商业地产转型韬略——新鸿基“租售并举”模式转型
传统商业地产如何转型
传统商业地产如何转型作者：吴国玖于珺建来源：《唯实》2018年第09期商业地产是兼具交易和商务活动属性、用于满足人的更高层次需求体验的综合性不动产。
近年来，我国传统商业地产经历高峰期后转向低谷，遇到了阶段性的发展瓶颈。
由于受到市场低迷、电商发展、租金上涨、人工成本攀升等多重因素冲击，一些企业濒临倒闭。
新时代的中国商业地产正处在变革整合、异彩纷呈的时期，消费模式亟须提档升级。
传统商业地产商需把握好行业发展的趋势，创新思路，提前做好定位和转型规划，以更好地适应新一轮的发展竞争。
一、传统商业地产发展现状及困境重复建设，空置率偏高，产能过剩。
从一般发展规律看，当城市化率达到50%之后，住宅地产将放缓，商业发展会接棒进入黄金期。
但是近几年，我国商业地产野蛮生长，普遍出现过剩的局面，包括已建的购物中心出现招商难，空置率高，以及城市其他综合体密集带来的过剩。
由于缺乏成熟的管理机制，地产商对某些综合体项目缺乏科学的可行性论证，一边是盲目拿地，大量建设购物中心；另一边却是零售市场增长放缓，购物中心空置率居高不下，经营难度增大。
所以，去库存一直是商业地产的重点问题。
2017年，全国房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，其中，住宅施工面积536444万平方米；房屋新开工面积178654万平方米，其中，住宅新开工面积128098万平方米。
2017年末，全国商品房待售面积58923万平方米，其中，住宅待售面积30163万平方米，办公楼待售面积3664万平方米，商业营业用房待售面积15204万平方米，商业地产的去库存压力巨大。
城市综合体千店一面，同质化现象严重。
“写字楼+公寓+购物中心+商业街”几乎成为传统商业综合体功能配置的模板，其结果是，无论在哪个城市，商业综合体从建筑外观到内部功能布局，都是“同一张笑脸”。
以致力于打造“城市中心”的万达广场为例，其千城一面、缺乏特色的情况在一些地方已经非常明显。
而且，当下商业综合体的定位、业态组合和品牌引进也大多雷同，如时下体验性消费理念风行，结果各个综合体纷纷在餐饮、娱乐、亲子等体验式业态板块加大比重，这不免陷入“争流量”的恶性竞争中，同质化竞争也由表面的“千店一面”深入及里到“主题似曾相识”。
漫谈商业地产转型韬略
漫谈商业地产转型韬略随着城市化进程的加速，商业地产的格局正在不断变化，对于商业地产项目的收益率要求逐年提高，传统商场面临着日益激烈的竞争。
因此，商业地产需不断转型升级、创新服务，夯实自身核心竞争力，加强体验式消费，打造个性化服务模式、提供特色化产品、以及将商业地产与文化、艺术等特色元素融合，这些是商业地产必然的发展方向。
一、提升服务品质商业地产是消费者购物娱乐的首选拉客场。
在竞争激烈的市场中，只有提升服务品质才能获得消费者的信任和支持。
在小微尚商广场所在地四川自贡，商场与隔壁超市共同提供上门的购物和送货服务。
这种培养“粉丝”的做法特别吸引人，商业地产的服务不仅仅是购物提供商品和物流服务，还应该提供专业的咨询、导购等服务，给消费者提供真正的便利。
二、加强体验式购物体验式购物正成为消费者的新生活方式。
商业地产项目需要发展由实物的购买所转向心态的满足，推出多种趣味活动和体验式服务，吸引消费者参与、体验、分享商家在意料之外的小惊喜。
以位于西安碑林的陆夏天地为例，其开设了3层高空绳索、国家4A级景区等体验式休闲游玩服务，吸引了大量消费者的到访，拓展了消费需求和拓宽了收益渠道。
三、差异化产品、个性化服务竞争激烈的市场中，差异化是商业地产生存成功的关键。
针对特定客户群体，提供专属的差异化配套服务。
在上海，一家新型低调的消费文化区域” Reel”深入借鉴发达国家临街商铺的特色体验模式，为市民提供独特的差异化的活动项目，以及特别定制的餐饮服务。
通过特色个性化服务，不仅能够加深客户的忠诚度，还能够带动商业地产的增值。
四、融合文化、艺术等特色元素在提高服务品质、加强体验式购物的同时，商业地产还可以借助文化、艺术等元素来吸引消费者。
在全球多个商业地产项目中，涉及文化、艺术等元素的桥梁造型、主题活动场所等越来越受到青睐。
在北京世贸天阶地下1层，就打造了面积逾千平米的艺术馆，展览当代艺术，在商业的一隅里，也可以品味文化与艺术的气息。
从住宅到商业地产混沌的转型
租金收人将大幅提升 。 对商业地产投资态度最为谨慎 的是万
科 ，万 科 总裁 郁 亮 表 示 ，万 科 是 为 了做 好 住 宅 才做 商 业 ，万 科 未来 商 业 占比不 会 超
看 ，一线城市的优质物业投资 回报率仅为
业 经 营收 入 相 结 合 的 发 展 战 略 。 ”保 利 地 产 有 关人 士 表 示 ，未 来 ５ ，保利 将 逐 步 年 实现 住宅 、商业 整体投 资 比例达 到 ７ ，年 ： ３ 经 营收 入达 到 ２ ０亿元 以上 。
从新鸿基 的经验来看 ，其特点是只有
在 进行 股 权 融 资 的年 份 ，才 大量 购 买投 资
“ 与众多一线开发商 不同 ，保 利地产
早在 ２ ）年 就 确立 了滚 动 『开 发收 入与 物 （２ Ｘ 生
如龙湖 ２ １ 年录得投资物业评估增值 ２． ００ ４ ９
亿元 ；恒 大投 资 物 业 重估 产 生 的净 利 也 多 达 ２ 余亿。 ０ 但 内 地上 市 房 企则 不 能 按 此 规则 获 得 超 额净 利 ，而 只是 靠 租 金或 销 售 收 入 。按 照 万科 的观 点 ，商 业 地 产单 靠 租 金 回报 远
龙湖则提 ，未来 ５ ，投资物业 出 年
租 面 积 将 逐 步 增 加 至 ２０万 平 方 米 以 上 ， ０
不能获得与开发业务 相近的资产收益率。
陈晟 表示 ，从 目前 内地 商业 地 产 的现 状 来
性物业 ，以降低资产负债率以及企业的现
金 流 压 力 。“ 近 １２ ，房 企 融 资 处 处 最 －年
加 大 持 有物 业 比例
１０ ２０ 平 方 米 ，这 是 ２１ 报 中 ０－０ 万 ００年
公 一术来 的商业 地 产 赢 利模 式 及 回报率 究 Ｊ
华润新鸿基解析
华润新鸿基解析:香港商业地产赚钱之道杭州首个包括包括大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅的城市综合体项目——华润新鸿基杭州万象城将动工。
对这个总建筑面积在55万平方米的杭州商业地产“巨无霸”，市场充满了想象又充满了质疑：它到底能否成功？质疑的背后是杭州商业地产的多次“滑铁卢”：吴山商圈、信义坊商街……无论是大型商业项目，还是社区商铺、特色商业街，失败的商业地产项目在杭州并不鲜见，它们都面临着同样的经营问题：所谓的人气没有起来，经营惨淡，租金回报难以维持投资支出。
然而，华润与新鸿基却对杭州万象城的赢利充满信心。
“新鸿基每年利润的50%来自商业地产，而其中又有25%以上来自商铺租金回报。
”新鸿基地产执行董事苏仲强说。
显然，华润与新鸿基的信心来自它们以往的经验，尤其是香港商业地产的成功操作。
有消息说，包括新鸿基在内的香港三大地产巨头恒基、恒隆融资约400亿港币投身内地房地产市场，且无一例外地表示将着力打造商业地产项目。
对任何一个企业来说，投入都是为了换取更大的利润。
它们在香港的商业地产为什么赚钱？凭什么赚？到了杭州它会不会“水土不服”？记者为此近日赴港考察。
吸金理由1：准确定位购物中心是商业地产中相当重要的组成部分，香港的购物中心产业从二十世纪六十年代开始发展，迄今已经建设了近50个大型购物中心，其建设速度之快，密度之大，在全世界范围内都很少见。
反观杭州，迄今为止购物中心仍主要集中在湖滨、武林广场两大商圈，而真正被杭州人所认同的也还是杭州大厦、杭百、银泰、解百这四家老牌商场。
有人把这归结为杭州的购物中心选址难，事实上，很多时候这是因为我们的选址思路太传统。
以香港一年前开业的观塘APM商场为例，在香港大多数人都认为，商场最好的位置应该在旺角或铜锣湾，而APM位于观塘，这是香港传统老工业区，它的旧址是工厂，周围环绕着的大多数也是工业用地（目前多数已经废弃），再外围才是住宅区——这个位置、条件与杭州的杭一棉地块倒是非常相似。
《2024年我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》范文
《我国商业地产转型轻资产运营模式的研究——以万达商业地产为例》篇一一、引言随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业经历了从无到有、从有到优的巨大转变。
在此背景下，万达商业地产作为行业内的领军企业，积极进行业务模式的创新与调整，其转型轻资产运营模式的研究显得尤为重要。
本文将围绕我国商业地产转型轻资产运营模式的背景及意义，以万达商业地产为例，进行深入分析。
二、我国商业地产转型轻资产运营模式的背景随着市场环境的变化和消费者需求的升级，传统重资产运营模式在商业地产行业中面临诸多挑战。
为适应市场发展，许多企业开始寻求轻资产运营模式的转型。
轻资产运营模式以品牌、管理和技术为核心，注重资本运作和价值创造，有效降低了企业的运营成本和风险。
三、万达商业地产的轻资产运营模式转型万达商业地产作为国内商业地产行业的领军企业，积极响应市场变化，开始了轻资产运营模式的转型。
其转型过程主要体现在以下几个方面：1. 品牌输出与运营管理：万达通过输出品牌和管理经验，与合作伙伴共同开发项目，实现了品牌价值的最大化。
2. 资本运作与价值创造：万达通过资本运作，如REITs（房地产投资信托基金）等金融工具，实现了资产的优化配置和价值的最大化。
3. 技术创新与数字化运营：万达积极运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。
四、万达商业地产轻资产运营模式的效果与启示通过轻资产运营模式的转型，万达商业地产取得了显著的成绩。
其品牌影响力不断提升，合作范围不断扩大，资本运作能力得到充分体现，数字化运营效果显著。
这一转型为其他商业地产企业提供了宝贵的经验和启示：1. 注重品牌建设与管理：品牌是企业的核心竞争力，通过品牌输出和管理经验的共享，可以实现企业价值的最大化。
2. 强化资本运作能力：充分利用金融工具，如REITs等，实现资产的优化配置和价值的最大化。
3. 创新技术与数字化运营：运用互联网、大数据等先进技术，提高运营管理效率，降低运营成本。
RET睿意德：综合体的六大独门秘器
RET 睿意德执行董事聂绮冰还特别
提到了一点，即便是单一经验的人才，最 好完整地经历过综合体的一个周期，这样 才能知晓此前策划过程中的争议，到最后 落地的一刻是怎样发生的。“如果只看到 最终的结果，根据结果推断出来之前的过 程，往往是不可信的。而且也很难告诉其 他项目的开发商，这个策划最终落地的结 果会是怎样的。”
的认知 ；二来能为项目创造高溢价。
既然要形成交叉消费，发挥综合体的
那么，身世背景从何讲起？
协同效应，首先要解决的问题是能否找到 同质客群，然后根据客群去匹配相应的业
看重地段溢价
态。张家鹏将综合体的协同比喻成带一支
最直接的当诉求地段。如果综合体地
团队，首先需要分清主次以及厘清内部的 处北上广深的 CBD 核心区，那身世背景
综合体突围 之
本刊记者 张丽 文
大智慧提供 ：RET 睿意德房地产咨询公司
110
2013.09
综合体突围之六大独门秘器
综合体在国外是个物业组合，在中国，首先是个盈利模 式。盈利模式首先要明确租赁、销售谁是第一目标。切 记一定不能怀着销售的目的，想着经营的事儿。
谁拥有城市综合体，谁就拥有城 市 未 来！ 伴 随 着 这 句 流 行 语， 城市综合体迎来了一轮史无前 例的开发热潮。不仅一线城市扎堆，二三 线甚至四线城市也把建造城市综合体当作 城市运营的航向标。
商业地产未来发展趋势
商业地产未来发展趋势
商业地产是指商用地产，包括商业办公楼、购物中心、酒店、餐饮、娱乐等。
随着社会经济的发展和人们需求的不断变化，商业地产将不断迎来新的发展趋势。
首先，商业地产将向多功能转型。
随着互联网和新技术的发展，人们生活方式和消费习惯正在发生改变。
商业地产将不再只是单纯的零售或办公空间，而是融合多种功能，例如办公、住宿、购物、娱乐等。
商业地产要想持续发展，需要满足人们不断变化的需求。
其次，商业地产将迎来线上线下融合的趋势。
随着电子商务的发展，线上购物已经成为人们的主要消费方式之一。
但是无论是线上还是线下购物，消费者都有自己的偏好。
因此，商业地产需要通过线上定制、线下体验等创新方式，达到线上线下融合，提供更好的购物体验。
第三，商业地产将越来越注重环境可持续性。
随着人们环保意识的增强，商业地产需要更加注重环境可持续性。
例如，商业地产可以采用绿色建筑技术，减少能源消耗和二氧化碳排放。
同时，商业地产也可以发展可再生能源，如太阳能和风能，以减少对传统能源的依赖。
最后，商业地产将迎来数字化和智能化趋势。
随着人工智能、大数据和物联网等技术的发展，商业地产也应该紧跟时代的潮流。
商业地产可以通过数字化技术，提供更加智能化的服务，如智能停车系统、人脸识别支付等。
同时，商业地产还可以通
过大数据分析，更好地了解消费者需求，提供个性化的服务。
总的来说，商业地产的未来发展趋势包括多功能转型、线上线下融合、环境可持续性和数字化智能化。
商业地产需要与时俱进，满足人们不断变化的需求，才能够持续发展。
成功商业地产案例
成功商业地产案例商业地产成功案例篇1随着中国经济的蓬勃发展、消费者消费理念的变化以及新兴社区的涌现，中国商业地产市场正引来新的一轮发展机会，前人的成功经验往往会成为后人学习效仿的对象，今天，我们就阿里看看几个商业地产成功案例，从中分析出成功的原因。
基于商业地产的价值体现，国内外商业地产公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取现金流滚资产模式。
作为大陆租售并举的典型，宝龙和万达均采取现金流滚资产模式，利用地产发展的上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。
万达商业地产的现金流滚资产模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验的总结，目前万达的模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其租售并举模式的成功来自于雄厚的资金实力，良好的融资能力。
在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定的现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基租售并举模式的成功，更多的来自于其财务的稳健以及在转型前期的耐心探索和转型期的理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场的繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期的策略。
模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%的金融资源尝试性参与投资物业，转型用了11年的时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构的均衡配置实现现金流和收益结构的均衡，从而提升企业对抗低谷冲击的能力。
河南百慧园置业有限公司是一家以经营房地产开发、物业管理、商业服务为主的企业，公司位于河南省郑州市金水区。
公司项目上蔡百慧园广场一期工程建筑面积46000平方米，三栋建筑呈品字形排列，中央广场达2900㎡。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产转型韬略
【《证券市场周刊》特约研究员杜丽虹】针对住宅市场的调控，在一定程度上推动了商业地产的发展面对国内住宅市场的严密调控和高波动，地产企业们不禁羡慕起新鸿基地产公司（下称“新鸿基”)的租售并举模式，如果每年能有几十亿元稳定的租金收益，那么,企业的生存状况将大为改善,抗冲击能力提升。
在此背景下，内地地产企业纷纷尝试租售并举转型。
截至2010年中期，A股地产上市公司中,投资性物业与存货之比约为1:1０，而在香港上市的内地房企，这一比例更高，有些公司的出租型物业与开发物业之比已达到1：３－1:4水平。
然而,新鸿基转型之路需要多项基础条件足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期的上升阶段、资本市场能提供持续的融资支持;转型过程也并非一蹴而就转型前期准备工作用了1１年，集中转型用了4年，整个转型过程用了1５年时间。
目前，A股及香港上市地产公司仅有10%具备转型基础,而即使是那些具备了转型潜力的企业,转型的过程也是一次巨大的挑战要忍受扩张速度的减缓、培育期资产回报率的降低。
如果你准备好了转型,而且能够忍受转型中的代价，那么，你就跟随着新鸿基的转型之路前进吧。
新鸿基：转型用了15年
从全球范围看,典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤其是商业和商务活动集中发展的香港地区和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。
但在相似的经济模式背后,香港地区和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路。
在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举;而新加坡模式则更多借助REＩTS、私募基金等地产金融平台来完成租售并举。
即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产下的外部资金平衡。
两种模式各有优劣。
香港模式下地产公司的转型周期长、转型门槛高,但转型完成后企业抗风险能力显著提升;而新加坡模式下地产公司转型周期短、转型风险低,但对外部金融环境的要求较高，转型完成后开发收益仍占主导地位。
新鸿基自上世纪70年代走上了租售并举转型之路，其成功转型需要多项基础条件:企业在开发物业上已经形成一个足够大的现金流平台在开发物业维持当前规模(不扩张)情况下,每年的净经营现金流贡献应达到集中转型期投资物业总投资额的2０%；积累了多年的地产
开发和管理经验,并探索出可复制的成功商业地产模式；地产市场整体处于一个长周期的上升阶段，投资物业市场相对成熟,能提供合理的租金回报；资本市场能提供持续的融资支持。
为了达到上述转型门槛，新鸿基用了１1年时间做转型前期的准备工作,用４年时间完成了集中转型,使投资物业的土地储备规模达到总土地储备规模的40％－50％，整个转型过程用了15年时间。
仅1０%地产企业具备转型基础
今天中国内地多数地产企业仍处于新鸿基的转型前期阶段,并不具备足以支撑租售并举转型的经营现金流平台。
新鸿基集中转型期用4年时间，在投资物业上投入了近百亿港元,为此它等待了１1年时间，直到开发物业在规模不变情况下每年能提供２0亿港元的净经营现金流时才开始集中转型。
内地投资物业的规模化门槛也在1０0亿元左右(中粮集团三个大悦城项目耗资１00亿元），未来,随着土地成本的上升，商业地产规模化投资的门槛将进一步提高。
百亿元投资,意味着地产企业在开发物业规模不变情况下每年的净经营现金流(=净经营现金流+存货的增加额+经营性应收项目的增加额-经营性应付项目的增加额）应能达到２０亿元以上。
目前，A股上市地产公司中只有万科Ａ、保利地产、华侨城A、金地集团4家公司能够达到这一水平,加上香港上市的内地地产公司，合计也只有10家，仅相当于上市地产公司总数的１０%。
多数企业还达不到规模化投资的门槛。
另一方面，“保招万金”等大型地产公司当前开发物业在规模不变情况下每年产生的净经营现金流仅相当于存货额的6％-8%。
也就是说,即使未来5年,公司开发物业规模不扩张，全力发展投资物业，投资物业在总储备中的占比也仅为20％-30%,仍不足以起到平滑周期风险的作用。
所以，中国市场租售并举的转型是一个长期的过程，不可能“一口吃个胖子”。
•即使是那些具备了转型潜力的企业，转型的过程也是一次巨大的挑战。
中国国内开发物业繁荣期的存量资产周转率平均为0.４8倍,即，两年回笼资金,但出租物业的投资回收期通常在10年以上,因此,出租物业比重的提升必然会影响公司整体的资金周转速度。
根据测算,在投资物业的毛租金回报率为10%、净租金回报率为5%的情况下,投资物业在总资产中的占比每提升１0个百分点，地产企业在低谷期的现金回笼速度将减慢6%,有息负。