小产权房的风险分析与法律规制
小产权房的合法性探析及制度建议
建立小产权房买卖合同的监管制度，对买卖合同 的签订和履行进行监管，保障买卖双方的合法权 益。
小产权房市场的监管
建立小产权房市场的监管制度，对小产权房的销 售、使用等进行监管，防止违法违规行为的发生 。
05
小产权房的未来发展趋势 与挑战
小产权房的未来发展趋势
转正与规范化
随着国家对小产权房问题的重 视和相关政策的出台，未来小 产权房有望逐步转正，纳入规
范化管理轨道。
租赁市场崛起
在政策引导和市场需求的推动下， 小产权房有望在租赁市场发挥更大 的作用，满足广大租房人群的需求 。
区域性价值提升
在城市近郊和小镇地区，小产权房 可能会成为连接城乡的纽带，带动 区域价值的提升。
小产权房面临的挑战与问题
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法律地位不明确
由于小产权房建设未经正 规审批程序，因此其法律 地位不明确，给产权保护 和交易带来风险。
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小产权房的合法性争议
小产权房的法律依据
宪法规定
我国《宪法》规定公民的合法的私有财产不受侵犯，国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承 权。小产权房是公民的合法财产，应受法律保护。
物权法规定
根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记 ，不发生效力。小产权房虽未办理登记手续，但并不影响其合法性。
小产权房的历史沿革
小产权房的出现可以追溯到上世纪90年代末期，随着城市 化进程的加速，城市商品房价格逐渐上涨，而农村集体土 地上的房屋则相对便宜，因此小产权房逐渐成为城市居民 的购房选择。
在过去几十年中，小产权房在一定程度上满足了低收入人 群的住房需求，但也引发了一系列问题，如房屋质量、产 权纠纷、土地使用权等问题。
购买小产权房的法律风险及其解决
由于对 小产权房 的买卖 有关法律 未作 出明确规 定， 因此此类 购 房合 同的效力 也就 处于 一种 不确 定 的状态 ，不 能一概 说是无 效， 但统 统确 认有 效又不 适宜 。 一 旦所 买的 小产权 房面临拆 迁或
集 体组织 以外 的居 民 ， 尤 其是 拥有 城镇户 口的居 民。 二、 小产权 房 的法律 规制 现状
一
、
《 土 地管理 法》 、 《 民法通 则》 、 《 担保 法》 。但是 ， 纵 观这些法 律 ， 竟
随着 近年 来城镇 住房 房价 一路飙 升 ’ ， Ｊ 、 产权 房凭 借其低 廉 的 然没有一部明确禁止城镇居 民购买小产权房。我国《 物权法》 只 价 格各 受市场 青 睐 。然而， 政 府部 门却 叫停 小产权 房 ， 法 院在 审 是规 定宅基地 使用权 为用 益物权 ， 而对宅 基地流转 问题只是 简单 理此 类 买卖纠 纷 中一般 也确 认合 同无 效 。 甚至在 某些 地 区， 小产 规定 应适 用土 地管 理法 等法 律和 国家有 关规 定 。那么土 地 管理 权 房屋被 强制 拆 除。 小产 权房 及其购 买 问题一 时成 为社会 焦 点 。 法和 国家 有关 规定 又是 指什 么呢 ？是指 上面 所提 到 的国务 院及 法律 应如 何看 待， 值 得深 入探 讨 有关部 委的这 些政 府规章 吗？笔者 不得而 知， 而《 土地 管理法》 也
农村 集体组 织 的利益成 为 司法难题 。 种现象 有越演 越烈 的趋势 ， 国务 院及有 关部委针 对这一情 况 出台 家 、
了一 系列有 关 的部 门规章 ， 内容主 要涉 及 ： 农村 宅基地 使 用权 主
体范 围仅 限于农 民， 城 镇居 民不 可 以到农村 购买 宅基地 、 农 民住
小产权房相关法律问题分析
示、 或 禁 止性 规制政 策 ， 甚至在 ２ ０ １ １ 年ｌ ２月 ２日的新 闻中讲 某 的 、 房 屋交 付的 时间长 短 、 房 屋的 重置成 本及 一方 因此而 获得利
公平 、 合 理地 去处理 。 些地 区小产 权房 查处 不 力 的官员将 面 临职业 风 险 。然 而 小产权 益 的大 小，
一
、
那么 这个买卖 中 的其 他利益 相关 者 由于缺 乏不动产 的产权 ９ ０年代起 北 京就有 了第一 批小产 权房 。但 直到 现在 ，这 个 问题 求权 ，
依 旧没有 很好 地解 决 。我们 都知 道 ， 在房 屋产 权方 面 ， 中国采 取 变 更要件而 无法与 之相对 抗 ， 法 院根据 合 同标 的物违 反法律强制 的 是建筑 物 所有权＋ 土地 使用 权相 结合 的房地 产权 结构 ， 实行 房 规 定而判 令合 同无 效 。这一 系 列连 环交 易瞬 间归于 原始状 态 。 地一 体化 ， 由两个 方面 的 内容组成 ： 在所有 权方面讲 主体 一致 ， 在 不 当得利 制度 在这 里也 显得力 不从 心 。 在这 样的情 况下 ， 公正无 交 易安 全更得 不到 保障 。我 们都 知道 ， 物权 法并 不能解 处分 时要 求 处置 并 同。 因此 ， 小 产权房 就不 符合 我 国建筑 物 的房 从 谈起 ，
文章编 号 ： １ ０ ０ ９ － ０ ５ ９ ２ （ ２ ０ １ ３ ） Ｉ １ － ２ ３ １ － ０ ２
假设Ａ —Ｂ—Ｃ —Ｄ —Ｅ 之 间有 一起 房屋 买卖 ， 小产权 房从所 小产 权房 产生 的 主要成 因 Ａ诉 到法 院主张物 的请 小产 权 房 问题 既 是一个 新 问题 ， 也是 一个老 问题 。 从 上世 纪 有 者 Ａ辗 转 到了最后 占有 人 Ｅ的手 中 ，
小产权房评估标准
小产权房评估标准
小产权房通常指的是在我国法律规定之外取得的土地使用权，因此其产权相对较短，且存在一些特殊法律地位。
小产权房的评估标准可能会受到地方性政策和市场行情的影响，因此在具体评估时，建议咨询当地相关部门或专业评估机构。
一般而言，小产权房的评估标准可能涉及以下一些方面：
1.土地使用权情况：小产权房的土地使用权较为特殊，评估时需
要明确土地使用权的类型、面积、使用年限等。
2.建筑物情况：对小产权房的实际建筑物进行评估，包括结构、
装修、设施等。
3.法律地位：小产权房的法律地位较为特殊，评估时需要考虑其
符合法规的程度，是否存在法律纠纷。
4.地区市场行情：小产权房的价值可能会受到当地市场行情的直
接影响，评估时需要考虑房地产市场的整体状况。
5.政策风险：小产权房的评估也需要考虑当地政策对小产权房的
影响，以及政策变化可能带来的风险。
请注意，由于小产权房存在较多的法律和政策不确定性，评估工作可能较为复杂，建议找专业的土地评估机构或房地产评估机构进行评估，以确保评估的准确性和合法性。
同时，当地政府相关部门也是获取相关政策信息的重要来源。
对销售“小产权房”行为的法律规制之分析
对销售“小产权房”行为的法律规制之分析[摘要]文章结合当前小产权房违建销售乱象，从小产权房的定义、特点分析其社会危害和影响，进而剖析当前立法体制下“小产权房”的法律规制现状，进而提出单设非法建设、销售商品房罪的立法建议。
[关键词]、产权房；法律规制；非法建设、销售商品房罪小产权房并非法律专业术语，是区别于当前楼市热潮中“商品房”的一种称谓，是当前房地产业发展形势下的一个怪胎。
有学者将小产权房定义为一些村集体组织或者开发商出售其在集体土地上建设的房子。
也有学者认为通常所称的“小产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
笔者赞成将小产权房定义为违反法律规定，通过租赁、占用农村集体所有的土地等方式，在地上建设的房屋。
小产权房是针对大产权房相对而言的，只有经过依法登记、核发“三证”（即房屋所有权证、国有土地使用权证、契税证）的房屋才是完全意义上的产权房，除此之外可归类于小产权房。
小产权房的重要法律特征是改变不了农村集体土地用途属性，无法取得国家颁发的房产权属证书。
一、现行制度下对小产权房的规制（一）实践中的探索2010年贵州瓮安刘文军、刘盛达父子因销售小产权房被以非法经营罪案判刑，贵州的周立新律师认为这是“贵州第一个错案”，在一二审被判有罪的情况下已经开始向贵州省高院进行申诉；2011年河南省新密市农民李二彬因建造销售小产权房被当地司法机关判刑；2012年江西九江市将一名开发小产权房的房地产开发商以非法经营罪追究刑事责任。
除此之外，近年来广东也有把出售小产权房的人以非法经营罪定罪判刑的案例出现。
小产权房从建设到销售均不合法，这已达成一种共识。
然而小产权房的出现和存在，又是在一定程度上顺应社会经济规律而成，具有一定的现实意义。
现行法律法规对“小产权房”违建销售的处罚，主要是行政制裁。
但单纯行政制裁的法律制度设计已经不能适应当前执法、司法工作需要。
小产权房法律问题探究
小产权房法律问题探究□薛雯【摘要】近年来，我国小产权房市场交易十分火爆，其在满足城乡居民的住房需求和经济利益的同时，也暴露出了诸多隐患和法律问题。
本文通过对小产权房的产生以及所面临的法律障碍进行分析探究，提出了一些处理方案和思路。
【关键词】小产权房；法律问题；解决思路【作者简介】薛雯（1982 ），女，天津人，南开大学陈省身数学研究所馆员；研究方向：不动产法上世纪九十年代小产权房在我国悄然兴起。
随着近年来房地产业的迅猛发展，城市商品房价格直线攀升，对巨额房价望而却步的购房者纷纷将目光投向了价格更为低廉的小产权房，使得小产权房交易愈加繁荣，在部分大中城市持续升温。
而与此供需两旺的市场现状相矛盾的是，我国现行法律和政策对小产权房基本持否定态度，政府部门“叫停”小产权房，法院在审理此类买卖纠纷时也统一司法尺度一般认定合同无效。
由于其中涉及多方利害关系，一时间小产权房成为社会关注的热点问题。
究竟小产权房该何去何从，如何解决其面临的法律困境，需要进行深入探讨。
一、小产权房概况（一）小产权房的概念。
实际上，“小产权房”并非一个严格意义上的法律概念。
通俗认为，国家颁发产权证的为“大产权房”，国家不予颁发产权证的即为“小产权房”。
本文所讨论的小产权房特指，在农村集体所有的用于非农业建设的土地或宅基地上建造的售予农村集体组织以外的居民的房屋。
有别于“大产权房”，小产权房只能获得由所属地乡镇政府或村委会颁发的房屋使用证，因此又成为“乡产权房”。
（二）催生小产权房产生的原因。
1．制度因素。
与实行土地私有制的国家不同，我国现行采取二元制的土地制度。
依据我国《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
”即我国土地分为国有和农村集体经济组织所有。
而按照《土地管理法》第四十三条的规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策
论法律视域下小产权房产生的原因及解决对策一、小产权房产生的原因小产权房是指没有取得法定房产权证书，但具有一定居住功能的房屋。
其产生的原因主要有以下几点。
1.历史遗留问题在改革开放初期，由于房屋分配政策的不完善和住房供给体制的落后，很多人在没有法律依据的情况下自建房屋。
这些房屋没有合法的土地使用权和建筑许可证，属于无证建筑，因此不能取得法定房产权证书。
2.城市扩张随着城镇化进程的加快，城市不断扩张，大量农村人口涌入城市，对住房需求量的增加，加剧了城市住房供应短缺的问题。
为了解决居民住房问题，一些城市政府通过低价出让远郊地区的土地，让人民群众购买自建住房。
但是，由于这些土地不具备建设用地资格，因此自建房屋的居民也难以取得法定房产权证书。
3.政策转变在某些地区，政府推行了“农村危房改造”政策，鼓励农民自行改造农村老旧房屋。
虽然政府提供了一定的资金指导和技术支持，但是这些房屋大多没有土地使用权和建筑许可证，很难取得法定房产权证书。
4.法律制度缺陷在我国法律体系中，对小产权房的管理和规定不够完善，土地、房屋所有权不明晰，相应的保护机制也存在不足。
缺乏明确、完善的法律法规体系和权属认定机制，造成了小产权房的存在。
二、解决对策小产权房是目前我国城市化建设中需要解决的难题。
只有采取制定完善的法律制度和合理的政策措施，才能逐步化解小产权房问题。
1.加强土地管理小产权房的一个重要问题是土地使用权不明确。
因此，加强土地管理是解决小产权房问题的必要途径。
政府应当出台完善的土地管理政策，规范土地使用权的取得和流转。
同时，应当建立健全土地质押、抵押、评估和处置等制度，完善土地市场体系，促进土地资源的高效利用。
2.建立房产权证书登记制度小产权房缺乏法定产权证书，没有明确的房屋所有权和权属关系，这种状况必须改变。
政府应当建立房产权证书登记制度，为小产权房确立法定产权，并对其权属关系及历史遗留问题进行规范和纠正。
3.加强对小产权房的规范管理政府应当加强对小产权房的规范管理，并提供必要的服务保障。
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小产权房的风险分析与法律规制
针对近年来因小产权房引发的问题,分析其大量存在的原因,思考其背后隐藏的风险,再从法律上进行规制是国家目前解决问题的努力方向。
本文也将从以上三方面进行论述。
标签：小产权房原因风险法律规制
一、小产权房大量存在的主要原因
“小产权房”是指在农民集体土地上建设的,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由村委会,或由乡镇政府发集体土地使用权证书的房屋,即“乡产权房”或“小产权房”。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,对购房合同国土房管局也不会给予备案。
其产权证也不是真正合法有效的产权证。
1.价格低廉,手续简单,配套设施的逐渐完善是受居民青睐的主要原因。
由于房价的持续走高,使得购房者将目光更多地转向了郊区,也因此催生了小产权房在我国一些重点地区的交易。
许多城市市区房价与日俱增的情况下,小产权房的价格优势非常诱人。
虽然小产权房多分布在郊区,但是随着城市交通等市政配套设施的完善,以往郊区交通不便的劣勢正在逐渐被扭转,这使得购房者更加愿意选择小产权房。
2.近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系,有关农村集体土地使用权转让的国家法律是非常不完善的,实行的是城乡不平等的国家垄断性的征地制度。
此外,由于制度上的不完善,小产权项目建设上存在的权力寻租空间也是小产权房屡禁不止的重要原因之一。
二、小产权房的风险分析
1.从法律角度看,根据我国现行房地产法律规定,“农村土地属于集体土地。
农民集体所有的土地使用权是不得出让、转让或者出租用于非农业建设的。
”“农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
”所以,具有城镇居民户口的购房者不可以购买农村宅基地和农村集体土地使用权。
如果遇到国家征地拆迁或者村委改造等,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的使用权,所以其拆迁补偿能否得到或者得到多少都将是一个未知数。
2.经济角度看,首先是资金风险。
小产权房既不能赢得银行信贷的支持,也不能进行抵押和担保,因为其不属于市政规划项目,其项目开发不符合国家相关法律的规定,建设项目的投入全依赖自筹的资金。
在这种情况下,如果发生合作者的其中一方撤出资金,导致资金链条断裂,楼盘很容易形成烂尾楼,对预缴部分房款的
购房者来讲,投入的资金必然会“打水漂”。
其次是经济纠纷。
一旦小产权房的购买者和开发商之间产生了纠纷和矛盾,由于小产权房交易不受现有法律保护,受损一方当事人很难依靠法律武器维护自身的权益,难以追回损失。
3.社会角度看,扰乱房地产秩序拉大社会贫富差距,影响社会的和谐。
特别是别墅产品类型居多的小产权房,业主和当地村民因为社会财富等不同,容易形成新的社会矛盾。
由于小产权房交易的大量出现,会导致社会上正常的房地产交易的受到严重影响,从而影响了社会主义市场经济体制的完善,对我国的经济发展起到了阻碍作用。
三、国家现行做法
国土资源部提出了处置小产权房的相应“原则建议”,其中之一便是新老划断——对于在建、新建小产权房,一律严格查处、整顿;而对于已经形成规模性入住的小产权房,则要妥善予以处理。
这其中有一个基本条件,就是符合土地利用规划和城市发展总体规划,但在土地属性仍为非国有建设用地。
对于小产权房,无论是国土资源部还是国务院,态度向来强硬。
但这一次,促使国土资源部寻求小产权房处置方式的,是全国大量小产权房“既成事实”的现状。
据国土资源部不完全统计,小产权房已经占到中国村镇住房总量的20%。
无论最终国务院批复的处理意见是怎样的,开发商肯定都不能介入小产权房的处置,更不可能以后介入进行开发。
我国决策层比较倾向的意见是,把现在已经形成的问题处理妥当就视为结束,未来也不可能在政策上给小产权房新的空间,基本原则就是历史遗留问题处置后,严格执行既有的土地管理政策与制度。
四、小产权房的法律规制
1.明确小产权房法律概念。
由于业界对小产权房的合法性问题在《宪法》及《土地管理法》、《房地产法》、《担保法》的相关条款中有不同的解读,将会影响到社会公众对于小产权房政策的认识,无形中增加了小产权房的市场空间。
因此,笔者认为,对于小产权房的概念和性质的认定,要统一起来,这主要通过相关法律条文加以解释和规定,才能使行政部门和社会公众在分析判断时找到清晰的法律依据,才能让我们做到有法可依。
2.尽快出台管理办法。
小产权房的泛滥和市场有关,也和以往立法、执法不及时、不严格相关。
所以对于抑建小产权房的出现我们要以防止为主,通过有关立法来取缔小产权房在社会中的蔓延,同时加大执法力度,对于违法操作的人员予以处罚,对于新办理产权登记的主体严格审查,坚决杜绝小产权房在社会上的流通。
3.区别对待现存问题。
在制止新的小产权房项目出现的同时,一定要对过去的小产权房予以处理,才能显示法律的公平性。
已经建成的小产权房,在开发商和购房人应该补交相应的税费的同时,还要对违反了土地管理法的开发商和村组织有关负责人给予行政处罚,并没收非法所得。
对已经建成和入住的小产权房应该本着“以人为本”的原则,展现务实弹性,具体问题具体分析,区别对待。
把责任简单推给那些中低收入购房者不懂法律是不负责任的。
解决已成事实的小产权房必须有
一套严格的制度,从速查清已建成的小产权房的基本情况,保证统计真实、准确、有效。
参考文献:
[1]褚红丽:从“小产权房”交易谈中国农村土地产权制度改革.消费导刊,2008.10
[2]李振宇王儒靓:我国小产权房存在的法律问题及建议.河北软件职业技术学院学报,2008.9。