2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs
房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点
房地产物业费类ABS主流交易结构设计及信评要点房地产ABS的底层资产主要可分为三个大类，包括：租金类、物业费类、购房尾款类，据统计2017年物业费类ABS在发行数量共11只，规模超130亿。
本篇着眼于以物业费为底层资产的房地产ABS。
目录一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构二、物业费类房地产ABS 的信评要点三、物业费类ABS 信用分析案例案例1—某双SPV资产支持专项计划案例2—某单SPV资产支持专项计划物业费ABS 类由物业公司发起，以物业费收入为底层资产。
交易结构上，该类ABS 主要有单SPV和双SPV两种架构。
信用分析方面，物业费类定性分析可从底层资产、交易结构和参与方资质方面来看；且由于物业费ABS 的特殊性，业主中关联方的占比和关联方作为外部增信方的资质也需要额外关注。
而定量分析中加压点主要在于损失率增加、收缴率减少、入池物业面积减少等，其中是否是关联方、有无回售赎回机制需要分类讨论。
一、物业费类房地产ABS 的主流交易结构1.1物业费类房地产ABS 的主流交易结构物业费ABS 以物业管理公司为发起人，物业费及其他附属收入（包括场地服务费、车位管理费、家政服务费、绿化养护费、示范区管理费、停车费收入、维修服务费、物业服务费及其他业务收入等）为底层资产。
构建物业费类ABS 的基本流程如下：◾融资人（物业费收取方）以物业合同债权为质押物从原始权益人处获得信托贷款；◾资产支持专项计划向投资者募集资金；◾原始权益人（物业公司）向专项计划转让信托受益权；◾物业费收入通过专项计划流向投资者。
物业费ABS 既可采用信托贷款+专项计划的双层架构，也可采用直接转让应收债权的单层架构。
但需要注意的是，单SPV 架构中的基础资产是既有的物业合同，包括前期物业服务合同和物业服务合同，这使得资产证券化的发行期限不能突破合同期限，可能导致产品的期限较短；而双SPV 架构通过信托计划将债权特定化，因此不受此限制。
资产证券化业务(ABS)定义及操作流程手绘
资产证券化业务(ABS)定义及操作流程手绘一、资产证券化的定义首先，您进入百度搜索ABS，居然有一个解释，叫做“防抱死系统”，这个概念，指的是汽车的防抱死系统。
而在资产证券化领域，ABS 是英文Asset Backed Securitization的缩写。
指“企业将其资产进行资产证券化的过程”；也可以做名词(Asset Backed Securities)，即“通过资产证券化发行的资产支持证券”。
通常是将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，以最大化提高资产的流动性。
目前美国一半以上的住房抵押贷款、四分之三以上的汽车贷款是靠发行资产证券提供的。
资产证券化是通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的一种直接融资方式。
（欢迎关注ladylian公众号）大家感兴趣可以去看看《大空头》的书和电影。
男主角通过发现房屋贷款中存在的商机，而与银行、券商联名发行了新型信用贷款产品。
里面可以看到一些类ABS化资产规划内容。
（一）如果从广义化分析资产证券化的定义：它包括以下四类：1）实体资产证券化即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
2）信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。
3）证券资产证券化即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
4）现金资产证券化是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
（二）狭义的资产证券化是指信贷资产证券化（上ladylian手绘图，对不住，5555555）简而言之，就是将能够产生稳定现金流的资产出售给一个独立的专门从事资产证券化业务的特殊目的公司（SPV：special purpose vehicle），SPV以资产为支撑发行证券，并用发行证券所募集的资金来支付购买资产的价格。
房地产相关ABS案例整理
房地产相关ABS案例整理一、购房尾款ABS1.概念传统意义上，购房尾款就是指银行按揭尾款。
购房人与开发商签订购房合同并支付首付款后，申请银行按揭贷款通常还需要几个月时间才能够得到银行批准与支付，此时开发商未收到得银行按揭贷款做为购房尾款基础资产。
因此，这一类型也被称为“合同收款权ABS”。
从历史经验来瞧，由于购房人提供材料不及时或不完备、银行放款政策不同等原因，购房尾款存在较为普遍得逾期现象，但逾期时间不长。
例如碧桂园2期初始资产池历史逾期率在5%左右，已逾期得部分中，50%得初始资产逾期不超过2个月，75%得初始资产逾期不超过5个月。
但在不出现房屋价格大幅下跌得条件下，由于购房人已经缴纳了不低比例得首付款且通常具有真实得购房需求，购房尾款违约率较低，就是一种风险较低得收益权ABS资产。
2.案例以“博时资本-增城碧桂园购房尾款”（附件1-1）例：3.基础资产（附件1-2）世茂项目得基础资产为南京海峡城、厦门湖滨、厦门翔安3个项目，初始基础资产为427份购房合同（住宅）所对应得按揭尾款。
基础资产中，95%得已付款比例高于30%，大多数分布在30%-50%之间，对于购房人得违约具有较强得约束作用。
循环购买条件方面，备选基础资产为上述三个项目得二期、三期等得购房尾款，如不能满足资产池要求，则世茂推荐其余一二线城市项目入池，对于资产池得资质提供了较好得保障。
碧桂园两期项目得基础资产为碧桂园全国多个项目公司得尾款，其中1期初始资产池含60个项目12158份购房合同，2期初始资产池含64个项目4000余份购房合同，资产分散性较强但80%以上都分布在三四线城市。
循环购买条件方面，碧桂园1期项目规定已付款比例不低于30%，逾期天数不高于92天；碧桂园2期项目规定首付比例不低于25%，从单个基础资产层面对循环期资产池资质进行了保障。
二、类REITs得ABS1.概念类REITs产品，就是指标得物业得产权或其股权转让给专项计划，使得专项计划同时享有物业运营收益与物业增值收益得ABS产品。
房地产企业ABS全解析正式版
购房尾款
操作要点—监管对原始权益主体资质有很高要求
（2）通过对《监管函》的解读，AA评级是起码的门槛。
（3）关于排名，虽说《监管函》对于非上市、非央企国企的房地产企业只要求排名前100，但是排名40左右的房地产企
资产托管
监管银行
资金划转
托管银行
律师事务所
会计师事务所
挂牌、交易
流通场所
资产支持证券 认购资金
登记、托管、结算 本息划转
资产支持证券所有人
本息兑付
登记托管结算机构
评级机构
行为
资金划转
购房尾款
交易结构—2017年发行情况
项目名称
华西-佳源购房尾款资产支持专项计划 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第二期
发行总额(亿元)
17.00 10.17
次级占比(%)
2.94 2.65
发行公告日
2017-12-18 2017-12-01
流通场所
上海 深圳
平安-新湖中宝购房尾款资产支持专项计划 万科-平安-融元第三期购房尾款资产支持专项计划 平银-中山-万科购房尾款资产支持专项计划第一期
招商创融-首开股份购房尾款资产支持专项计划 联储-平银-卓越购房尾款第二期资产支持证券专项计划
招商固收-新城控股购房尾款资产支持专 项计划
新时代-阳光城购房尾款资产支持专项计 划
柏瑞爱建-联储证券花样年购房尾款资产 支持专项计划
渤海汇金-天房集团购房尾款资产支持专 项计划
项目状态
计划发行金额(亿) 交易所
地产企业资质情况（排名以2017 年房地产协会排名为准）
【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识
【CAS干货】地产业ABS融资渠道必备知识[CAS干货]是结构金融研究推出的特色专栏，普及资产证券化相关知识，开阔眼界。
我国地产企业主要的资产证券化融资方式为企业资产证券化。
目前监管要求较宽松。
只需要符合法律法规规定，权属明确，能够产生稳定、可预测现金流，且基础资产未被列入负面清单即可。
目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS （商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。
房地产企业通过资产证券化融资有比较突出的优势：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给SPV，能够实现风险隔离，不受净资产40%的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多的投资者，同时降低发行成本。
房地产企业的外部融资渠道现状房地产企业属于资金密集型企业，保障资金的连续供给对企业发展具有至关重要的作用，加强融资管理势在必行。
国庆伊始，地产调控升级，全国一线城市、重点二线城市开始了自2010年以来的新一轮限贷限购。
另外，交易所、发改委、银行间交易商协会也明显加强了对于地产企业融资的监管。
那么，房地产企业到底还有哪些外部融资渠道呢？房地产企业常见的融资渠道有：权益融资、开发贷款、非标融资、债券融资（海外发行和国内发行）、资产证券化。
权益融资主要包括IPO和增发，定增作为上市公司再融资权益类融资方式之一，对上市公司无盈利能力要求，亏损企业也可申请发行，相较而言，定向增发是发行条件最低的股权融资方式。
但是目前通过定增融资也趋于严格，今年11月份上市公司通过定增募资总额骤减，项目审核更加严格，速度也有所放慢。
银行的开发贷成本和门槛都比较低，一般是房地产企业最为稳定和主要的融资模式，但是开发贷需要企业拿到四证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）之后才可以办理，而且开发贷款的额度是受抵押物价值的限制，难以满足房地产企业扩张的需求，也存在现金流错配等问题。
房地产资产证券化与类REITs实务要点及案例解析-20170815(1)
产权问题 ➢ 作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？
与银行贷款的竞争 ➢ 很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否 有期限和成本优势？
出表问题 ➢ 很多大型地产商融资渠道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而 实现“轻资产转型”
税收问题 ➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收
房地产证券化与类REITs实务及案例介绍
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主讲人：黄长清 2017年8月
个人介绍
黄长清 天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人 中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员 国家发改委PPP专家库入库专家 中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年 度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者 在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产 证券化业务的积极推动者 《中国资产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理 及证券化实务》执行主编之一 北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士
物业管理费
资产
信托人
页码 17
9
典型交易结构
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股份持有人
投资
收益分配
资产管理人 物业管理人
投融资管理 管理费
REIT代表投资者 信托费来自拥有物业物业带来的净利润
物业管理
物业管理费
物业
房地产资产证券化系列(二)——购房尾款ABS
房地产资产证券化系列(二)——购房尾款ABS房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS2017-03-23本文为西政资本原创，转载请注明出处导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。
进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。
房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。
2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。
购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。
目录一、购房尾款ABS概述1.定义2.发行购房尾款ABS的意义3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置4.现金流归集、分配与监管5.交易结构可引入的增信方式三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展一、购房尾款ABS概述1定义购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。
根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。
购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV)，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
cmbs账务处理
cmbs账务处理观点指数ABS(Asset-Backed Securities）融资模式凭借着可以降低流动性资产转化为高流动性证券的特性，近年来越来越受到房地产企业的青睐。
观点指数获悉，截至2020年12月31日，房地产行业资产证券化产品累计发行规模超过1.4万亿。
从根本属性来看，资产支持证券无疑是负债类的，但在实际会计操作中，根据不同区域的会计政策以及不同的融资种类，房企的会计处理并不一致。
不同的会计处理将会决定该项融资的类别，可能出现ABS的隐藏，从而实现显性负债率的降低，企业有息负债规模的低估。
自2020年以来，房企ABS的审批制度愈加严格。
结合如今的“三道红线”政策对融资渠道的管控，ABS模式下的基础资产创造了更大融资空间同时，也让房企隐性债务压力日益凸显。
以往对ABS较为依赖的企业，会面临更大的再融资压力。
房地产ABS基础资产解析当回答房地产ABS是如何影响房企财务报表这个问题之前，需要弄清资产支持证券的资产具体是指什么。
观点指数认为，基础资产可以先按照时间将其分类为“未来资产”与“现时资产”。
未来资产是指收益发生在未来期间的类资产，诸如收益权、未来债权等，此类并不会确认在原始权益人财务报表中，只可以用于抵押与融资。
典型的如购房尾款ABS（未来债权）、物业费ABS（收益权）就是资产负债表中未记录的资产。
相对而言，现时资产便是存在财务报表中被记录的资产，包括银行贷款、应收账款以及投资性房地产等，目前市场上被大家熟知的主要是CMBS和类REITs的底层资产。
数据来源：观点指数整理类REITs涉及将底层不动产出售给SPV，可能涉及所有权或控制权的变更，是5类房地产ABS中唯一需要判断是否出表的类别，不出表类型REITs则视为一项新的负债。
不同企业的会计处理及影响目前，我国资产证券化的会计处理依据两个准则，分别为《企业会计准则第23号——金融资产转移》与《企业会计准则第33号——合并财务报表》。
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2019年地产资产证券化分析框架、购房尾款ABS、供应链 ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs
正文目录
房地产资产证券化概览 (4)
资产证券化介绍 (4)
地产资产证券化分析框架 (5)
企业资质 (5)
基础资产 (6)
产品结构 (6)
购房尾款ABS (9)
产品结构 (9)
信用分析要点 (9)
主体信用资质对购房ABS偿付有哪些影响？ (10)
对基础资产定性与定量分析相结合 (10)
产品结构分析 (10)
案例分析 (11)
供应链ABS (12)
产品结构 (12)
信用分析要点 (12)
基础资产难以确认真实性、资产处置价值未知 (13)
供应链ABS信用分析侧重主体信用分析 (13)
物业费ABS (14)
产品结构 (14)
信用分析要点 (15)
主体信用资质是偿债能力的底线 (15)
底层资产的质量定性与定量分析相结合 (16)
CMBS (17)
产品结构 (17)
信用分析要点 (17)
关注现金流不确定性风险 (18)
红博CMBS违约的启示 (18)
类REITs (19)
产品结构 (19)
信用分析要点 (19)
基础资产质量是类REITs信用分析的核心要素 (19)
结合交易结构分析主体信用资质 (20)
风险提示 (20)
图表目录
图表1：通过ABS融资的模式 (4)
图表2：房地产企业融资渠道比较 (5)
图表3：ABS产品的主要需求方 (5)
图表4：地产资产证券化分析框架 (5)
图表5：主要增信方式 (7)
图表6：ABS分层结构 (7)
图表7：发生加速清偿事件后的还款顺序 (7)
图表8：资金归集的路径 (8)
图表9：购房尾款ABS交易结构 (9)
图表10：购房尾款ABS分析框架 (9)
图表11：某购房尾款ABS基础资产情况 (11)
图表12：供应链ABS交易结构 (12)
图表13：应收账款ABS分析方法 (12)
图表14：房企偿债能力分析框架 (13)
图表15：单SPV物业费ABS交易结构 (14)
图表16：双SPV物业费ABS交易结构 (14)
图表17：物业费ABS信用分析要点 (15)
图表18：关注物业费收入质量分析 (16)
图表19：CMBS交易结构 (17)
图表20：CMBS分析框架 (17)
图表21：不同物业主要关注的因素 (18)
图表22：类REITS与CMBS比较 (19)
图表23：类REITS交易结构 (19)。