房地产价格和价值PPT课件
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房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
13
影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
14
房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
1
目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
5
房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
第四章 房地产项目定价《房地产经纪实务》ppt 课件
（2）设计折扣率时注意：一般在85—95折之间，超过两头 的情况除非有意引导，一般情况下慎用。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
（3）根据各付款方式的估算比例和折扣率，计算出综合折 扣。
（4）在综合折扣基础上考虑如下因素，形成最终折扣率， 考虑因至少有以下几点：
发展商关系客户购房的面积比例和再折扣范围；比如可以 考虑发展商的需要，预留1%的折扣率；
根据各自的相对位置、条件等，细化，找准均价； 根据销售阶段的策略安排，找出项目不同阶段最合适的均
价； 3）层差和朝向差 （1）关注最低层和最高层的总差距； （2）层差和朝向差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000
元，甚至更高，完全取决于销售需要。层差大幅跳动的可 能点是：
景观突变的楼层； 吉数8、9、22、28等；心理数； （3）档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性越
4.1.1房地产价格构成及价格影响因素 影响价格的因素主要有一般因素，市场因素和项目因素三
方面。 1) 房地产价格构成 房地产价格是房地产价值的货币体现。对于商品住宅，其
价格的计算公式为：房地产价格=成本+利润+税金+差价 具体而言，商品房价格包括以下内容：
(一) 成本 ⑴土地征用费 ⑵拆迁安置补偿费 ⑶勘察设计及前期工程费 ⑷房屋建筑安装工程费 ⑸住宅小区基础设施建设费 ⑹住宅小区非营业性公共配套设施费如派出所，幼
统一价格基础：即把比较对象的价格调整为相同的付款方 式、单位、币种和价格内涵。
交易情况修正：即把厉害关系人之间的交易，拍卖、招标、 尾盘抛售或急于购房时的交易，附带抵押或租约的交易， 相邻地产的交易修正为正常情况下的交易价格。
交易日期的修正：一般房地产市场整体有个价格变化走势， 根据这个走势调高或调低比较对象的价格。
房地产价格和价值
第二章 房地产价格和价值
房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人 的房地产而获得相应权益所必须付出的代价—— 货币额、商品或其他有价物。
有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化， 是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对 应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以 实物或劳务等其他形式支付。
➢ 正常成交价格的形成条件：
☺ 公开市场
☺ 交易对象本身具备市场性
☺ 众多的买者和卖者
☺ 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
☺ 理性的经济行为
☺ 买者和卖者都具有完全信息
☺ 适当的期间完成交易
➢ 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 果。
➢ 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件 下形成的价格。
或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一 定数量的货币、商品或其他有价物。 ➢ 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房 地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值 的大小。
2、成交价格、市场价格、理论价格和评估 价值
➢ 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交 易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意 接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或 其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价
晓市场行情 ☺ 交易双方有较充裕的时间进行交易 ☺ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均 为非市场价值。
（1）快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“交易双 方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。他通 常低于市场价值。
房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人 的房地产而获得相应权益所必须付出的代价—— 货币额、商品或其他有价物。
有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化， 是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对 应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以 实物或劳务等其他形式支付。
➢ 正常成交价格的形成条件：
☺ 公开市场
☺ 交易对象本身具备市场性
☺ 众多的买者和卖者
☺ 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
☺ 理性的经济行为
☺ 买者和卖者都具有完全信息
☺ 适当的期间完成交易
➢ 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 果。
➢ 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件 下形成的价格。
或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一 定数量的货币、商品或其他有价物。 ➢ 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房 地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值 的大小。
2、成交价格、市场价格、理论价格和评估 价值
➢ 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交 易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意 接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或 其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价
晓市场行情 ☺ 交易双方有较充裕的时间进行交易 ☺ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均 为非市场价值。
（1）快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“交易双 方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。他通 常低于市场价值。
《房地产估价报告》课件
收益法
通过估计房地产的未来收益来确定其价值。
成本法
通过计算建筑物的重建成本和折旧等因素，来 确定其价值。
估价要素
1
房地产的基本属性
考虑房屋类型、面积、地理位置等因素。
市场均衡位置与交通便利度
2
了解房地产所处区域的市场需求和交通
状况。
3
市场关注度与购买意愿
考虑人们对该房地产的关注度和购买意
房地产所处区域的整体经济发展
2 市场风险
分析市场供需关系和竞争状况对房地产价值的影响。
3 天然灾害风险
评估自然灾害对房地产的潜在影响和风险。
结论
1 概括总结
总结估价报告的关键发现和结论。
2 给出建议
根据估价报告的结果，提供相应的建议和决策支持。
参考文献
估价方法
《房地产估价方法指南》 《房地产投资估价理论与实践》
数据来源
《国家统计局房地产市场数据年鉴》 《房地产市场分析报告》
4
愿。
水平
了解房地产所在区域的经济状况和发展 潜力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
估价数据分析
历史数据
分析过去几年的房地产销售数 据和市场趋势，以预测未来的 房地产价值。
现有数据
收集当前市场上类似房地产的 销售价格以及相关数据。
未来预测
基于市场趋势和经济预测，对 未来房地产价值进行预测和分 析。
市场风险分析
1 政策风险
考虑政府政策变化对房地产市场的影响。
《房地产估价报告》PPT 课件
房地产估价报告 PPT课件
简介
房地产估价报告是对房地产价值进行评估和分析的专业报告。了解估价报告 的定义、重要性及应用场景。
房地产估价基础知识PPT培训课件
▪ 归谁所有？可以用几年？年限多长由什么来决定？
▪ 生地是指不具备城市基础设施的土地。 ▪ 毛地是指城市基础设施不完善、地上有房
屋拆迁的土地。
▪ 熟地是指具备完善的城市基础设施、土地 平整能直接进行建设的土地。
2.建筑物
▪ 建筑物：人工建筑而成， 由建筑材料、建筑构配 件和设备（如给排水、 卫生、燃气、照明、空 调、电梯、通讯、防灾 等）等组成的整体物。
，心理上主动、积极，处理起顾客的抱怨问题来会无往而不胜。
1. 实际价格
2. 名义价格
▪ (十二)按房屋的存在形式划分 ▪ ――现货价格（现房价格）和期货价格
（期房价格） ▪ 现货价格＝期货价格＋储存费用
▪ (十三)按照房地产的存在形态划分 ▪ ――土地价格、建筑物价格、房地价格
四、影响房地产价格的因素
⑴ 管理者对机构内部工作人员进行监督。 7.3做好压力容器和消防器材的定期检验工作，发现问题及时解决并向站长汇报。 34． 评标过程保密 做好服务技巧的强化训练，要从以下几个方面入手： 面对抱怨的积极态度 1．遇心服务技巧
(十一)按付款方式不同而形成的价格划分 俗语说“不打不相识”，善用顾客的抱怨，解决得好，会加深这个顾客的印象，反而会成为主顾。掌握了这几条原则，在面对问题的时候
权证 ▪ 统一的房地产权证书：房地产权证/房地产共
有权证、房地产他项权证
▪ 注：临时建筑，违章建筑，产权有争议的房 地产，无产权、部分产权和共有产权房地产， 划拨性质、集体性质土地的估价。
2. 合法使用
▪ ----以城市规划/土地用途管制等为依据 2、优秀团干部的推荐每年不少于2名，但不超过所属企业团
主要内容
– 房地产的概念及特点 – 房地产的类型 – 房地产价格的概念和类型 – 房地产估价的概念 – 房地产估价机构的组成
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
房地产经济学完整PPT课件
✓ 地产再开发：对曾经或正在作为建 筑用地使用的土地的开发。多次性。
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
可编辑课件
27
一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
可编辑课件
25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
✓ 地产初级开发与再开发的关系：初 级开发是再开发的基础，再开发是初 级开发的继续。
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30
3.地产开发的作用
❖是房地产经济运行过程的首要 环节，其开发质量对后续环节有 重要影响。
❖ 从位置上影响后续环节
❖ 从产权上影响后续环节
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26
第一节 房地产经济运行过程的内容
一、地产开发 二、房屋建造 三、房地产流通 四、房地产使用及管理 五、房地产退废 六、房地产经济运行过程图♀
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一、地产开发
（一）地产开发的含义和作用
1.地产开发的含义
2.地产开发的分类
3.地产开发的作用
（二）地产开发的实施环节
1.取得土地
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24
第二章 房地产的经济运行过程
第一节 房地产经济运行过程的内容 第二节 房地产经济运行过程的特点 第三节 房地产经济运行过程的协调
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25
本章学习提示
学习目的
❖ 把握房地产经济运行的全貌 ❖ 为相互联系地学习好后边各章内容打下基础
学习重点
❖ 房地产经济运行过程的主要内容 ❖ 房地产经济运行各阶段和环节之间的联系
➢ 实施意义：盘活存量、加强宏观管理
➢ 对取得土地的影响：强化公开和规范
➢ 实施现状：正逐步推开,各地有差异
➢ 视频：杭州市土地可储编辑课备件 中心情况
34
沪杭汉三市土地储备制度比较
上海
杭州
武汉
土地储备 市场主导、 政府主导、 政府主导与市场调
性质
非强制性
强制性
节相结合
机构职能 储地、整地 储地、整地 储地、交易许可
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✓ 房地产独一无二性，价值量大，相互之间难以比较，谨慎 交易。
6
Hale Waihona Puke Real Estate Appraisal
2020/4/11
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
含义：
是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。
需求：
①有购买欲望
②有支付能力
5
Real Estate Appraisal
2020/4/11
2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物 品价格不易受影响。
✓ 房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。 如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成 通常较短。
11
Real Estate Appraisal
需求增加
2020/4/11
2.房地产供给 含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。
两个条件：供给愿意＋供给能力
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
房地产市场供给 含义：
2
Real Estate Appraisal
2020/4/11
2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
第三章 房地产价格和价值
1
Real Estate Appraisal
2020/4/11
第一节 房地产价格的含义和形成条 件
1.定义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须 付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济 利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
✓ 预期价格下降，则会减少供给量。
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
2020/4/11
3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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Real Estate Appraisal
决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所 有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且 能够提供出售的数量。 市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
3
Real Estate Appraisal
2020/4/11
第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响；
（3）按质论价，质优价高，质劣价低；
4
Real Estate Appraisal
2020/4/11
2. 不同之处
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位 关系不大。
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（ 整条需求曲线的位移）
✓ 需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 ✓ 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
房地产市场需求 含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。
市场需求：所有消费者需求总和。
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
决定房地产需求量的因素（五点）
加（经济适用房与商品房） ✓ 互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减
少（住宅与其配套商业） （5）消费者对未来的预期 ✓ 对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的
预期（正相关，如买涨不买跌）
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
房地产需求曲线-需求量和价格的关系
✓ 房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
✓ 房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用 权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般 物品主要是买卖价格。
✓ 房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交 易方式，即拥有两种价格。
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Hale Waihona Puke Real Estate Appraisal
2020/4/11
第三节 房地产供求与价格
1.房地产需求
含义：
是指消费者在某一特定的时间内，在每 一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能 够购买（或承租）的数量。
需求：
①有购买欲望
②有支付能力
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
2. 不同之处
（4）房地产价格易受交易者个别情况影响，一般物 品价格不易受影响。
✓ 房地产独一无二性，价值量大，交易易受买卖双方影响。 如：议价能力、买房偏好、卖方急需现金等。
（5）房地产价格形成时间较长，一般物品价格形成 通常较短。
11
Real Estate Appraisal
需求增加
2020/4/11
2.房地产供给 含义：
指房地产开发商和拥有者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房地产 所愿意并且能够提供出售的数量。
两个条件：供给愿意＋供给能力
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Real Estate Appraisal
2020/4/11
房地产市场供给 含义：
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2. 价格形成条件
（1）有用性 ✓ 是指满足人们的某种需要。如水可以解渴、住宅可
以居住。 （2）稀缺性 ✓ 是指不能使每个人随心所欲的得到它。如水、空气
没有价格。 （3）有效需求 ✓ 是指不仅愿意购买，而且有能力购买。 ✓ 需要不等于需求，有支付能力的需要才是需求。
第三章 房地产价格和价值
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第一节 房地产价格的含义和形成条 件
1.定义
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须 付出的代价－－货币或实物、无形资产或其他经济 利益。
房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物 等非货币形式来偿付——作价出资入股换取技术、 设备。
✓ 预期价格下降，则会减少供给量。
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决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
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3.房地产均衡价格
房地产市场需求曲线与市场供给曲线相 交时的价格，也就是房地产市场需求量与市 场供给量相等时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果 市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩 或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争， 形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡 价格。
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房地产供给曲线—供给量与价格之间的关系
供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化 （整条供给曲线的位移）
P S
S1
P
供给减少
S
S2
供给增加
0
Q
0
Q
S1：房地产成本上升;S2房地产成本下降
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决定房地产供给量的因素
（1）该种房地产的价格水平
✓ 正相关。价格越高，越有利可图，供给量越多。
（2）该房地产的成本
✓ 负相关。开发成本上升，利润下降，供给量减少。
（3）该房地产的开发技术水平
✓ 正相关。水平高，开发成本低，供给量增多。
（4）房地产开发商对未来的预期
✓ 预期价格上升，则会增加供给量。
在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所 有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且 能够提供出售的数量。 市场供给：所有开发商的供给总和。 潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地 产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发 量
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（1）该种房地产的价格水平 ✓ 一般是负相关，但是有例外－炫耀物品和吉芬物品。 （2）消费者的收入水平—消费者支付能力 ✓ 正常商品正相关，低档商品负相关。 （3）消费者偏好 ✓ 正相关
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决定房地产需求量的因素
（4）相关物品的价格水平 ✓ 替代品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求增
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第二节 房地产价格与一般物品价格的 异同
1.共同之处
（1）都是价格，是价值的货币表现； （2）都有波动，受供求关系影响；
（3）按质论价，质优价高，质劣价低；
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2. 不同之处
（1）房地产价格受区位关系密切，一般物品与区位 关系不大。
需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（ 整条需求曲线的位移）
✓ 需求量的变动，其他因素不变，价格沿需求曲线移动。 ✓ 需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需
求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引 起需求减少，线向左移）
DI:消费者收入水平提高； D2：消费者收入水平降低。 需求减少
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房地产市场需求 含义：
是指在一定的时间内、一定价格水平下 和一定市场上所有的消费者对某种房地产所 愿意并且能够购买的数量。
市场需求：所有消费者需求总和。
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决定房地产需求量的因素（五点）
加（经济适用房与商品房） ✓ 互补品－一某商品价格上升，导致另一种商品需求减
少（住宅与其配套商业） （5）消费者对未来的预期 ✓ 对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的
预期（正相关，如买涨不买跌）
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房地产需求曲线-需求量和价格的关系
✓ 房地产不可移动性，区位好价格高，区位差价格低。
（2）房地产是权益价格，一般物品是本身价格。
✓ 房地产是不动产，交易转移的是其所有权、建设用地使用 权或其他权利。
（3）房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般 物品主要是买卖价格。
✓ 房地产价值量大、寿命长久。同时存在买卖和租赁两种交 易方式，即拥有两种价格。