小产权房问题研究
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨
我国小产权房问题的背景、现状和出路探讨摘要“小产权房”问题是在我国土地城乡二元化的历史环境下产生的，随着日益繁盛的房地产市场问题与矛盾而日益加剧的现象。
“他山之石，可以攻玉”，但是由于土地所有制的极大区别，外国也根本不存在所谓的“小产权房”问题，这使得我们也无借鉴可用。
究竟该如何妥善处理这一矛盾，是当前我国政府和法律不得不面临的一个问题和挑战。
我国的“小产权房”问题错综复杂，本文从背景，现状，存在问题，现有政策和我们对于这一矛盾的个人建议几个方面对我国小产权房问题进行探讨。
关键词小产权房相关政策解决方法。
一、我国小产权房存在的背景和诱因。
（一）城乡二元土地所有制下，农村集体土地所有制的被动性。
在我国城乡土地二元化的体制下，集体土地所有者与国有土地所有者之间权利是完全不对等的。
我国《土地管理法》第43 条、第 44 条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
由此可见，对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
而小产权房的出现，不仅从根本上打破了政府垄断土地一级市场的格局，同时也是农民和农村集体参与土地资源优化配臵，分享工业化和城市化发展中土地增值收益的必然结果。
（二）城镇化快速发展加速了住房需求，进而促使城市房价迅速提高。
我国工业化、城市化快速发展，大量农村剩余劳动力转移到城镇和非农产业就业，虽然解决了“两化”发展中对劳动力的需求，但也加剧了城市的各种负担，对住房的需求首当其冲。
市场规律的作用下，随着需求的增加，房价也“一路高歌”。
大量的中低层次消费者只能把视线转移到在价格上有很大优势的小产权房上来解决“住房难”的问题。
小产权房的存在对多方的利益化是其存在的现实条件。
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
小产权房合法化的若干问题研究的开题报告
标题：小产权房合法化的若干问题研究
研究背景：
小产权房是指未取得土地使用权证、未按照法律程序审批、未取得
房地产开发企业资质从事房屋开发经营的房屋。
小产权房因其地位不明、缺乏规范，一直以来都是城市管理中的难点问题。
近年来，随着城市化
进程的加速，特别是围绕乡村振兴战略，在农村地区小产权房的存在更
加突出。
为了维护城市管理秩序，推动农村土地整治和乡村振兴，多地
纷纷推出小产权房合法化政策。
研究内容：
该研究将就小产权房合法化的若干问题展开深入研究，主要内容包括：
1.小产权房合法化的政策背景及其制定原因。
2.小产权房合法化的现状和意义。
对比分析国内外相关政策，并探
讨小产权房合法化的真正意义。
3.小产权房合法化的实施路径和操作方法。
通过案例分析，总结小
产权房合法化的实际操作经验和策略。
4.小产权房合法化的优缺点评估。
对小产权房合法化的实际效果和
影响进行评估和研究，探讨小产权房合法化的优缺点。
研究方法：
本研究采用文献研究和案例分析方法，结合实地调查，以小产权房
合法化的政策背景、现状、影响等问题为切入点，系统、全面、深入地
了解小产权房合法化的相关情况，并对其优缺点进行评估。
预期成果：
本研究将为小产权房合法化的实施提供理论依据和经验借鉴，对促进乡村土地整治和城市管理秩序有一定启示作用。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房现状研究及对策分析
小产权房现状研究及对策分析从2007年开始，小产权房逐渐成为社会关注的热点，小产权房出现是中国城乡土地二元制下各方利益博弈的产物，它既给消费者带来了实惠，但也存在着很多问题。
本文以中牟县城关镇的小产权房为研究对象，通过实地调研分析该镇小产权房的产生原因、存在的问题并试提出解决小产权房问题的对策。
标签：城关镇；小产权房；城乡土地二元制一、研究目的及意义小产权房是在农村集体土地上建设的，由本集体经济组织以外的单位或者个人购买的，没有依法取得由县级以上的房屋管理部门所颁发的房屋所有权证书的房屋。
〔1〕近年来小产权房作为一个社会热点屡屡被提及，而其作为一个历史遗留问题又一直未得到妥善解决。
小产权房自身作为一个多方利益博弈的产物存在诸多不合理性，比如它的占地与我国现行土地使用制度相违背，存在不合法性、建设存在安全隐患、交易过程中可能产生经济纠纷、业主的权益得不到法律保护等问题。
小产权房问题能否妥善解决事关国家、农村村集体、村民个人及小产权房业主等多方利益，因此要十分审慎地对待。
本文以此为出发点，研究小产权房问题的合理解决。
二、研究内容及方法本文在研究内容上以郑州市中牟县城关镇的小产权房为例，分析小产权房的产生原因、存在的问题、影响，从而研究出小产权房的解决对策。
本文的研究方法主要采用文献法和访谈法。
笔者对当前学界关于小产权房的研究成果、政府出台的相关政策进行搜集和分析，从而在学理上充分把握和认识小产权房的研究现状，找到突破口。
此外，本文采用访谈方式，通过对小产权房利益相关者进行相关问题的访谈，以获悉他们对小产权房的理解与认识，以及他们所能接受的小产权房问题的解决途径等内容。
文章访谈对象均为中牟县城关镇中小产权房的所有者、以及小产权房所在地的管理者等利益相关者。
访谈内容包括受访者姓名、住址、家庭收入情况、对小产权房的认识、是否明晰国家关于小产权房的政策及态度、理想的小产权房的解决对策。
本文中的统计数据来自河南省统计年鉴及郑州市、中牟县政府网站。
小产权房的法律问题探究
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
小产权房处置对策及长效监管机制研究
小产权房处置对策及长效监管机制研究随着我国城市化进程的加快，小产权房问题逐渐成为一个突出的社会问题。
小产权房是指因各种原因未取得相关批准手续而被违法开发建设出来的房屋，其存在不规范、不合法的性质，给城市规划和管理带来严重困扰。
针对小产权房问题，各地政府和相关部门一直在积极探索解决之道，但是要实现小产权房处置和长效监管，仍有许多挑战和难点。
本文将围绕小产权房处置对策及长效监管机制展开研究。
一、小产权房问题的现状小产权房一般是由于城市建设规划管理不严、违法建设现象严重、土地利用管理混乱以及相关部门监管不力等原因造成的。
在一些地方，由于政府规划拨地制度存在漏洞，使得部分开发商或个人在未经批准的情况下盲目开发小产权房，给城市规划和管理带来了隐患。
小产权房的存在严重扰乱了城市土地规划和房地产市场秩序，加剧了城市资源的浪费和土地的占用。
与此小产权房的建设质量和安全隐患也给居民的生活带来了隐患，极大地影响了城市的社会稳定和可持续发展。
1.建立健全的政策法规对于小产权房问题，政府应该建立健全的政策法规，严格规范城市规划建设管理行为。
应完善土地使用权出让制度和规范土地流转、出租、拆迁等管理政策，严厉打击违法建设行为，确保城市房地产市场有序健康发展。
2.加强土地利用管理加强土地利用管理，规范土地使用行为。
应加强土地审批管理，建立健全土地使用监管制度，严格规范土地流转和转让行为，防止小产权房问题的再次发生。
3.加强市场监管加强市场监管，加大对小产权房的查处力度。
对于已存在的小产权房，应严格依法处置，保障公民合法权益。
要严格规范开发商的行为，加强对房地产市场的监管，减少小产权房问题的发生。
为了解决小产权房问题，需要建立起一套长效的监管机制，确保问题不再重演。
1.建立完善的信息管理系统要建立健全的小产权房信息管理系统，全面掌握小产权房的规模、分布和使用情况，为政府决策和监管提供依据。
2.加强监督检查机制加强对小产权房的监督检查，发现问题及时处理。
小产权房法律问题研究
Legal S ys t em A nd Soci et y 豳圈箧麓豳鬯＆i誊i：．竺竺!型圭!f叁型圭塾盒¨J I～-产权房¨：去律问题研究李龚摘要本文通过对小产权房定义的深入探讨，客观的剖析了小产权房的形成原因。
当然由于小产权房自身特殊的性质导致小产权房包含有一系列的法律风险。
文中通过对小产权房包含的法律关系的阐述得出如下结论：一方面小产权房的物权关系无效是一定的，另一方面本文主张其债权关系成立，以维护交易安全。
在此基础上，本文从未建和已建两个角度对小产权房问题的解决提出了相关的建议。
关键词小产权房城乡二元土地所有制建设土地使用权中图分类号：D920．5文献标识码：A文章编号：1009．0592(2010)1l一062—02一、“小产权房”的定义(一)什么是“小产权，妒它具体足指由城市周边的农村集体或村民在本村的耕地或经过旧村改造后的空闲宅基地上修建的用于向城市居民出售商品房，这一所有权建立在村民是该村的一员从而享有合法的宅基地使用权的基础之上。
但是城市居民购买此类房屋地无法拿到房管部门正式颁发的房产证，因此购房存在极大的隐藏风险，一旦出现纠纷，购房人的权利不易得到法律的保护和救济。
(二)“小产权房”成因分析城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源。
依据宪法和法律的规定我国形成了城乡二元土地所有制度，其又被称为二元结构。
以二元土地所有制度为基础，又形成了二元士地管理制度，即国有土地和农村集体所有的土地进行不同管理。
农民集体所有的土地，无论是耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能转变为建没用地这一途径。
但这样只能获取有限的土地增值收入。
如果冒着不受法律保护的风险，主动流转集体土地则可以提前并最大化实现土地增值。
于是不少农村集体经济组织选择后者，从而导致了“小产权房”的大量出现。
不断上扬的高房价是小产权房的催生剂，直接推动了“小产权房”市场的持续升值。
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小产权房问题研究
摘要：小产权房是在实践中约定俗成的一个称谓，本文着重从小产权的房的概念、以及在日常生活中小产权房发生纠纷的种类，小产权房买卖中合同是否有效力，本文从合同有效和无效两个方面的观点进行分析，同时笔者也阐述了自己对小产权房争议的合同效力的看法，
关键词：小产权房；商品房；合同效力
中图分类号：d92
文献标识码：a
文章编号：1009-0118(2011)-04-00665-01
一、小产权房概述
小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在实践中形成的一种约定俗成的称谓。
而所谓的“小产权”或“乡产权”是指由乡镇或村出具的认可买受人购买房屋的文件。
根据小产权房占用集体土地的不同，可以将其分为两大类：第一类是未取得任何审批手续，擅自在农用地或其它集体用地上修建的房屋。
由于此类房屋没有取得任何审批手续，有的还占用了农用地，其房屋本身不合法，属于违章建筑之列，对此类房屋上的任何权益，法律均不予以保护。
第二类是集体经济组织经过其所在县级人民政府合法批准后，在非农用地上修建的房屋。
此类房屋由于经过了合法的审批，是合法建筑物，只是其流转受到了限制。
本文所述小产权房即为此类。
此类房屋又可分为两种，一种是在宅基地上建设的房屋；另一种是在用于
非农建设的农村集体建筑用地上建设的房屋，其中包括兴办乡镇企业用地、乡村公共设施和公益事业用地上建成的房屋等等。
二、法律实践中有关小产权房纠纷的种类
近年来，随着小产权房的热销，有关小产权房的纠纷呈现出直线上升的趋势，人民法院受理的有关小产权房纠纷的案件也越来越多，大体上可分为以下几类：
(一)房屋买卖纠纷。
目前发生纠纷最多的就是这一类，出现这类纠纷的原因主要有两点：第一是房屋无法过户登记。
根据现行的政策，在农村集体土地上建的房屋不能过户登记，而买受人购买房屋就是要取得房屋的所有权，不能进行过户登记。
第二是房屋的买卖已经完成，有的还经过了数年的时间，但由于城市发展的需要，房屋将被拆迁，而房屋拆迁补偿远高于房屋当时的出售价格，出卖人感觉吃了亏，遂以政策规定城镇居民不得在农村购置宅基地，原房屋买卖合同违返法律强制性规定为由，要求确认原买卖合同无效，并要求买受人归还房屋。
(二)房屋质量纠纷。
由于小产权房的施工者通常是临时组建的没有相关建筑资质的施工队，也没有相应的工程监理部门，其所建房屋的质量也就无从保证，有的施工者甚至是在农闲时临时组织起来的农民，其工程质量可想而知，所以因房屋的质量发生纠纷也就不足为奇了。
(三)房屋侵权纠纷。
民事侵权是民事纠纷的一大类，对于房屋的侵权方式主要有强占房屋、行为人的行为危及到房屋的安全等等，
对于此类侵权纠纷，因为不涉及房屋权属的变更，所以在处理上也没有太大的争议，只要被侵害者是房主或其他合法占有人，其权利就会得到法院支持。
三、小产权房买卖合同效力的认定
(一)认定小产权房买卖合同无效的理由
1、农村集体所有土地的使用权不得流转
我国房地产管理法规定，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
也就是说我国对于房屋的转让实行的是房地一体主义，这是我国房地产交易中普遍遵循的法理。
2、农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制
小产权房中有一部分是农户在自家宅基地上建房出卖，这自然就出现了宅基地使用权可否转让的问题。
宅基地使用权是指农民以户为单位利用集体所有的土地，在规定的地点享有建筑用房、添置生活设施、在庭院种植树木、永久居住的权利。
(二)认定小产权房买卖合同有效的理由
1、认定合同是否有效，应当以《中华人民共和国合同法》中规定的合同有效要件为标准，符合合同有效要件的合同有效，否则无效。
小产权房买卖合同归根结底是合同，要遵守《合同法》的规定，只要符合合同的构成要件且不违反禁止性规定，就应当认定合同有效。
根据《合同法》的规定，当事人订立合同应当有民事行为能力；意思自治；且不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良
俗。
2、小产权房买卖合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的禁止性规定。
至于损害社会公共利益更是无从谈起，除非小产权房对社会公益设施构成威胁或侵害了不特定多数人的利益。
至于该条的第五款，前面已叙述过，没有任何一部现行的法律、行政法规对小产权房做出禁止性规定。
综上，小产权房的买卖并不违反《合同法》第五十二条的禁止性规定。
3、如果认定合同有效，符合诚实信用原则，有利于保护守信方的利益，有利于促进交易安全。
(三)笔者对小产权房买卖合同效力的看法
对于小产权房买卖合同的效力，笔者同意认定合同有效。
除了上述认为合同有效的理由外，还可从以下几方面来分析。
1、从《中华人民共和国物权法》的制订过程剖析小产权房
从《物权法》的修改过程可以看出，对于宅基地能否转让的问题一直都有争议，如此修改是为了维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，并非绝对的禁止。
2、订立小产权房买卖合同是债权行为，而小产权房的变更登记属物权登记行为，对物权变动的禁止并不影响债权的设立
物权行为与债权行为是既有关联又相区别的，物权最终能否按照当事人的意思发生变动，并不影响债权的设立，也就是说小产权房根据现行政策不能进行变更登记，但当事人之间仍然可以订立小产
权房买卖合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能无法实现罢了，这个时候完全可以以合同目的无法实现为由，要求解除合同，而不是认定合同无效。
综上所述，只要争议房屋为合法建筑物，就应当认定该买卖房屋的合同为有效，即以认定小产权房买卖合同有效为原则。