物业承接查验_

3、承接查验的工作流程
❖ (2)物业服务企业查验准备阶段的主要任务： ❖ a熟悉查验各层面的情况； ❖ b查验工作应备文件(略)； ❖ c查验人力与器具准备； ❖ d查验前人员培训。
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3、承接查验的工作流程
❖ (3)物业服务企业现场查验运作阶段的主要任务： ❖ a建设单位和物业服务企业相关人员进入物业查验
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2、物业承接查验前的准备工作
❖ c结合物业实际情况制定承接查验管理制度， 主要包括《物业验收管理制度》、《房屋承 接查验标准》、《设施成品保护方案》等。
❖ d查验设备、工具准备。在现场查验前，需根 据物业的特点准备必需的仪器、仪表和工具， 以检测物业共用部位、共用设施设备是否符 合质量要求。
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5、物业承接查验的方式
❖ (3)检测查验。检测查验是运用仪器、仪表、 工具等对检测对象进行测量，以检测其是否 符合质量要求。
❖ (4)试验查验。试验查验是通过必要的试验方 法(如通水、闭水试验)测试相关设施设备的性 能。
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6、承接查验所发现问题的处理程序
❖ (1)收集整理存在问题 ❖ a收集所有的《物业检验记录表》； ❖ b《物业检验记录表》进行分类整理，将查验
❖ a新建物业达到交付使用的条件。《省物业管 理条例》规定，新建住宅小区配套建筑及设 施设备符合规定条件(共计11条、略)后，建设 单位方可城市公共供水管网，并安装分户计量装置；
（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；
（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；
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1、准备工作
❖ (2)成立承接查验小组，了解物业的基本情况， 制定承接查验方案；
❖ (3)准备资料和工具。物业承接查验验收小组 应提前与物业产权单位及原物业服务企业接 触，洽谈查验、移交的有关事项，确定其程 序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、 工具和物品等。
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2、物业查验的内容
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2、物业查验的内容
❖ d财务资料。主要包括：水电抄表记录及费用 代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、 维修资金使用审批资料及记录。债权债务移 交清单、固定资产清单、收支账目表等。
❖ 3、二者的责任主体和适用规范、验收标准不 同。住宅工程质量分户查验的责任主体主要 是建设单位和施工单位，物业服务企业仅是 参与者，适用《建筑工程施工质量验收统一 标准》；物业承接查验的责任主体是建设单 位和物业服务企业，后者是直接的责任主体 之一，适用建设部1991年颁布实施的《房屋 接管验收标准》。
物业承接查验
金汇通 2009年4月
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❖一、住宅工程质量分户验收和 物业承接查验的区别
❖二、物业的承接查验 ❖三、物业服务工作的移交
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❖一、住宅工程质量分户验 收和物业承接查验的区别
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住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别
❖ 1、二者查验的时间顺序不同。住宅工程质量 分户验收是在住宅工程竣工验收前，由建设 单位组织监理单位、施工单位、物业服务企 业进行的验收；物业承接查验是在物业综合 验收合格的基础上，物业服务企业在业主入 住前对物业进行的再查验。
❖ (3)资料准备。在物业承接查验之前，物业服务企业 应准备好必需的查验资料，主要包括查验工作流程 和记录表格。
❖ a查验工作流程一般有《物业承接查验工作流程》 和《承接查验所发现问题的处理流程》等；
❖ b承接查验的常用记录表格有《工作联络单》、 《物业承接查验记录表》、《物业工程质量问题统 计表》、《楼宇资料移交清单》、《楼宇房屋、配 套设施设备移交清单》、《钥匙交接记录表》等。
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2、物业承接查验前的准备工作
❖ 计划内容主要包括： ❖ a建设单位确定承接查验的日期、进度安排； ❖ b要求建设单位在承接查验前提供移交物业详
细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证 明材料； ❖ c派出技术人员到物业现场了解情况，为承接 查验做好准备工作。
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2、物业承接查验前的准备工作
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2、物业承接查验前的准备工作
❖ (1)人员准备。物业服务企业在承接查验前应 根据物业的类型、特点，与建设单位组成联 合小组(联合小组可细分成资料查验组、现场 查验组、协调组等；现场查验组可视情况作 进一步细分)，各自确定相关专业的技术人员 参加。
❖ (2)计划准备。物业服务企业在接管前应制定 承接查验实施方案，以使承接查验工作按步 骤有计划地进行。
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、
室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置
和供热分户控制装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，
安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到
位；
（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道
等共用消防设施建设；
（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；
（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、
商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；
（九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；
（十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间
设置有效的隔离设施；
建设的有关资料，有关房屋、土地权属的资 料，工程验收的各种签证、记录、证明，与 供水、供电部门签订的合同或协议等。
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4、物业承接查验的内容
❖ (2)物业现场查验。主要包括物业共用部位、 共用设施设备和物业管理区域环境的查验：
❖ a物业共用部位的查验主要包括：主体结构 及外墙、屋面；共用部位楼面、地面、内墙 面、天花板、门窗等；公共卫生间、阳台； 公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。
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❖ 因此，住宅工程质量分户查验与物业承接查 验是两种不同的范畴。尽管在条件具备或物 业服务企业早期介入充分、准备充足时。物 业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同 步进行，但它们之间毕竟有很大的区别。
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❖二、物业的承接查验
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❖(一)新建物业的承接查验 ❖(二)物业管理机构更迭时的承接
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❖ (二)物业管理机构更迭时的 承接查验
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❖ 1、准备工作 ❖ 2、物业查验的内容
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1、准备工作
❖ (1)查验条件 ❖ 在物业服务机构发生更迭时，新的物业服务
企业必须在符合下列条件均满足时方可实施 承接查验：a物业的产权单位或业主大会与原 有物业管理企业完全解除了物业服务合同； ❖ b物业的产权单位或业主大会同新的物业服 务企业签订了物业服务合同；
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5、物业承接查验的方式
❖ 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行， 在现场检查、设备调试等情况下还可采用以 下方式进行检查：
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5、物业承接查验的方式
❖ (1)观感查验。观感查验主要采用目视、触摸 等方式，对查验对象的外观进行检查。
❖ (2)使用查验。使用查验是通过启用设施设备 直接检查被查验对象的安装质量和使用功能， 以直观的了解其符合性、舒适性和安全性等。
交的相关资料外，还要对原物业管理机构在 管理过程中产生的相关资料进行检查。具体 包括：
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2、物业查验的内容
❖ a物业原始资料，即新建物业应查验的各种资料(略) ❖ b业主资料。主要包括：业主入住资料(如入住通知
书、入住登记表、身份证复印件、照片等)、房屋装 修资料(包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、 消防审批、验收报告、违章记录等)。 ❖ c管理资料。主要包括：设备维修记录、水质化验报 告等。
中所发现问题登记造表； ❖ c整理好的工程质量问题提交建设单位确认，
并办理手续。
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6、承接查验所发现问题的处理程序
❖ (2)整改、跟踪与复验 ❖ 对发现的问题由建设单位提出处理方法并督
促整改；为使工程质量问题得到圆满解决， 物业服务企业在提出相应的整改意见的同时， 要做好跟踪查验工作；对整改完的项目进行 复验，不合格的项目继续督促建设单位处理， 整改合格的项目办理相关的查验手续。
❖ a竣工验收资料。包括竣工总平面图、单体建 筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管 网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；
❖ b技术资料。包括设施设备的安装、使用和维 护保养等资料；
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4、物业承接查验的内容
❖ c物业质量保修文件和物业使用说明文件； ❖ d业主名册 ❖ e物业管理必须的其他资料。如物业的规划、
现场； ❖ b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验； ❖ C查验完毕填写表格，重要现场应进行拍照，一式
两份，一份交建设单位，一份由物业服务企业存档 备案； ❖ d查验合格，双方办理移交手续，钥匙交项目服务 中心。
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3、承接查验的工作流程
❖ (4)查验善后问题处理阶段的主要任务： ❖ A安照查验标准和表格，将不合格部分进行汇
总，并通知建设单位限期整改； ❖ b整改情况作进一步跟进，并作出记录； ❖ c整改情况进行检查，并对整改情况做出复检，
直至合格； ❖ d已接管物业安排人员进驻管理，对部分成品 2020进/5/6 行保护，确保物业各项功能运作正常。
4、物业承接查验的内容
❖ (1)物业资料。在办理物业承接查验手续时， 物业服务企业应查验并接收下列资料：
（十一）法律、法规规定的其他条件。
建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小
区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监