原因在于楼房室内外标高，楼房散水和小区道路楼 间绿化未能有机结合，缺乏信息支持，设计有缺陷。
地槽开挖达到室外自然地坪下8M，而地下水位较高， 因此需要在开挖地下工程施工期间采取降水措施。 但该地槽东侧17M处三栋楼因为降水出现了宽达 1cm的斜向裂缝，居民因此要求桩基工程停工。此 举会立即导致地下水灌槽，开发商为次投资的5000 万将会化为泡影。
1999年 该小区被建设部批准为康居工程项目 计划，根据要求需要减少土地浪费，减少能 耗，墙体需采用新型墙体材料，一期四栋多 层住宅要求使用黄河淤泥多孔承重砖代替传 统的黏土红砖。交付使用后，住户反应墙面 开裂要求赔偿。经调查发现，有以下几方面 原因：
❖ 1 生产设备水平导致承重砖质量不稳定，废 品率高。
二期工程160729平方米于2006年7月底正式 开工，目前正在进行桩基工程
三期工程计划于2007年5月开工建设，预计 项目于2010年全部建设完工
❖ 2 政治风险
该项目98年立项，后来证明时年恰逢1991～1997年 的房地产周期结束，商品住宅业重新进入了一个新 的上升通道。立项当年国家出台的文件有《城市房 地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇 住房制度改革，加快住房建设的通知》。
❖ 4 管理风险
开发商对内外影响因素的敏感性，决策，执行的科 学度及效率决定了管理风险程度。体现项目运作策 略的合同签订是管理风险的重要环节，换句话说， 管理风险的出现大量存在于经济合同的订立。
该小区建设过程中，开发商急于完成拆迁，贸然接 受了政府有关部门提供的近70000平方米的安置房， 购房资金约9000万，虽然这一行为加快了工程进度， 但也带来了后患。由于安置房质量较差，地下室渗 水，墙体开裂，pvc下水管道使用三年就出现渗水， 沙眼，屋面漏雨，散水塌陷，加之不能顺利办理房 产证，造成大批居民上访。
某小区房地产投资项目案例
一 项目概述
❖ 该项目总占地358亩 规划总建筑面积59万平 方米
❖ 项目总投资 25.34亿元，预计总销售收入 27.17亿。
❖ 该项目自1999年10月2日开发运营，当时项 目已完成土地熟化338亩，尚有20亩土地正 在熟化。
❖ 工程分三期
一期工程11.9万平方米，于2005年2月竣工并 交付使用，商品房已全部销售完成
二是02～06年 该省市政府重新审视省会城市的总体规划， 更加重视从城市群，产业布局，社会发展角度研究城市发展 问题，明确了该市东拓，西进，南控，北跨，中疏的总体概 念，提出了建设发展新区，新城的构想，在具体步骤上，首 先建设西部大学城，坚决停止政府南迁工程，停止东迁西迁 之争，考虑到西部军用机场搬迁时间跨度大，确定政府机构 及生活设施东迁并立即启动。至此，该小区项目在城市规划 方面风险进一步加大。
❖ C：区域竞争风险
❖ D：公众干预风险
外迁安置房建设手续不齐全，质量不过硬致使拆 迁居民就质量，房产证上访，个别闹事，因回迁楼 拖期造成了影响，施工过程中砌筑临时围墙却因碾 坏附近小学门口的道路影响
❖ E：政府管制风险
该小区由于拆迁受托单位拆迁办属于政府管制下 的半市场，半政府单位，导致市场服务意识差，具 体到拆迁工作，效率低下，业务不规范，给开发商 严格控制拆迁成本，明确拆迁权利，业务带来了较 大困难，直接影响了拆迁进度。