房地产开发与经营
《房地产开发与经营》课程笔记
《房地产开发与经营》课程笔记第一章：房地产开发与经营绪论一、房地产开发与经营的基本含义及其特点1. 基本含义房地产开发与经营是一个复杂的经济活动过程，它涉及从土地的获取、开发、建设到房地产产品的销售、租赁和物业管理等一系列环节。
1.1 房地产开发房地产开发是指开发商依据市场需求和城市规划，对土地进行投资、规划、设计、施工等一系列活动，使之成为可供居住、办公、商业等用途的房地产产品的过程。
这包括以下几个子过程：- 土地一级开发：对土地进行平整、基础设施建设等，使其达到建设条件。
- 建设开发：按照规划设计进行建筑物的施工建设。
1.2 房地产经营房地产经营是指房地产开发企业在房地产产品建成后，通过销售、出租、物业管理等方式，实现房地产价值和使用价值的过程。
这包括：- 销售经营：通过直接销售或分期付款等方式，将房地产产品出售给消费者。
- 租赁经营：将房地产产品出租给使用者，获取租金收入。
- 物业管理：提供维修、保养、安保等服务，确保房地产产品的使用价值和增值。
2. 特点2.1 综合性房地产开发与经营涉及多个领域，包括建筑、设计、金融、法律、市场营销等，要求开发商具备跨学科的知识和技能。
2.2 长期性房地产开发项目从前期筹备到最终交付使用，通常需要数年时间，投资回收期较长。
2.3 地域性房地产市场受地理位置、区域经济、文化等因素影响，不同地区的房地产市场具有不同的特点。
2.4 风险性房地产开发与经营过程中存在多种风险，如市场风险、政策风险、金融风险、建设风险等。
2.5 政策性房地产市场的健康发展受到国家政策的引导和调控，政策变化对房地产市场有重大影响。
二、房地产开发与经营的程序与内容1. 程序1.1 项目策划- 市场调研：分析市场需求、竞争对手、潜在客户等。
- 项目定位：确定项目类型、规模、目标客户群体等。
- 投资估算：预测项目总投资和成本。
1.2 土地获取- 土地信息收集：了解土地市场供应情况、价格走势等。
房地产开发与经营概述
房地产开发与经营概述引言房地产是一个与人们的生活息息相关的重要行业。
房地产的开发与经营既关系到城市的发展和建设，也直接关系到个人和家庭的居住需求。
本文将从房地产开发和经营的基本概念、发展模式、市场分析和经营策略等方面进行探讨，以期对房地产行业有一个全面的认识。
1. 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行整理，进行平衡资源配置、安排用地计划，并进行房屋建设、销售和管理等一系列活动，以满足人们的居住和使用需求的过程。
房地产开发的主要目标是将土地资源转化为具有使用价值和交易价值的房产，为城市和社会提供良好的居住和工作环境。
房地产开发包括土地收购、开发规划、设计施工、物业销售等一系列环节。
其中，土地收购是房地产开发的第一步，通过购买或租赁土地来进行后续的开发工作。
开发规划是根据土地的位置、用途等条件，进行开发项目的规划和设计，确定项目的规模、功能和形态等。
2. 房地产开发的发展模式房地产开发的发展模式主要有两种：自持开发和合作开发。
自持开发是指开发商自身独立承担土地购买、规划、设计、施工、销售和物业管理等全部环节的开发模式。
自持开发一般适用于大型综合开发项目，开发商通过自身的资源和能力来完成各个环节，并享有全部的权益和收益。
合作开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作共同进行开发的模式。
合作开发可以分为多种形式，如合作开发、股权合作等。
合作开发不仅可以减轻开发商的风险和资金压力，还可以整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
3. 房地产市场分析房地产市场是房地产开发和经营的基础和前提。
房地产市场的供求关系、价格变动和政策环境等因素直接影响着房地产开发商的策略和行为。
3.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指购房需求和供应房源之间的关系。
当购房需求大于供应房源时，市场供不应求，房价上涨；反之，当购房需求小于供应房源时，市场供大于求，房价下跌。
要进行准确的供求分析，需要对人口结构、经济发展、就业状况、政府政策和金融环境等因素进行综合考虑。
房地产开发与经营
第一章、概论1、房地产开发：是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。
2、房地产经营：广义，是指一切通过从事房地产领域的经济活动活动经济效益的行为。
狭义，是指房屋经营和城市土地经营两种房地产领域的经营行为。
3、房地产开发与房地产经营的差别：①房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同，前者为生产过程，后者为交易过程。
②房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体不完全相同，例如中介商也是房地产经营商，但不是开发商。
③房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。
开发商必须由企业进行的，而经营商只要是一个有正常行为的合法公民。
④房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。
开发商的行为对象是房地产项目，房地产经营商所指向的行为对象是房地产公司。
⑤随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
4、按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。
5、“七通一平”，一平是指平整土地，七通是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信、通公路。
6、房地产开放企业：分为四级资质房地产开发企业，第一级为最高级。
P5第一级条件：自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元；有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑经济或房地产经济类专业人员不得低于40人，其中具有中级及以上职称的管理人员不少于20人；设有高级工程师职称的总工程师、高级会记师职称的总会记师、经济师职称及以上职称的总工程师，工程技术、经济、统计、财务等业务的负责等业务的负责人应具有相应专业的中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近3年来累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。
房地产开发与经营
第一章1、房地产开发与经营的含义就是什么？房地产开发:广义:国土开发、区域开发、城市开发等都与房地产开发活动有着密切的关系的开发活动均可以视为整体上与宏观意义上的房地产开发;狭义:主要就是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为,就是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计与建设、施工等开发活动。
房地产经营:就是企业经营活动的重要组成部分,就是指房地产企业为实现预期目标,确定实现目标的战略与策略,并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
2、理解房地产开发与房地产经营的关系。
将开发与经营视为一个概念的问题;讨论开发与经营的相互包含问题;与其她概念如与管理概念相混等3、房地产开发与经营的特点就是什么？房地产开发与经营难度较大;房地产开发与经营风险较大;房地产开发与经营政策性强4、简要叙述房地产开发与经营的程序与内容。
投资机会选择;项目定位;前期工作;建设阶段;租赁阶段;物业管理5、房地产开发前期工作的主要内容。
完成各种报批手续,获取有关证书,基础设施与市政设施的谈判与协调,安排信贷,确定市场售价与租金,确定施工进度,以及工程项目的招投标等。
第二章1、宏观市场环境分析与微观市场环境分析的主要内容有哪些？宏观环境:经济因素;政治因素;人口因素;政策法规因素微观环境:供应者;生产者;顾客;竞争者;社会公众2、市场需求预测的影响因素。
竞争状况人口统计分析趋势分析3、简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
经济学的一个最核心的命题就就是“经济人假设”,即认为任何经济行为主体都就是在既定的约束条件下,追求自身目标收益的最大化,这就就是所谓的“收益最大化原理”(百度):获取项目的最大收益(净收益)就是进行房地产开发的主要目的,即房地产开发与经营者总就是以其能得到的总收益等于或超过其预期的成本作为决策依据,因此准确评价与预测房地产开发项目的收益对于项目决策具有重要意义。
房地产开发与经营-
第一章绪论关键术语房地产开发经营管理复习思考题1．房地产开发与经营的含义是什么？2．房地产开发与经营的特点是什么？3．简要叙述房地产开发与经营的程序和容。
第二章经营理论和策略关键术语理论策略决策复习思考题1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中的应用。
2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中的应用。
3．简述房地产开发与经营决策的容。
4．房地产经营决策准则是什么？5．房地产经营决策程序是什么？第三章房地产企业关键术语房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格复习思考题1．我国房地产企业的特征有哪些？2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
3．分析房地产企业的现代组织结构设计的发展趋势。
4．简述房地产企业战略管理的容。
5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理的主要容。
第四章房地产项目及项目定位关键术语一级开发综合开发转让定位复习思考题1．什么是土地储备和一级开发？2．房地产综合开发项目的类型有哪些？3．住宅房地产开发项目包括哪几类？4．土地使用权转让必须符合哪些条件？5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？6．如何进行房地产项目定位？第五章房地产项目用地的获取关键术语划拨出让招标拍卖挂牌复习思考题1．房地产项目用地获取的方式有哪些？2．简述划拨土地使用权的特点。
3．简述出让土地使用权的类型、含义。
4．简述协议出让国有土地的围。
5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地的围。
6．土地使用权出让与转让的区别是什么？第六章房地产市场调研关键术语市场需求调查问卷调研报告复习思考题1．房地产市场调研的含义是什么？2．房地产市场调研的容包括哪些？3．房地产市场调研的方法包括哪些？4．如何撰写房地产市场调研报告？第七章房地产开发项目可行性研究关键术语可行性研究财务评价风险复习思考题1．什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？2．可行性研究的种类有哪些？3．可行性研究包括哪些容？4．反映投资项目财务状况的指标包括哪些？5．什么是财务部收益率？什么是部收益率？什么是财务净现值？6．国民经济评价指标包括哪些？7．风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？第八章房地产融资关键术语融资贷款信托股票债券风险复习思考题1．我国房地产融资的渠道包括哪些？各有什么特点？2．请对比分析不同类型的房地产融资成本。
房地产开发与经营
一、1.房地产开发：在依据国家的法律取得了国有土地的使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，进行房地产项目的规划、设计和建设、施工开发的活动。
2.房地产经营：是企业经营活动的重要组成部分，流通环节的营销活动和中介服务活动。
是以房地产市场为背景进行的。
3.房地产开发与经营的特点：房地产开发与经营难度较大、房地产开发与经营风险较大、房地产开发与经营政策性强。
4.房地产开发的形式与内容：按开发的的时间不同，可分为初次开发、再次开发。
按开发的内容不同，可分为外延式开发、内涵式开发。
按开发的规模不同，可分为单项开发、综合开发等。
5.房地产经营的形式与内容：按经营对象的相对差异划分，可分为地产经营和房产经营。
按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营、跨国经营等。
按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营、房地产消费、使用经营。
6.房地产开发与经营的的程序与内容：投资机会选择、项目定位、前期工作、建设阶段、租售阶段、物业管理。
二、1.收益最大：得到的总收入等于或超过其预期的成本。
是进行房地产开发的主要目的。
2.项目最佳规模：项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生更大净收益的时候，该项目的模式为最佳的。
3.价格确定理论：完全竞争型市场结构企业定价、垄断竞争型市场结构企业定价、寡头竞争型市场结构企业定价、纯粹垄断型市场结构企业定价。
4.消费者市场购买行为理论：消费者购买动机、购买决策过程、消费者购买行为分析。
5.房地产开发与经营的的决策内容：财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。
6.房地产市场开发策略：开发由本地化向跨区域发展、开发从品质向品牌跨越、纯住宅开发向商用物业拓展、诚信开发地产争雄楼市、开发健康住宅风生水起。
7.房地产开发与经营的的决策类型：确定性决策、风险性决策、不确定性决策。
8.房地产开发与经营的的决策原则：遵循政策法规的原则、取得最佳效益的原则、风险意识的原则、定向分析与定量分析相结合的原则。
房地产开发与经营知识要点
房地产开发与经营知识要点房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，扮演着举足轻重的角色。
在这个领域中，房地产开发与经营是一个复杂而又具有挑战性的过程。
本文将介绍房地产开发与经营的关键要点，帮助读者更好地了解和应对这个行业。
一、市场调研与定位在开发一项房地产项目之前，进行全面的市场调研和分析至关重要。
开发商需要了解目标市场的需求、消费能力、购房习惯等信息，以便有效定位自己的项目。
这种调研将有助于确定项目类型、户型设计、销售策略等关键决策。
二、土地获取与合作土地是房地产开发的基础，因此土地获取是至关重要的一步。
开发商可以通过土地拍卖、招标、协议等方式获取土地资源。
此外，与政府、土地主、物业管理公司等相关方进行合作，也是确保项目可行性和效益的重要因素。
三、项目规划与设计项目规划与设计是房地产开发的核心环节。
这包括确定总体布局、建筑面积、绿化率、配套设施等要素。
在规划过程中，需要综合考虑周边环境、市场需求和政府政策等因素，确保项目在市场上具备竞争力。
四、预售与销售策略预售与销售策略对于房地产项目的成功与否至关重要。
预售阶段，开发商需要制定合理的定价策略，同时掌握市场供需关系，平衡供应量与需求量。
销售阶段，开发商需要精心策划宣传推广活动，提高项目知名度，吸引潜在购房者。
五、融资与投资管理房地产开发涉及大量资金投入，因此融资与投资管理是至关重要的。
开发商需要制定明确的资金筹措计划，包括自筹资金、银行贷款、股权融资等多种方式。
同时，制定有效的投资管理策略，确保项目资金的安全和合理利用。
六、施工与质量管理房地产项目的建设阶段需要进行施工与质量管理。
开发商需要选择合适的施工团队，确保项目按时、按质量完成。
同时，加强质量监督和质量控制，确保项目的建筑质量符合相关标准，并充分考虑用户的使用需求。
七、运营与维护房地产项目建设完成后，运营与维护阶段至关重要。
开发商需要制定合理的物业管理计划，保障小区公共设施、绿化环境、安全保卫等方面的运营与维护。
房地产开发与经营(第四版)绪论
房地产开发与经营（第四版）
关键术语
➢ 房地产开发 ➢ 经营管理
复习思考题
➢ 1．房地产开发与经营的含义是什么？ ➢ 2．房地产开发与经营的特点是什么？ ➢ 3．简要叙述房地产开发与经营的程序和内容。
可持续发展观念的提出，对传统意义上的房地产也提出了挑战，即要求房地产 的开发与建设不仅要能够最大限度地满足当代的需求，也要充分考虑满足未来 不断增长的需求。“绿色房地产业”正是适应这种要求提出的新观念。
房地产开发与经营（第四版）
1.3 房地产开发与经营学科的建设
1.3.2 房地产开发与经营学科的研究内容和方法
房地产开发与经营（第四版）
房地产开发与经营（第四版）
房地产开发与经营（第四版）
绪论
房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程 等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还 包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。本章主要 对相关概念进行介绍，并就房地产开发与经营的内容和特点进行分析，对学科 的形成、研究内容和方法等也将进行探讨。
房地产开发与经营（第四版）
1.1 房地产开发与经营及其特
点
1.1.1 房地产开发与经营的基本含义
房地产开发
广义：国土开发、区域开发、城市开发 等都与房地产开发活动有着密切的关系 的开发活动均可以视为整体上和宏观意 义上的房地产开发；
狭义：主要是指在依据国家的法律取得 了国有土地使用权的土地上进行基础设 施、房屋建设的行为，是在特定地段上 所进行的具体的房地产项目的规划、设 计和建设、施工等开发活动。
房地产开发与经营（第四版）
1.2 房地产开发与经营形式和内容
1.2.2 房地产经营的形式与内容
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房地产开发与经营
近年来，房地产市场一直是投资领域的热门话题，无论是房地产开
发还是经营，在这个行业都拥有巨大的潜力和机会。
本文将探讨房地
产开发与经营的重要性、关键要素以及发展趋势。
一、房地产开发的重要性
房地产开发是指通过购买土地、进行规划和建设，最终将房地产产
品提供给市场的过程。
房地产开发在经济发展中具有重要地位和作用。
首先，它能够提供大量的就业机会，从土地开发、规划设计到建筑施工、材料供应，以及后期的销售和物业管理等环节，都需要大量的人
力资源。
其次，房地产开发能够推动相关产业链的发展，如建筑材料、装饰装修、家具家电等行业都会因房地产开发而得到刺激。
最后，房
地产开发还能够吸引投资，促进经济增长。
不仅仅是国内资金，很多
外国投资者也会选择在房地产领域进行投资。
二、房地产开发的关键要素
1.土地资源：土地是房地产开发的基础，开发商需要寻找具有潜力
的土地，并通过土地收购、征地拆迁等手段获得开发用地。
2.资金实力：房地产开发需要庞大的资金投入，在开发过程中涉及
土地购置、规划设计、建设施工、营销推广等环节。
只有具备充足的
资金实力，才能够顺利进行项目的开发。
3.规划设计能力：规划设计是房地产项目成功的关键。
开发商需要
找到合适的设计团队，进行项目的规划和设计，以满足市场需求和用
户体验。
4.项目管理：项目管理涉及到从土地开发到项目交付的全过程，包
括项目策划、预算管控、工程进度、质量保障等。
有效的项目管理能
够保证项目的按时、按质、按量完成。
三、房地产经营的重要性
房地产经营是指房地产项目的拥有者或经营者通过租赁、销售等方
式获取经济效益的过程。
房地产经营在房地产行业中起着至关重要的
作用。
首先，通过租赁房产，可以获得稳定的租金收入，为投资者提
供较高的回报率。
其次，通过销售房产，可以获得较高的资本利润，
同时还可以带动其他相关产业的发展，如家具家电、装饰装修等行业。
此外，房地产经营还能够促进城市产业结构的升级和优化，从而推动
地方经济的发展。
四、房地产开发与经营的发展趋势
1.智能化发展：随着科技的进步，智能化已逐渐渗透到房地产领域。
开发商在项目设计和建设中应充分考虑智能化技术的应用，如智能家居、物业管理等，以提升用户体验。
2.绿色环保：在社会对环保意识的提高下，绿色建筑已成为房地产
发展的重要趋势。
开发商应注重节能减排，采用可再生能源，提高建
筑的环保指数，满足人们对健康、环保生活的需求。
3.多元化投资：房地产开发商应寻求多元化的投资方式，不仅仅依
靠住宅开发，还可以考虑商业地产、写字楼、酒店等房地产项目的开发，以降低风险和提高利润。
4.定制化服务：随着人们对居住环境要求的提高，定制化服务成为
房地产经营的发展方向。
开发商应了解用户需求，提供个性化的服务，满足不同人群的需求。
综上所述，房地产开发与经营在现代经济中具有不可忽视的作用。
通过深入了解市场需求，合理规划和开发，灵活经营和管理，房地产
行业仍然能够为投资者带来丰厚的回报，并为城市的发展做出重要贡献。