房地产项目开发的法律风险提纲
房地产开发经营工作中的法律风险防范
房地产开发经营工作中的法律风险防范房地产开发经营工作是一个复杂而具有挑战性的领域，涉及到大量的法律事务和合规要求。
在这个行业中，了解并有效地管理法律风险是至关重要的。
本文将重点探讨房地产开发经营工作中的法律风险，并提供有效的防范措施。
一、项目审批阶段的法律风险防范在房地产开发的初期阶段，项目审批是必经之路。
然而，许多法律风险也在这个阶段出现。
首先，合规性问题可能引发审批延误，例如，未能满足规划和土地使用的要求。
其次，因为工程建设涉及到环境保护和土地使用权的问题，可能触及到各种法规和政策。
因此，开发商应该聘请专业律师进行法律尽职调查，并确保项目的合规性。
为了防范这些法律风险，开发商应制定详细的审批流程，确保与各相关政府部门保持良好的沟通，并提前解决可能出现的问题。
此外，开发商应建立严格的内部控制制度，确保项目所有方面的合规性，包括土地使用许可、环境保护等。
二、销售和合同阶段的法律风险防范销售和合同阶段是房地产开发经营工作中另一个关键的法律风险防范点。
首先，销售过程中的欺诈行为可能导致法律纠纷。
因此，开发商需要提供真实、准确的信息，并严格履行与购房者签订的合同。
另外，由于合同涉及到各种权益和责任的约定，开发商需要确保合同的完整性和有效性。
为了防范这些法律风险，开发商应建立严格的销售过程和合同管理制度。
通过制定明确的销售政策、明示风险和责任等措施，可以增加购房者的知情权和保护权。
此外，开发商还应与专业律师合作，审核和修订与购房者签订的合同，确保其合法性和有效性。
三、施工和竣工阶段的法律风险防范在施工和竣工阶段，房地产开发商面临着一系列法律风险。
首先，施工质量问题可能引发建筑安全事故和质量纠纷。
对此，开发商应严格遵守相关建筑法规和标准，并聘请专业监理机构进行监督和检查。
其次，施工期间可能引发对邻近业主的扰民问题，例如噪音、振动等。
在这种情况下，开发商应制定有效的沟通和协调机制，以减少纠纷的发生。
为了防范这些法律风险，开发商需要确保施工过程中的合规性和质量控制。
房地产开发中的常见法律风险
房地产开发中的常见法律风险房地产开发中的常见法律风险⒈背景介绍在房地产开发过程中，存在着各种法律风险。
本文将详细介绍房地产开发中常见的法律风险，并提供相应的解决方案。
⒉土地使用权问题⑴土地用途变更风险在房地产开发过程中，如果土地用途发生变更，可能会违反相关规定，导致项目被叫停或处罚。
因此，开发商在进行土地购买时，必须仔细了解土地用途规划，并确保用地符合规定。
⑵土地合法性风险在购买土地时，存在土地合法性的风险，如土地权属不明、土地归属争议等问题。
购买方应进行详尽的尽职调查，并确保土地的合法性。
⒊建设项目申报和审批风险⑴建设用地规划许可风险在进行房地产项目开发前，需获得相关建设用地规划许可。
如果开发商在申请过程中未按规定程序递交申请或提交虚假材料，将面临项目被叫停的风险。
⑵建设项目审批风险在房地产项目开发过程中，涉及到多个主管部门的审批。
如果开发商未按照法定程序获得审批，可能会面临项目被叫停、罚款等风险。
⒋建设过程合同风险⑴施工合同风险在选择施工单位时，开发商需要仔细考虑施工单位的资质和信誉度。
否则，由于施工单位的问题，可能会导致工程质量问题或索赔纠纷。
⑵物资采购合同风险开发商在进行物资采购时，需警惕虚假材料、偷工减料等行为，以确保物资的质量和数量符合合同约定。
⒌环境和资源利用风险⑴环境影响评价风险开发商在进行房地产项目开发前，需要进行环境影响评价，并依据评价结果采取相应的环保措施。
如果未进行评价或未实施措施，可能会面临环保部门的处罚。
⑵资源利用限制风险在房地产开发过程中，可能存在对水资源、矿产资源等的合法性和限制性问题。
开发商需要确保在利用这些资源时符合相关法律法规的要求。
附件：⒈土地使用权证书⒉建设用地规划许可证⒊施工合同范本⒋环境影响评价报告范本法律名词及注释：⒈土地用途变更：土地原有用途改变为其他用途。
⒉尽职调查：对相关事务进行详尽的调查和审查。
⒊建设用地规划许可：获得部门的许可，用于规划土地的建设用途。
房地产法律风险防范(讲义)
房地产法律风险防范(讲义)房地产法律风险防范(讲义)1. 引言房地产业是一个高风险行业，包含了众多法律风险。
对于房地产开发商、投资者以及购房者来说，了解并防范这些法律风险至关重要。
本讲义将介绍房地产法律风险的种类，并提供相应的防范措施。
2. 不动产权的法律风险2.1 不动产权的属性与保护不动产权是指土地、房屋等不可移动的财产权利。
在房地产交易中，不动产权的确权和保护至关重要。
不动产权的不当转让、侵权等行为会带来法律风险。
2.2 防范措施在购买房地产时，确保房产权属证明完备，包括土地证、建设工程规划许可证等；在购买房地产项目时，仔细阅读合同，并咨询专业人士；在转让、出售房地产时，确保按照法定程序办理过户手续。
3. 建设项目的法律风险3.1 规划许可与审批风险在建设项目的规划与审批过程中，存在一些法律风险，例如规划违建、人为规避审批等情况。
3.2 防范措施在购买房地产项目时，确认项目是否已取得规划许可证、施工许可证等相关证件；在项目规划和审批过程中，严格遵守相关法律法规，避免违规操作。
4. 商品房销售的法律风险4.1 虚假宣传与欺诈风险商品房销售中存在虚假宣传、故意隐瞒信息等行为，购房者需要警惕这些风险。
4.2 防范措施在购买商品房前，仔细阅读宣传资料，并与实际情况进行核对；尽量选择有良好信誉的开发商。
5. 合同纠纷的法律风险5.1 合同条款的不合理与误解合同纠纷是房地产交易中常见的法律风险，合同条款的不合理或被误解往往成为争议的根源。
5.2 防范措施仔细阅读合同条款，如有疑问，及时咨询专业人士；相互之间保持沟通，并充分了解对方的意图。
6. 不动产登记的法律风险6.1 登记手续的不完备与错误不动产登记是确权和保护不动产权益的重要手段，如果登记手续存在错误或不完备，会带来法律风险。
6.2 防范措施在办理不动产登记时，提供准确的相关证明材料；对于登记手续中出现的问题，及时与相关部门沟通解决。
7. 结论房地产法律风险是不可忽视的，对于各个参与方来说，了解和防范这些风险至关重要。
房地产开发项目的环境与资源法律风险
房地产开发项目的环境与资源法律风险房地产开发项目在当前社会经济发展中扮演着重要的角色，然而，由于环境与资源法律风险的存在，开发者在进行项目规划和实施时必须面临一系列的法律挑战和监管要求。
本文将探讨房地产开发项目中可能涉及的环境与资源法律风险，并提出相应的解决方案。
一、土地使用权审批与合规在房地产开发项目的初步阶段，开发者需要获得土地使用权审批并确保符合相关法律法规。
土地使用权审批涉及的环境与资源法律风险包括土地使用政策的变化、土地转让手续的不合规、土地开发利用方案的合规性等。
为了避免法律风险，开发者应与当地政府和相关部门紧密合作，了解土地政策的变化，确保申请和审批过程的合规性。
解决方案：开发者应与专业的土地律师团队合作，确保土地使用权合规。
该团队可以帮助开发者及时了解土地政策变化，制定合规的土地使用计划，并确保土地转让手续的合规性。
二、环境影响评价与治理在房地产开发项目的实施过程中，环境影响评价与治理是必不可少的环节。
环境影响评价涉及的法律风险包括评价报告的真实性和完整性、环境监测设施的合规性、环境治理效果的论证等。
如果开发者没有充分考虑环境风险，或者对环境影响评价报告进行虚假陈述，可能会面临法律追责。
解决方案：开发者应严格遵守环境影响评价法律法规，在项目实施前进行充分的环境影响评价，并确保评价报告的真实和完整。
同时，要确保环境监测设施的建设和运营符合相关法律法规，积极采取有效的环境治理措施，并及时对治理效果进行论证。
三、水资源与节水管理房地产开发项目对水资源的需求较高，因此，在水资源的开发和利用过程中，开发者需要关注水资源的合规性和节约利用。
可能涉及的法律风险包括水资源使用许可证的取得、水资源超采和水污染等。
如果开发者没有合法的水资源使用许可证，或者超采或污染水资源，可能会面临水资源管理部门的处罚和民事赔偿责任。
解决方案：开发者应积极申请水资源使用许可证，确保水资源的合规利用。
在项目实施中，要采取节水技术和措施，减少水资源的消耗，并完善污水处理设施，防止水污染的发生。
房地产法律风险防范手册
房地产法律风险防范手册房地产法律风险防范手册一、引言随着房地产行业的迅速发展，相关法律风险也愈发凸显。
为了帮助从事房地产业务的人们更好地理解和防范法律风险，本手册将深入分析当前房地产领域的法律问题，并提供相关的防范策略和建议。
二、法律风险概述房地产法律风险主要涉及房屋买卖、租赁、转让、贷款等方面。
其中，常见的法律风险包括合同纠纷、土地纠纷、财产权纠纷等。
在进行房地产交易时，需要谨慎对待这些法律风险，并采取相应的措施进行防范。
三、合同风险防范房地产交易中的合同纠纷是最常见的法律问题之一。
为了降低合同风险，以下几点需要注意：1.合同条款明确合同中的条款需要明确详细，确保各方的权益得到充分保护。
特别是有关交易金额、交付时间、违约责任等内容，需要进行清晰约定。
2.充分了解合同内容在签订合同之前，各方应充分了解合同的内容，并确保能够履行合同义务。
如果发现合同存在问题，需要及时与对方协商解决或寻求法律援助。
3.寻求专业法律意见对于重要而复杂的合同，建议寻求专业律师的意见。
律师可以帮助分析合同条款的风险，并提供相应的修改建议。
四、土地纠纷防范土地纠纷是房地产领域常见的法律风险之一。
为了预防土地纠纷，以下几点需要注意：1.合法土地使用权在购买土地时，要确保卖方具有合法的土地使用权。
可以通过查阅土地证、相关批文等方式进行核实。
2.了解土地使用限制土地使用有一定的限制，需要了解土地规划、用途等限制条件。
如果存在限制条件，要确保购买土地的目的符合规定。
3.合理使用土地合理使用土地是预防土地纠纷的重要手段。
在进行房地产开发时，要遵守相关法律法规，确保土地使用符合规定。
五、财产权纠纷防范财产权纠纷是房地产交易中常见的法律问题之一，主要涉及产权归属、物权保护等方面。
以下是一些防范财产权纠纷的建议：1.购房前调查在购买房屋前，应进行充分调查，确保房屋的产权清晰明确。
可以通过查阅房屋登记簿、相关证书等方式进行核实。
2.合法转让房产如果要转让房产，要确保符合相关法律法规，办理转让手续时要依法履行义务，确保转让的合法有效。
房地产企业常见法律风险
房地产企业常见法律风险房地产行业作为一个重要的经济支柱，在城市化进程中扮演了重要角色。
然而，房地产企业在运营过程中也面临着各种法律风险。
本文将探讨常见的房地产企业法律风险，并为企业提供相应的风险管理建议。
一、土地法律风险在开展房地产项目前，企业需要与政府或所有权人签订土地使用权合同。
然而，土地法律风险包括土地权属不清、土地用途变更困难、土地征收补偿不合理等问题。
为了规避这些风险，房地产企业需要在购买土地前彻底进行尽职调查，确保土地权属清晰，并妥善处理土地使用权转让手续。
二、建设工程法律风险房地产企业在项目开发过程中，面临着建设工程法律风险。
这些风险包括违反建设工程规划、低质量施工、使用假冒建材等问题。
为了规避这些风险，企业应该与专业的设计和施工单位合作，确保建设工程符合法律和技术标准要求。
三、销售与合同法律风险销售与合同法律风险是房地产企业需要重点关注的问题。
包括虚假宣传、销售合同纠纷、购房者退房要求等。
为了规避这些风险，企业应该遵循诚实信用原则，提供真实准确的信息，保证销售合同的有效性，并建立有效的客户投诉处理机制。
四、环境保护法律风险随着对环境保护的重视程度不断提高，房地产企业面临着环境保护法律风险的压力。
这些风险包括违反环境保护规定、未经许可擅自进行土地开发等。
为了规避这些风险，企业应该加强对环境保护法律法规的学习和理解，确保项目的环保合规性，并主动采取环保措施。
五、金融与税务法律风险房地产企业在融资和税务方面也面临着一系列法律风险。
这些风险包括融资合规性、违反税收政策等。
为了规避这些风险，企业应该遵守金融与税务相关法律法规，确保资金的合规运作，并通过与专业的会计师和税务律师合作，合理规划税务筹划。
综上所述，房地产企业在运营过程中面临着多样化的法律风险。
为了规避这些风险，房地产企业应该加强对法律法规的学习和了解，并与专业的法律团队合作，制定科学的风险管理策略。
只有这样，企业才能在竞争激烈的市场中保持长期的发展。
房地产开发法律风险防范
房地产开发法律风险防范房地产开发法律风险防范一、前言房地产开发是一个复杂而具有潜在风险的领域。
在进行房地产开发项目时，开发商需要充分了解相关法律风险，并采取相应的防范措施，以确保项目的顺利进行和合法合规。
本将详细介绍房地产开发过程中的法律风险，并提供相应的防范措施，供开发商参考。
二、土地获取与使用1.土地获取1.1. 土地出让合同的审查在与国家土地管理部门签订土地出让合同之前，开发商必须仔细审查合同的内容，确保合同的合法性和完整性。
详细检查土地权属、用途、面积等相关信息，防范可能存在的土地纠纷风险。
1.2. 土地拍卖或招标对于通过土地拍卖或招标取得土地的开发项目，开发商应充分了解相关法律法规，遵守拍卖或招标程序，确保取得的土地合法有效。
1.3. 农用地转用如果开发商需要将农用地转用为建设用地，必须遵守农用地转用手续，并确保取得相关批文和手续，以免因未经批准的农用地转用而导致法律风险。
2.土地使用2.1. 建设用地规划许可开发商在进行房地产开发项目前，需要获得建设用地规划许可，包括土地用途、建筑面积、容积率等详细规划要求。
未获得规划许可就进行开发，将面临违法建设的法律风险。
2.2. 土地使用权出让合同开发商在与土地使用权出让机构签订土地使用权出让合同时，应仔细核实合同的条款，包括土地使用期限、使用权转让等内容，以防止合同漏洞和争议。
2.3. 土地使用权确权和登记开发商应及时办理土地使用权确权和登记手续，确保土地使用权的合法性、完整性和稳定性。
三、前期开发准备1.项目规划与设计1.1. 规划审批开发商在进行项目规划时，需要依法取得相应的规划审批手续，包括规划许可证、详细规划方案审批等。
未经规划审批的项目规划将面临法律风险。
1.2. 设计方案审批开发商应确保项目的设计方案符合相关法律法规和技术标准，并获得设计方案审批批文，以保证项目的合法性和安全性。
2.融资与资金管理2.1. 融资合同开发商在进行融资活动时，必须与金融机构签订融资合同，明确双方权益、缴款期限、利息率等条款，防范可能的融资风险。
地产项目开发的法律风险与合规控制
地产项目开发的法律风险与合规控制地产项目开发是一个复杂的过程，涉及众多法律法规和合规要求。
合法合规的运作是确保项目稳定发展的重要保障。
本文将讨论地产项目开发中的法律风险，并介绍如何通过合规控制来降低这些风险。
一、土地法律风险在地产项目开发中，土地使用权是最基本的要素。
然而，土地法律风险也是最为主要的问题之一。
这些风险包括土地用途未明确、产权糾纷、土地政策调整等。
合规控制的关键在于确保土地所有权合法合规，并通过各类法律手段获取项目所需的土地使用权。
二、建设工程法律风险建设工程是地产项目开发的核心环节，同时也是法律风险最高的环节之一。
该风险包括施工合同纠纷、质量瑕疵引发的索赔、安全事故等。
合规控制需要有效管理各类工程合同，并建立严格的工程监管制度，确保项目建设符合法律要求，降低纠纷的发生。
三、环境保护法律风险地产项目开发不可避免地涉及到环境保护问题。
环境污染、生态破坏等风险可能导致项目停工、罚款甚至关停等严重后果。
合规控制需要项目方在规划阶段就考虑环保要求，并在整个项目运作过程中做好环境监测与保护，确保项目的环保合规性。
四、市场监管法律风险地产项目开发是一个市场活动，市场监管法律风险也是需要重视的。
涉及到虚假宣传、价格垄断、违反公平竞争等风险。
合规控制需要遵守相关的市场监管法规，确保项目运作过程中不会触犯法律，维护公平竞争的市场环境。
五、合规控制的重要性合规控制对于地产项目开发来说是至关重要的。
合规控制的目的是确保项目能够稳定发展，并降低各类法律风险的潜在影响。
合规控制包括以下几个方面：1. 法律尽职调查：在项目启动前对土地及相关法律进行全面调查，确保项目立项的合规性。
2. 合规管理制度：建立合规管理制度，明确岗位职责，确保项目相关人员遵守法律法规，并及时更新制度以适应法律变化。
3. 合规培训：加强对项目相关人员的法律培训，提高项目人员的法律意识和合规意识。
4. 风险评估与控制：在项目的各个环节进行风险评估，并采取相应措施降低法律风险，如签订有效的合同、购买充足的保险等。
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房地产项目开发的法律风险专题讲座
讲稿提纲（第五次修改）
第一部分合同法的基本知识与概念
一、合同的重要概念
合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。
二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
三、附条件和附期限的合同
四、可变更可撤消合同
五、合同的主要条款
六、格式条款问题
七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等）
八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚）
第二部分房地产项目开发法律风险防范
第一个问题房地产开发管理基本制度
房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任）
第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险
一、开发项目用地的获取与灭失▲；
二、土地使用权法定登记的法律效力；
三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制；
四、国有划拨土地使用权的使用风险；
五、土地使用权抵押融资问题；
六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践
第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险
一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得；
二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲；
三、房地产开发联营及有效条件▲
四、房地产合作开发的法律风险▲
(a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析；
(c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维
五、房地产开发的规划许可问题
六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题
七、房地产开发项目的竣工验收法律问题
八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区）
第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系
一、工程款结算的争议解决问题
二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理
三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理
四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果
五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策
六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理
七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理
八、建筑物的质量保修法律问题
九、工程建设合同担保和工程风险问题
十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
第三部分、商品房销售中的主要法律问题与风险防范
第五个问题销售代理中主要的法律风险与防范
一、销售代理资格的法律规定
二、销售代理公司与开发商的法律关系（对销售代理的分析）
三、我国对销售代理的收费规定
四、销售代理违反国家规定所需要承担的法律责任
第六个问题商品房销售广告与宣传资料的法律风险问题
一、当前商品房销售广告与宣传存在违法行为的主要类型▲
(1)商品房环境方面的宣传；(2)商品房使用功能广告；(3)表明提供优惠或附赠送礼品和其它法律禁止用语的广告；(4)、表明商品房证号、面积、价格等方面的广告。
二、商品房广告与宣传资料的法律性质定位
(1)要约邀请与要约概念 (2)我国司法实践中将售房宣传广告视为要约的规定▲(3)认购书（包括内部认购书）的法律约束力(4)合同定金的认定及其处理（预付款、保证金关系）
三、虚假商品房广告应承担的法律责任▲
第七个问题商品房包销行为的法律规范与风险
一、商品房包销行为的法律性质
二、包销合同里的法律关系
三、常见的包销合同纠纷的法律问题
(1)、包销人主体资格的法律效力问题；(2)、包销人参与开发商与买受人的买卖合同中应承担的责任；(3)、包销人的售房宣传广告虚假引起纠纷，开发商是否应承担连带责任的问题；(4)、包销人不按照包销合同约定的价格销售商品房，是否应承担违约责任的问题；(5)、开发商将本该由包销人销售的商品房擅自出售，是否应当赔偿包销人的损失问题；(6)、商品房包销中的税金问题
第八个问题商品房销售（预售与现售）法律规定与司法实践
一、商品房预售基本概念
(1)商品房预售合同适用分析；(2)商品房预售条件；(3)商品房出售时的法定证明文件；(4)商品房预售合同登记备案的法律效力及争议处理▲
二、国家禁止的商品房销售类型
三、商品房按建筑面积销售计价应注意的问题▲
四、商品房时按套内建筑面积销售计价应注意的问题▲
五、商品房销售时候出现面积误差的处理▲
六、商品房预售后规划、设计变更的争议处理▲
七、商品房销售中的诚信失守的惩罚（一房多卖）▲
八、商品房销售时违约金数额和损害赔偿计算方法▲
九、无须合同约定购房者可以依法退房的类型▲
十、商品房共摊面积的计算方法
第九个问题、预购商品房再转让的法律分析（期房买卖）
一、预购商品房再转让（期房转让）的法律支持与政策规定
二、预购商品房再转让（期房转让）的条件
三、预购商品房再转让的本质意义
四、预售商品房转让的程序
五、预购商品房再转让与附期限或附条件合同的区别
第十个问题、商品房买卖的贷款法律分析
一、商品房买卖贷款协议、担保协议和/或保险合同
二、住房公积金贷款的限制、条件、期限
三、签订商品房买卖合同时对按揭贷款条款应注意问题
四、贷款合同与商品房买卖合同关系
第十一个问题、商品房交付使用及其质量保证
一、商品房交付使用的定义、交付要求、应提供的文件
二、逾期交付的法律后果
三、商品房的保修责任与保修期限▲
四、商品房买卖权利暇疵责任承担▲
五、商品房质量纠纷处理
六、商品房销售意外风险责任承担▲
第十二个问题商品房买卖转移登记和权证办理
一、开发商办证的权利与承担义务分析
二、未经登记不得对抗第三人和不发生物权转移▲
三、商品房买卖转移登记需要提交资料
四、预购商品房的预告登记、单方预告登记
五、房地产权证（小产证）的办理时限
第十三个问题商品房销售中其它热点问题法律分析▲
一、赠送草坪或花园的法律效力
二、阳台面积计算
三、屋顶平台买卖的效力
四、车库（包括地下车库）的销售法律效力
五、公寓式酒店、单身公寓等买卖的法律问题（以杭州市区为例）
六、商品房住宅的配套公建设施的移交与归属（以杭州市区为例）
七、交付的商品房不符合国家规定标准或合同约定问题分析（层高、日照、采光、层次、发射塔、变压器、电缆等其它相邻权纠纷）
八、商品房买卖中发生或应交纳的税费及争议处理
九、已过保修期的商品房出现质量问题的承担责任
第四部分物业管理中的法律问题
第十四个问题前期物业管理应注意的问题分析
第十五个问题物业管理法律分析
一、物业管理公司的权利
二、物业管理公司的义务
三、物业管理公司需要承担的法律责任
四、物业管理中的费用收取及如何应付业主拖欠物业管理费用
第十六个问题关于小区内的机动车停放收费问题（以杭州市区为例）第十七个问题建筑物所有权与区分使用权的认定与分析。