小产权”房及其买卖的法律困境与解决
小产权房存在的问题及解决原则初探
小产权房存在的问题及解决原则初探【摘要】小产权房是指未经政府批准，以出让方式取得土地使用权，因而权属不明确的房屋。
其存在的问题主要包括法律风险、土地使用权不明确、安全隐患以及投资价值受限等方面。
为解决这些问题，需要依法合规、加强监管、规范管理和实现转型升级。
小产权房问题的解决是一个系统工程，需要政府、开发商和居民共同努力，促进小产权房市场的健康有序发展。
通过统一规划、明确产权、加强监管和加强公共服务等措施，可以有效解决小产权房存在的问题，保障市民的合法权益，推动城市建设和社会稳定发展。
【关键词】小产权房，问题，解决原则，法律风险，土地使用权，安全隐患，投资价值，依法合规，监管，规范管理，转型升级，政府，开发商，居民，市场发展，健康，有序。
1. 引言1.1 小产权房存在的问题及解决原则初探小产权房是指在我国土地制度改革中出现的一种特殊房屋所有权形态。
小产权房的出现一方面解决了部分人群的住房需求，另一方面也引发了一系列问题。
小产权房存在法律风险。
由于其地位不明确，容易受到法律纠纷的影响。
土地使用权不明确是小产权房存在的一个重要问题。
这不仅影响小产权房的使用权，也会影响其转让和抵押等权利。
小产权房由于其建设标准低，存在较大的安全隐患，给居民带来安全隐患。
小产权房的投资价值受到限制，无法享受到政府相关政策的扶持。
为了解决小产权房存在的问题，我们应该采取以下解决原则：依法合规，加强监管，规范管理，转型升级。
只有在法律的框架下，加强监管和规范管理，以及对小产权房进行转型升级，才能实现小产权房市场的健康有序发展。
小产权房问题的解决是一个系统工程，需要政府、开发商、居民共同努力，共同促进小产权房市场的健康有序发展。
2. 正文2.1 小产权房的定义和特点小产权房是指在我国城市中存在的一种特殊房屋所有权类型。
其特点是由于历史原因或政策导致土地所有权和房屋所有权不匹配，导致部分房屋的产权证书属于非法或不完全合法的状态。
小产权房存在的问题及解决原则初探
小产权房存在的问题及解决原则初探【摘要】小产权房是一种存在较多问题的房产类型，主要问题包括政府监管不严、开发商利润驱动、规划不合理以及居民权益受损等。
针对这些问题，需要采取一些解决原则，包括加强政府监管、完善规划管理以及保障居民权益。
只有在政府、开发商和居民的共同努力下，才能有效解决小产权房存在的问题，确保房地产市场稳健发展，保障居民的合法权益。
【关键词】小产权房，问题，解决原则，政府监管，开发商利润，规划不合理，居民权益，加强监管，完善规划管理，保障居民权益。
1. 引言1.1 背景介绍小产权房是指存在产权证明但不具备国家法律规定的产权性质的房屋，通常是因为土地使用权不明确或不完整而导致的。
在房地产市场中，小产权房一直是一个备受争议的话题。
一方面，小产权房的存在给那些无法购买商品房的人提供了一种住房选择的机会；小产权房的发展却带来了诸多问题。
小产权房存在的问题主要包括政府监管不严、开发商利润驱动、规划不合理以及居民权益受损等方面。
政府监管不严使得小产权房乱象丛生，各种违法违规现象屡禁不止；开发商为了谋取更多利润，往往忽视了质量和规范，导致小产权房的品质参差不齐；规划不合理则给小产权房的发展带来了混乱，严重影响了城市的整体规划和发展；居民在购买小产权房时常常受到欺诈和侵权行为，权益难以得到保障。
在这样的背景下，探讨小产权房存在的问题并提出解决原则显得尤为重要。
只有深入了解问题所在，才能制定出更加有效的解决方案，从而推动小产权房市场的健康发展。
1.2 问题意义小产权房存在的问题意义是多方面的。
小产权房的存在加剧了城市规划和管理的混乱，容易导致城市建设的无序发展。
小产权房的存在也会损害购房者的权益，因为小产权房的产权不明确，购房者可能面临产权纠纷或者无法享受合法的房产权益。
小产权房的存在也会影响城市的良好形象，并可能带来一系列社会问题，如房地产市场的不稳定和居民生活环境的恶化。
解决小产权房存在的问题，不仅是事关城市发展和管理的重要问题，也是保障居民合法权益和维护社会稳定的紧迫任务。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权买卖的法律后果(3篇)
第1篇摘要：近年来，随着城市化进程的加快，小产权房买卖现象日益增多。
然而，小产权房买卖涉及的法律问题复杂，其法律后果也较为严重。
本文将从小产权房的定义、买卖的法律风险以及法律后果等方面进行探讨，以期为相关当事人提供法律参考。
一、小产权房的定义小产权房，又称“非法建筑”、“违建”等，是指未经国家有关部门审批，私自占用土地、违法建设的房屋。
小产权房不具备国家颁发的土地使用权证、房屋所有权证等合法手续，因此无法在合法市场上进行买卖。
二、小产权房买卖的法律风险1. 买卖合同无效：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖违反了土地管理法、城乡规划法等法律法规，因此买卖合同可能被认定为无效。
2. 无法办理产权登记：由于小产权房不具备合法手续，当事人无法办理产权登记，导致房屋无法过户。
3. 房屋被拆除风险：小产权房属于违法建筑，存在被拆除的风险。
一旦房屋被拆除，购房者将面临财产损失。
4. 法律诉讼风险：在小产权房买卖过程中，如因合同纠纷、房屋拆除等问题引发诉讼，购房者可能面临诉讼费用、律师费用等经济损失。
5. 交易税费风险：小产权房买卖过程中，购房者可能需要承担高额的交易税费，如契税、营业税等。
三、小产权房买卖的法律后果1. 合同无效：如前所述，小产权房买卖合同可能因违反法律法规而无效。
合同无效后，当事人无法依据合同主张权利，可能导致购房者损失购房款。
2. 无法办理产权登记：由于小产权房不具备合法手续，购房者无法办理产权登记，导致房屋无法过户。
这意味着购房者无法将房屋作为抵押物进行贷款，也无法继承或赠与。
3. 房屋被拆除：小产权房存在被拆除的风险。
一旦房屋被拆除，购房者将面临财产损失，包括购房款、装修费用等。
4. 诉讼风险：在小产权房买卖过程中，如因合同纠纷、房屋拆除等问题引发诉讼，购房者可能面临诉讼费用、律师费用等经济损失。
5. 交易税费风险：小产权房买卖过程中，购房者可能需要承担高额的交易税费，如契税、营业税等。
郭俊豪、论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决
毕业论文题目：论“小产权”房及其买卖的法律困境及解决学生姓名：郭俊豪指导教师姓名及职称：张宝红副教授摘要：当前，我国部分农村地区，出现了销售俗称“小产权”房的集体土地产权商品房的现象。
而且，目前全国的小产权房建设和销售已经开始出现规模化的迹象。
然而，依据我国法律以及相关的行政法规，“小产权”房属于违法的商品房项目，购买“小产权”房的合同在司法实践中，各级法院亦做出合同无效的裁决。
这就造成了“小产权”房买卖面临法律困境。
文章尝试从法学角度理清其中的各种关系，期望从中探讨得到各方的利益平衡点，最终能够找到一个合法合理的方式解决问题。
关键词：“小产权”房；土地制度；集体土地；国有土地；改革目录引言 (1)一、“小产权”房的概述 (1)（一）“小产权”房一词的来源 (1)（二）“小产权”房的社会背景 (1)（三）“小产权”房建设和买卖的现实情况 (2)（四）关于“小产权”房的法律制度 (3)二、“小产权”房矛盾现象的分析 (3)（一）“小产权”房矛盾产生的直接原因 (3)（二）“小产权”房矛盾的深层缘由 (4)三、“小产权”房买卖的法律困境分析 (5)（一）“小产权”房买卖的合同纠纷 (6)（二）“小产权”房买卖的质量纠纷 (6)（三）“小产权”房买卖的产权纠纷 (6)（四）“小产权”房买卖的管理纠纷 (7)四、“小产权”房问题的解决方式探究 (7)（一）探究“小产权”房问题解决的方向 (7)（二）提出“小产权”房问题解决的构想 (8)五、结语 (12)致谢 (13)参考文献 (14)学生姓名：郭俊豪指导老师：张保红副教授引言改革开放以后，中国进入社会主义市场经济与法制社会时代，在有形的手和无形的手的共同作用下，社会生产力被极大地解放；在民主和法治的社会环境中，法律意识空前地植根于国民的思想当中。
地方政府与中央政府的利益博弈，普通民众与企业的斗智斗勇，农村与城市的摩擦与共存，正是法制的市场经济之大小气象，不无呈现出社会的革新大潮，以及层出不穷的新现象，此为宏观的视角。
“小产权房”的法律性质及解决对策分析
“小产权房”的法律性质及解决对策分析“小产权房”是中国特有的现象，指的是没有取得国家法律及相关政策规定的土地使用证（或房屋所有权证）的房屋。
由于没有符合国家规定的产权证明，使得这些房屋在经济交易、贷款、产权保护等方面存在着诸多问题。
因此，对“小产权房”的法律性质及解决对策进行分析，有助于维护公平正义，保护购房者和产权人的合法权益。
首先，对于“小产权房”的法律性质，需要明确其产生的原因。
一方面，大量的“小产权房”是在农村改革开放初期，由村集体所建或个人自建的。
另一方面，一些地方政府为了解决城市发展中的住房问题，通过“小产权房”形式来安置拆迁户等。
在法律上，这些房屋没有取得相应的土地使用证，不符合相关法律规定和程序，所以在法律上被视为非法。
其次，解决“小产权房”问题的对策主要包括法律、政策及管理方面的改革。
首先，需要加强法律法规的完善，明确“小产权房”的性质及管理规定，以便于落实权益保护和交易合法性。
其次，加强相关政策的制定与落实，比如土地使用权证、房屋所有权证等方面的政策，以及“小产权房”转为商品房的政策，从而让“小产权房”在合法性和可交易性上得到保障。
同时，还需要加强“小产权房”的管理，加强相关部门的监管力度，对违规建设和非法交易进行打击和惩处，保障购房者和产权人的合法权益。
此外，对于已经购买了“小产权房”的购房者，需要通过合法途径来解决他们的权益问题。
一方面，可以通过建立合法的产权转让机制，将“小产权房”转为合法的商品房，使购房者可以正常享受产权和交易权益。
另一方面，可以通过政府购买的方式，将“小产权房”纳入正规住房保障体系，通过给予一定的补偿和安置措施，解决购房者的住房需求。
总结起来，对于“小产权房”的法律性质及解决对策，首先应明确其非法性质，加强法律法规和政策规定的完善与落实。
其次，需要加强管理力度，维护市场秩序和公平竞争环境。
最后，通过合法途径解决已购房者的权益问题，保障购房者和产权人的合法权益。
“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议
“小产权房”买卖纠纷案件的特点及对策建议【前言】小产权房，是指那些未经政府批准，擅自建设而形成的“违建”房屋，没有房产证，购房者只能拥有一纸“自建房屋归属证”作为凭证，这一特殊性导致了“小产权房”的买卖交易存在着一定的法律风险和纠纷。
本文将从小产权房的定义、特点入手，分析该类房屋交易中存在的法律问题和买卖纠纷，为相关服务机构和购房者提供对应的策略和建议。
【一、小产权房的定义】“小产权房”与“商品房”的最大区别就是“所有权”，商品房所有权由国家授予，企业拥有，而“小产权房”却是由城乡规划局办理人员和民间机构发放自建房屋归属证作为凭证，被列为“违章”建筑物，没有领取房屋所有权证（称作房产证），也未产生过户登记和税务缴纳，因此无法归为私有财产，也无法取得房屋质权，与“商品房”完全不同。
【二、小产权房的特点】1. 缺少证明文件：小产权房屋没有房屋产权证明和不动产证明，不足以作为产权的证明，难以交易。
2. 法律地位不明确：小产权房属于违建，其产权未经国家授予，不能直接过户，法律地位不明确。
3. 无法获取银行贷款：由于房产权不明确，银行很难提供贷款，导致小产权房交易流通受到限制。
4. 土地使用权问题：小产权房没有正规的土地使用权，只有通过小产权“自建房屋归属证”获取的土地使用权证明，这会在小产权房的交易中产生困难。
5. 成交价低：由于缺乏基础设施和产权证明，小产权房的成交价往往低于市场价值，成交难度大。
【三、小产权房买卖纠纷案例】1. 案例一：买家未查阅登记簿，从“产权人”处购买的小产权房。
2010年，小李在重庆市南岸区买了一套“小产权房”，按照购房人的说法，他在“产权人”处购买小产权房。
办理完相关程序后，他将房屋交给亲戚居住。
后来，这套房子被纳入重庆市“东鹏小区改造项目”，小李才知道房屋是一套违法搭建的“小产权房”，没有任何合法产权，更没有权利资格转让，房屋只能到户，不能出售或租赁。
小李因此要求“产权人”承担损失，但产权人表示，他只有建房的同意证，没有买卖合同、不动产权证及土地使用权证，也未经过政府批准，因此不能转让，不承担责任。
“小产权房”的法律性质及解决对策分析
“小产权房”的法律性质及解决对策分析【摘要】小产权房是指房屋建设项目建设单位未依法取得土地使用权证而在乡镇政府批文下施工建成的房屋。
小产权房存在法律性质不清晰、权属不明确等问题，给购房者和政府管理带来困扰。
为解决这一问题，可以从规范管理、完善法律法规、推动产权证书发放等方面着手。
政府部门应加强监管，及时整顿小产权房市场，确保购房者合法权益。
社会各界也应积极参与，监督政府政策的执行，促进小产权房市场的规范发展。
解决小产权房问题的重要性在于维护市场秩序，保障购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展。
展望未来，希望通过政府和社会各界的共同努力，可以逐步解决小产权房存在的问题，实现产权明晰、市场规范的目标。
【关键词】关键词：小产权房、法律性质、问题、解决对策、政府部门、社会参与、解决重要性、展望未来。
1. 引言1.1 背景介绍小产权房是指在城市建设过程中由于各种原因形成的使用权不明、产权不明、手续不全或经国家有关部门批准使用权的住房。
在早期城市建设中，一些城镇村集体土地被征收后，出现了大量小产权房。
这些房屋通常缺乏必要的法律手续，存在使用权不清晰、社会稳定风险高等问题。
小产权房的兴起主要源于我国城市化进程中土地制度变革不完善，农村城市化升级过程中存在的历史遗留问题。
在旧体制下，一些村镇集体经济组织以低价出让土地使用权，或者私自出售土地使用权，导致小产权房的产生。
政府监管缺位和相关法律制度不完善也为小产权房问题的滋生埋下了隐患。
小产权房的出现给城市管理和社会发展带来了一系列问题，如土地使用权归属不清晰导致的资产安全隐患、房屋所有权争议频发等。
对小产权房问题进行深入分析，探讨解决对策，有助于规范城市建设秩序，维护社会稳定和公平正义。
1.2 问题提出当前，小产权房问题已经成为社会关注的焦点之一。
如何解决小产权房存在的问题，既是政府部门的责任，也需要社会各界的共同参与。
针对小产权房问题的解决对策显得尤为重要。
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题目：“小产权”房及其买卖的法律困境与解决姓名：学号：学校：河南省直电大指导教师：写作时间： 2017年3月小产权”房及其买卖的法律困境与解决内容摘要：现行法律和政策对“小产权”房基本持否定态度。
“小产权”房买卖过程中，涉及城镇居民、村民、集体组织、国家等利益主体，通过利益分析可知“小产权”房买卖对于利益主体各方是利大于弊的，故对“小产权”房买卖合同不宜一概认定无效，而是应当将“小产权”房进行分类，并结合当前我国实际情况和国家关于“小产权”房的最新政策来讨论买卖合同的效力。
在一定期限前没有获得相关补正手续，或者不能满足可以认定合同有效情形的，“小产权”房买卖合同无效。
通过建立法定租赁权制度，可解决“小产权”房买卖不能办理物权登记的障碍。
从根本上解决“小产权”房买卖问题，需要建立完备的农村土地流转机制。
关键词:“小产权”房合同效力宅基地使用权集体建设用地使用权随着近年来城镇住房房价高涨，“小产权”房由于价格低廉，备受市场青睐。
然而，政府部门却“叫停”“小产权”房屋；法院也统一司法标尺，在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效。
甚至在某些地区，“小产权”房屋被强制拆除。
“小产权”房及其买卖问题一时成为社会焦点。
法律应如何看待，值得深入探讨。
一、中国小产权房的成因导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年以来的中国城市化、工业化的高速进程。
中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45%，这是人类历史上最大的一次城市化转型。
导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的，实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。
导致小产权房产生的第三个根本原因，就是中国的房改没有根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的承诺落实房改的进程和政府担保。
该项改革指南强调：“深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
”事实上由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，以及广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房等形式以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖开发商的商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存。
倘若政府依据全国住房改革的承诺，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，也会极大地抑制小产权房的发展。
二、“小产权”房的法律框定与划分“小产权”房，并不是一个法律概念，其内涵与外延也不十分清晰。
笼统谈及“小产权”房，实际上是相对于在城镇开发的、权属清晰、能办理权属登记并能给购房者颁发物权证书的住宅房屋而言的。
它是指在农村宅基地、集体建设用地，（集体建设用地有广义和狭义之分。
广义的集体建设用地包含宅基地，而狭义的集体建设用地则是指不包括宅基地在内的其他集体所有的用于非农建设的土地。
本文使用狭义的集体建设用地概念。
）甚至农业用地上开发建造的用于居住的房屋。
现行政策所指的“小产权”房包括两大类。
(一)建房行为不合法的“小产权”房这类“小产权”房是因违反土地管理法规，不符合土地和建设规划，未履行合法审批程序，在集体土地上建造的用于居住的房屋。
其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，取得房屋所有权证书。
实践中，通常由乡镇或村委会颁发“权属证明”，以表彰购房者所谓的房屋所有权；第四，绝大部分是为对外销售而建造，尤其是在集体建设用地和农地上建造的成片住宅房屋更以对外销售为主。
(二)建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“小产权”房这类“小产权”房的建造符合土地和建设规划，办理了合法审批手续。
其特点是：第一，建造人可原始取得房屋所有权，（参见《物权法》第30条。
）其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围受限制，仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋因申请办理初始登记可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖，但实践中超出限制买卖主体范围的情形很多；（例如，从2005年开始，从进入诉讼的纠纷来看，75%发生在村民与城镇居民之间。
参见《北京法院调研报告大胆允许农村房屋产权流转》，载《法制日报》，2008年12月7日，第8版。
）第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能。
就房屋建造行为是否合法而言，我们将前者称做“违法…小产权‟房”，将后者叫做“合法…小产权‟房”。
所以，不能笼统认为“小产权”房本身都是违法的。
前者在土地使用、房屋建造、买卖交易等环节均存在不合法状态；后者的建造行为合法，只是在买卖等流转环节上不合乎规定。
因此，对“小产权”房应区别不同类型，对其买卖效力也应甄别不同情况进行判定。
此外，“小产权”房还可作如下分类：第一，宅基地“小产权”房与集体建设用地“小产权”房。
基于宅基地、集体建设用地的法权类型不同、用途不同，在其上建造的“小产权”房的特点也不尽相同，应当分别讨论。
如果农地未经合法转用而在其上建造住宅房屋，则从根本上违法，此种违法“小产权”房应予拆除，其买卖行为应认定无效；第二，自住型“小产权”房与销售型“小产权”房。
依所建房屋是否用于居住，可作如此划分。
因为，建造目的不同可能会导致法律对其所持态度不同；第三，按照房屋价值和使用目的可分为奢侈享受型“小产权”房(主要是别墅)和普通消费型“小产权”房。
严格来讲，这种分类下的“小产权”房不具有独立的法律地位，它可以根据上述不同分类标准，分别纳入其中。
三、“小产权”房及其买卖的法律态度与评价从法学视角研究社会现象，有必要将该社会现象置于当下的法律环境中进行判明，以此明确法律对其所持态度，并作为进一步讨论这类规定得失的基础。
“小产权”房及其买卖也不例外。
(一)从禁止到有限保护目前，我国规范“小产权”房的法律规定主要是《物权法》第152、153条；《土地管理法》第43条第1款、第59、61、62、63条。
政策性规定主要有：1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条，“农村的住宅不得向城市居民出售。
”2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中强调，“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。
”2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“……农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或…小产权‟房。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
”从上述规定看，2008年之前国家对“小产权”房的开发建造及其交易基本上持禁止或限制态度。
随着社会对“小产权”房及其买卖行为的关注升温，政策渐趋放松。
2008年10月22日中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在新闻发布会上表示，“小产权”房绝对不允许再建，但对于已经在农村购买了…小产权‟房的消费者，政府要保护其合法权益(下称“08政策”)。
（陈锡文表示，““小产权”房违法，绝对不允许再建设。
对于那些已经在农村购买了“小产权”房的消费者，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
很多消费者购买的时候，他不可能对国家的法律有这么多的了解，因此糊里糊涂就买了，觉得便宜就买了，对这些人的合法利益，政府是要给予保护的。
”）“08政策”首次提出要保护“小产权”房购买消费者的合法权益。
最高人民法院也于2008年12月4日颁布《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》(下称“12·4意见”)，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。
“12·4意见”统一了司法标尺，对于涉及改变土地用途的“小产权”房买卖行为，法院依法确认无效。
四、利益分析基础上破解“小产权”房买卖合同效力困境的思考(一)“小产权”房买卖中的利益分析从法律视角研究社会问题，应当把利益分析作为基础。
通过分析利益群体构成、利益冲突来最终决定利益取舍以及相关法律的制定。
在“小产权”房交易过程中，涉及的利益主体主要有：（参见“名家剖析“小产权”房现象———中国人民大学法学院“法眼透视”学术沙龙”，2007年11月23日，周珂教授的发言。
）城市居民、农村集体组织、村民、政府、房地产开发商。
涉及的利益主要有：居住生存利益、不动产财产利益、集体组织级差地租利益、农业利益、农村社会保障利益、房地产企业商业利益、国家建设用地利益、国家土地级差地租利益等。
其中，最重要的利益冲突是城市居民、农村集体组织和村民、国家三者之间的土地级差地租利益冲突。
主要原因是，随着土地价值的提高，谁拥有土地就意味着谁的财富在增长，这其实就是级差地租在增加。
第一，城市居民可以付出较小代价获得基本住宅需求，从而间接增加财富；第二，集体组织和村民因出卖“小产权”房而盘活不动产，获得较大收益，从而直接增加了财富；第三，国家通过禁止“小产权”房在农村村民和城市居民之间买卖而控制了土地一级市场，保留了将来为城市建设需要而低价征地的利益，同时也减轻了国家负担农民社会保障的财政压力。
在这个博弈中，最激烈的冲突就是级差地租利益冲突。
当然，也会伴有其他冲突，例如，房地产开发商不希望“小产权”房的买卖合法存在，因为“小产权”房交易合法就意味着市场竞争主体增加，而竞争越充分，开发商的垄断利润就越低。
由此可知，在“小产权”房买卖过程中，城市居民、集体组织、村民都获得了利益，这是有效率的。
国家则有得有失，一方面国家可以通过这种民间自发行为改善国民的居住条件和生活水平；另一方面可能会因此而丧失一部分土地一级市场的控制权和相关土地收益。
但是，这些损失是可以通过其他途径得到弥补并改善的，例如可借此拉开征收物业税的改革序幕，从根本上解决目前受人诟病的“土地财政”问题。
又如，实现城乡一体化是中国社会发展的必然趋势，禁止“小产权”房在城乡之间流转是违背这个趋势的，不如趁此时机允许集体土地进入一级市场，为今后城乡一体化进程奠定基础。
总之，从利益分析角度看，允许“小产权”房自由买卖在经济上是有效率的，也是社会大势所趋。
五、“小产权”房登记问题的解决根据《物权法》关于合同效力与物权变动效力相分离的规定，“小产权”房买卖合同有效并不意味着房屋物权发生变动。
我国的登记机构属于行政机关，必须执行国务院的决定，而国务院对“小产权”房的建设持禁止态度，对“小产权”房的买卖又限制较严，故登记机构可完全以遵循政府规定为由拒绝为“小产权”房办理物权变更登记。