大连亿达新世界b区商业项目策划全案智库文档精品
世联大连亿达四期项目营销执行报告.pptx
略 略务
展示原则：
1）第一展场售楼处软硬结合的展示一方面体现气势和氛围，另一方面通过硬
件产品建材、后期物业服务的展示做为建立客户信心的第一站；
2）工程现场大气势包装，观景台创新式现场体验增加客户对项目真实感知；
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展示
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案例借鉴: 香蜜湖1号
以完美的社区规划、产品细节展示让顾客 感受到未来的生活氛围。
主推广语为：26个国家 和地区人士共同选择的 居聚区。
提高整体形象定位，卖 出高出周围1500的高价。
20个国家和地区精英人士选择的居住区！
通过居住配套规划吸引在大连外籍人士团体选择入住(购 买或租赁)，打造一个顶级住宅区的形象，目的在弱化区 域地段上的劣势，打进大连高端市场。
吸引方式可以通过了解外籍人士在大连生活上的不便或 有待解决的问题，比如子女就学，消费习惯来入手从学 校、商业配套或会所功能及物业管理方面解决他们的问 题，同时给予价格上的折扣。
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屋顶花园植被
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售楼处展示要点4
体现豪华气势，注重绿化体现生态
东北的气候原因室外绿化受四季影响较大，且不够丰富，室 内丰富的绿化布置效果反差较大，给客户感知深。
抓住给客户的第一印象。
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售楼处展示要点5 售楼处内设高级咖啡厅
售楼处设咖啡吧，空间豪华舒适，从功能和形象上突破大 连传统售楼处的布置，体现国际化与高品味。
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问题界定 战略制定 营销总攻略
案例借鉴
营销节奏
营销费用计划
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重塑区域价值
亿达集团品牌战略规划报告
• 大部分亿达客户群体的购房欲望 主要为了满足生活起居的需要， 但是当前的客户也开始对品牌、 文化内涵等比较关注起来。
• 客户样本男女比例：男性占 61.2%，女性占38.8%。
30岁以下 28.4%
• 依靠企业制度和品牌价值获得持续 性增长 • 带领步调一致、思想统一的团队， 共同打造一个企业品牌
亿达品牌战略如何规划——“有所为，有所不为”
亿达品牌战略规划框架首先是在前期品牌环境诊断的基础之上进行品牌战略分析，回答企业品牌有什么资源优势可以做什么的问题；品牌战略规划 则是基于地产价值链的业务模型，解决在客户心目中成为一个什么样的企业品牌问题；战略实施解决通过什么样的机构和流程才能实现规划目标的 问题。
1、专注 行业
为 何 做 4、核心 价值
做什么
2、目标
市场 为 谁 做
如何做
3、产品 差异
亿达品牌专注的行业是中高档住宅地产
与亿达软件业、建筑装潢、物业管理和机床其他行业相比，从市场占有率、企业增长和利 润增长和品牌知名度诸多因素分析和调研结果证明，亿达品牌在目标客户和社会大众心目 中，是一家专注于中高档住宅，具有较高知名度、市场竞争力强、实力较雄厚的房地产开 发企业
基本功能和属性
最容易形成，但最容易 被模仿，重要性较低
亿达品牌定位：
精致、现代、品位
实施亿达地产品牌定位战略的5个要点
品牌定位战略是一项长期而综合的任务，原则上，亿达要全面落实定位战略，采取渐进式实 施策略，逐步改变和调整公司品牌在目标客户心目中认知比较模糊的现状，结合公司愿景和 企业文化、产品价值链和市场营销策略，从五个方面保证落实和贯彻定位战略：
--大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62
五一路 Ａ 8万平米 旧住 宅楼
山体 净水厂
山体 B 1.24万平米 西南路
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项目价值挖掘
目标及限制条件 地块解析 项目价值挖掘 项目发展战略
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位
形象定位 产品定位
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项目城市价值 处于城市西拓第一站带 给本项目的利好： •使本区域成为高端项目向 城市外围扩展的主导方向 •城市西拓带来的大量迁移 人口为本项目提供大量的 潜在客户 处于“绿色硅谷”核心 区带给本项目的利好： •高新产业的发展带来区域 环境和氛围的持续改善 •高新产业带来大量有购买 能力的产业人口 •高新产业带动区域知名度 和接受度的迅速攀升
项目城市层面价值：城市西拓，绿色硅谷核心区，
软件产业的带来的高收入产业人口和区域环境建设
大连城市规划——西拓北进
产业 西拓到高新 区、旅顺 北进到甘井 子 结论 高新产业 加工制造 业 环境 海景、山 景和绿化 污染严重
西拓
老市中心
在城市扩张的两个主导 方向中，本项目所处的 西边在产业和环境方面 都优于北边
产业规划——建设绿色硅谷
到2010年，大连市规划将旅顺 南路建成中国“绿色硅谷” 其中本项目所处的由家村软件 园和七贤岭高新技术产业基地为 “绿色硅谷”的核心区
•高新产业带来区域价值的 持续、大幅提升
城市规划使本项目处在城市西拓的第一站 产业规划使本项目处在一个很高的发展平台——绿色硅谷核心区
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软件园内 软件园周边
国际新城均价走势
对比同期上市的项目，区域 内与区域外住宅价差达到 1000元左右。除去亿达品牌、 产品品质带来的溢价，仅软 件园区域价值带来的溢价大 约就在500元/m2左右 从国际新城的价格走势来看， 软件园内项目升值潜力巨大
大连有机新材料项目商业策划书
大连有机新材料项目商业策划书尊敬的项目投资者首先，感谢您对我们大连有机新材料项目的关注和支持。
我们理解您对商业策划书的需求，为了确保您能对我们的项目有全面的了解，我们将在以下几个方面进行详细的介绍。
1.项目背景和市场分析：大连有机新材料项目旨在研发和生产高科技有机新材料，以满足日益增长的市场需求。
根据市场调研和分析，有机新材料的需求在不断增长，应用领域广泛，包括电子、光电、化工、医药等多个行业。
大连市作为中国重要的开放城市之一，具备良好的产业基础和政策环境，为项目的发展提供了有利条件。
2.项目目标和竞争优势：本项目的目标是成为有机新材料领域的领军企业，实现高质量的研发和生产。
我们将通过以下几个方面来确保项目的竞争优势：-强大的研发团队：我们将聘请一支经验丰富的研发团队，专注于有机新材料的研究和开发，确保项目在技术上的领先地位。
-先进的生产设备：我们将投资购买最先进的生产设备，以确保生产效率和产品质量。
-稳定的供应链：我们将建立和管理稳定的供应链，确保原材料的稳定供应和产品的及时交付。
3.市场营销策略：我们将制定有效的市场营销策略，以确保项目的快速发展和市场份额的增长。
我们的市场营销策略将包括以下几个方面：-建立品牌知名度：我们将投入资金进行品牌宣传，通过广告、展览会等活动提升品牌知名度。
-建立销售网络：我们将与各地经销商合作，建立全国范围的销售网络，确保产品能够覆盖更广泛的市场。
-拓展海外市场：我们将积极拓展海外市场，与国外客户建立合作关系，推动产品的出口。
4.资金需求和回报预测：5.风险分析和应对措施：作为任何项目都存在一定的风险，我们将在项目初期进行详细的风险分析，并制定相应的风险应对措施，以最大化降低项目的风险。
我们会不断监测市场变化和竞争动态，及时调整策略来适应市场需求。
感谢您耐心阅读我们的商业策划书。
我们相信大连有机新材料项目具备良好的发展前景和商业价值，并期待与您携手合作，共同实现项目的成功。
新世界商住楼设计设计
第一章建筑设计说明书1.1 建筑设计概况与主要技术经济指标1.1.1 气象条件(1)温度：最热月平均29.3℃，最冷月平均4.7℃；室外计算温度：夏季极端最高40.6℃，冬季极端最低-11.3℃；(2)相对湿度：最热月平均75%；(3)主导风向：全年为西北风，夏季为东南风，基本风压0.35 kN/m2；(4)雨雪条件：年降雨量1450mm，日最大降水强度192mm/日；暴雨降水强度3.31mm/s,100mm2；基本雪压0.35 kN/m2；1.1.2 工程地质条件拟建场地各地层由上往下依次为：（1）人工填土，厚度0.8～1.5m，不宜做为持力层；（2）新冲击黏土，厚度0.4～1.2m，不宜做为持力层；（3）冲击粉质黏土，厚度 4.5～5.6m，是较好的持力层，承载力标准值270KPa；（4）残积粉质黏土，厚度小于一米，是良好的持力层，承载力标准值300KPa；（5）强风化泥质粉砂岩（未钻透），是理想的持力层，承载力标准值350KPa；地下水位：地表以下2米内无侵蚀性，稳定低水位埋深为2.3m～2.8m之间。
（6）抗震设防烈度按6度考虑，设计基本本地加速度值为0.15g，场地土属中硬性，二类场地，建筑物类别为二类。
1.1.3建筑主要技术经济指标(1) 根据要求及地形状况，本建筑设计为工字型商住楼，建筑面积为3776.00平方米，占地面积4411.29平方米。
首层高4.8m，二层高4.2m,其余各层高3.2m,主体为五层，总高为21.8m。
建筑横总长为50.44m，纵向总长为28.34m。
(2) 耐火等级：二级。
1.2 建筑内容1.2.1 平面功能分析本建筑设计商场楼梯不与上部住宅共用，一层商场共有6扇门，两侧均有采光及兼作通风的窗，满足工作人员的通行要求及疏散要求；具体尺寸及做法详见建筑施工图，这也满足了疏散的入口要求。
1.2.2房间布置二层商场设有两间办公室，仓库一间，厕所两间，三到五层为住宅楼，满足商场与住宅的要求；横向部分的房间呈南北向布置，且在南北两侧均设有用来通风及采光的适当宽度的窗户；纵向部分的房间呈东西向布置，且在东面设有宽度不等的窗户，西面设有半透明的玻璃幕墙，满足通风几采光的要求，且防止了西晒。
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
大规模改造
❖ 2000年11月天津街开始全面改造，一期工程分为海昌、 天植、新天龙等六大区域，一期改造占地面积5.3万平方 米，总建筑面积达20万平方米，投资额25亿元。
重新面世
❖ 2004年1月18日正式开街，改造后的新天津街商业步行 街长 1054 米。
市场研究篇
项目名称 海昌名城 新世界百货 天和广场 舶·品牌港运动城 天百大楼 圣邦国际皮草中心 新华书店 天海同乐城购物中心 苏宁电器 天植商场 天龙商城 修竹广场
❖ 开发商无规划，仅求出售以回笼资金，导致华商业配套比较混乱，业态的重复率较高。
❖ 销售情况火爆，但招商情况不佳，实地调研发现有大量空置物业。
❖ 小面积分割限制此处只能以临街店铺的形式发展，很多业态都无法入驻。而本项目的物业形 式可大可小，分割方式灵活多变，适应了市场的要求。
❖ 华府二期即将入市，届时将新增约2.6万平方米的公建，如此小的区域却拥有如此大体量的社 区底商供应，是否会对该项目造成致命冲击值得研究。
市场研究篇
中山路商业业态比例
3% 24%
38%
7% 17%
服装鞋帽 家居装修
餐饮食品 娱乐休闲
11% 体育用品 其他
沃尔玛广场业态比例
2%
2% 5% 4% 1%
22%
7%
12%
16%
服装服饰 美容美发
29% 日用品 餐饮食品
图书音像 化妆品
家电 医疗保健
珠宝首饰 其他
百盛以其档次高、装修好、货品全、服务热情的 优势深受广大购物者的欢迎；华纳国际影城作为 大连市最高档的电影院，装修极其豪华，它和楼 下的桑巴制造、哈雷网吧以及运动休闲城吸引了 大量的人群来此娱乐、购物。
大连亿达新世界B区商业项目策划全案
大连众亿项目操作方案
1、提高来访量从而促进销售量；
2、在区域市场形成热销态势。
销售周期
核心理念 销售分期 销售周期 推广动作 营销动作
产品说明会
作用： 1、成为集中成交的催化剂； 2、树立企业品牌。
主要手段： 1、请规划部门领导讲解城市发展规划； 2、请规划院设计师讲述规划设计理念； 3、请工程领导讲解优质的建材和先进的施工工艺； 4、请开发商领导讲述企业理念及开发理念； 5、举行与项目理念一致的文艺活动。
预期目标：让成交客户替项目做宣传，提高成交量与成交率。
相关建议
园林景观 及配套
物业服务
建材
交屋标准
沙盘建议
接待展示 中心包 装建议
社区边界内栽种乔木，形成视觉阻隔； 园区内铺设6米宽柏油马路； 马路两侧各1.5米宽人行路及景观生态绿化带； 室外健身器械场地； 徒步健身路； 三洞果岭高尔夫。
相关建议
相关建议
园林景观 及配套
物业服务
建材
交屋标准
沙盘建议
接待展示 中心包 装建议
砖混结构、毛坯交房； 外墙：空心砖外挂苯板复合墙体，外立面粉刷高档涂料； 金属进户门； 断桥铝、中空玻璃、平开窗； 分室门：不做，只预留洞口； 室内地面：细石混凝土压光； 室内墙面：水泥砂浆抹面； 厨房：地面细石混凝土表面搓毛，墙面水泥砂浆抹面； 卫生间：地面水泥砂浆表面搓毛，防水涂料，墙面水泥砂浆抹面； 供电系统：220伏10 mm2导线进户，容量8KW； 通讯系统：电话通讯接口一个； 有线电视系统：一个终端； 宽带：一个终端； 可视对讲系统：黑白可视对讲机，可实现三方通话； 水、电计量系统：水、电表分户计量；
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续销期
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
学习改变命运,知 识创造未来
项目目标及限制条件
项目目标 ➢充分利用地块价值 ➢合理控制开发风险
项目限制条件 ➢预计06年初开工，06年上半年入市 ➢总体开发周期控制在2年左右 ➢楼面地价按2000元/M2计算，综合建安成本为2100—3000元 /M2 区域对本项目要求 ➢与软件园整体发展阶段相匹配 ➢进一步完善园区的居住功能，从而提升区域价值
房价
走势
3000
5000
6000
项目 档次
中档
中高档
？
客户 层面
中等收 入人群
中高收 入人群
？
从软件园内住宅发展趋势来看，本项目应占位高端，锁定高收入人 群。但是项目自身条件能否支撑呢？
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学习改变命运,知 识创造未来
本项目的市场占位：客户目标和项目资源条件使项目 具备超越国际新城，占位高端的优势
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目标及限制条件
项目发展战略
地块解析
项目价值挖掘
项目发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
城市层面 区域层面 地块层面
客户定位 形象定位 产品定位
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客户定位
学习改变命运,知 识创造未来
世联大连亿达国际新城四期项目整体定位报告62PPT
1—华良海景花园 2—顺达。海滨花园
大连高端市场分析：大连高端项目大体分为四大版
3—一品星海 4—星海阳光
块，并且形成各自的特点
5—维多利亚庄园
6—万达华府
E
7—海昌。枫桥园
8—三环。滨海阳光
9—半岛听涛