“小产权房”的法律、政策与完善建议

《物权法》第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利 人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 《物权法》确定 了物权平等保护的基本原则。 而根据《物权法》第三十九条的规 定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收 益和处分的权利。 因此，农村集体所有土地与城市国有土地在占 有、使用、收益和处分权能方面应获得一致对待。
《土地管理法》和《城市房地产管理法》无论从法律规范的名 称上看，还是从规范的实质内容上看，都偏重土地资源的行政管 理，较多体现政府部门利益。 而《物权法》规定了土地的权利体 系，更能体现土地权利的发展趋势，更多体现了法律的公平性与 合理性。 因此，建立以《物权法》为核心的土地权利制度是当务之 急。
一方面，《物权法》要体现出集体土地所有权的财产特点，对 集体土地所有权的确认、登记、集体土地所有权的行使保护、争 议的解决都应做出明确规定。 另一方面，物权法应当适度允许集 体土地使用权进入一级市场转让。 实际上，该问题在物权法制定 过程中已经讨论过， 许多人期望物权法能够允许农村集体土地 自由流转。 但遗憾的是由于分歧太大，《物权法》最终没有取得任 何突破，无论是宅基地使用权问题，还是集体土地建设用地使用 权问题，都规定适用《土地管理法》等法律以及国家有关规定。 《物权法》第 １５１ 条、１５３ 条的规定对于农村集体土地自由流转的 问 题 并 没 有 “一 棍 子 打 死 ”，而 是 把 集 体 建 设 用 地 使 用 权 、宅 基 地 使 用 权 的 设 计 交 给 了 《土 地 管 理 法 》和 “国 家 有 关 规 定 ”， 这 给 未 来宅基地使用权流转放开及小产权房合法化留下了法律制度空 间。
综上，“小产权房”不可能因为以上政策通知就会得以纠正， 中国集体土地法规体系的建设目前需要全面整体的制度突破。
2013 年 11 月 第 16 卷第 22 期
中国管理信息化 Ｃhina Management Informationization
Nov.，2013 Vol．16，No．22
我国会展管理教育现状及存在的问题研究
２０００ 年以来，“小产权房”引发社会持续广泛关注，国务院和 国土资源部出台相关政策，对小产权房进行“围剿”。 《国务院关 于深化改革严格土地管理的决定》第二条第（十）项中规定，禁止 城镇居民购买宅基地和农村住宅。 这一政策人为对农村集体所 有土地权能的发挥进一步进行限制，但是缺乏合理性，农村村民 到城镇购买房屋是有效的交易，而城镇居民购买农村住宅成为无 效的交易。
主要参考文献
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doi: 10. 3969/j. issn. 1673 - 0194. 2013. 22. 057 ［中图分类号］ D922.3 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673-0194（2013）22-0088-02
“小产权房”并非法律上的概念。 失地农民小产权房是指在 我国现行的土地制度框架下， 丧失土地耕种份额的农民以集体 或其所在乡政府的名义在集体土地上建设的， 没有缴纳土地出 让金等费用，没有国家房管部门颁发的产权证，出售给集体组织 成员以外人员的商品性住宅。 小产权房的核心特征是“向集体组 织成员以外人员出售商品性住宅”。 因产权证发放主体的非法 性，导致“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到现行法律的 保护。 １ 关于小产权房的法律规范与相关政策分析 １．１ 《宪法》
集体土地制度与耕地保护、粮食安全等问题紧密联系，因为 “小产权房”缺乏《城乡规划法》统一规划和刚性约束，整体上处 于无序开发状态，导致耕地破坏、损毁严重。 我国《城乡规划法》 的全面实施，将彻底改变城乡二元结构的规划制度，进入城乡一 体化的统一规划管理时代。 科学的规划法律制度，是土地权利制 度实施的前提和基础。 因此，必须加强《城乡规划法》的实施效 果，建立以《城乡规划法》为基础的城乡一体化的规划管理体系。
国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条第（十 三）项的规定，严格日常监管制度。 严禁城镇居民在农村购置宅 基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使 用证。
上述政策对合同效力的影响受到合同法的制约，也引起很大 争议。 因为，根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的 解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无 效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政 法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 而现行法律 和行政法规中，并没有“严禁城镇居民在农村购置宅基地和住宅” 的强制性或者禁止性的效力性规范。
１ 我国会展管理教育基本情况 随着会展活动的活跃与繁荣， 社会对会展人才的需求不断
［收稿日期］２０１３－０8－15
增加。 会展业遭遇“人才软肋”已成为业内共识，人才紧缺成为会 展活动健康长远发展亟待解决的问题，也使会展管理专业建设的 紧迫性进一步凸显。
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《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第 四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必 须依法申请使用国有土地。 ”同时，将“村民建设住宅经依法批准 使用本集体经济组织农民集体所有的土地” 可以不必申请使用 国有土地，作为例外情况进行规定。 《土地管理法》允许村民自建 住宅，住宅当然包括低层住宅和高层住宅，因此，不能认为，村民
牛迪
（内蒙古财经大学 旅游学院文化产业与会展管理系，呼和浩特 010070）
［摘 要］ 本文从我国会展管理教育现状入手，分析我国会展管理教育存在问题，在此基础上，就做好我国会展管理教育提 出一些策略建议。 ［关键词］ 会展管理； 教育； 课程设置
doi: 10. 3969/j. issn. 1673 - 0194. 2013. 22. 058 ［中图分类号］ G64 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673-0194（2013）22-0089-02
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我国现行《中华人民共和国宪法》（以下简称《宪法》）第八条 和第十条是我国土地法律制度根本性的法律规范。 对农村集体 土地和城市土地的归属、范围进行了确认。 从身份的角度来看， 无论是城市居民还是农村居民， 具有平等利用土地的宪法上的 权利。 上述规范并没有直接限制农村集体所有土地上建造的房 屋的交易，《宪法》第十条第五款只是特别强调 “一切使用土地的 组织和个人必须合理地利用土地”。 １．２ 《物权法》
《城市房地产管理法》第九条规定：“城市规划区内的集体所 有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权 方可有偿出让。 ”该条规范则强化了《土地管理法》第六十三条的 规定，明确能够上市自由交易的土地必须是国有土地，集体土地 必须转化为国有土地才能通过市场获得收益。 将农村集体所有 土地的权利人与国有土地权利人的权能人为进行了限制，即国有 土地具有最完整的占有、使用、收益和处分权能，而集体所有土地 的权能只剩下占有和使用。 １．４ 相关政策
２ 完善“小产权房”相关法律与政策的建议 ２．１ 以 《宪 法 》为 依 据 ，修 改 《土 地 管 理 法 》和 《城 市 房 地 产 管 理 法》，建立有关集体所有土地﹑特别是农村建设用地的流转体系
《宪法》第八条和第十条规定了农村集体土地使用权可以转 让，这是我国集体土地法律制度改革的宪法基础。 《土地管理法》 应以《宪法》依据，对于涉嫌违反《宪法》的条款需进行审查，对与 保护农民土地权益相冲突的法律条款应尽快修改， 对集体所有 权行使的种种不合理限制应予以取消， 让农民享有土地非农化 进程中的土地所有权的各项权能。
［收稿日期］２０１３－０9－03
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只能住在低矮的平房中。 因此，符合城乡总体规划，符合建设工 程规范要求的村民自建住宅应依法发放产权证。
《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 这条规范是我 国二元土地法律制度的基础性依据， 是小产权房产生的制度基 础。 从法的价值角度来看，这条规范应被定义为“恶法”。 “在这种 情况下， 城乡土地进入非农建设用地市场的权力就出现了不平 等：农村集体土地只能作农地，进入城市圈的土地必须要通过征 用。 在政府垄断的情况下，农民无从分享土地出让的高额收益， 从而导致征地拆迁中的矛盾日益尖锐。 ”
目前农民的土地财产权实际是一种不完整的产权， 宪法和 法律规定农民的土地和宅基地归集体所有， 农民作为集体经济 组织的一员， 他们应当有权决定自己的土地尤其是宅基地的用 途，只要不是占用耕地且符合合理规划，农民可以自由决定将土 地使用权转让给任意第三人。 ２．２ 建立以《物权法》为核心的土地权利制度
同时，应根据《物权法》完善农村房屋和土地登记制度，为小 产权房流转提供法律基础。 从物权法的角度来看，登记作为不动
产物权公示的法定方式，它的主要功能是完成物权的变动，使物 权的变动获得社会承认和法律保护。 由于种种原因，农村的房屋 和土地登记制度并不能做到和城市接轨， 有些地区甚至连乡镇 都没有建立完备的房屋登记制度。 而在我国现有的法律中，房屋 所有权的流转必须要以登记为要件。 那么根据农村特点，结合村 集体的相关改革，建立农村房屋和土地登记制度，既能起到公示 公信的公权效果，也有利于解决交易人之间的合同矛盾，提供了 司法保障的可能，也为执法提供方便。 ２．３ 建立以《城乡规划法》为基础的城乡一体化的规划管理体系