郑州存量房交易价格申报评估技术方案介绍
优质存量房产评估报告模板
优质存量房产评估报告模板1. 背景介绍本次存量房产评估的背景是为了对一处优质房产进行评估，以确定其合理的市场价值。
本报告旨在提供客观、全面的评估结果，为相关利益方提供决策依据。
2. 概要信息- 房产地址：[房产地址]- 建筑类型：[建筑类型]- 房屋面积：[房屋面积]- 房屋结构：[房屋结构]- 使用情况：[使用情况]3. 现状评估3.1 房屋结构根据实地勘察和相关文件资料，房屋结构良好，符合建筑规范和标准，无明显质量问题。
3.2 房屋内部房屋内部装修精美，采用高品质材料，工艺精湛。
各功能区域布局合理，使用空间充足，符合现代生活需求。
3.3 周边环境房产所处区域环境优美，交通便利，周边配套设施完善，包括商店、学校、医院等。
居住环境安全宜人，社区管理良好。
3.4 房产维护状况房产维护状况良好，定期保养和维修，保持良好的使用状态。
房屋外观无明显损坏或腐蚀。
4. 市场评估4.1 市场走势分析根据对当前房地产市场的观察和近期数据分析，该区域房价稳中有升的趋势。
由于该房产位于优越的地理位置，房价增长潜力较大。
4.2 相似房产价格对比通过对附近类似房产的价格进行调研，得出以下结论：1. 相近区域的房产平均价格为[价格1] 元/平方米。
2. 相似建筑类型的房产平均价格为[价格2] 元/平方米。
3. 相同房屋面积的房产平均价格为[价格3] 元/平方米。
根据以上数据，可以初步估算出该房产的市场价值。
5. 评估结果基于以上现状评估和市场分析，得出以下评估结果：- 该优质存量房产的市场价值为约[市场价值] 元。
- 在当前市场条件下，该房产具有较高的升值潜力。
- 购买该房产将为投资者带来良好的投资回报。
6. 综合建议基于上述评估结果，针对该优质存量房产，我们提出以下建议：1. 对于投资者，建议购买该房产作为长期投资，以享受其升值带来的投资回报。
2. 对于房地产开发商，建议积极开发同一区域的房产，以满足市场需求并获得良好的销售业绩。
房屋价值评估实施方案
房屋价值评估实施方案房屋价值评估是一项非常重要的工作，它对于房产交易、贷款抵押、税收征收等方面都具有重要的指导意义。
因此，制定科学合理的房屋价值评估实施方案显得尤为重要。
在实施房屋价值评估方案时，需要考虑多方面的因素，确保评估结果客观准确。
下面将从数据收集、评估方法、专业人员和报告编制等方面提出一些实施方案建议。
首先，数据收集是房屋价值评估的基础。
在进行评估时，需要收集房屋的基本信息，包括房屋的建筑面积、所在地区、建筑年代、产权情况等。
同时，还需要收集周边环境、交通便利程度、配套设施等相关信息。
这些数据的准确性和完整性对于评估结果的准确性至关重要。
其次，评估方法的选择也是关键。
常见的评估方法包括市场比较法、成本法和收益法。
在实施方案中，需要根据房屋的具体情况选择合适的评估方法，并结合实际情况进行灵活运用。
例如，对于新建住宅，可以采用成本法进行评估；对于商业地产，可以采用收益法进行评估。
评估方法的选择应当充分考虑房屋的特点和当地的市场情况。
第三，评估工作需要由专业人员来进行。
房屋价值评估涉及多个领域的知识，需要具备房地产、金融、统计等方面的专业知识。
因此，评估工作应当由具有相关资质和经验的专业人员来进行，确保评估结果的客观性和准确性。
最后，评估报告的编制也是实施方案中的重要环节。
评估报告应当清晰明了，内容完整，包括评估方法、数据来源、评估结果等内容。
报告的编制应当遵循相关的规范和标准，确保评估结果的可信度和可靠性。
综上所述，房屋价值评估实施方案需要从数据收集、评估方法、专业人员和报告编制等方面进行科学合理的规划和安排。
只有在各个环节都做到严谨细致，才能保证评估结果的客观准确，为房产交易、贷款抵押、税收征收等提供有力的支持和指导。
希望各相关部门和机构在实施房屋价值评估时，能够充分考虑这些方面，确保评估工作的科学性和规范性。
《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》实施主要内容及注意事项
《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》实施有关解读为配合12月10日《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》的全面实施，郑州市存量房网上交易和结算资金管理的正式启动，现就实行存量房网上交易和结算资金监管的必要性和意义、其他省市存量房监管主要模式及开展情况、郑州市存量房的监管模式及主要内容、广大消费者需要注意的问题作一个简要的介绍.一、实行存量房网上交易和结算资金监管的必要性（一)实行存量房网上交易是保证房屋交易规范化、公开化、透明化的重要途径实行存量房交易网上管理后,房屋交易通过网上交易系统从存量房挂牌出售、《存量房买卖合同》和《交易结算资金监管协议》的签订、交易资金托管、按揭办理等方面入手，详细规范存量房交易当事人、房地产经纪机构在交易各个环节的行为；并通过网络信息系统发布交易信息、提供档案信息查询、合同网上备案服务，保证了存量房交易操作规范化、公开化、透明化。
(二）实行存量房交易结算资金监管，是维护购房者和相关当事人合法权益的重要体现存量房交易结算资金监管,通过交易保证机构、交易资金托管专用账户，使得房地产经纪机构及经纪人不能代收代付交易结算资金，避免了购房款全部或部分滞留在房地产经纪机构的账户，甚至是经纪人私人账户上的情况;规避了个别经纪机构经营不善、倒闭，经纪机构或经纪人卷款逃匿，业主交易资金安全无法保障的情况；进而有效防止因资金安全引发的影响行业、影响经济、影响社会稳定的群体性事件等连锁反应的发生。
同时在交易资金安全的情况下,即使交易双方发生合同纠纷，也能够确保购房者损失得到有效控制。
因此,存量房交易资金监管从制度上确保了买卖双方房屋权属和资金的安全，实行存量房交易结算资金监管,是维护购房者和相关当事人合法权益的重要体现。
(三）加强存量房网上交易和结算资金监管，是政府履行监管职能的需要开展存量房网上交易和结算资金监管，是政府部门进行市场管理的重要手段和维护购房者合法权益的公共行政职责.2006年建设部下发［2006］321号文件，明确要求各地建立存量房交易结算资金管理制度，实行交易资金专用账户管理,加强对交易资金的监管。
房地产评估工作方案
房地产评估工作方案一、背景介绍房地产评估工作是为了确定房地产的价值和潜在风险，为投资者、金融机构和相关利益相关者提供决策依据的重要环节。
本文将详细介绍房地产评估工作的方案，包括评估目的、评估方法、数据采集和分析、报告编写等。
二、评估目的房地产评估的目的是为了确定房地产的市场价值、租金价值或其他特定价值，并提供给相关利益相关者作为决策依据。
评估目的可以包括但不限于以下几点：1. 贷款抵押评估：为金融机构提供房地产抵押贷款的价值评估，以确定贷款金额和利率。
2. 投资决策评估：为投资者提供房地产投资的风险和回报评估，以辅助投资决策。
3. 财务报告评估：为企业提供房地产资产的准确价值评估，以便编制财务报告。
4. 税务评估：为税务部门提供房地产的市场价值评估，以确定相应的税务义务。
三、评估方法房地产评估可以采用多种方法，根据具体情况选择合适的方法进行评估。
常用的评估方法包括但不限于以下几种：1. 市场比较法：通过比较类似房地产交易的市场数据，确定房地产的市场价值。
2. 收益法：基于房地产的租金收益，计算出房地产的价值。
3. 成本法：根据房地产的建设成本和折旧情况，计算出房地产的价值。
4. 投资价值法：结合投资者的目标和预期回报率，计算出房地产的投资价值。
四、数据采集和分析为了进行准确的房地产评估，需要收集和分析大量的数据。
数据采集可以包括以下几个方面：1. 房地产基本信息：包括房地产的地址、面积、用途、建筑年代等基本信息。
2. 市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括成交价格、租金水平、供求关系等。
3. 租赁合同：如果房地产已经出租，需要收集租赁合同和租金收入情况。
4. 建筑结构和设备：了解房地产的建筑结构和设备状况，包括是否存在损坏或需要维修的情况。
5. 土地信息：了解土地的权属、使用权期限、规划限制等情况。
数据分析是评估工作的关键环节，可以采用统计分析、比较分析、回归分析等方法，对数据进行深入分析，以得出准确的评估结果。
郑州市人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易
郑州市人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存
量房交易税收征管工作的通知
【法规类别】税收征收管理
【发文字号】郑政办[2011]66号
【发布部门】郑州市政府
【发布日期】2011.08.19
【实施日期】2011.08.19
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
郑州市人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通
知
（郑政办〔2011〕66号）
各县（市、区）人民政府、市人民政府有关部门，各有关单位：
为堵塞存量房交易税收征管漏洞，更好地发挥税收政策对房地产市场的调控作用，促进房地产市场健康发展，根据《河南省人民政府办公厅关于做好应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（豫政办〔2011〕84号）的要求，决定在全市开展应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。
经市政府同意，现就有关问题通知如下：
一、充分认识应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管的重要意义
目前，在存量房交易过程中交易双方低报成交价格偷逃税款的现象较为普遍，形成了明显的税收漏洞，影响了税法的严肃性，削弱了房地产市场调控的政策效果。
应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管，是通过加强部门之间的信息交换，建立房地产估价模型，运用计算机信息技术手段，科学评估存量房交易申报价格，防止交易双方采取签订“阴阳合同”等方式逃避纳税义务。
其核心环节是建立存量房交易申报价格比对。
房屋价值评估实施方案
房屋价值评估实施方案一、引言。
房屋价值评估是指对房屋的实际价值进行评定和估算的过程，是房地产交易和金融贷款中的重要环节。
本文旨在提出一套房屋价值评估的实施方案，以确保评估结果准确、公正、合理。
二、评估标准。
1. 市场比较法，通过比较类似房屋的成交价格来评估目标房屋的价值。
2. 收益法，根据租金收益和未来增值潜力来评估房屋的价值。
3. 成本法，根据房屋的建筑成本和折旧情况来评估其价值。
三、评估流程。
1. 收集资料，搜集目标房屋的相关资料，包括房产证、土地证、房屋状况等。
2. 实地勘察，对目标房屋进行实地勘察，了解房屋的地理位置、周边环境、建筑结构等情况。
3. 数据分析，根据市场比较法、收益法和成本法，对收集到的数据进行分析和比对。
4. 评估报告，编制评估报告，明确评估方法和过程，并给出评估结果和价值建议。
四、评估要点。
1. 数据准确性，确保所收集的资料真实可靠，避免虚假数据对评估结果的影响。
2. 专业性，评估过程中需要有相关资质的评估师参与，确保评估结果的专业性和可信度。
3. 公正性，评估过程中需遵循公正、公平、透明的原则，杜绝利益输送和不当干预。
五、评估结果应用。
1. 房地产交易，作为房屋交易的依据，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
2. 金融贷款，作为抵押物的评估结果，帮助金融机构确定贷款额度和利率。
3. 财务决策，作为企业或个人资产管理的依据，帮助做出合理的财务决策。
六、结语。
房屋价值评估是一项复杂而重要的工作，需要严谨的态度和专业的知识。
本文提出的实施方案旨在规范评估流程，确保评估结果的准确性和可信度，为房地产交易和金融贷款提供可靠的依据。
希望本文可以为相关行业提供参考，推动房屋价值评估工作的规范化和标准化发展。
存量房交易市场价格估价方案
工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。
一、成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。
三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。
（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。
（三）收集估价资料。
根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的权属资料以及市场询价等方面的估价资料。
（四）评定估算。
根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。
《郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法》
郑州市存量房网上交易和结算资金管理办法第一条为加强房地产市场管理，规范存量房交易行为，保障存量房交易资金安全，维护当事人合法权益，根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[2006］321号)，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所称存量房是指已购买或自建并取得所有权证书的房屋。
第三条本市市区范围内存量房实行网上交易和交易结算资金管理制度。
第四条郑州市住房保障和房地产管理局是本市存量房网上交易和交易结算资金管理的行政主管部门。
郑州市住房保障和房地产管理局委托郑州市房屋交易和登记中心负责本市存量房网上交易和交易结算资金监管的组织实施和管理工作。
第五条郑州正信住房置业担保有限责任公司是郑州市存量房交易结算资金的交易保证机构。
接受交易双方当事人的委托，提供交易资金代收代付服务，承办存量房交易结算资金监管业务。
交易保证机构应向工商登记所在地的市、县房地产管理部门备案，交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户,账户名称为机构名称加“客户交易结算资金”字样,并向中国人民银行郑州中心支行备案；交易结算资金开户行、专用账号应向社会予以公布；交易保证机构不得从事房地产经纪业务.第六条房地产经纪机构（以下简称经纪机构)和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付业务。
第七条存量房网上交易,是指通过存量房网上备案信息系统进行挂牌委托，发布房屋交易信息，并对达成交易意向的房屋，由交易双方当事人通过存量房网上备案信息系统签订合同的存量房交易行为。
第八条存量房交易结算资金监管，是指存量房交易当事人为保证交易资金的安全，与交易保证机构签订交易结算资金监管协议，由交易保证机构代收买方当事人应付交易资金,并在交易完成后，按照约定，向卖方当事人代付应得交易资金的行为。
第九条郑州市住房保障和房地产管理局应当按照有关规定和要求,组织建设存量房交易网络信息系统,提供交易信息发布、档案信息查询、合同网上备案等服务.第十条经郑州市住房保障和房地产管理局备案的经纪机构从事存量房经纪业务前，应向郑州市住房保障和房地产管理局申请办理网上用户认证手续。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
工程管理与房地产学院
工程管理与房地产学院，自建立以来，在河南省，创造了多个 第一：
第一个设立房地产经营管理专业(1994年设置)； 第一批设立工程造价本科专业(2006年设置); 第一个设立物业管理专业(2011年设置，二本院校)；
03:29:35
房地产学院目前有教师36人，正副教授13人，在校生1200 余人，在全校20个院系中排列第7。
12 13 16
14 14.7
13 12 17 14.6 13.9
14 14 18 14.6 13.1
0 1 3 5 7 9 11 13 15
15 12
03:29:36
20 13.3 13.2
用直线模型的好处是,不需要后几个月的指数,外推比较方便,10月上线，6月 指数即可。但偏离的可能性大,时间长了不行,必须重新建模型，模型还要检 验，不合格还不能用。
03:29:35
比较思 路
相当临近分区价格
日期修正—直线回归，总要模型， 或隔一段建一个；移动平均要好些
可比实例1 可比实例2 可比实例3 可比实例4 可比实例5
校核
几类房选一个 标本房屋 标准存量房价 （典型房屋） 一类房选一个
03:29:36
区位补偿+房屋重置（价地价+房屋重置价）
估价标的1 估价标的2 …………
平均数（3期加权平均，不会出现太大的偏差，但需要连续收集上一个月的指 数。）
03:29:37
统计部门每月18日发布：主以及各基本分类，
小于90㎡，90-144㎡，大于144㎡，网签数据。不再调查。）
二手住宅（调查代表性中介每月15日左右的数据）
最后，通过组织有关专家验收，最终完成定级、估价工作。
03:29:35
二、存量房交易价格申报评估技术 组成员
郭春显： 价格评估技术负责人，工程管理与房地产学院教学副院长， 长期从事房地产估价的教学工作，从事10多年的房地产估价 师培训工作，曾参与多地土地定级估价工作。
于国安： 博士，房地产估价师。工程管理与房地产学院房地产教研室 主任。
03:29:35
这些定级工作主要包括对整个建成区的影响土地利用的因素、 因子进行调查，并把每平方公里划分成10000个10米×10米网格， 利用计算机对影响因素因子的作用分值进行计算赋分，最后根 据分值大小确定整个城市的土地级别，大城市分1-10级，县城 分1-3级，并绘制出土地级别图。
在定级工作的完成的基础上，根据收集到的交易实例、成本资 料、收益资料，利用市场法、成本法、收益法等进行土地价格 的评估，分别确定不同级别土地，即：住宅、工业、商业用地 的级别地价，并制定一套修正系数表和修正系数应用说明表， 以供土地出让时评估地价。
商业房产： 收益法确定标准存量房价格 收益：租金 报酬率：租金-价格倒求
03:29:35
三、郑州市存量房交易价格申报评估工作程序
1．成立领导机构，组织人员 2．确定评估区域范围 3．调查存量房类型 4．制定技术标准，确定实例资料收集方案 5．招标确定协作单位 6．培训人员、收集存量房资料 7．数据资料审核，分区调整（不需要可不动。） 8．确定分区基准价格 9．参数制定与评审 10．建立存量房数据资料库（可比实例，主要用于以后数据调整，如交易日期修正，样本房基准价格
调整。） 11．软件技术标准设计 12．软件开发、测试 13．调试结果分析，软件与参数修正 14．软件评审 15．上线运行 16．总结验收
03:29:35
03:29:35
四、技术路线
以濮阳试点方案为蓝本，结合郑州特点，做出特 色。
（一）住宅、商业
采用市场法： 间接比较法 估价时间点：定于7月30日，也可在上线前调整到8月 30日，这样做与交易特点相一致，与房产税不同。
现设有：
工程管理、工程造价、房地产经营管理、物业管理专业。
毕业生在河南省房地产界占有重要的地位，一大批学生走 上房地产开发企业管理高层，任总经理、经理、总监等职 务，有一批学生在房地产评估机构工作。
03:29:35
土地评估经历
自1994年起开始从事建成区土地定级、估价工作，积累了一定 的评估经验，成果多次获得到省土地评估工作领导机构和国土 地局的奖励，有一等奖多项。完成评估的主要业绩有： 许昌市城区土地定级、估价； 长葛城区土地定级、估价； 洛宁县城土地定级估价； 鄢陵县城土地定级估价； 杞县县城土地定级估价； 禹州城区土地定级估价等。
郑州市存量房交易价格申报评估 技术路线介绍
郭春显
工程管理与房地产学院
2011-05-31
03:29:35
一、河南财经政法大学情况
学校以经济学、管理学、法学为主干，兼有文学、理学、工学等六大学科门 类。现有： 8个硕士学位授权一级学科， 54个硕士学位授权二级学科， 41个本科专业。其中： 会计学、金融学、工商管理、国际经济与贸易等4个国家级特色专业。
新建商品房和二手房面积三类的，环比、同比、定基价格 指数。指数问题基本上可以解决。
03:29:37
适当利用成本法校验（不要差距超过30%，利用最 新成交土地价格加开发成本有利税的方式）和临 区价格校验。
价格的梯次关系: 在一个城市中是有规律的，低一级的区域，一 般不应高于上一级的价格。
03:29:37
陈卫华： 讲师，房地产估价师，律师。工程管理与房地产学院教师。
03:29:35
丁松阳： 博士，土地评估师，土地评估软件开发完成人。
陈捷： 副教授，造价工程师、省评标专家库成员。具有丰富的工程造价经验和 招投标工作经验，工程造价专业负责人。
根据需要组织曾参加过土地定级、估价工作的教师参与。赵乐东、邓兆民、 马勇等。
估价标的n
月 指数 模型 平均5 平均3
1
3 2.5
25
2
4 3.7
3
5 4.9
4
8 6.2
20
4.3
5
6 7.4
6.3
指数
6
7 8.6
4.1
6.4
15
模型
7
9 9.8 4.92 6.9
8
10
11 5.68
7.8
10
平均5
9 14 12 6.92 9.1
平均3
10 13 13 9.1 11.8
5
11 16 15 11.1 12.7