工业用地评估操作指南
工业用地评估操作指南精编版
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
工业企业场地环境调查评估与修复工作指南(试行)
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2.4.5 物理样的采集与土工试验...........................................................................31 2.4.6 其它调查方法...............................................................................................31 2.5 第二阶段报告编制........................................................................................... 32 33 3 第三阶段调查——风险评估................................................................................... ...................................................................................33 3.1 目的和工作内容............................................................................................... 33 3.2 风险评估程序和方法....................................................................................... 33 3.2.1 危害识别..........................................................................
土地评估案例实操
土地评估案例实操在当今的经济社会中，土地作为一种重要的资产，其价值的评估对于众多领域都具有关键意义，如房地产开发、金融信贷、城市规划等。
下面，我将为您详细介绍一个土地评估的实际案例，让您更直观地了解土地评估的过程和方法。
本次评估的对象是一块位于城市郊区的工业用地，面积约为 50000平方米。
土地使用者为一家制造企业，由于企业经营策略调整，计划将该土地进行转让。
在评估之前，首先需要明确评估目的和评估基准日。
本次评估的目的是为土地转让提供价值参考，评估基准日设定为 XXXX 年 XX 月XX 日。
接下来，我们对土地的基本情况进行了详细的调查。
包括土地的位置、四至、形状、地形地貌等自然状况，以及土地的用途、规划限制、基础设施配套等社会经济状况。
通过实地勘察和相关部门的资料查询，我们了解到该土地地势较为平坦，周边交通便利，有完善的水、电、气等基础设施，但距离市中心较远，周边商业氛围相对较弱。
在收集完土地的基本信息后，我们开始选择合适的评估方法。
常用的土地评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法等。
考虑到该土地所在区域类似的工业用地交易案例较多，且土地未来的收益难以准确预测，我们决定采用市场比较法进行评估。
市场比较法的关键在于选取合适的比较案例。
我们通过土地交易市场、房地产中介机构等渠道，收集了近期周边地区成交的 3 个类似工业用地的交易案例。
这些案例在土地用途、面积、位置、基础设施等方面与评估对象具有一定的可比性。
对选取的比较案例，我们进行了交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正。
交易情况修正主要是考虑交易中的特殊因素，如是否存在关联交易、交易方式是否正常等。
交易日期修正则是根据土地市场的价格变动趋势，对不同时间的交易价格进行调整。
区域因素修正包括交通条件、环境质量、公共设施等方面的差异。
个别因素修正则考虑土地的面积、形状、地形、临路状况等因素的不同。
经过一系列的修正计算，我们得到了 3 个比较案例的修正价格。
工业用地评估方法
工业用地评估方法
工业用地评估方法主要包括以下几个方面：
1.目标确定：确定工业用地评估的目标，例如评估其市场价值、投资价值、土地可利用性等。
2.数据收集：收集工业用地相关的各类数据，包括土地面积、土地性质、规划用途、地理位置、基础设施、环境影响等。
3.市场分析：对工业用地所在的市场进行综合分析，包括经济发展状况、工业用地供需情况、竞争对手分析等。
4.土地评估模型建立：根据目标和数据收集的结果，建立合适的土地评估模型，例如比较法、收益法和成本法等。
5.数据分析和计算：根据建立的土地评估模型，对相关数据进行分析和计算，得出相应的评估结果。
6.评估报告编制：根据评估结果，撰写工业用地评估报告，包括评估方法、数据分析、评估结果和结论等。
需要注意的是，工业用地评估方法需要根据实际情况进行调整和综合运用，有时
可能需要考虑更多的因素，如土地污染、土地开发前景等。
此外，评估师的专业知识和经验也是非常重要的。
工业用地项目准入评审操作细则
工业用地项目准入评审操作细则工业用地项目准入评审操作细则一、评审目的工业用地项目准入评审是为了确保工业用地项目能够合法合规地投入使用，有效促进经济发展和资源利用的最大化。
评审的目的是筛选合适的项目，防范潜在风险，提高评审的科学性和公正性。
二、评审内容1. 项目信息核实：评审人员对工业用地项目的基本信息进行核实，包括项目名称、地理位置、项目范围等。
同时要核实项目申请人的资质、工商登记信息等。
2. 用地规划合规性评估：评审人员对工业用地项目的规划方案进行审查，判断其是否符合国家和地方的用地规划要求。
3. 环境影响评估：评审人员对工业用地项目的环境影响进行评估，包括噪音、振动、废气、废水等对周边环境的影响程度。
4. 用地合理性评估：评审人员对工业用地项目的用地规模、用途、可持续性等进行评估，判断其是否合理利用土地资源。
5. 安全评估：评审人员对工业用地项目的安全风险进行评估，包括火灾、爆炸、事故等风险因素，以及项目的应急预案和安全措施是否到位。
6. 经济合理性评估：评审人员对工业用地项目的投资回报率、经济效益等进行评估，判断其是否符合投资效益的要求。
三、评审程序1. 项目申请：项目申请人向评审机构提交工业用地项目的申请材料，包括项目说明、规划图纸、环评报告等。
2. 评审组建：评审机构根据项目的具体情况组建评审组，包括评审人员、专家等。
3. 评审材料审查：评审组对项目申请材料进行初步审查，对不符合要求的材料进行退回或要求补充。
4. 现场勘查：评审组对工业用地项目所在地进行实地勘查，了解项目周边环境、交通等情况。
5. 评审意见汇总：评审组对项目进行综合评估，形成评审意见报告。
6. 审批决策：评审机构根据评审意见报告进行审批决策，决定是否准予工业用地项目的准入。
四、评审标准1. 符合国家和地方的用地规划要求；2. 无不良环境影响，符合国家和地方的环保标准；3. 合理利用土地资源，避免浪费；4. 安全风险较低，应急预案和安全措施到位；5. 经济效益符合投资效益的要求。
工业用地评估操作指南
For personal use only in study and research; not for commercial use工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
[实用参考]工业用地评估操作指南
![[实用参考]工业用地评估操作指南](https://img.taocdn.com/s3/m/482f1f3952ea551810a6876c.png)
工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
土地评估服务方式和流程及注意事项
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工业用地评估操作指南（草稿）前言工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。
一、概论1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。
出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。
拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。
基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。
此类情况多在较为成熟的城市规划区内。
二是由拟用地方自行组织施工建设，比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类情况多在偏远地区，此时基础设施配套费表现为工程成本，往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。
收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但基础设施配套费不可能被取消。
土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。
3、土地使用权取得的一般方式出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式（工业用地基本为挂牌方式）参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得《国有土地使用证》。
划拨用地：拟用地方向当地计委（发改委）提交项目使用土地申请，批复后，着手进行拆迁补偿工作，完毕后即取得《国有土地使用证》。
二、评估准备工作1、取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成《国有土地使用证》是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》，尚未来得及取得《国有土地使用证》时，《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件，但效力上不如《国有土地使用证》，按照国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是承担额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。
所以尚未取得《国有土地出让合同》的宗地，是具有产权瑕疵的，应予批露，当然，如果连《国有土地出让合同》都未签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。
取得上述资料后，通过将入账成本与土地出让合同、拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较，核对地价款是否支付完全。
2、确定评估方法首先查询《全国工业用地最低价标准》，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之成本逼近法。
原则上应选择二种方法评估，具体要求详见《城镇土地估价规程》。
三、市场比较法评估过程1、评估公式宗地价格＝比较案例价格×A×B×C×D式中：A：正常情况指数／比较案例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数C：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数D：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数2、评估过程1）搜索比较对象通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜索关键字：“地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交”等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网（）、新浪地产网（）显示。
如已查询的部分比较对象具体位置描述不清楚，可以通过百度地图、GOOGLE地球等配合查找。
比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。
2）进行比较交易情况修正：所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；交易日期修正：工业用地价格随时间波动很小，实际上《全国工业用地最低价标准》实施后的近三年成交信息均可采用，但优先选用一年内的成交信息。
如无特殊情况，交易日期修正系数一年内不会超过2%。
区域因素修正系数：个别因素修正系数：《房地产估价规范》要求修正范围合计不超过30%，单项不超过20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行掌握，建议单项修正多数不超过5%，个别不超过10%。
以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下：①少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；②根据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜索：“”；“》办法”；③根据《划拨土地使用权管理暂行办法》相关条款确定。
修正后的评估结果为土地成交价，但在办理《国有土地使用证》初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此部分价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。
四、基准地价系数修正法评估过程1、评估公式宗地价格=基准地价×期日修正系数×因素修正系数×年期修正系数+土地开发水平修正值2、评估过程基准地价系数修正法实质上仍为市场法，只是比较对象只有一个，是地方国土部门发布的基准地价，比较因素基本上与市场法一致。
1）基准地价的确定基准地价文件查找：可以通过所在市、区、县的国土资源局网站查询，或者百度搜索关键字：“城市+基准地价”。
绝大部分城市的基准地价文件均可以从网络上查找到。
地价级别的确定：找到基准地价文件后需要确定委估宗地所在地价级别，公开的基准地价文件中少部分会配发地价级别范围描述或级别图，再配合地图，会较容易确定委估宗地级别，对于大部分未发布级别范围描述或级别图的情况，按以下方式确定：1、查询中国城市地价动态监测（、委估宗地以前的估价报告（个别时候可以在网络搜索到周边其他单位的估价报告）；3、咨询当地国土部门；4、参照当地城镇土地使用税等级范围确定；部分地区的基准地价文件颁布时间早于2007年（该年发布全国工业用地最低限价），此情况下的相应基准地价可能会低于最低限价，此时处理方式如下：①将基准地价最低级别价格按最低限价调整，其他级别地价按原比例或原增加额相应调整；②直接以最低限价做为委估宗地相应基准地价。
③仍按原相应级别基准地价确定，通过期日修正找回差距。
2）期日修正系数按《城镇土地估价规程》，期日修正系数=待估宗地估价期日地价指数/比较案例交易日期指数，但地价指数地方国土部门并未公开，可通过如下方式确定：①查询中国城市地价动态监测，以地价水平、地价增长率代替，有时该二项指标未能公布至评估基准日所在年份，未公布年份可按往年年均增幅考虑；②以近期周边土地成交实例平均价格除以对应级别基准地价，此种方式可以使市场法与基准地价系数修正法二种方法评估结果接近；③以工业用地最低限价除以相应基准地价及年份数，得出年均增幅，再换算至评估基准日所在年份。
④按照年均增幅2%考虑。
3）年期修正系数年期修正系数＝(1-1/(1+r)m)/ (1-1/(1+r)n)r＝土地还原率，土地是一切行业的根本，工业用地一级开发风险相对很小，取值范围常见6-7%；n＝基准地价设定土地使用年限，工业用地为50年；m＝待估宗地剩余使用年限。
4）因素修正系数此项修正类似于市场法中因素修正，少部分地区会有网络公布，如无法查到，可以参照其他城市因素修正表编制，也可以适当微调。
5）容积率修正系数工业用地一般均不进行容积率修正，但个别地方基准地价文件中会公布工业用地容积率修正系数，此种情况多是因为高科技园区中部分工业建筑为多层，如无法查找容积率修正，可不进行此项修正。
6）开发修正修正基准地价对应开发程度一般会在基准地价文件中公布，如未公布，可以通过“中国城市地价动态监测”查询，如查询不到，可以假设基准地价对应开发程度与委估宗地一致，而不进行此项修正。
如需修正，部分基准地价文件中会规定每通的价格，如未公布，可以参照每通20-30元/㎡确定。
以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，扣除方式参见市场法中相关叙述；契税问题亦参见上文。
五、成本逼近法评估过程1、评估公式地价＝土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益＝成本价格＋土地增值收益成本逼近法的本意是模拟土地取得并达到开发状态的过程中需要支付的各项成本，总的来说，一是对原土地使用权人的补偿，二是向土地所有者-国家缴纳地价款以体现所有者权益，三是各项税费，四是土地通、平成本。
2、评估过程1）土地取得费用及相关税费土地取得费用包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）。
土地补偿费、人员安置费的计算是以土地年产值乘以适当倍数确定，数据来源方式如下：①根据办法中相关条款确定；②根据各地土地补偿费、人员安置费计取标准的相关文件，可百度搜索：“城市名+征地区片”、“城市名+统一年产值”、“城市名+综合地价”等；③百度搜索：“城市名+区名+征地方案公告”，“城市名+道路名+征地方案公告”，“城市名+征地补偿、安置方案公告”等，如有征地行为，各地补偿方案一般会通过网络发布，该公告如与委估宗地处于同一市级行政区，可以认为补偿标准是一致的。
相关税费包括征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、菜地基金、防洪费等，数据来源方式：百度搜索：“省名+征地管理费暂行办法”、“**省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法”、“省名+耕地开垦费管理办法”、“城市名+新菜地开发基金征收管理使用办法”、“城市名+防洪费”等。