世联地产项目咨询方案完整版
世联咨询方案完整演示版
世联客户分析模型
客户定位参考规律 任何企业，都是从创业初期开始，逐步扩大规模，逐 渐经历一个草创时期、成长时期、快速成长时期、成 熟时期的成长历程。 而企业办公环境的转换，也几乎贯穿于这个过程。因 此说，处于不同创业阶段的企业，办公场所的选择也 由此而不同。
客户定义
企业成长历程
特点
草创型
成长型
快速成长型
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
1、项目客户定位 2、项目形象定位 3、项目功能、产品定位 4、项目产品定位
功能定位原则
➢功能
办公、居住及配套设施；
➢写字楼及公寓比例的确定原则
以市场为基础，兼顾多种需求，吸引最大范围的客户，降低项目风险； 从市场现状看，写字楼与公寓的功能复合能吸引多层面的客户（办公、 办公＋居住、居住、投资）；
➢配套设施比例的确定原则
既要满足住户的工作与生活需求，又要能持续经营； 更重要的是，积聚人气，提升本项目所在区域的成熟度；
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联房地产营销策划方案
世联房地产营销策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速，房地产市场竞争激烈，营销策划变得至关重要。
世联房地产作为一家领先的房地产开发商，需要制定合适的营销策划方案，以保持市场竞争力并实现可持续发展。
二、目标定位1. 提升品牌知名度和美誉度：通过精心策划的营销活动，将世联房地产打造成为知名度和美誉度双重提升的品牌。
2. 扩大市场份额：通过有效的市场推广和战略合作，争取更多的市场份额，提高销售业绩。
3. 建立强大的销售团队：培养一支专业、高效的销售团队，为客户提供优质的服务，确保销售目标的达成。
三、策略与方法1. 定位明确的目标客户群体：针对不同的产品，确定目标客户群体，从而提供有针对性的服务和营销策略。
2. 建立线上线下多渠道的推广渠道：在互联网时代，线上线下相结合的推广渠道非常重要。
建立官方网站、社交媒体账号和手机应用程序，积极参与线上营销活动。
3. 强化品牌形象塑造：通过品牌故事、视觉设计和传播活动等方式，塑造世联房地产的品牌形象，使其与高品质、可信赖等关键词联系在一起。
4. 精细化市场调研分析：通过市场调研和数据分析，了解目标客户群体的需求和消费行为，为制定营销策略提供依据。
5. 强化业务拓展与战略合作：与其他行业的优秀企业进行战略合作，共同开展业务拓展，共享资源和受众群体。
四、营销活动推进方案1. 媒体宣传活动：a. 在知名房地产杂志、报纸和网站上投放广告，提升品牌知名度。
b. 开展品牌大使活动，邀请明星或名人代言品牌，增强品牌美誉度。
c. 举办新闻发布会，介绍世联房地产的新项目和业绩，吸引媒体关注。
d. 利用社交媒体平台发布房产推介视频，与网红或KOL（Key Opinion Leader）合作，提升社交媒体影响力。
2. 举办精品展销会：a. 在人流量较大的商业区或购物中心举办展销会，在现场提供专业咨询和优惠购房政策。
b. 通过展销会吸引目标客户，并进行现场签约活动，以提高销售转化率。
c. 在展销会期间举办相关活动，如讲座、明星见面会，增加活动的吸引力。
世联地产开盘案房地产策划文案
谨呈：深圳信德丰房地产有限公司擎天华庭开盘履行报告世联地产顾问(深圳)有限公司2002年 10月 14日一、开盘机遇评估二、正式开盘前提条件三、开盘期总策略四、各项方案汇总五、花费预估1、开盘机遇选择考虑要素条件选择时考虑要素本项目具备的条件客户：预售允许证：客户购房心理愈来愈理性，理性的深圳购房族已本项目已获得预售允许经基本不认可远期楼花 ; 证，而且已于 10 月 1 日深圳房地产市场竞争十分强烈，现楼、准现楼的开始之内部认购形式进选择余地已经很大；行销售。
所以，本项目在正式推向市场时应当具备充足的现场展现条件及工程进度及给购置者最大的信现场工程进度及现场展心保证；示状况：预售允许证：当前样板房正在进行紧工程进度依据领土规划局的规定，一定要获得预售允许证张的施工，估计中下旬方可公然出售。
得以全面竣工并获得展项目的展现：示；现场展现是楼开销售的重要手段之一；当前，园林正在施工，在项目开盘前，样板房及观光电梯得以展现。
可是，工程进度不是特在项目开盘前，争取做好部分六层园林及七层别理想；会所，为销售确立坚固基础。
当前会所还没有施工。
条件市场竞争状况内容中心区：中心区的物业在今年将是竞争热门，当前已开盘的有黄埔雅苑（三期）、天健世纪花园；已经选完房的有银河国际；在年末将会开盘的有嘉里雅颂居、城中雅苑；香蜜湖：香蜜湖翠海花园已于 9 月 15 日开盘，深业风临左岸 11 月开盘。
景田：安柏丽晶进入销售推行的后期；而项目的主要竞争敌手万科金色家园（三期）当前已过五成的销售率，当前金色家园侧重推行四房，与本项目的 169 平方米的三房形成直接竞争。
缔梦园二期正在紧张办理预售允许证，估计 11 月推出，它的推出将对本项目小面积二房、三房形成直接竞争。
依据最近几年的销售统计，房地产市场的销售体现显然的周期性；一般一年内有两个销售的黄金时段，即： 3 月中下旬至 6 月下旬的第一时段和 9 月至 12 月的第二时段。
世联东陵项目工作建议书完整版
世联东陵项目工作建议书HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】保利达东陵保利项目工作建议书目录保利达地产（沈阳）有限公司：承蒙贵方信任，邀请我司参与贵方东陵项目工作的沟通，在此我方对贵方给予的信任和合作机会表示由衷地感谢！我司将组建专门工作组，结合世联专业经验与资源，为贵司成功销售该项目提供充分、客观和准确的专业意见。
愿与贵司精诚合作，携手并进，共创辉煌！如有任何问题，请随时与我联系为盼！专此奉达，顺颂商祺！沈阳世联兴业房地产顾问有限公司杨宇沈阳世联兴业房地产顾问有限公司拓展经理ADD：沈阳市和平区和平北大街69号总统大厦C座16层一、世联简介世联中国简介1992年，世联地产顾问（中国）有限公司在香港成立；1993年正式进入国内房地产咨询服务领域。
经过15年的发展，旗下拥有超过15家分支机构，员工总数近3000人。
服务覆盖全中国超过100座城市的600多家海内外机构，至2007年世联已参与国内700多个地产项目发展顾问，策划和销售代理物业项目达631个，实际销售金额超过1300亿元。
在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下，2007年全年，世联地产各项业务均呈健康发展状态，保持理想增长。
2007年，世联地产营业额已达亿元，同比增长超过50%。
其中，代理项目97个，销售总面积超过300万平方米，销售金额超过400亿元；顾问项目共261个，累计服务城市超过100个。
远远超出预计2007年实现300亿销售额的战略目标。
事实证明，世联所坚持的稳健（稳定的服务质量）、创新和综合服务是取得成功的关键。
未来，世联仍然要坚持并做得更好，做客户可以信赖的伙伴，为客户提供更加有价值的服务，和客户一起成功。
数字世联（截至2007年）：参与国内地产项目发展顾问近 570 个策划和销售代理物业项目达570 多个实际销售金额近 900亿元累计评估总值 6707亿元累计土地和二手楼交易案例 100余万件累计一手房地产项目资料 14000多个地产专着 20 余本行业期刊 80 余本服务覆盖城市 90 多个专业资质——建设部核准的房地产一级评估机构——中国土地估价师协会注册许可机构：可在全国范围内从事土地评估业务——中国房地产估价师学会常务理事单位——中国土地估价师协会会员单位世联主要出版物——专业类：《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《深圳房地产产权手册》、《深圳楼宇买卖手册》、《土地经济问题》——资讯类：《楼市中国》、《地产评论》、《市场月报》——随笔类：《世联观察》、《前线故事》、《认识》、《在场》——丛书类：世联10年?城市地产系列丛书——《新都市主义?CONDO 与小户型》、《社区?大盘出路》、《CBD?写字楼与国际公寓》、《城界消失?旅游地产》；世联地产顾问丛书——《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发?城市运营的出路》、《新城模式》、《公共住房浪潮》世联的专业价值所在优势1：全国化一体化的公司运营模式为开发商提供充足的智力保障世联不仅服务遍及全国90多个城市，而且在全国16个核心城市设有分支机构，并实行“服务一体化”的管理。
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案
世联合肥绿色港湾项目开盘阶段营销执行方案2023-11-11CATALOGUE目录•项目背景与目标•目标客户分析•营销策略制定•营销活动策划与执行•营销预算与资源整合•开盘阶段效果评估与优化方案•下一步工作计划01项目背景与目标项目背景介绍世联地产在合肥市场有多年的开发经验，成功打造了多个知名楼盘。
绿色港湾项目是世联地产在合肥的又一力作，旨在为城市精英提供高品质的居住环境。
项目地处合肥市滨湖新区核心地段，交通便利，配套设施完善。
定位城市高品质住宅，面向城市精英和高端投资者。
特色绿色环保，智能化社区，优质教育资源，豪华会所。
项目定位与特色实现项目开盘阶段的高销售业绩，树立项目品牌形象。
吸引更多的目标客户关注和购买，促进项目销售。
通过营销策略和活动策划，提升项目的知名度和美誉度。
项目目标概述02目标客户分析世联合肥绿色港湾项目位于合肥市，因此，本地居民是主要的目标客户群体。
本地居民投资者首次购房者合肥市的投资者也是目标客户之一，他们可能会购买房产进行投资。
这部分客户通常对价格敏感，并寻找性价比较高的房源。
03目标客户群体定位0201大多数客户购买房产是为了满足居住需求，他们希望拥有舒适、安全的居住环境。
居住需求部分客户购买房产是为了投资，他们看重房产的升值潜力。
投资需求这部分客户通常需要贷款购房，他们希望获得较低的首付和还款压力。
首次购房需求目标客户需求分析世联合肥绿色港湾项目与其他竞争对手的产品存在差异，例如，我们的项目更加注重绿色环保和智能化。
竞品客户对比分析产品对比我们的价格相对于竞争对手来说较为合理，且我们提供多种优惠活动。
价格对比我们的品牌和服务质量相对较好，我们提供专业的售后服务和社区管理。
品牌和服务对比03营销策略制定低价开盘，优惠促销详细描述在项目开盘阶段，采取低价开盘策略，吸引客户关注和购买欲望。
同时，针对市场和客户需求，提供一定的优惠促销政策，如折扣、返现等方式，进一步吸引客户。
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
区域市场分析
朝外工体区域
n 综合项目多 n 居住物业类型多样 n 均价较高 n 户型多样 n 大户型公寓市场表现较差 n 投资客户比例较大 n 外籍客户比例较大
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
•目前确定的是 20万平方米写
n 鸿翔花园 n 美国公寓 n 白家庄项目 n 湖南卫视
n 万通朝外项目
n 首创呼家楼
居住类竞争：公寓 未确定：酒店公寓或商住
字楼和10万平 方米的公寓（
n 富力青印厂
办公类竞争：商住及写字楼
含商务公寓） ，其中商务公 寓预计均价在
富力青印厂项目——位于 东三环里的白家庄，占地4公
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
东四环
用地分析
交通分析
学习改变命运,知 识创造未来
n 农展馆南路由西向东需 调头
n 长虹桥堵车问题较严重 n 地块东侧规划路修通到
北侧 n 北侧小区的入口问题
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析
地块分析
n A区——景观好，相对安静
n B区——开放性强，形象价 值高，有噪音影响，适宜 偏商物业
n C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析小结
n 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” n 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 n 私密性差，有噪音影响 n 东侧有较好的景观条件 n 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 n 地块较方正
世联-唐山鹭港项目营销策略执行方案
03 营销策略制定
产品策略
总结词
突出产品优势
详细描述
在产品策略上，我们应重点突出唐山鹭港项目的地理位置、配套设施、环境绿 化等方面的优势，强调其高品质的生活体验和投资价值。
价格策略
总结词：灵活定价
详细描述：根据市场需求和竞争情况，制定灵活的价格策略。在开盘初期，可以 采用略低于市场价的策略吸引客户；在销售中后期，则可以根据实际情况进行价 格调整，保持项目的竞争力。
生态宜居
借助唐山市的自然环境优 势，打造生态宜居的居住 社区，满足客户对健康、 环保的需求。
综合配套
提供完善的商业、教育、 休闲等配套设施，满足居 民的生活需求，提升项目 整体吸引力。
02 营销策略分析
市场分析
市场需求
唐山市作为工业城市，近 年来随着产业升级和人口 迁移，对高品质居住环境 的需求逐渐增加。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
专家评估
邀请行业专家对营销活动的效果进行评估， 提供专业的意见和建议。
营销策略调整方案
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
01
02
03
04
根据评估结果，对营销策略进 行针对性的调整，优化营销方
案。
根据市场和客户需求的变化， 及时调整产品和服务策略，提
高客户满意度。
加强与客户的沟通和互动，提 高客户留存率，增强客户忠诚
度。
持续关注行业动态和竞争对手 的营销策略，及时调整自身的 营销策略，保持竞争优势。
客户留存率
评估营销活动对客户留存率的影响， 客户留存率越高，说明营销活动的效 果越好。
营销效果评估方法
数据统计
通过销售数据、客户反馈数据等统计和分析， 了解营销活动的效果。
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二、XX宏观环境
➢XX宏观经济状况 ➢XX规划发展
XX宏观经济状况研究结论
XX宏观经济： GDP指标
40 30 20 10
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002
100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值 （亿元）
增长率（％）
XX宏观经济：人均 GDP
3500 3000 2500 2000 1500 1000
当前研究内容：开发商目标及约束条件
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场 为导向
生存、改善需求兼 有 快速发展 以数量为主，数量 与质量并重
平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主 改善需求为主
平稳发展，以质 量为主，数量与 质量并重
缓慢发展 综合发展型
宏观经济增长 房地产业发展状况
小于4% 4-5%
萎缩 停滞
5-8% 大于8%
稳定发展 高速发展
2003年XX宏观经济增长速度80％ 人均GDP3259美元
XX XX
注释
XX 注释
项目四至
XX XX
XX
小 路
X X
本 项 目
XX
北
XX
XX
项目地块现状：XX
项目分析小结
二、项目区域背景
➢区域与城市的关联 ➢区域对外联系 ➢区域发展现状
项目与城市的关联
XX位置
与XX的关系
未来发展展望
区域对外联系
XX发展现状
通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目 界定位为：
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
解决方案
项目SWOT分 析
项目发展战略
项目定位
写字楼案例 区域竞争
客户定位
形象定位
功能、产 品定位 价格定位
功能比例
物业发展建议 经济测算
项目 SWOT分析
及 相应战略
机会（O）：
优势（S）：
劣势（W）：
发挥优势，抢占机会
第一部分：项目界定
一、项目分析 二、区域背景
一、项目分析
➢项目规划限制指标 ➢项目所在区域 ➢项目周边环境 ➢项目交通 ➢项目四至 ➢项目分析总结
项目规划限制指标
项目所在区位：
项目周边环境：
XX
XX
XX
XX
XX
XX
本项 目
XX
XX
XX
XX
XXXXXXXX
注：本图仅为示意之用
项目交通
注释： XX
利用机会，克服劣势
威胁（T）：
XXXX发X展X战大略厦与项定位目报告
发展战略与定位报告
2004年2月
我们解决问题的技术思路
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
ห้องสมุดไป่ตู้
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
XX
项目界定确定本项目的研究范围
1、城市宏观环境（宏观经济 与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
当前研究内容
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”
开发商需要世联解决的问题
当前研究内容：项目界定
项目界定
地块 区域 分析 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
当前研究内容
项目界定
地块 分析
区域 背景
基础资料研究
市场 宏观 产业链 研究 环境 研究
写字楼 案例
区域 竞争
客户目标
实现目标面 临的问题
解决方案
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
资料来源：市场调研、企业访谈
XX办公企业浏览（1/2）
XX办公企业浏览（2/2）
XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
XX办公市场总结
按照一般规律，XX房地产发展已经进 入快速发展阶段。但目前的XX房地产 市场更接近于启动阶段。 原因分析：第三产业比例过低，素质较差
XX规划发展研究总结
三、XX产业链研究
➢XX产业发展周期 ➢企业办公、居住的发展 ➢对本项目的借鉴意义
案例研究
案例研究对本项目的借鉴
？思考：
从XX招商项目看，各项目建设阶段是否 产生大量商务办公、居住需求？
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段 人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存需求
发展特征
超速发展 单纯数量型
快速发展阶段
2500～4000
结果构成
项目发展战略
项目定位 客户定位 形象定位 产品定位 功能比例 物业发展建议
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状 二、XX宏观环境与规划发展 三、XX产业链研究
一、XX房地产市场现状
➢办公市场 ➢商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
X X
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海 壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中 小型公司；5、外地公司办事处；
500 0
1992 1993 19941995 1996 19971998 19992000 2001 2002
人均GDP
增长率
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
XX整体经济结构：产业发展
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%