房地产投资决策分析与方案比选

9．2房地产投资项目的方案比选
2．动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要 有以下几种：
1）净现值（NPV）
净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现 值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其 表达式为：
n
NPV (CI CO)t (1 ic )t t0
n
PC (C B)t (1 ic )t t 0
式中：C ——第t期投入总额； B ——期末余值回收。 n —— 项目的开发经营期。
在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
6）等额年费用（AC）。
将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益 率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方 案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为:
9．2．2投资方案的类型 1．互斥方案
互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其 它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案
独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方 案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案
混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情 况。
9．2房地产投资项目的方案比选
如果判断项目的可行性，则NPV≥0的拟建方案是可以考
虑接受的；如果进行方选
2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明
单位投资的盈利能力和资金的使用效率。
NPV NPVR
IP
式中：NPVR—— 净现值率； NPV —— 净现值； Ip—— 投资现值。
9．2房地产投资项目的方案比选
2）差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时
间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：
P I1 I2 C1 C2
式中：△P —— 差额投资回收期； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本。
在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
3）差额投资内部收益率（△IRR）
差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现 值之和等于零时的折现率。其表达式为：
n
[(CI CO) 't (CI CO)"t ](1IRR)t 0
t 0
式中 ：△IRR—— 差额投资内部收益率；
9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较
与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。 它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发 经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低 收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最 后选择的过程。
9．2房地产投资项目的方案比选
房地产投资决策分析与方案比 选
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．1房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的
投资方案可供选择，如何利用有效、准确的 方法实现正确的选择，在众多的投资方案中 找出最佳方案，就是房地产投资决策。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序：
1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。
9．1房地产项目投资决策概述
9．1．3房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则
确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价 指标。 2．风险型决策准则
这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可 能发生的概率开展决策工作。
9．1房地产项目投资决策概述
3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险
所持的态度。 这些决策准则包括：
1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则
9．2房地产投资项目的方案比选
一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收 益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作 为比较指标。
9．2房地产投资项目的方案比选
2．净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排
队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方 案比选时，若无资金限制条件，此时可采用净现值 作为比选指标，相反，当事先明确了资金限定范围 时，应进一步用净现值率来衡量，这就使用了净现 值率排序法。
9．2．3比选所用的指标 1．静态指标
这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率
差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额， 有时也叫追加投资收益率。其表达式为：
R C1 C2 I1 I 2
式中：△R —— 差额投资收益率； C1，C2 —— 两个比较方案的年成本； I1，I2 —— 两个比较方案的总投资。
AC

PC
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
9．2．4比选中应注意的问题 1．内部收益率与净现值
大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部 收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。 因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些 情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号 出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排 序。
(CI CO) 't ——投资大的方案第期净现金流量； (CI CO)"t ——投资小的方案第期净现金流量；
n——开发经营期。
9．2房地产投资项目的方案比选
4）等额年值（AW）
将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是 等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年 值法。
AW

NPV
ic (1 ic )n (1 ic )n 1
从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以
说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。
9．2房地产投资项目的方案比选
5）费用现值（PC）
把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成 的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫 费用现值法。