房地产开发企业所得税
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
房地产开发企业所得税
房地产开发企业所得税1. 简介房地产开发企业所得税是指房地产开发企业根据国家税法规定和相关政策，就其所得利润应纳税的一种税收。
本文将从以下几个方面介绍房地产开发企业所得税的相关内容。
2. 税收政策根据国家税收政策，房地产开发企业的所得税主要包括企业所得税和城市维护建设税。
企业所得税是指企业根据其所得利润缴纳给国家的税款，税率根据企业所得利润不同而有所不同。
城市维护建设税是用于城市基础设施建设和维护的税款，税率通常为企业所得税的一定比例。
3. 纳税对象房地产开发企业作为纳税人，必须按照规定将应缴的所得税和城市维护建设税依法纳入国家税务部门。
纳税对象主要包括房地产开发企业及其分支机构、合资企业和外商投资企业等。
4. 税前应纳所得税计算房地产开发企业的应纳税所得额是指企业在一定纳税期内的总收入减去各项费用、成本以及加计扣除项目后的金额。
常见的费用包括房地产开发过程中的购地费用、建筑施工费用、人员薪酬、物资采购费用等。
加计扣除项目包括高新技术企业加计扣除、科技型小型企业加计扣除、研发费用加计扣除等。
5. 税收申报和缴纳房地产开发企业在纳税期限内，必须按照规定进行税收申报和缴纳。
通常，纳税人需要填写企业所得税纳税申报表，将企业所得利润、各项费用、加计扣除项目等相关信息报给税务机关，并按照税务机关的要求缴纳税款。
6. 税收优惠政策为鼓励房地产开发企业的发展，国家税务部门提供了一系列的税收优惠政策。
企业根据自身的情况，可以享受国家对于房地产开发企业所得税的一些减免、优惠政策。
如免征企业所得税政策、减半征收企业所得税政策等。
7. 税务风险和合规房地产开发企业在纳税过程中，必须遵守税法规定，按时申报和缴纳税款。
同时，应密切关注税收政策的变化，及时进行税收筹划和规避潜在税务风险。
8. 结语房地产开发企业所得税是房地产行业中一个重要的税收项目。
企业应严格按照国家税法规定进行申报和缴纳税款，同时合理利用税收优惠政策，降低税收负担，提高企业的经济效益。
房地产开发缴纳企业所得税示例
房地产开发缴纳企业所得税示例在中国，房地产业是一个非常庞大的行业，其关注度也非常高。
对于房地产企业和开发商而言，缴纳企业所得税是不可或缺的一环。
本文将通过一个实例来介绍房地产开发企业缴纳企业所得税的过程及相关规定。
背景介绍某房地产开发企业在2019年度发展了两个商住综合体项目，其中一个位于北京市，一个位于广州市。
该企业要求在本年度完成两个项目自持12个月后出售。
项目总建筑面积分别为24万m²和16万m²，总成本为10亿元。
假设销售收入为24亿元和16亿元。
税前利润计算在开始计算缴纳企业所得税之前，我们需要先计算税前利润，公式如下：税前利润 = 销售收入 - 总成本 - 营业费用根据实例数据，可以得到该企业的税前利润如下：•北京商住综合体：24亿元 - 5亿元 - 1亿元 = 18亿元•广州商住综合体：16亿元 - 5亿元 - 8000万元 = 7.2亿元因此，税前利润总额为25.2亿元。
税率及应纳税额计算根据《企业所得税法》的规定，房地产开发企业的应纳税所得额税率为25%。
因此，该企业应缴纳的企业所得税为：应纳税额 = 税前利润 × 税率应纳税额 = 25.2亿元 × 25% = 6.3亿元根据上述计算结果，该房地产开发企业在2019年度需要缴纳企业所得税6.3亿元。
需要注意的是，由于该企业发展了两个项目，因此需要分别进行计算，最后再将两个计算结果相加。
此外，根据《关于房地产开发企业所得税有关问题的通知》文件规定，该企业还需要在办理过程中提交相应的材料和申报信息。
以上就是本文对于房地产开发企业缴纳企业所得税的介绍和实例分析。
企业在完成销售后，要及时办理缴纳企业所得税，保证税务合规。
房地产企业所得税处理办法
房地产企业所得税处理办法1. 简介房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业之一，对于房地产企业的所得税处理办法，具有重要意义。
本文将介绍房地产企业所得税的计算方法、税收减免政策以及避税合规措施等方面的内容。
2. 房地产企业所得税的计算方法房地产企业所得税的计算方法主要由企业所得税法规定，主要包括计税依据和税率两方面的内容。
2.1 计税依据房地产企业的计税依据一般是其年度税前利润，也称为所得总额。
根据我国企业所得税法的规定，房地产企业所得总额的计算应当按照以下公式进行：房地产企业所得总额 = 销售收入 - 税前成本- 营业费用 - 税金及附加 - 补贴收入 - 损失其中，销售收入表示房地产销售所获得的收入；税前成本表示销售收入所需要的税前成本支出；营业费用包括房地产开发过程中产生的各项费用；税金及附加是指企业应缴纳的各项税款；补贴收入则是指房地产企业所获得的各种补贴收入；损失是指房地产企业的亏损金额。
2.2 税率根据我国企业所得税法的规定，房地产企业的所得税税率分为两档：15%和25%。
具体适用哪个税率取决于企业的纳税情况，如是否享受税收优惠政策。
3. 房地产企业所得税的税收减免政策为促进房地产业的健康发展，我国税收法规定了一系列的房地产企业所得税的税收减免政策。
3.1 增值税抵扣政策房地产企业在销售房产时，可以将已纳的增值税作为所得税的抵扣项。
这意味着在纳税时，房地产企业可以将已纳的增值税金额从应缴的所得税中扣除。
3.2 投资补贴我国的一些地方政府对于房地产企业进行投资时，会提供一定的投资补贴。
这些投资补贴可以直接减少房地产企业的应缴所得税金额。
3.3 鼓励政策为鼓励房地产企业进行技术创新和科研开发，我国税收法规定了相应的税收优惠政策。
根据这些政策，房地产企业可以享受一定的所得税减免或推迟缴纳所得税的优惠。
4. 房地产企业所得税的避税合规措施房地产企业为避免不必要的税收风险和合规问题，可以采取以下合规措施：4.1 定期纳税申报房地产企业应按照规定的纳税期限进行定期的所得税申报和缴税。
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号
![国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知-国税发[2003]83号](https://img.taocdn.com/s3/m/f82ae8260812a21614791711cc7931b765ce7b37.png)
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知（国税发[2003]83号2003年7月9日）为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：一、关于开发产品销售收入确认问题房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
房地产开发企业所得税合规手册
房地产开发企业所得税合规手册一、前言随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业作为行业的核心参与者，承担着重要的社会责任。
在这个过程中，合规经营是每个房地产开发企业都必须重视和遵守的法律法规要求之一。
本手册将为房地产开发企业提供关于所得税合规的指导和要求，帮助企业更好地遵守税收法规，推动行业的健康发展。
二、房地产开发企业所得税基本概念1. 所得税基本原理房地产开发企业作为纳税主体，需按照国家税收法规缴纳所得税。
所得税是纳税人从各种经济活动中获得的所得依法缴纳的一种税收。
2. 房地产开发企业所得税范围所得税是针对房地产开发企业的经营活动所得的一种税收。
其中包括售房收入、租金收入、利息收入等各类收入。
3. 所得税计算方法房地产开发企业的所得税计算采用应税所得额乘以税率的方式进行。
应税所得额是指企业在一个纳税年度内减去各项费用、损失以及享受各项优惠政策后的实际纳税所得额。
三、房地产开发企业所得税合规措施1. 准确把握法律法规房地产开发企业在进行经营活动时，应详细了解和准确把握涉及所得税的法律法规，确保合规经营。
及时学习新的税收政策，了解最新的法规变化，避免由于法规不熟悉而导致的税务风险。
2. 做好会计核算房地产开发企业应建立健全的会计制度，确保准确的财务核算，及时记录各类收入和支出，避免财务数据的不准确和不完整导致的税务问题。
3. 合理规划税收筹划房地产开发企业可以通过税收筹划来合理规划自身的税务负担。
例如，可以进行合理的资产配置，选择适当的税收政策，合理运用税收优惠等手段来减少企业的税务负担。
4. 提高税收合规意识房地产开发企业应该树立合规经营的意识，加强内部培训，提高员工对税收合规的认识和理解。
加强与税务机关的沟通与合作，确保税收事项的及时申报和缴纳。
5. 积极配合税务稽查房地产开发企业应积极配合税务机关的稽查工作，如实提供相关的会计凭证和票据，配合外部审计等工作，确保税务稽查的顺利进行。
四、房地产开发企业所得税风险防控1. 风险识别与评估房地产开发企业应对可能存在的税务风险进行识别与评估，建立风险防控机制，及时采取相应的措施进行风险控制。
房地产企业如何计算企业所得税
房地产企业如何计算企业所得税企业所得税是房地产企业在取得企业所得时需要缴纳的一种税收。
为了计算企业所得税，首先需要确定企业所得额，然后按照税率计算纳税额。
本文将详细介绍房地产企业如何计算企业所得税，并提供相关法律名词和注释。
第一章企业所得额的计算1.1 收入的确定房地产企业的收入包括房租收入、销售收入、赞助收入等。
在计算企业所得税时，需要将这些收入进行逐项的确定。
1.2 成本的确认成本是指房地产企业在经营活动中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。
在计算企业所得税时，需要将这些费用进行逐项的确认。
1.3 利润调整根据税法的规定，企业所得额还需要进行一些利润调整。
例如，可以根据税法规定的限额扣除房地产企业的研究开发费用等。
第二章计算纳税额房地产企业所得额确定后，根据税率表可以计算出应纳税额。
税率表通常由国家税务部门发布，根据企业规模和所得额等因素来确定税率。
第三章附件本文档附带的附件包括房地产企业的收入明细报表、成本明细报表、利润调整明细报表等。
这些附件可以帮助企业更清楚地了解和计算企业所得税。
第四章法律名词及注释4.1 企业所得税企业所得税是指企业在经营活动中所得的利润需要缴纳的一种税收。
它是根据企业所得额计算并缴纳的税收。
4.2 收入收入是指房地产企业在经营活动中取得的各种款项，包括房租收入、销售收入、赞助收入等。
4.3 成本成本是指房地产企业在生产经营过程中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。
4.4 利润调整利润调整是指根据税法规定，对企业所得额进行一定的减除、增加或调整。
4.5 税率表税率表是国家税务部门根据税法规定发布的，用于计算不同企业规模和所得额下应缴纳的税率。
第五章结束语本文详细介绍了房地产企业如何计算企业所得税，包括企业所得额的确定和纳税额的计算。
附带了相应的附件、法律名词及注释，希望对房地产企业在计算企业所得税过程中有所帮助。
房地产开发企业所得税管理办法
房地产开发企业所得税管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业的所得税管理，确保税收法律法规的正确实施，根据《中华人民共和国企业所得税法》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业。
第三条房地产开发企业应按照本办法的规定，依法申报并缴纳所得税。
第二章纳税义务人第四条房地产开发企业作为独立的法人实体，为所得税的纳税义务人。
第五条企业应以其实际取得的收入总额为基数，依法计算应纳税所得额。
第三章应纳税所得额的确定第六条企业所得税的应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
第七条房地产开发企业的收入总额包括但不限于销售房产收入、租赁收入、转让土地使用权收入等。
第八条不征税收入包括政府补助、特定非营利组织捐赠等，具体范围按照国家相关规定执行。
第九条免税收入包括国家规定的税收优惠政策所涉及的收入。
第十条各项扣除包括成本、费用、税金、损失等，具体扣除项目和标准按照国家相关规定执行。
第四章税前扣除项目第十一条企业在计算应纳税所得额时，可以依法扣除以下项目：（一）生产经营成本；（二）销售费用、管理费用和财务费用；（三）税金及附加；（四）损失；（五）其他按照法律法规允许扣除的项目。
第五章税收优惠政策第十二条房地产开发企业依法享受国家规定的税收优惠政策，包括但不限于高新技术企业优惠、小型微利企业优惠等。
第六章纳税申报第十三条房地产开发企业应按照税务机关的规定，定期进行纳税申报，报送纳税申报表及其附列资料。
第十四条企业应保证申报资料的真实性、准确性、完整性。
第七章税务检查第十五条税务机关有权对房地产开发企业的纳税情况进行检查，企业应予以配合。
第十六条对于税务检查中发现的税收违法行为，税务机关将依法处理。
第八章附则第十七条本办法由国家税务总局负责解释。
第十八条本办法自发布之日起施行，原有与本办法不一致的规定同时废止。
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房地产开发企业所得税纳税评估指标体系,试行,第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。
第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。
第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。
在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。
第四条纳税评估资料的收集,一,企业申报资料1(企业纳税申报表及附列资料,2(企业财务会计报表,3(企业其他申报资料。
,二,纳税人提供的涉税管理资料资质证书。
纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1.房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。
2.土地使用证书。
纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。
纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。
4.项目立项批复。
房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。
5.建设工程项目登记备案的通知。
房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。
6.建设工程规划许可证。
房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。
7.建设用地规划许可证。
房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。
8.施工合同。
房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。
9.建筑工程施工许可证。
房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
10.商品房预售许可证。
房地产开发企业在开盘销售前要在房管局登记～并且要经过审核审批和取得商品房预售许可证,注明了售房单位、项目名称、预售总建筑面积、套数、房屋座落地址、房屋用途性质、预售对象等内容,。
11.建筑面积的测绘报告。
房地产开发企业实际建设开发产品的面积要经过测绘部门的检测～并取得测绘报告,注明了项目名称、实际建筑面积等内容,。
12.房地产销售合同清单。
房地产开发产品的销售可分为一次性付款、分期付款、银行按揭等方式,购房者在付清房款或签订分期付款合同或办理好银行按揭手续后～要与开发商签订房屋销售合同。
税收管理员要及时掌握房地产开发企业签订销售合同动态情况～并要求房地产开发企业定期上报其开发产品销售签订合同情况说明。
13.竣工决算报告。
房地产开发企业在项目完工后～要进行竣工决算～并形成竣工决算报告。
14.决算审计报告。
竣工决算报告要经过房地产开发企业委托的有资质的审计机构进行审计～并形成审计报告。
15.关联企业和关联项目的有关资料。
房地产开发企业应根据要求提供其关联企业和关联项目情况的有关资料。
16.其他有利于掌握房地产开发企业开发、经营情况的涉税资料。
,三,第三方相关涉税信息1(财政部门契税征收信息,2(地税部门营业税、土地增值税、个人所得税的相关信息,3(土地部门的出售土地面积、价格、出让金等相关信息,4(房产管理部门项目建设进度、项目完工情况等相关信息。
5(物价部门的房产价格核定等相关信息,6(中介机构及其他部门相关信息。
第五条纳税评估指标体系,一,主营业务收入所得税负担率主营业务收入所得税负担率,应纳所得税额?主营业务收入×100%,二,主营业务利润所得税负担率主营业务利润所得税负担率,应纳所得税额?主营业务利润×100%,三,主营业务收入成本率主营业务收入成本率,主营业务成本?主营业务收入×100% ,四,主营业务收入费用率主营业务收入费用率,主营业务费用?主营业务收入×100% ,五,成本费用率成本费用率=期间费用?主营业务成本×100%,六,主营业务毛利率主营业务毛利率=,主营业务收入-主营业务成本,营业税金及附加,?主营业务收入×100%,七,各项建造成本占开发产品总成本的比率单项建造成本占开发产品总成本的比率,单项建造成本?开发产品总成本×100,1.土地征用及拆迁费占开发产品总成本比率2.前期工程费占开发产品总成本比率3.建筑安装工程费占开发产品总成本比率4.基础设施建设费占开发产品总成本比率5.公共配套设施费占开发产品总成本比率6.开发间接费用占开发产品总成本比率第六条纳税评估通用指标分析。
通用指标分析参照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的具体规定处理。
第七条特性指标的分析,一,收入指标分析1(按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额开发产品的销售额,该项目缴纳的契税额?契税征收率,该项目缴纳的营业税额?营业税征收率说明:查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
2(按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收入预售收入流入量,经营性资金流入量,销售收入资金流入量,收到的税费返还说明:查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入～以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
3(按照成本结转额分析销售收入销售收入,销售成本结转额×,1，销售利润率，营业税率,说明:查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配～隐瞒收入,本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
,二,开发产品成本分析1(按照销售收入分析销售成本实际结转的销售成本,销售收入?平均销售价格×单位建设成本说明:查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配～多结转成本。
2(按照项目销售利润率分析销售成本销售成本,销售收入?,1，销售利润率，营业税率,说明:查找并发现可能存在未按规定结转成本,本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
,三,开发产品的期间费用分析单项费用率,单项费用?期间费用×100,1(财务费用率2(管理费用率3(销售费用率说明:查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化～进入当期费用直接税前扣除问题;管理费用、销售费用为按规定税前扣除。
各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。
第八条纳税评估的内容～应侧重于下列问题,一,预收账款不按规定申报纳税。
房地产开发企业常常将开发产品的预售收入挂在“其他应付款”、“应付帐款”等往来帐户上～不按照规定申报纳税。
,二,视同销售行为不按规定申报纳税。
房地产开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为～不按规定确认收入,或利润,的实现。
,三,不按规定进行成本结转、费用分摊。
房地产开发企业常常通过多计单位开发产品成本～将应在多个期间分摊的费用直接在当期列支等方式～多结转产品销售成本、多列支期间费用～少缴或滞后缴纳企业所得税。
,四,混项目、混年度调节利润。
房地产开发企业将多个开发项目开发成本混在一起～通过调剂单个项目的成本来调节项目利润和年度利润的实现～少缴或滞后缴纳企业所得税。
,五,出租开发产品取得的收入不按规定申报纳税。
房地产开发企业通过资金不入帐或挂往来帐的方式～隐瞒出租未销售开发产品的收入。
,六,转让土地使用权取得收入未按规定结转收入。
一些房地产商将转让土地的收入长期挂在往来帐上～不按规定计入收入。
,七,取得政府补贴收入或返还的营业税未计入应纳税所得额。
一些房地产商将收到的政府补贴款或返还的营业税挂在“其他应付款”科目等往来账上～未按规定并入当年度的应纳税所得额～计算缴纳企业所得税。
,八,收取代收款项应计未计收入。
房地产开发企业将收取的代收款项挂在往来账上～如水电开户费、防盗门款等费用开具收据～其相关开支已计入成本～不作收入。
,九,以白条、收据等不规范凭据列支成本、费用。
这种情况较为普遍～许多房地产开发公司以不规范单据,收据、白条等,列支开发成本、费用～以此少缴税款。
,十,通过关联企业转移利润。
房地产开发企业通过将利润转移到可以享受减免税优惠政策或采取核定征收的关联企业方～逃避国家税收。
第九条纳税评估的方法。
根据房地产企业的特点～房地产企业纳税评常用的有以下的一些方法～各市要根据税源管理的需要～结合房地产企业的特点～不断创新纳税评估方法～提高纳税评估的效果。
,一,内外结合。
主要是指国税局内部掌握的房地产企业征管信息与从外单位取得的相关管理信息进行比较。
内部信息包括房地产企业的登记信息、申报信息等,外部信息包括工商局、地税局、房产局、土地局、发展计划局、建设局以及测绘局等管理部门掌握的管理房地产企业的相关信息。
通过对内外两方面信息的比较～寻找差异～发现问题。
,二,账实结合。
在查阅纳税人的账簿～分析房地产企业各项财务指标的变动情况的同时～还要深入开发、建设实地～了解其楼盘位置、开发规模、完工情况、销售业绩等实际情况～及时发现房地产企业可能存在的问题。
,三,谈检结合。
“谈”～即与当事人约谈。
税务约谈的对象可以选择房地产企业法定代表人、财务主管、工程预算、监管人员、以及其他能够说明情况的人员。
通过约谈～要求纳税人举证解释疑点～对疑点问题也可允许纳税人自行核实～并限期提供有关的证据资料～包括内部书面证据,各种自制凭证、报表等,和外部凭证,银行对账单、合同等,。
“检”～即实地检查。
不接受约谈或经约谈对评估人员提出的疑点问题解释不清的～评估人员可到户实地审查核实,通过实地检查～核实证据～消除疑点～发现新的情况和问题。
可以先约谈后检查～可以先检查后约谈～也可以根据实际情况穿插进行～需要实地了解的可以先下户～也可以谈检同时进行。
,四,评查结合。
“评”～即纳税评估,“查”～即税务稽查。
在房地产企业日常征管工作中～一般要先进行纳税评估～通过纳税评估发现确实有问题的～再转入稽查程序。