土地储备贷款
土储融资实施方案
土储融资实施方案一、项目背景近年来，我国土地储备已成为城市发展和建设的重要资源。
土地储备融资作为土地资产的有效利用方式，已成为各地政府和开发企业的重要手段。
为了更好地推动土地资源的开发利用，制定一套科学合理的土储融资实施方案显得尤为重要。
二、融资方式1. 债务融资土地储备可以作为资产抵押，向金融机构申请债务融资。
债务融资具有资金成本低、期限长、灵活度高等特点，可以满足土地开发项目不同阶段的资金需求。
2. 股权融资通过引入战略投资者或者发行股权，实现土地储备的融资。
股权融资可以提高项目的融资规模，降低企业的财务杠杆，同时也有利于引入外部管理经验和资源。
3. 政府支持政府可以通过土地出让金、土地增值税返还等方式，为土地储备项目提供直接财政支持，降低项目融资成本，增强项目的可持续发展能力。
三、融资流程1. 项目规划明确土地储备项目的规划方向、发展目标和资金需求，制定详细的项目融资计划。
2. 资产评估对土地储备进行资产评估，确定土地的市场价值和融资规模，为融资提供依据。
3. 融资申请根据项目规划和资产评估结果，向金融机构或投资者提交融资申请，协商融资方式、利率、期限等具体条件。
4. 资金使用融资资金用于土地开发、基础设施建设、项目推进等方面，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。
5. 还款保障制定偿债计划，确保项目收益能够覆盖债务偿还，保障融资的安全和稳定。
四、风险控制1. 市场风险加强市场调研，及时调整项目规划和融资计划，降低市场波动对项目的影响。
2. 政策风险密切关注国家和地方政策变化，做好政策风险的预警和防范工作。
3. 信用风险选择信誉良好的金融机构和投资者，建立健全的合作机制，降低信用风险。
五、项目效益通过土储融资实施方案的制定和实施，可以有效提高土地资源的利用效率，推动城市建设和经济发展，同时也为政府和企业带来可观的经济效益和社会效益。
六、总结土储融资实施方案的制定，对于土地资源的合理利用、城市建设的加速推进具有重要意义。
当前土地储备项目抵押贷款中存在哪些问题？
土 地 储备 工 作的唯
一
合法 主 体 ； 产权清晰 资料齐全 的储备土 地 对
、
，
，
进行储备土 地 的后 续开发
正 常开 发成本 回购 ：
2
．
，
二 是 在开 发完成后按 照 正 常市场价格 或
可以办理 储 备土 地 证 书 ； 府储备土 地 可 以设 定 抵押权 抵押 程序 政
参照划拨土 地使用 权抵押程序执行 该 文件的出台改变储备土 地土
， ，
，
。
口 北 京市 国 盛 房 地 产 评 估有 限 责任 公 司 王 军 艳 孟 繁宇
伴随 国家土 地供应 制度 的改革 土 地储备制度 应 运 而生
，
。
经过
土 中 《 地 储备管理 办法 》 也 明确 指 出 对产权清晰 资料 齐全 的储备
，
、
各地多年的实践
，
2007
年国家三 部 委联合颁 布 了 《 土地 储备管理 办 号)
。
【为单个项 目问题如征地 拆迁遇 阻 规划调整等导致项 目无 因
、
地权利虚置 的状态 使得储备土地成为可以独立 抵押的资产
， ， ，
，
。
法按期入 市交易和资金 回流 无法偿还 贷款 在 此情 况下 则贷款 人
， 。
，
土 因此 可 以说 在国家《 地 储备管理 办法 》 以后 储备 土地 颁布
可以采取对贷款项 目进行展期或增加新的抵押物 ( 三 ) 储备土 地抵押的价值分析
。
土 地 可 以办理 储备 土 地证 书 政 府储备土 地可 以设 定抵押权
，
， ，
。
2007
法 》国土 资发 [2 0 0 7 ]2 7 7 (
银监通[2004]75号 关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知
![银监通[2004]75号 关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/41588206de80d4d8d15a4f09.png)
中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知（银监通[2004]75号）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：近年来，城市土地储备贷款和城市基础设施建设贷款(包括小城镇建设贷款、老城市改造贷款及开发区建设贷款等)增长迅速，对于推动我国城市化进程、扩大就业起到了积极作用，总体情况是好的。
但是，部分银行在发放此类贷款时，对相关担保主体、承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行贷款面临较大法律风险、信用风险和市场风险。
为切实防范风险，全面、准确、积极贯彻落实国家宏观调控政策，促进国民经济平稳、快速发展，特别提示如下：一、密切关注由于政策变化所带来的风险。
在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度。
二、确保贷款项目合法合规。
土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划。
三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。
应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。
四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。
发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司(中心)土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。
部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。
这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。
商业银行开展土地储备贷款面临的问题及解决措施
势 必造成还 款期限的不确定性 ： 在具体操 两者优势互补不显著。国家开发银行作为 多门 、 业务标准 不统 一。如应 制定 符合土 作 中土 地抵押滞 后银 行贷款 １ ２个 月左 政府 的开发性金 融机构 ， ～ 肩负着利用 市场 地储 备机构特点 的客 户评 价 、 授信控制量 右。 因此 ， 土地储 备中心的贷款担保和抵 机制 、 实现政府 目标 的任 务 由于 它把与 的测算标准 ． 以及贷款的审批 权和财务核 押实际上存在“ 虚设” 现象 ． 形成土地储 备 政 府 的 合 作 关 系 建 立 在 信 用 建 设 的 基 础 算科 目． 对业务 量大的土地储 备中心可采 贷款市场风险 上， 且具有稳定可靠 的资金 来源和健 全的 用 额度 授信 ， 缩短 审 批时 间 ， 提高 工作效
一
般 是 实 行 封 闭 式 管 理 、专 户 监 督 的 政 在 支 付 结 算 、 融 工 具 、 行 网 点和 功 能 交 易市 场 ， 必 须 要 掌 握 一 定 的 土 地 存量 ． 金 银
策． 这种政策要求土地储备 贷款必须按宗 等 方 面 具 有 一 定 的优 势 。 是 在 土 地 金 融 这 就 意 味着 从 土 地 收 购 到 出让 可 能 要 经 但 地 贷款。但由于土地 出让的时间 、 面积 、 地 市 场 上 ， 仅 土 地 一 级 开 发 偏 爱 从 国 家 开 历较 长的时间 ． 不 商业银行对 此要有充 分准
５土 地 金 融 市 场 的 中介 服 务 体 系建 设 ．
土地 资产具 有位置 固定 性 、可 持续利 用 的 贷 款 政 策 不 适 应 土 地 储 备 中 心 连 续 经 相对滞后。土地金融市 场的中介服务体系
中国人民银行土地储备贷款管理办法
中国人民银行土地储备贷款管理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》，为加强对各商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信用风险，制定《土地储备管理办法》等法律法规。
第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
本办法所称土地储备，是指国家、省、自治区、直辖市国土资源管理部门的行为，市、县人民政府依法取得土地，并对土地供应进行初步开发和储备，以达到规范土地市场、促进土地资源合理利用的目的。
第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。
第二章贷款对象和条件第四条贷款对象。
土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。
借款人应当具备以下条件：（一）经主管机关核准登记，具有企业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续；（二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；（三）取得土地开发审批权政府的批准文件；（4）金融体系健全，还款资金来源落实，无不良信用记录；（5）办理贷款卡，在银行开立基本存款账户或一般存款账户；（6）银行规定的其他条件。
第五条贷款条件。
土地储备贷款应符合以下条件：（一）经济发展稳定，金融状况良好，土地市场化程度高，房地产市场环境良好，政府负债合理，土地存量适度，征地、整理、储备、出让规范；（二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准；（三）用于收购、整理和储备贷款的土地，应当是商品住宅、商业设施和其他可以转让的经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应当依法办理农用地流转和征地手续；（四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景；（五）能够按照各商业银行总行贷款担保制度提供担保；（六）银行规定的其它条件。
土地储备贷款
土地储备贷款概述土地储备贷款是一种由金融机构提供的专门用于土地开发和储备的贷款服务。
在城市化和经济发展的进程中，土地的需求量逐渐增加，尤其是商业用地和住宅用地的需求。
然而，土地的购买和储备需要大量的资金投入，这对于许多开发商和投资者来说是一个难以跨越的障碍。
土地储备贷款的出现，为开发商和投资者提供了一种能够满足其土地需求的融资选择。
土地储备贷款的特点1.长期性：土地开发和储备通常是一个长期的过程，需要较长的时间来实现投资回报。
土地储备贷款通常具有较长的贷款期限，以满足开发商和投资者的资金需求。
2.高金额：土地的购买和储备需要大量的资金投入，土地储备贷款通常可以提供较高金额的贷款额度，以满足开发商和投资者的资金需求。
3.弹性还款方式：土地储备贷款通常具有较为灵活的还款方式，可以根据开发项目的进展情况，调整还款计划，使开发商和投资者能够更好地进行资金管理。
4.利率较低：由于土地储备贷款所带来的风险较高，金融机构通常会要求开发商和投资者提供较高的抵押物或担保，以保证贷款的安全性。
因此，土地储备贷款的利率相对较低。
土地储备贷款的申请流程1.准备资料：开发商和投资者需要提供相关的资料，包括但不限于土地规划和项目预算等。
2.选择金融机构：开发商和投资者可以根据自身需求和条件，选择适合自己的金融机构。
3.提交申请：开发商和投资者需要将准备好的资料提交给选择的金融机构。
4.评估与审批：金融机构将对申请资料进行评估和审批，以确定是否批准贷款申请。
5.签订合同：如果贷款申请被批准，开发商和投资者需要与金融机构签订贷款合同，并确保双方的权益和责任得到充分保护。
6.贷款发放：一旦贷款合同签订完毕，金融机构将根据合同的约定，将贷款资金划拨给开发商或投资者。
土地储备贷款的风险与注意事项1.市场风险：土地市场受到多种因素的影响，包括经济形势、政策变化、竞争状况等。
开发商和投资者在进行土地储备贷款之前，需要充分研究市场，评估风险，确保项目的可行性。
土地储备贷款风险识别与对策探索
人 向房 地 产 企 业 购 房一 一 房 地 产 企 业 向政府 购地 的
资 金 供 应 链 。土 地 融资 对 城 市 发 展起 到 了极 大 的推
动 作 用 ，２ １ 年 全 国各 省市 公 布 的财 政 收入 中 ，土 ０Ｏ 地 出 让 金 占 比均居 高位 ，其 中北 京 和 上 海分 别 达 到
押。
门书面同意 ，在借款银行开设在财政局名下的土地出让金
专户 ， 并须明确土地 出 让金收 人返还至该质押专户 ，明确 该抵押的土地使用权 和该质 押的专户不得为第三方抵质
押。”对于出现土地用途变更 、城市规划调整 、借款人经
营管理模式 和经营范 围变化等可能给贷款带来不利影响的 因素时 ， 应停止贷款发放，及时采取相应 的贷款保全和回
规 范土地储 备机构 的融资 和经营 ，提高土地储备贷
款 的透 明度 ，防范因债务风险连带形成财政风 险和 系统
性金 融风险。如深圳市２ １年下发的 《 ０１ 关于推进土地整 备工作 的若 干意见 》就指出 ，该市将建立全市统一 的土 地投融资平 台 ，由市土地储 备中心作为借款人开展土地
议 。建行 管理 层 曾透露 ，２ ０ 年新 增房 地产 贷款 为政府常务副职 ，管理层为政府各局领导 ，实 际操作一 ０９
４ ０ 元 ，其 中土地储 备 贷 款 占三分 之一 。２ １ 年 ， ５亿 ００ 尽 管 上 市 银 行 纷 纷 宣称 房 地 产 贷 款 占 比有 所 下 降 ， 但 各 地 土 地 储 备 中 心 的大 客户 地 位并 未 明显 动摇 。
来 ，从 上 市 银 行 公 布 的 前 十 大 贷 款 客 户 详 细 名 单 看 ，土 地 储 备 贷 款 已有 取 代 开 发 贷 款 成 为股 份 制 银 行 房 地 产 贷 款 新 宠 的迹 象 。 比如 在 民生 、兴 业 、深 发 展 ２ １ 年 前 十 大 贷 款 客户 中 ，均 能 看 到北 京 市 土 ００ 地 整理 储备 中心朝 阳分 中心 的身影 。 土 地融 资在 城 市扩 张 中起 到 杠杆 作用 。银 行 信贷
土地储备机构土地抵押贷款及其风险
土地储备机构的土地抵押贷款及其风险摘要：近年来，土地收购储备抵押融资已成为地方政府的主要融资渠道。
但由于种种原因在运营过程中面临极大风险。
本文通过分析土地储备中抵押贷款的基本理论，来阐述土地抵押贷款的风险，并就如何防范该种风险提出了对策。
关键词：土地储备；抵押贷款；一、土地储备机构的土地抵押贷款现状土地是最大的国民财富，但从2003年开始，大量的基础设施建设及政府公共职能的强化，使得地方政府的财力需求不断提高，同时在”经营城市、经营土地”的理念推动下，以储备土地的抵押为主要形式的地方融资平台孕育而生，其主要融资渠道--土地储备的土地抵押贷款风险也随之彰显。
据国土资源部对84个重点城市土地抵押登记数据分析，截止2009年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，超过工业用地抵押贷款；新增土地抵押贷款中约五分之一流向地方政府储备土地抵押。
[1]北京仅2009年就获得了1000亿元土地储备贷款。
[2]而与此相对应的是，2009年末地方政府融资平台贷款余额7.38万亿元，同比增长超过70%，占一般贷款余额的约20%；全年新增贷款超过3万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。
这比年初统计的数据整整多出了1万亿。
同时，地方政府债务率由94%上调至接近98%，部分城市平台公司贷款债务率超过200%。
许多县级平台公司的融资来源中，银行贷款占90%以上。
一些已经解包的平台公司贷款中，有土地抵押的仅占三成左右，六成是违规违法的担保。
[3]由此，土地储备机构的土地抵押贷款所产生的巨大金融风险、严峻的财政安全威胁，及其对宏观调控尤其是房地产调控所造成的困难成为不可逾越的挡板。
所有这些，都使得土地储备的土地抵押贷款问题的研究极为迫切。
二、土地储备机构的土地抵押贷款之风险分析地方政府储备中心的土地本来不具备融资功能，却被大量用于抵押融资，事实上，土地储备机构的土地抵押贷款，属于是没有任何权利的情况下进行抵押，纯粹是空手套白狼，根本不存在任何土地抵押权，办理抵押登记没有任何意义。
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土地储备贷款
1. 产品概念
土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。
2. 借款人条件
1、经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构；
2、所在城市经济发展稳定，财政状况良好，土地收购、储备、出让等行为规范；
3、以取得人民银行颁法的贷款证。
3. 贷款用途
贷款用于收购、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地，符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。
涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续。
贷款应与具体地块相对应，而且地块应地理位置优越，开发建设条件具备，增值潜力较大，具有良好的出让前景。
4. 贷款额度
贷款原则上采取抵押方式。
贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70%。
5. 贷款期限
贷款期限最长不超过2年。
6. 其他事项
借款人应在我行设立专户和还款专户，并向我行出具土地出让收入优先归还我行贷款的承诺。
借款人应承诺不以我行贷款的土地为他人设定担保。
借款人、财政部门原则上要与我行监管协议，财政部门应承诺土地出让收益中借款人应得部分及时返还借款人，并存入其在我行的结算专户，有限用于偿还我行贷款。
办理条件
申请政府土地储备贷款应具备以下条件：
1.借款人为地级市（含）以上政府本级土地储备机构的，该城市前一年度所辖区域（含下辖区县）的国内生产总值（下简称GDP）在100亿元以上；借款人为县级市或县（市辖区）政府本级土地储备机构的，该市（县、区）前一年度的GDP在50亿元以上；
2.从事土地开发、出（转）让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章和制度；
3去的有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
4.经主管机关核准登记，具有法人资格，取得法人证书、法人组织机构代码证，并办理年检手续；
5.在我行开立基本存款账户或一般存款帐户；
6.持有中国人民银行核发并经过年间的贷款卡（证）；
7.无不良信用记录；
8财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行相对封闭，还款资金落实；
9.贷款方式为担保贷款的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国农业银行贷款担保的有关规定；
10.发放项目贷款，须根据开发进度提供合法有效的土地征用、收购、基础设施建设等手续，贷款拟支持地块所在区域取得有全部门批准的控制性详细规划；原则上需落实不低于20%的自筹资金（含自有资金及财政性资金），并与贷款同比例到位；
11.其他贷款条件
办理方式和流程
1）办理方式
所有经授权及转授权的营业机构均可手里此项业务，但无论期限长短，有权审批行原则上为总行和一级分行。
审批贷款时客户须提供以下资料：。