博加_上海纳帕溪醍别墅项目形象策略方案
博加_上海金地徐泾别墅项目推广提案营销策划方案
博加_上海金地徐泾别墅项目推广提案营销策划方案金地徐泾项目推广提案2<0<09-12-242<01<0年之前成熟的休闲居住区上海五大别墅区之一，青浦区的东大门；交通方便，距市中心1<0公里，距离虹桥机场开车2<0分钟；购物方便，华联、家乐福等大型shopping mall置身其中；上海市外籍人聚集地之一；高层人士聚集地，教育、医疗、休闲……等居住配套基本成熟。
大虹桥引爆土地价值裂变大虹桥对于徐泾的意义大虹桥交通枢纽崛起居所形态由“二”进“一”产业结构更迭与抬升经贸发展的第一受益区直接享受“大虹桥”所带来的区域价值提升高端居住人口引进改变上海在长三角交通地位的土地结论两分钟重复一下市场分析区域竞争：西区主力别墅板块成交状况区域板块名称成交面积（㎡）成交（元/㎡）套均面积（㎡）套均总价（万元）青浦徐泾751 2533525<0 634赵巷1613 25725 269691朱家角3195 15848 228362闵行浦江6442 2461<0 258春申2121 316993<03 961颛桥1425 197632<044<02 松江新桥27418 14768 218 321九亭8325 16586 238 395泗泾8347 12622 22<0 277松江新城141762<0325<0泗泾春申朱家角赵巷徐泾九亭新桥江川浦江颛桥松江新城本案主要竞争对手现状项目名称大华西郊别墅位置位于青浦徐泾板块开发商大华集团上海京郊房地产开发有限公司物业形态独栋别墅规划占地面积14万㎡，建筑4.1万㎡容积率<0.3绿化率车位（别墅）每户2个交通设施A9高速，G318国道楼盘风格中式园林风格建筑面积28<0---34<0㎡;地下14<0-17<0㎡;花园4<0<0-1<0<0㎡平均每套占地面积约11<0<0㎡/套总价8<0<0---14<0<0万/套（单价29<0<0<0—4<0<0<0<0元/㎡）卖点森林、原野、环岛、丘陵、山谷五大主题景观周边配套银涛高尔夫、尊尚会高档俱乐部、旭宝高尔夫销售状况在售中徐泾板块??大华西郊别墅介绍项目名称大豪山林别墅位置青浦区徐泾板块开发商上海大豪城乡建设有限公司规模总占地面积6<0<0亩，总户数约3<0<0户物业形态容积率<0.3绿化率7<0%车位比（别墅）1：2，室内双车位交通设施318国道,沪青平高速公路等楼盘风格北美建筑风格建筑面积地上372--782㎡,地下15<0 ㎡,花园3<0<0-13<0<0㎡平均每套占地面积约12<0<0㎡/套报价单价33<0<0<0元/㎡卖点自然山林为风格，山林坡景别墅风情，别墅与大自然和谐交融，内部设计合理，大气庄重。
营销策划博加上海东滩花园项目策略及执行方案
客户反馈
客户反馈主要集中在物业服务、配套设施、开发商品牌等 方面，其中物业服务和配套设施是客户反馈最多的两个方 面。
未来发展趋势预测
01
市场环境
随着城市化进程的加速和人口的不断增长，上海房地产市场将继续保持
THANKS
谢谢您的观看
客户关系管理：建立长期稳定的客户关系
客户信息收集与整理
建立完善的客户信息数据库，记录客户的基本信息、需求和反馈 。
个性化服务
根据客户的不同需求和特点，提供个性化的服务和解决方案。
定期回访与关怀
通过电话、短信、邮件等多种方式，定期回访客户，了解客户需求 变化，及时解决客户问题。
营销效果评估与调整
效果评估指标设定
培训与提升
定期组织内部培训、分享会等活动，提高团队成员的专业素养和综合能力。
营销活动策划与执行
活动主题策划
结合项目特点、目标客群及市场 趋势，制定具有吸引力和创意的
活动主题。
活动流程设计
明确活动流程、时间节点和责任人 ，确保活动的顺利进行。
资源整合
与供应商、媒体等合作伙伴建立良 好的合作关系，为活动提供充足的 资源和支持。
项目目标与定位
项目目标
打造高品质、自然环境优美的住宅项 目，满足客户对于高品质生活的追求 。
项目定位
高端住宅项目，面向中高端客户群体 ，注重品质和舒适度。
02
营销策略制定
产品策略：突出产品特点与优势
1 2
突出东滩花园项目的独特卖点
如优质的教育资源、优美的自然环境、完善的社 区配套等。
强调产品的个性化设计
纳帕溪谷项目案例分析
纳帕溪谷项目案例分析纳帕溪谷项目案例分析纳帕溪谷项目案例分析融创集团研发中心提起“纳帕溪谷”楼盘，恐怕在北京城没听说过的人并不多，对于全国地产界的人士，没有人再会感到陌生。
现在“纳帕溪谷”已经成为京城高端别墅的代名词，不少外来开发商来京取经的第一个项目便是“纳帕溪谷”。
在仅3个多月时间内、且没有样板间的情况下即完成一期90余套别墅的销售业绩，至今仍深刻脑海，在接下来的战场上，他们也是屡创佳绩。
纳帕溪谷，“北京十大热销别墅”、“北京十大别墅院子”、“北京十大特色别墅”、“北京十大别墅会所”、“北京十大风格别墅”、“北京十大经典别墅案名”，作为2003和2004年全面飘红的别墅项目，无论是亲眼见证的还是通过各种媒体得知的，想要仔细研究这个项目的专业人士我想也会数不胜数。
记得第一次接触纳帕溪谷是2004年的10月，有些事情总是那么巧，时隔整整一年的此时，我们带着更多的思考和更全面的装备再次来到这里，了解和认知这个经典的项目。
那么这个项目到底经典在哪些方面,他的项目定位、客户定位、产品定位和营销策划到底是怎样关联的,本次的考察，我们将试着浅显地解析，希望能为大家呈现一个全面的项目展示，以此能够更深入的交流与成长。
在正式开始项目分析前，还是想向各位介绍两个人物，因为这两第 1 页共 40 页纳帕溪谷项目案例分析个人物的介绍对各位全面地了解项目应该有所帮助。
第一位，就是该项目开发公司北京翰宏基业的老总李威先生。
我们都知道在“纳帕溪谷”背后站着的，不是耳熟能详的大地产商，而是一家名不见经传的中型房地产开发公司翰宏基业，但是这家公司的掌门人李威却将其打造出一个出色的团队，拥有一支具有十几年运作别墅项目的核心操作团队。
现在身授“中国十大别墅领军人物”和“中国地产十大风尚人物”两大荣誉的他，自1994年从海南来到北京，连续12年浸泡在别墅圈，经历了北京房地产两番起伏。
在这之前他曾经是北京橘郡项目的副总，离开橘郡后便成立了翰宏基业公司。
上海别墅项目策划方案
上海别墅项目策划方案上海某别墅项目策划目录第一章:背景 (1)一、宏观经济与上海房地产市场 (1)二、上海房地产市场 (2)第二章:上海别墅市场整体情况 (3)一、上海别墅市场回顾和展望 (3)二、上海别墅市场 (8)三、上海别墅市场的区域分布 (8)四、上海别墅市场的价格区间 (11)五、上海别墅市场的供需状况 (12)六、当前上海别墅市场的开发风险及对策 (13)第三章: 重点竞争市场研究 (14)一、松江板块 (14)二、水景别墅 (17)第四章产品基地研究 (18)一、地理位置及交通状况 (18)二、基地资源及周边配套 (19)第五章竞争分析 (20)一、竞争的基准分析原则 (20)二、基准竞争研究对本案的启示 (26)第六章客源分析 (27)一、定位原则: (27)二、定位: (27)第七章 SWOT分析 (29)一、优势分析: (29)二、劣势分析: (29)三、机会分析: (29)四、威胁分析: (30)第八章产品定位思考 (30)一、项目的总体定位 (30)二、本项目的市场竞争定位: (31)第九章营销概念构想 (31)一、思考方向一(主推方向): (32)二、思考方向二: (39)第十章整体开发推广的思考 (41)一、整体开发理念的思考 (41)二、关于项目整体推广的思考 (41)三、分批推案思考 (42)第十一章相关建议和思考 (43)一、对单体面积的思考 (43)二、对房型设计的思考 (43)三、建筑立面及风格的思考 (44)四、开发时机选择的思考 (45)五、对会所功能设置的思考 (45)六、智能化系统思考 (45)七、新材料、新技术的应用 (46)第一章:背景一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好,为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件;上海市统计局年度统计显示: ,上海市国民经济持续、快速、健康发展,经济运行质量和效益不断改进,实现了”十五”计划的良好开局。
【策划方案】别墅推广策划
总 结：
条件不同，区别对待
上海区域与北京和武汉不同，不论产品在城市的地位还是 消费者的生活习惯都有很大的区别，因此相同的宣传方式 并不实用，一味的宣传产品的高端形象及功能的品质并不 能打动上海的消费者。
如何另辟蹊径，迈向成功？ 我们认为本案有2个问题急需解决！
NO1（物理距离）区域的市场地位如何建立？
推广渠道：
新浪网品牌影响力借助
目的：利用新浪网的影响力及覆盖面，与其合作进行片 区的炒作。
方式：首页通栏、论坛探讨、软文连载、活动配合
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ子or书童
随着片区的炒作进行， 项目的物理距离拉近了， 但受益的并不是只有本项目一个， 而是整个区域的项目共享这次热炒的成果。 我们如何能当太子而不是书童， 就需要进一步拉近上海人和本案的心理距离！
荣耀感与自信度，造就了皇家气质！
区域类比分析之北京：
城市硬件，决定车程时间
北京高架桥林立，道路错综复杂，人们已经释怀了长时间 的行车路程，1—2小时的车程距离并不是影响他们的购房 因素，他们需要的是优越的居住感。
长时间，已成为生活习惯
区域类比分析之北京：
纳帕·溪谷，北京别墅标杆
纳帕·溪谷一直以“精装独栋，恒久价值”形象，塑造北京 别墅标杆地位，其王者气质和高品质正好满足北京人的消 费心理，其高端品牌形象很好的得到了市场的认可，虽然 地处6环，但距离并没有阻碍习惯了长时间车程的消费者， 将纳帕·溪谷作为自己的第一居所。
形象与产品，符合北京市场。
区域类比分析之北京：
纳帕·尔湾，借溪谷东风
纳帕·尔湾是暨纳帕·溪谷后推出的又一产品，由于纳帕·溪 谷在北京取得了成功，北京人已经对纳帕的品牌有了深 刻的认知，在纳帕品牌的影响下，纳帕·尔湾很好的延续 了纳帕·溪谷良好的销售势头。
房地产策划案例纳帕溪谷
房地产策划案例纳帕溪谷1. 引言纳帕溪谷是一个位于美国加利福尼亚州纳帕县的房地产项目。
它的独特之处在于其优越的自然环境和高品质的生活方式。
本文将介绍纳帕溪谷的背景和策划案例，以及如何通过有效的策划实现项目的成功。
2. 项目背景纳帕溪谷地处于加利福尼亚州著名的纳帕葡萄酒产区，被美丽的山脉环绕，拥有丰富的自然资源和独特的地理位置优势。
这里风景如画，气候宜人，是人们追求高品质生活的理想居住地。
3. 项目定位纳帕溪谷的目标客户群定位于富裕的中产阶级和高端消费者。
他们追求高品质的生活方式，并希望拥有舒适宜居的居住环境。
通过打造高档住宅区和提供丰富的生活配套设施，纳帕溪谷希望为客户提供理想的居住选择。
4. 项目规划为了实现项目的成功，纳帕溪谷制定了详细的规划方案。
主要包括以下几个方面：4.1 住宅区规划纳帕溪谷将打造多样化的住宅产品，包括独栋别墅、联排别墅和公寓。
每种住宅类型都将根据客户需求进行精心设计，并在保证舒适性的同时注重环保和节能。
4.2 社区设施规划纳帕溪谷将建设现代化的社区设施，包括商业区、娱乐设施、健身中心和公园等。
这些设施将满足居民的各种需求，提供便利的生活环境。
4.3 环境保护和可持续发展规划纳帕溪谷将注重环境保护和可持续发展，采用绿色建筑和节能设备，减少对自然资源的消耗。
同时，项目将保护周边的自然环境，保留原始的山脉和河流景观。
4.4 交通规划纳帕溪谷将建设便捷的交通网络，提供便利的出行方式。
项目将与当地政府合作，开发公共交通系统，并设置自行车道和步行道，鼓励居民步行和骑行。
5. 营销策略为了吸引目标客户群，纳帕溪谷将实施多样化的营销策略。
主要包括以下几个方面：5.1 品牌推广纳帕溪谷将建立独特的品牌形象，通过广告宣传和媒体报道来推广项目。
同时，项目将与当地的旅游机构合作，吸引游客参观，增加品牌的知名度。
5.2 互联网营销纳帕溪谷将通过互联网平台进行广告宣传和销售推广。
项目将建立官方网站和社交媒体账号，发布最新的项目动态和销售信息。
别墅豪宅改造策划书3篇
别墅豪宅改造策划书3篇篇一别墅豪宅改造策划书一、项目概述1. 项目名称：别墅豪宅改造计划2. 项目地点：[别墅豪宅地址]3. 项目时间：[计划开始时间]-[计划完成时间]4. 项目目标：将这座别墅豪宅打造成一个兼具美观、舒适与实用性的现代家居，同时满足业主的个性化需求。
二、项目背景与现状分析1. 背景介绍这座别墅豪宅建于[建造年份]，具有悠久的历史和独特的建筑风格。
然而，随着时代的变迁，原有的装修风格和设施已经无法满足业主对于高品质生活的追求。
因此，我们决定对这座别墅进行全面的改造。
2. 现状分析通过现场勘察和与业主的沟通，我们对别墅的现状有了更深入的了解。
目前存在的主要问题包括：空间布局不合理，部分区域利用率较低。
装修风格过时，缺乏时尚感和个性化。
设施设备老化，需要进行更新和升级。
环保性能有待提高，无法满足现代居住的要求。
三、项目改造内容1. 空间规划根据业主的生活需求和喜好，对别墅的空间进行重新规划。
拆除部分隔墙，增加开放式空间，使整体布局更加合理。
同时，利用空间的高差设计出多层次的景观，提升别墅的品质和趣味性。
2. 装修风格采用现代简约的装修风格，以白色和灰色为主色调，搭配简洁的线条和几何图案，营造出简洁、大气的空间氛围。
在细节处加入一些个性化的元素，如艺术画作、特色灯具等，使整个空间更加生动和富有活力。
3. 设施设备更新更新所有的电器设备、水暖管道和电气系统，确保别墅的设施设备符合现代生活的需求。
同时，引入智能家居系统，实现远程控制、自动化管理等功能，提高生活的便利性和舒适度。
4. 环保设计采用环保材料和节能设备，减少对环境的影响。
增加太阳能板、雨水收集系统等环保设施，提高别墅的能源利用效率。
5. 景观设计设计一个美丽而舒适的庭院景观，包括花园、水池、休闲区等。
利用植物的搭配和景观小品的点缀，营造出自然、宜人的居住环境。
四、项目实施计划1. 第一阶段：设计与规划完成项目的设计方案，包括空间规划、装修风格、设施设备更新等。
【房地产项目营销策略方案】 世家风 博加范 金地嘉定项目形象思考
世家风博加范金地 嘉定项目形象思考客户形象产品形象项目形象Plan A客户形象11号线 嘉定新城 低密 公寓 别墅 首改与再改 400—700w88108140133v138v定位55%600-700W来源成熟板块外溢的改善产业背后的品质需求目的家庭结构的变化四房成为“改善刚需”事业小有成就 心中无数《山丘》生活觉醒从活色生香到 健康丰盛懂得成长路上的陪伴！知道传承需要分享与感动家业与家族的 启幕者Plan B产品形象家业与家族的 启幕者土地标签与产品定位的错位惯性认知定位与错位1去嘉定化项目定位有多高企划视角就应当有多高西上海2 解决方案是什么？核心差异化场景是什么？都会生活？科技住宅？高端服务？家庭生活场景，为三代人打造3 产品力？品类与品质精工墅区定位西上海家族定制精工墅区市场level解决方案产品力Plan C项目形象案名&slogan方案 1当阶层有了故事，便有了传奇有人窃窃私语，有人顶礼膜拜，唯有府门堂上，无言见证，不卑不亢，不偏不倚府门里，大宅深深，是家族的故事在流淌厅堂上，灯盏流转，阶层用自我意志演绎着世家的风尚“府上”，是对阶层的敬畏和仰望，“府上”，是世界对家族境界最质朴的犒赏。
【案名】金地·府上府上的生活，是人生荣耀的最高犒赏。
府上的故事，是当代大家族世代生息昌盛的时光。
【slogan】人生得意大家族方案 2上海，是一种生活信仰红砖露台的洋房时光，活色生香的璀璨光华，上海生活的精致，深入城市的骨子里，百年来生生不息那些以之为信仰生活的人们，举手投足，不动声色，却楚楚动人。
过去，现在，未来，他们就是上海，他们代言上海，他们的生活信仰，引领时代，影响世代。
【案名】金地海上世家时代在变，世家的家族精神不变纵使家世变幻，家族精神在，根基就在。
【slogan】凝固家族的旅程。
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三点综合，会发现一种最容易被说服购买的人：玩家们
*策略定义的玩，非玩物丧志，而是一种专注或喜好。玩，也不仅是玩高尔夫，玩赛马等乐趣，更可以是玩事 业，玩交际等等社会现象。
为什么是玩家们，用刚刚三个结论验证 1-享受观成熟
显而易见。
2-现场感动
玩家就是感动控，“因局部可以感动全部”是其最明显特征，玩收藏的看到中意的瞬间是失去 理智的，追求享受的女人看到精装的房子，顺便送一面湖也会瞬间下定。一切同理。
线索-欢乐谷 月湖 轨道
那淀山湖呢
湖东的东方绿洲、朱家角古镇等完成城市度假功能。高端别墅的游艇等配
套、未来证大西镇等项目形成高端湖居娱乐方式。
湖西以高尔夫，马场、游艇及多元化市区不具备的多元化原生态高级休闲。 两岸共同构成了上海的高端湖乐区。
某种程度上，上海四大生态资源
短期内呈现为同为豪宅聚集地
看看案名和VI吧
方案1
方案2
说实话，我们想要个更有标签意识，提升记忆度的案名
所以我们想到了
方案1
纳帕 阁下们的院子
阁下们，成就不凡 阁下们，常常聚会 阁下们，老地方腻了 阁下们，这次换在淀山湖聚
方案2
纳帕 老友记
老友，无所不谈 老友，交情甚欢 老友，这次我买了套淀山湖的别墅 一起买一套吧 换个地方，继续海阔天空
乐趣标签，比说清楚产品更重要
现象
3
卖精装=卖装修规格
卖精装=卖装修规格
不是不可以这样卖，到了客户决策阶段“卖装修，就是卖装修规格”
但在线上，这个卖点要换个思路
买毛坯，稍后享受。多后？装修后 买装修，立刻享受。
这个道理全明白，再牛的包装也只能锦上添花
所以关键不仅是换个说法，更关键是找对人说
买毛坯的理由千万种，喜欢精装的原因却只有一个
感动，无价
当你有这种共鸣，并且买得起，那一切都不是问题： 佘山有高尔夫，那太专业，打进湖里的乐趣那里没有的 奉贤也有马场，但夏天奉贤因为碧海金沙全是人，骑马的贵气感那里没有 阳澄湖也有游艇，但没有氛围，游艇，马场，高尔夫扎堆才有那股玩劲。阳澄湖不算艇，只算船。
那项目价值>项目价格，即使它还是卖500万
那就是“即买即享”的心理暗示
谁是“即买即享”的人
1- 享受观成熟的人 2- 现场感动，迅速购买 3- 被朋友“以身试法”推荐，深感精装别墅便利性的人
1- 享受观成熟的人 2- 现场感动，迅速购买 3- 被朋友“以身试法”推荐，深感精装别墅便利性的人
以上三点全被纳帕尔湾数据验证过 但可怕的是，我们从来没有把这三个点合在一起思考，并成为推广语言
项目 总平
淀山湖游乐 模型
第一对画面
项目 总平
“嘿，我都钓到3条了！”
淀山湖游乐 模型
“3条？我这都第4条了”
第二对画面
项目 总平
“别吹了，我都钓到鲤鱼了”
淀山湖游乐 模型
鲤鱼算啥，青鱼，青鱼最难上钩
第三对画面
别老用长钩，短钩才算本事
项目 总平
你这就不懂了，新手比钩子 老手比耐心
淀山湖游乐 模型
换个地 继续聊
圈子聚会 老地方有点腻了 有马场 高尔夫 游艇的湖边合院 走！换个地方 新乐趣 继续聊
报广4
独乐 不如众乐
马场有老友 高尔夫有对手 游艇遇新知 湖边合院 一群老友的众乐别墅
报广5
众口难调，湖搞定
安静的看湖 好胜的打球 好动的赛马 好客的院里聚会 合院别墅 一群人的乐趣湖搞定
其他
先不论对错，先看个事实
四大资源
上海四大生态资源：一湖、一园、一山、一江
3大资源的性格发展趋势
{世纪公园} 现状- 高端涉外住区 未来- 国际居住休闲走廊 {外滩} 现状-国际商务区 {佘山} 现状-高级别墅区 线索- 森兰外延
未来- 城市历史型观光旅游带
线索-外滩源 徐汇滨江
未来- 豪宅圈+大众旅游地
所以，我们还需要三本让我们看起来更专业的书 不谈房子，谈怎么玩马、玩高尔夫、玩游艇
要去看样板了，给样板区来点什么吧 绝对不是龙湖那种，给植物挂个牌子，说树的历史，说花的品种
既然是一个老圈子的新地方，教人玩乐的别墅 就要在样板区和客户互动
创意主题：《谜》 创意诠释：还是在植物、休憩、道路上挂牌子。但是一路上不断问你关于玩乐的问题， 譬如“上果岭，几号杆最适合推杆”。答案就在牌子背后。 走一路，问一路，尽是淀山湖边玩乐的小窍门。
话到此，策略清楚了：
老圈子的新地方
形成 一群因某种关系（职业、身份、爱好、教育、血缘等）形成的高端圈子。 聚会 他们会不固定的聚会或联系，圈子的交际甚至已经不是个人，而是家庭与家庭的深入融合。 形式 圈子财富力足够，且每次聚会内容多元化，有生活追求，轻松压倒所有，乐趣高于一切。 改变 他们或因居住，或因工作等，已经有了固定的圈子聚会地。但淀山湖的配套方式，生活环境， 产品创造了一个比他们现有圈子完全不一样体验的新聚会可能。
第二天
任志强说：牙疼，因为小潘家的月饼。 小潘说：挑刺
任说：小潘，不许骗人。他当场给她老婆看过，老外在才不发火
潘说：你中奖了 两个事业上的玩家，相互调侃，颇有乐趣。这就是圈子。
{从客群而言}
也许我们的客群还没有那么牛 但是500万买别墅的人，在上海谁没几个圈子 事业上的、MBA的、玩乐上的、老婆圈子里的……不一而足 我们有足够友情基础和积极性，推荐朋友买个别墅玩玩
多元化并容
感动地产，满足的是消费者心灵需求多元化中的一元。他会因感动程度不同，形成不同的支付 力。 如海南博鳌千舟湾2期产品100万的客群，出现同时购买香水湾1号1500万的产品，但其对千舟 湾3期2000万别墅并无兴趣，源自两种产品分别满足了客户对养身和海占有的两种需求。且前者 需求只能催生其购买意愿只能达到100万左右。
案名结束，看看出招吧
是的，这是一个线下营销的项目 但是我们首先还是需要一套报广，至少在《上海楼市》《租售情报》
报广1
老圈子有了新地方
湖岸 精装 合院 老友们的新圈子
报广2
有些话城里说 有些事湖边聊
城里说正事 湖边谈闲事 湖边合院 圈子挪个地 新地方 新乐子
报广3
圈子来了就一事：玩
湖边负责闲聊，马场负责野趣，高尔夫负责交际，游艇负责闲情 精修都已搞定，圈子来了纯粹玩
其他
湖什么时候是您的，您做不了主
精装别墅就不同了 乐趣即享 湖什么时候逛 随时随地
有了广告，人就会来 线路很重要，交通指引要做好
交通催促系统
客户自驾车动线 A 、行进路途中 B 、收费站 C、进入基地附近
3-口碑推荐
玩家扎堆。小到一个人玩跑车有自己的圈子，大到星河湾里那些玩事业的人。因为志同道合， 越是玩家，越容易推荐和被推荐。
所以，精装不仅区隔了毛坯，更不仅区隔了享乐观 最关键的是引来了一群圈子
第叁层 抽丝剥茧
表象：卖装修=卖装修标准
真相：说装修很重要，更重要的是要用“玩家们”的语言去诉求
现象
4
做合院是因为容积率
是这样的，如果你准备卖一栋算一栋 不是这样的，如果你有足够的洞察和市场勇气
先看两件事
先看两件事 上周，潘石屹家。 大裤衩的设计师奥雷，张曼玉的男友， 要单干了。一群建筑的朋友，就在老潘家 聚会祝贺。张永和、余隆、任志强等这群 建筑音乐圈的人皆携家眷参加。说的不仅 是建筑，更是一些琐碎小事。甚至包括潘 石屹老家的花牛苹果。 从老潘的微博知道，这样不谈正事的聚 会圈子里常常有。
高级游乐场的意义：别具一格的乐趣
虽然配套远未完善，但现有游乐道具与湖的互动，让淀山湖的乐趣优势不敢说在上 海无可替代，但确实别具一格。 简单而言，佘山有佘山的乐趣，淀山湖有淀山湖的玩法
如果淀山湖不是简单的63平方公里湖 那淀山湖别墅也就不该是淀山湖+别墅
在一个离城有点远，一天玩不够的地方。别墅是有富阶层近距离享受稀缺资源的体现 简单而言，别墅就是高级游乐场的入场券
长期内呈现完全不同的性格：
世纪公园：国际型
外滩：历史型
佘山：圈层型 淀山湖：玩乐型 简而言之，淀山湖是上海生态资源里最 有乐的地方
淀山湖的真相：高级游乐场
高级来自距离
因为是四大资源里距离最远的，距离决定 了购买及旅游人群的质量为有车族群
游乐源自道具
马场、高尔夫、游艇等湖道具的线索，我 们可以推断淀山湖不仅是一个豪宅湖，还是 一个玩乐湖。
表象：淀山湖别墅=淀山湖+别墅
真相：淀山湖别墅，高级游乐场的入场券
现象
2
我卖500万=我的竞品是500万的别墅
从实际操作上，这句话也许对 但从客户定位，这句话错了
一切源自淀山湖的别具一格性
弹性购买力
它不是城市地产，不可用总价反推客户身价的。某种程度上，本案属于“感动地产”，因感动 而购买，只要产品在其承受范围内，便可能成交。
纳帕溪醍存在的意义不是抢500万的客群，而是填补所有需要这种乐趣的人 所以，我们的竞品不是长泰，不是500万，而是已经把这种乐趣说出来的项目
可惜，现在还没有！ 所以，我们有机会了！
第贰层 抽丝剥茧
表象：我卖500万=我的竞品是500万别墅
真相：我们的竞品是说出这种乐趣的别墅，甚至可以是千万别墅。所以给自己清晰的
显然，这是一群人玩才更有趣的湖
第肆层 抽丝剥茧
表象：做合院是因为容积率
真相：纳帕做合院，不仅因建筑指标，更关键是在一个对的地方做了对的产品，
即在一个最适合群度假的地方做了一个圈子别墅。
好了
我们用了四次抽丝剥茧，回顾一下
现象1：淀山湖别墅=淀山湖+别墅
真相：别墅是高级游乐场入场券
现象2：卖精装=卖精装规格 真相：找对人，说对话。真正的玩家们，只买精装 现象3：我卖500万=我的竞品是500万的别墅 真相： 贴上清晰的乐趣标签 现象4：做合院是因为容积率 真相：对的地方做了对的产品，一个适合群度假的圈子别墅