南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告
金基地产-南京仙林地区板块房地产市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：仙林地区板块房地产市场调研报告调研日期：2006年11月18日至30日报告完成日期：2006年12月目录第一章总体概况 11、交通状况 12、生态优势 43、历史文化 44、信息化优势 5 第二章板块详细描述 61、板块规划 62、大学集中区（仙鹤片区）83、白象片区（科技产业园）274、国际会展交流区（麒麟片区）305、玄武徐庄软件园326、马群科技园33 第三章综合评述37第一章总体概况1、交通状况仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。
公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。
距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程;距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。
■ 公路交通北部有快速道路直达仙林：模范马路——玄武湖隧道——宁镇公路——仙林南部由景观路进入仙林：⑴宁杭公路——环陵路——宁栖公路——仙林；⑵中山东路——沪宁高速连接线——仙林大道——仙林。
仙林大道2005年10月份建成通车后，仙林至中山门仅需10分钟。
（图）■ 轨道交通根据规划，地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入仙林，在仙林新市区南侧交汇后，在仙林内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区，并在沿途设10个站点。
地铁2号线计划于2004年开工，2009年建成通车，马群至仙林规划了4个站点。
2、生态优势仙林大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。
(市场分析)年南京别墅市场分析
（市场分析）年南京别墅市场分析南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问XX公司二00七年壹月壹、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。
具体表当下以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。
功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱乐、社交的重要场所。
尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正于发生变化南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。
增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。
别墅市场报告分析(ppt 38张)
下半年推售房源中，主要以独栋、独联、联排为主 少量叠加。其中主城别墅，因用地限制原因，产品类 型多为联排+叠加，面积在220-280㎡区间。
市场总结
受新政波及，大部分改善需求被抑制， 别墅市场成交大幅下滑 政策让别墅市场变得寸步难行，虽旨在控制房价上涨让首次购房者降低购 房压力，但调控政策反“误伤”高端物业。因为限购令的压力别墅销量急 剧下滑， 高总价别墅产品市场遇冷，联排产品 受市场追捧 市场低迷，让许多高总价的别墅无人问津，即便拥有主城优势的项目，市 场去化同样遇冷，反而一些有一定区域资源的联排项目市场大热。 目前别墅市场只是在长期压抑下的起 伏波动，“回暖”之说尚早
交面积占据了四成以上，对全市别墅均
水平拉升作用非常明显。其中颐和路第
二地块项目销售单价为5万元/㎡，玛斯
德单价接近4万元/㎡，阳明山庄单价亦
万元/㎡以上，远高于普通别墅价格水平
这也是造成成交均价大幅拉升的主因。
。从价格走势看，新政效应直接表现在别墅成交量上，对其价格左右 幅度较小，别墅产品凭借其资源价值、区域价值及产品价值，使多数 项目价格坚挺，别墅价格的月度波动主要由成交结构不同导致。 。全市别墅成交均价约在15000元/㎡，主要由于南京别墅的主力成交 区域集中在江宁板块，全市别墅成交价格受其影响较大， 。城市别墅（除两江板块和溧水）的别墅均价约在25000元/㎡，个别 别墅由于资源稀缺性，单价超过4万。
【新政下别墅供销】受新政影响，2011年别墅成交量锐减，目前市场 有回暖，但别墅库存量依旧高位盘旋
受政策影响深远，从2008年金融危机下的
场到2009年各项举措的刺激，南京别墅从
套的全年销售量飙升至5122套。而2011年
购令后，南京的别墅销量又迅速回落至740
仙林区域调研报告共23页文档
万科金色领域
物业类型：小高层 占地面积：9万㎡ 总建面积：11.2万㎡ 容积率：2.2 绿化率：35% 去化情况（入网套数/成交套数） ：613/462 主力产品：90-125平方米的U8精装全三房 项目规划：由20栋高层住宅组成，特配社区全能运动会馆 项目位置：位于仙林湖的正北面，东至湖东北路，西至守敬 路，北至经天路，南至望月路
板块发展趋势
➢仙林板块有三大特点，一是山多，仙林整体的绿化覆盖率达到63%；二是低密度，大部分土地都用于 大学建设，供房地产发展的土地非常稀缺的；三是离尘不离城，仙林的交通非常便利，拥有地铁2号 线和便利的公路交通。 ➢目前，大热的仙林湖是整个板块发展的浓缩。仙林湖周边的山水资源独特，而且人文气息浓厚，仙 林湖将是仙林未来发展的重点区域。保利罗兰香谷的开盘，万科金色领域、栖霞枫情水岸以及高 科·荣境的倾力加盟，让仙林湖成为热点中的热点。展望未来，两三年后仙林湖就是现在的河西奥体， 升值前景值得期待。
仙林板块土地状况
2019年仙林板块在土地市场很低迷，由于荣盛退地的暂停出让，仙林今年无宅地售出， 仅有2万多㎡的商业用地出让。2019年的仙林板块比较尴尬，区区23万的上市量将让仙 林陷入房荒。
仙林板块特征
综合仙林板块2019年基本特征，我们可以得出
➢板块将成为未来城市发展的一个重要板块 ➢市场供应量较少，后续发展潜力巨大 ➢名牌房企陆续进驻，区域房地产品质得到提升
板块今年推新项目
➢由于2019年仙林湖地块上的土地市场相当活跃，仙林板块2019年下半年的住宅市场十分火热，关注度 也相当之高。而2019年，随着高科荣境、栖霞枫情水岸的陆续上市，仙林湖已经不折不扣地成为品牌 房企的聚集地。
高科荣境 ：A-1地块规划建设29栋住宅，为4层框架，地下1层的结构，建筑面积4250平方米 栖霞枫情水岸：总面积77494.7平方米，其中规划道路用地面积5268.4平方米，绿化用地面积1353.7平 方米，实际出让面积70872.6平方米 保利罗兰香谷：剩余14栋18层的住宅，近20万平方米 万科金色领域：预计2019年推出仅10万平方米高层房源 仙龙湾：4期5栋多层电梯洋房90-280平米,20套400平米别墅，总上市量约为1.5万平方米 高科荣域：推出户型为126-216平方米的平层和跃层
南京年度别墅市场分析报告
南京别墅市场资讯南京网尚咨询顾问有限公司二00七年一月一、别墅市场分析1、南京别墅市场综述今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。
具体表现在以下几个方面：产品走向多样化以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单一，现在别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。
就市场的整体情况看档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上看，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。
部分近郊、远郊别墅在价格定位上与室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得一部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群都被吸纳成为购买群。
功能走向多样化以前的别墅主要是为了满足住的功能，现在则不仅用于居住，还是休闲、娱乐、社交的重要场所。
尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。
别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成以前的别墅领地主要集中在江宁，但现在的别墅板块已经四面开花，像正在升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。
消费群体正在发生变化南京的消费者在别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这一群体除了海归人士，主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约在35岁到50岁之间。
增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。
部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限与某一阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖一族。
南京仙林板块房地产市场调研报告-30页-2009年
仙林板块房地产市场调研报告提要：✧仙林是政府规划的3个新市区之一，在南京老城资源稀缺，城市化进程加速，都市圈扩大的背景下，仙林等新区已经成为南京人口分流和新产业聚集的主要区域，也是南京政府今后投资开发的主要区域。
✧仙林位于南京城东郊，地处紫金山、栖霞山风景区，生态环境优良，从功能定位为“新市区”，且兼具大学城、高新产业区概念，具备得天独厚的高端形象，与其他新区相比更具有开发中高档和高档居住区的资源禀赋。
✧经过5年的建设，仙林大学城一期已初具规模，社区配套和市政配套日益完善，将在今明年完成，交通网络已基本成型。
从一个新区开发的角度来判断，仙林大规模住宅开发的时机已经成熟。
✧经过10年的发展，仙林已经成为全市住宅开发的重要板块之一，并形成了高档别墅和中档住宅开发相结合的市场形象，市场认知度高。
目前，多层售价3800-4200元/㎡，双拼别墅4500-5000元/㎡，独立别墅：5500-8000元/㎡。
✧仙林多层项目较少，由于市场需求量大，因此，市场机会明显。
✧房地产开发用地一律以招投标方式出让。
✧从9月份土地出让结果来看，多层住宅项目的地价达到2100元/㎡（楼面价），与河西相当。
由于地价尚处于市场定位过程中，且上述地价带有明显的非理性因素，并不能代表仙林真正的地价水平。
✧仙林处于土地出让初期，先期进入市场的低价土地仅400亩，目前是进入的较佳时机。
目录一、仙林区位分析 (3)1、地理区位 (3)2、仙林新市区功能定位 (5)3、与其他区域的关系分析 (7)二、仙林区域环境分析 (9)1、自然环境 (9)2、产业环境 (10)3、人文环境——大学城建设 (11)4、配套 (13)5、市政 (14)6、交通条件 (16)三、房产市场分析 (19)1、发展沿革 (19)2、供求形势分析 (20)3、基本面分析 (25)四、土地市场分析 (27)1、土地政策 (27)2、土地出让 (27)一、仙林区位分析1、地理区位1.1 概述仙林，位于南京主城东部，一环线外侧，距主城核心距离17公里，行政隶属栖霞区，是政府规划的3个新市区之一，亦是仙林大学城的所在地。
南京类别墅地产项目最终报告
南京类别墅地产项目最终报告南京类别墅地产项目最终报告一、项目背景随着经济的快速发展和人们生活水平的提高，南京市上千万人口的庞大市场对高端住宅需求的增长日益旺盛。
在这种背景下，南京类别墅地产项目应运而生。
二、市场调研分析1. 目标用户分析根据市场调研，类别墅主要吸引的目标群体为中高收入人群。
这些人群通常具备较高的教育背景和职业地位，对住房条件有更高的要求和承受力。
2. 竞争分析南京市目前已有多个类别墅地产项目在售，竞争激烈。
主要竞争对手包括品牌知名度较高的开发商和一些地方性开发商。
竞争优势主要体现在项目的地理位置、建筑质量、配套设施等方面。
3. 市场需求预测根据经济增长和人口结构的变化，市场对类别墅的需求将持续增长。
预计未来五年内，南京市类别墅地产市场的规模将保持稳定增长。
三、项目规划1. 项目定位本项目旨在打造一座高端、豪华的类别墅地产项目，满足中高收入人群对居住环境质量的要求。
通过提供优质的住房产品和完善的配套设施，吸引目标用户购买。
2. 地理位置选择项目选址位于南京市郊区的风景区附近，交通便利且环境优美。
地理位置的选择将保证项目的市场竞争力和投资回报率。
3. 建筑设计和规划本项目将采用现代化的建筑设计和规划理念。
高品质的建筑材料和先进的施工工艺将保证项目的建筑质量和风格。
项目中将设有多个户型可供购买，满足不同用户的需求。
四、销售与推广策略1. 品牌宣传本项目将通过广告、宣传画册、户外广告等多种方式对品牌进行宣传，并邀请明星代言，提高品牌知名度和口碑。
2. 销售渠道拓展项目将通过线上销售渠道和线下销售中心开展售楼工作。
线上渠道将建立在线购房平台和线上咨询服务，线下销售中心将提供展示样房和专业的销售团队。
3. 促销活动项目将定期举办促销活动，如购房优惠、赠送家电家具、提供装修补贴等，吸引客户购买。
五、项目投资与预算1. 项目预算本项目的总投资预算为X亿元，其中包括土地购置费、建设费、宣传费、销售费用、运营费用等。
南京某别墅项目可行性报告
别墅项目可行性报告一、南京别墅市场综述从近十年的发展来看，南京别墅市场的发展呈曲线上升势头，经历了高潮——低潮——升温——热潮四个阶段，目前正处于别墅开发的第二个热潮，并随着南京社会经济环境的进一步开放，别墅必将成为城市郊区化扩张的市场主导产品。
目前南京别墅市场类型分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅及叠加式别墅等几种。
建筑形式上出现最多的是联排别墅，占据市场份额也是最大的，联排别墅又称Townhouse为目前南京别墅市场的主导产品类型。
1、别墅市场划分目前南京别墅市场可分为城东、江宁二大别墅相对集中区域，在这两大区域中，城东由于自然景观优势、道路优势及距主城较近开发较早，已形成了规模。
该区域由地域界限，又可划分为紫金山亚东板块、麒麟汤山板块。
而江宁板块由于近年来政府政策的倾斜，道路的改善以及独特的自然景观优势，吸引了大批开发商前来开发，近两年异军突起，成为新的别墅集中地，从中可分为百家湖岔路口板块、翠屏山板块——银杏湖风景区板块（本案属于其中）。
城东：紫金山亚东板块该别墅板块是以紫金山、月牙湖为中心，向周边辐射，月牙湖周边以其独特的地理位置加上政府的大力开发使得它已经成为离城市最近的都市富人圈。
由于土地紧缺，极政府有意识的保护该区域的景点。
该板块开发较早，有月牙湖花园、大邦花园、金陵御景园，现已无在售别墅项目。
亚东近年来，由于仙林大学城兴建使该地区声名鹤起，良好的人文环境及清新的郊区风光，使部分开发商将此地视为兴建高档别墅的首选。
这一地区的亚东花园城、听泉山庄和金陵家天下在南京的别墅中均具有相当知名度。
该区域的别墅物业类型双拼占绝大比重。
城东：麒麟汤山板块这一板块在行政区划分上属江宁，但从区位上仍属城东板块。
与江宁其他板块相比，麒麟汤山板块则显得与众不同，它位与南京的东郊，周边自然景观中等，房价低廉。
由于地处一直被人们认为风水较好的南京东郊，地出旅游景观区（阳山碑才、古猿人遗址），拥有独特的景观和地理优势。