小产权房问题分析
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
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02
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法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
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小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
小产权房问题初探
小产权房问题初探[摘要]“小产权房”大量存在的事实和其非合法性之间的矛盾日益凸显，足以引起人们的关注和思索，探究其背后的深刻原因。
小产权房问题的出现是社会、经济以及法律制度各方面因素综合作用的结果。
首先，小产权房问题的制度原因是房地一体主义立法模式下，城乡土地二元结构框架内，国家土地所有权和集体土地所有权法律地位不平等，集体建设用地使用权不能在土地市场自由流转。
其次，本文从利益结构的角度，分析小产权房利益主体和利益内容，并根据这两方面分析小产权房的利益层次。
而从根本上解决“小产权房”问题，则需要实现城乡一体化发展。
[关键词]小产权房；集体土地；利益冲突一、小产权房形成原因（一）现实原因1.商品房价格急剧上涨众所周知，近几年我国房价涨幅是惊人的。
城市化带来住房需求急剧膨胀，国家住房保障体系不健全、炒房、房地产开发暴利和政府权力腐败等诸多因素使房价居高不下。
近20年来的房地产开发，基本上是以开发商赢利并以为少数富人服务为宗旨的，因此在房地产开发中别墅、高档公寓、大户型住宅成为房地产开发的主体，约占总量的60%以上，小户型、低价住宅很少。
而在房地产开发中投资、投机性房地产占到相当比例，由于炒作过热，导致房价节节攀升，这种状况严重脱离中国国情，使人民怨声载道。
①我国的城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。
商品房的建设由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置了很多条件，必须购买者具备这样的条件才有资格买房。
这样很大一部分人就被划定在了门外，他们为了求得一房，甘愿冒各种风险，因为他们买房只是为了居住，所以促成了小产权房市场的兴旺。
②2.市场经济凸显土地价值市场经济的发展凸显了土地价值，而房地产开发的巨大利益与农民得到的征地补偿款的巨大落差使农民开始想办法自己开发土地来主动参与房地产开发带来的利益分配。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
小产权房的法律问题探究
小产权房的法律问题探究摘要：小产权房是我国目前政府和社会公众极为关注的社会热点和难点。
尽管现有法律政策禁止小产权房入市流转，但在商品房价不断上涨的背景下，小产权房不仅未在政策严令禁止下退出房地产市场，反有愈演愈烈的趋势。
本文以保障民生为出发点审视小产权房问题，剖析小产权房问题的法律症结继而提出解决的办法。
关键词：小产权房；法律政策；土地管理；城乡二元对立；民生；一、小产权房概述所谓小产权房，一般来说是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。
由于违反现行法律，所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的”小产权”也并非”产权”，只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的。
依《土地管理法》第4条，我国实行严格的土地用途管制制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地三部分，农村小产权房只能是在农村集体的建设用地上建设的房屋，如果在农村的农用地上建设房屋，将被作为违法建筑而拆除。
因此，在农用地上建造的房屋不能属于农村小产权房的范围，集体建设用地是指非农业目的的土地，主要包括宅基地，乡镇村企业用地，乡镇村公益事业用地及乡镇村公共设施用地。
据此，在农村集体建设用地上建设房屋主要有三种情况：一是农户自住房，二是乡村企事业单位用房，三是农村住宅楼。
这三类房屋虽然用途有所不同，但均因其所占的集体土地使用权不得转让，也没有政府房屋管理部门核发的房屋产权证，从而不能进入房屋买卖市场进行自由流通，这是其本质特征。
而这一特征使得它们与城市商品房可以完全自由流通的特点相比，具有保护力度”小”的弱势，故而被形象地称为”小产权房”。
二、小产权房产生的原因1、小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果近年来，我国城市化的速度日益加快，城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。
但是相对于不断攀升的房价而言，城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。
房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买，以后会更买不起。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
小产权法律案例分析报告(3篇)
第1篇一、案例背景小产权房，顾名思义，是指未取得国有土地使用证和建设用地规划许可证、未缴纳土地出让金等费用，擅自建设的房屋。
这类房屋通常位于农村集体土地上，未经国家批准，不符合国家关于土地管理的法律法规。
随着城市化进程的加快，小产权房在一些地区大量涌现，引发了诸多法律纠纷和社会问题。
本案例涉及一起小产权房买卖纠纷，具体如下：二、案情简介原告甲，一名城市居民，于2010年与被告乙签订了一份房屋买卖合同，约定乙将其在农村集体土地上建设的房屋出售给甲。
合同签订后，甲支付了全部房款，但乙未办理房屋产权证。
2015年，当地政府开始整治小产权房，甲的房屋被认定为违法建筑，面临拆除的风险。
甲遂向法院提起诉讼，要求乙返还购房款并赔偿损失。
三、争议焦点本案的争议焦点主要包括以下几点：1. 小产权房买卖合同的效力；2. 原告甲的损失如何认定；3. 被告乙是否应承担赔偿责任。
四、法律分析1. 小产权房买卖合同的效力根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
小产权房买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，因此，本案中的房屋买卖合同应认定为无效。
2. 原告甲的损失如何认定原告甲在购买小产权房时，已经支付了全部房款，因此，其损失主要包括购房款及利息损失。
此外，由于房屋被认定为违法建筑，甲可能无法继续居住和使用该房屋，因此，其还可能遭受精神损害。
3. 被告乙是否应承担赔偿责任根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，被告乙作为卖方，明知房屋为小产权房，却仍然与原告甲签订买卖合同，存在明显过错。
因此，被告乙应承担返还购房款及赔偿原告甲损失的民事责任。
五、判决结果经法院审理，判决如下：1. 被告乙返还原告甲购房款及利息；2. 被告乙赔偿原告甲因房屋被拆除而遭受的精神损害。
“小产权房”相关法律问题简析
“小产权房”流转法律问题简析前言在不少广州城中村内的墙壁、电线杆上，都可以看到“新房：XX万”、“电梯房：XX万”的小广告，房屋价格远远低于新闻报道的行情。
这些往往就是所谓的“小产权房”，有些甚至是违建房。
现阶段，国家对于“小产权房”是严格限制流转的。
本文简单分析一下。
一、主要法律法规、国家政策、其它规范文件、司法文件等（一）《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（四）《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
（五）《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
“小产权房”问题风险分析及对策
于我 国经济社会发 展并不平衡 ，若千 大城市的房价长期快 速 人存在侥幸心理 ，认为小产权房也会被法 律所 认可 ，最终可
上涨 ，远远超 出了一般就业人员 的收 入水平 。与此 同时 ，经 以转化为合 法的产权房 。
济适用房 、廉租房 的建设却始终无法满足 这些住房需 求。小 产权房存在着大量现实的购买群 。
村庄建设缺乏规 划 ，农村建设用地管 理混乱 。据著名经
９８ 是土 地使 用权 。小产 权房 的 存在 已成 为一种 普遍 的社 会现 济学家 、中央 党校研究 室副主任周天勇教授研 究报告 ，１７ 年的农 村村庄用地只有 ７ ０ 多万亩 ，３ 年来城市建设用地扩 ０ｏ ０ 象 ，但对其含义学界并无定论。 （ ）产生的背景 二
大了 Ｓ 多 万亩 ，却转移 和增加 了 ４ 亿人 口 。农村 土地规 ∞Ｏ ｌ
法律的令行禁 止却没有遏制小产权房 的产生和发展 。究 划管理 薄弱、监管失衡 已经成为小产权房成长的催长剂 。 （）国家管理 机构 监管机制 的缺 失 ，购买 者存在 侥幸 ４ 其原 因在于 ：城 市化进程的不断加速 导致城市住房 刚性需 求 的急剧 膨胀 ，城市房价疯 涨 ，远 远超 出了人们 的承受能 力 。 心 理 同时 ，以经济适用 房和廉租房制度 为核心 的住房保障体制 未 从小产权房发 展演进的过程看 ，政府 监管职能的缺失也 能很好发挥作用 ，保障面仍过于狭 窄 ，相 当一部分有需要 的 是导致小产权房产 生 、发展的重要原 因之 一。相关部 门监管
城镇居 民享受 不到 住房保障 。于是 ， 小产 权房以其绝对 的价 不力 、多头监 管模 式给小产权房带来 生存 发展空间 。小产权 格优势受到 了人们 的关注 ，为了 改善 自身住房条件 ，城镇居 房所体现 的生命力 ，与相关部 门没有进行 适当的制止是分不
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1、小产权房的法律属性是什么？其是否合法？能否购买或转让？答：（1）目前所谓的小产权房又称乡产权房，是指由乡政府而不是国家颁发产权证的房产。
小产权其实就是乡产权、集体产权，它并不真正构成严格意义上的产权。
产权应当具有占有、使用、收益、处分四部分内容，然而我国的集体产权却在收益、处分方面存在着缺陷，因此不能说小产权是完整的产权。
（2）我认为小产权房并不全部违法，但买卖小产权房的行为肯定违法。
在我国，小产权房具有两种形态：一、建设在农村集体土地上，获得了合法的审批手续，符合规划，用于农民居住、乡镇企业的房屋。
这类小产权房是合法的。
二、在集体企业用地、耕地等上建设，未经过合法审批，不符合整体规划的房屋则是违法的。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”材料中，通州宋庄的农民住宅附着于集体土地之上，因此其具备了集体产权的特征，就其房屋本身来说，其存在并不违法。
但是李玉兰与马海涛之间买卖小产权房的行为明显违反了上述法律规定，因此其买卖行为违法。
（3）不能买卖或者转让
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买
宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”由此得知，小产权房不能购买或者转让。
2、围绕小产权房问题应适用什么法律规定来解决？是否可以一律采取强制拆除的措施？应否补偿？如需补偿，如何补偿？
答：（1）适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。
”第七十三条：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收违法所得；对违法土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
”以及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。
单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
”
（2）我认为不应该一律采取强拆措施。
理由如下：1、小产权房产生的很大原因取决于当下我国很多地区房价过高。
房屋作为一种刚性需求，需求弹性很小，然而正规市场上的房价往往令人难以承受。
在这种情况下，小产权房以其独特的价格优势拥有巨大市场。
2、从物权来讲，小产权房的产权并不完整。
其最明显的表现就是小产权房的交易受到严格限制。
然而同样是土地，为什么农村土地和城镇土地的区别如此之大。
更进一步讲，这种对小产权房交易的限制根源于我国城乡二元制经济结构。
城乡二元经济结构是不合理的，当然对小产权房开发与限制也是不合理的。
更何况，小产权房往往是由村镇居民自发进行建设的，创造了就业机会、拉动了农村经济增占、提高了土地的利用率。
如果能够科学规范地管理的话，小产权房也不失为一个前景可观的项目。
3、我们适用法律，要避免机械的误区，绝不可忽视法律背后的政治价值。
无论是小产权房还是大产权房，其本身都是人们安居之所。
房子被强拆以后，不能安居，何来乐业，遑论国家的稳定发展。
（3）我认为并不是所有小产权房都应当得到一定补偿，并且就算是补偿，其补偿标准应远低于当地实行的商品房补偿标准，具体补偿情况应由其建设房屋的成本来决定。
理由如下：A、根据我国现行法律，买卖小产权房的行为本身就
是违法行为，如果不加区分地一律补偿，则降低了违法的成本，客观上助涨了购买小产权房的势头。
基于此点，第一不能全部补偿，第二不能按当地商品房的补偿标准进行补偿。
B、针对部分符合整体规划但在登记上存在瑕疵的房屋，应当在补缴土地使用权出让金后，对其进行产权确认。
不符合规划的，则应当拆除。
C、如果是房地产开发商恶意利用“新农村建设”等旗号而开发的小产权房，则应当没收或者拆除，否则有可能会带来农村土地管理的混乱，滋生腐败以及为土地财政推波助澜。
综上，我认为小产权房并不是一个简单的法律问题，更是一个广泛存在的社会问题。
要妥善解决小产权房问题，应当从三方面入手：1、承认现实，做好利益平衡工作，承认部分合规的小产权房，并确权发证；2、有效配置土地资源，增加城市廉租房、经适房的建设，缓解小产权房的市场需求。
；3、深化土地产权改革，取消农村宅基地与城市建设用地的差别待遇，真正实现城乡土地的同等待遇。
并可以以小产权房问题的解决为契机，逐步打破长期以来的城乡二元结构，当然具体方案还需要相关部门的反复调研与商讨。