商业地产基础知识整合培训
商业地产知识培训课程
商业地产知识培训课程商业地产知识培训课程第一章基础知识培训一、商业地产概念二、商业地产分类1、按存在形式分类2、按产权形式分类3、按商业物业分类4、房屋建筑结构分类三、商圈介绍1、商圈含义2、商圈的构成3、商圈分析四、零售业态介绍1、业态概念2、业态分类3、业态特点五、零售业种介绍1、业种分类2、业种特点3、品牌介绍六、商业客户介绍1、客户类型2、客户及品牌调查3、商场及客户的基本合作方式4、引进厂商和品牌的原则七、购物中心的各种模式和特点1、按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类2、按购物中心的商场面积规模分类3、按购物中心的定位档次分类4、按购物中i心的选址地点分类5、依据国际购物中心协会的分类6、按购物中i心的业态复合度的程度分类7、按摩尔购物中心的外观分类八、商业物业设计要点1、住宅首层商业2、三层以下独体商业3、地下商业第二章、商业地产的调研第三章、投资回报分析第一章基础知识培训一、商业地产概念人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
●商业地产商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等及住宅类有很大区别的房地产产品。
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的三种业态。
●商圈商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。
商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指以商业性质为目的的地产投资，包括购买、租赁和管理商业用地和建筑物，以及对商业租赁市场进行投资和开发。
商业地产投资是一种具有较高风险和回报的投资方式，需要投资者具备一定的基础知识和技能。
本文将为读者介绍商业地产的基础知识。
一、商业地产的类型商业地产包括零售地产、办公地产、酒店地产和工业地产等。
零售地产是指用于零售商业的地产，如购物中心、超市和百货公司等。
办公地产是指用于办公场所的地产，如写字楼、商务中心和办公园区等。
酒店地产是指用于酒店业的地产，如高档酒店、经济型连锁酒店和度假村等。
工业地产是指用于工业制造业的地产，如工业园区、自由贸易区和物流仓储基地等。
二、商业地产的投资方式商业地产的投资方式主要包括直接投资和间接投资。
直接投资是指投资者直接购买商业地产并进行经营和管理，享受租金收益和资产增值收益。
间接投资是指投资者通过投资信托基金、房地产基金或股权基金等金融工具来间接投资商业地产，通过资金池的方式分散风险并实现长期稳定收益。
三、商业地产的投资风险管理商业地产投资具有一定的风险性，主要包括市场风险、融资风险和管理风险等。
市场风险是指市场需求、竞争格局和宏观经济环境等因素对商业地产投资产生的影响，如租金下降、物业闲置和出租困难等问题。
融资风险是指商业地产投资者在融资过程中面临的信用风险、利率风险和流动性风险等问题，如贷款无法及时偿还和债务违约等情况。
管理风险是指商业地产投资者在经营和管理过程中面临的租户管理、物业管理和市场营销等方面的风险，如租户违约、物业损坏和市场需求变化等问题。
投资者应通过风险管理工具和策略来降低风险，并确保投资的安全和稳定。
四、商业地产的投资回报商业地产的投资回报主要来自租金收益和资产增值收益。
租金收益是指投资者从租户获得的租金收入，通常以年租金总额的百分比来计算。
资产增值收益是指商业地产价格的上涨所带来的收益，通常以升值幅度的百分比来计算。
投资者可以通过购买有潜力的商业地产和积极的资产管理来增加投资回报，如改进物业设施、提升服务质量和创造租户价值等。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是指用于商业目的的地产，这类地产不仅包括商场、写字楼等物业，也可以指工业地产、酒店、宾馆、医院等。
随着城市化的不断发展，商业地产成为了城市发展的重要组成部分。
商业地产的投资和管理对于企业和基金都是很好的投资领域。
因此，商业地产基础知识培训非常重要，以下是一些关于商业地产基础知识培训的介绍。
一、什么是商业地产商业地产是指用于商业目的的房地产，包括写字楼、商场、酒店、医院等非住宅用地产。
商业地产的规模庞大，要求产业链的各个环节协同配合，充分发挥社会生产力。
二、商业地产的类别商业地产可以按照用途分为五类：写字楼、商场、工业地产、医疗地产和酒店地产。
1. 写字楼写字楼通常用于办公、商业用途，是高收入、高服务、高配置的办公用地产。
2. 商场商场是专门为满足购物和娱乐需求而建的建筑物，它通常由几十到数百个店铺构成。
商场是消费者购物首选之一，也是各种品牌展示和推广的重要平台。
3. 工业地产工业地产可以分为重工业和轻工业，重工业产业主要包括钢铁、石化、造船等行业。
轻工业产业主要包括服装、纺织、食品、家具等行业。
4. 医疗地产医疗地产包括医院、诊所、养老院、药店等医疗保健用地产。
5. 酒店地产酒店地产分为豪华酒店、经济型酒店、汽车旅馆、快捷酒店等。
酒店地产投资周期短，具有资产流动性较强、收益明显特点。
三、商业地产的投资机会商业地产的投资机会主要包括以下几大类：1. 投资于核心商业地段核心商业地段是指交通便捷、设施完善、配套齐全且商业活力高的地段，值得重点关注和投资。
2. 投资于物业改造物业改造主要包括建筑改造、设施升级等，颇具潜力。
物业改造可以增加物业的吸引力与市场竞争力，进而提升物业收益水平。
3. 投资于海外市场随着国际贸易的发展，商业地产海外投资逐渐走热。
海外市场是有所风险，但也有所收益的。
4. 投资于工业园区随着我国机械、电子、科技等领域发展，工业地产逐渐受到资本市场的关注，可谓风险高、回报快的一个亮点。
房地产文档商业地产基础知识培训
房地产文档商业地产基础知识培训房地产文档商业地产基础知识培训商业地产是指用于商业目的的房地产。
商业地产通常被分为零售、办公、酒店和多种用途。
以下是商业地产的基本知识和相关术语，旨在为房地产代理人提供基本的知识培训。
一、商业地产的类型1.零售商业地产：商店、购物广场、购物中心等商业场所。
2.办公商业地产：由企业、专业人士或政府使用的办公场所。
3.酒店商业地产：酒店、度假村、旅游住宿等场所。
4.多种用途商业地产：包括购物中心、酒店、住宅等商业物业的综合开发。
二、商业地产的收益商业地产的收益来源不仅仅是租金收入，还包含其他方面的收益。
根据投资的类型和用途，商业地产的收益可以分为四大类。
1.租金收益：这是商业地产最基本的收益方式，投资者从所购入的商业物业中获得租金收入。
2.增值收益：商业地产市场的价格每年都在上涨，这就保证了所投资物业在未来得到的增值收益。
3.税收收益：商业地产的投资者可以利用政府税收政策来获得收益。
4.节税收益：房地产投资者可以通过扣除折旧率、利息、维护支出等来减少所需缴纳的税款。
三、商业地产的投资策略1.购买顺序折扣：商业地产可以通过购买相邻的物业，达到折扣的效果。
2.可根据目标租房者来选择购买物业位置：以预租约定来确定购买物业的位置，例如：学校附近的住宅小区或购物中心等地。
3.购买物业时，要记得掌握当地法律的规定。
四、商业地产的定价方式1.基于租金定价：该定价方式比较固定，通常是在根据所购买物业所可以租出的收房租作为目标。
2.基于未来现值定价：基于未来现值定价方法是以物业的现在价格来预测未来市场价格的定价方法。
3.基于其他需求因素定价：基于目标市场对当前物业的需求情况来定价。
商业地产基础知识培训
商业地产基础知识培训商业地产是一个复杂的领域，需要丰富的知识和经验。
因此，为了有所成就，需要对商业地产的基础知识进行培训。
在这篇文章中，我们将讨论商业地产基础知识培训的重要性和内容。
一、商业地产基础知识培训的重要性商业地产基础知识培训是成功的商业地产职业生涯的关键所在，因为它可以给你带来如下几个方面的益处：1.提高技能水平：培训可以向员工传授更好的商业地产知识和技能，提高他们的工作表现，提高整个团队的技能水平。
2.提高员工士气：员工参加培训可以在团队中获得更高的认可和价值，激励员工的积极性，提高他们的士气。
3.增加收入：一个了解商业地产的人在这个领域工作会更具收益，这样的人在招聘时具有更高的价值。
4.促进发展：商业地产基础知识培训可以为员工提供创造性思维、合作及问题解决的技能，这对于员工在提高职业技能和个人发展方面都十分重要。
二、商业地产基础知识培训的内容了解商业地产的基础知识意味着掌握了能够帮助你取得成功的基本概念、原则和技能。
以下是一些商业地产基础知识培训的内容：1.商业地产行业：商业地产行业是什么，它通常涉及哪些方面，以及商业地产咨询、代理、市场分析、投资和开发方面等内容。
2.商业用途：企业用于其业务运营的地产类型。
每种类型都需要不同的技能，例如：办公室、零售、工业、酒店、医疗、教育等。
3.市场分析：商业地产市场分析，包括市场研究、前景分析、市场趋势分析等内容，可以预测市场未来的走向，帮助做出更具有远见的战略决策。
4.地产投资：了解如何投资、购买、持有和管理房地产，包括买卖商业用地、不动产权益、代理与管理等内容。
5.合同：在商业地产投资领域中，合同的含义和重要性不容忽略，这包括演讲和撰写合同以完美定制客户需求的能力。
6.租赁：租赁是商业地产投资的一个重要领域，包括管理、分配、计算租金和租期、面议等等。
7.交易：包括如何搜寻、研究、分析和生产不动产、以及购买、出售、交易的法规以及与经纪人之间合作及谈判。
地产基础知识及商业地产专业知识培训手册
商业地产知识培训一、基础知识:1.基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物与其地上的附着物, 包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产, 是房产和地产的总称, 两者具有整体性和不可分割性。
注：房地产物权除所有权外, 还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
房地产的类型 :居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产: 个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以与依托于物质实体上的权益。
房地产交易: 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。
国有土地使用证: 依法取得土地使用权的单位或个人, 由当地政府与管理部门发给的凭证, 具有法律效力, 受到国家法律保护。
建设用地规划许可证: 城市规划区内进行建设需要申请用地的, 必须持国家批准建设项目的有关文件, 向城市规划行政主管部门申请定点, 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限, 提供规划设计条件, 核发建设用地规划许可证。
建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施, 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请, 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求, 核发建设工程规划许可证。
建设工程施工许可证（建设工程开工证）: 取得建筑工程规划许可证后, 由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。
商品房预售许可证: 按提供预售商品房计算, 投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期, 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。
而且必须是已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书。
取得预售许可证工程进度要求: 七层以一下（含七层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目, 应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。
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二四五六七八九商业地产概念商铺投资的特点商业地产分类培训提纲商铺投资者的投资心理分析土业地产的运作流程商业地产的销售模式商业地产招商商业地产项目招商及销售人员素质和能力培养商业地产项目的营销代理商业地产基础知识一.商业地产的概念商业房地产指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
我们现在常见的商业广场、社区商业中心、写字楼、酒店、临街商铺、专业市场、商业步行街等，都属于商业房地产。
比较商铺与住宅的区别作为纯商铺买卖，与住宅最大不同之处，就是投资性与实用性的比例不同。
在目前市场状况下，住宅始终以居住实用性为主，将住宅作为投资渠道始终未能成为市场主导。
商铺则反之，由于目前楼市调控政策从严，对住宅限购政策导致大量游资正寻求出路，故投资客会比以往有所增加。
商铺投资就是指进行商铺购买、租赁的行为。
投资者在购买时心态本质就是以生意经营及成本节约等角度去购买，也以利润为目标的心理，本身就是一种投资性质，更不用说纯投资者的心态，故购买商铺可视为一种完全投资行为。
住宅对于置业者来说是生活的必需品，无论是一次置业还是二次三次置业，都是为了居住，为了居家生活，也有部分人买多套房投资，但相对来说毕竟是极少数。
商铺是一种投资产品，是一个让财富增值的手段，商铺对于置业者来说不是生活的必需品，是可有可无的。
但是商铺强调投资性，无论商铺经营者还是纯投资人士均以争取最大利润为目标，故销售人员引导客户购买时则应以突出高回报、低风险、利润率高为销售思路，吸引客户购买，激发其购买的欲望，以介绍一种生意或一个投资计划的方式去引导客房购买。
购买商铺与住宅的人群对比因为住宅是生活的必需品，所以购买住宅的人群比较广泛，从经济实力上多数人一般，只有购买中高档住宅的人才有实力投资商铺。
商业地产基础知识培训
2020年后
中国与西方国家的差别
距美、法100年，距日40年
距美、法、日50年
同发展阶段
同发达国家连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考
十三、商业地产的发展态势（四）
中外百货商店比较
创新阶段
发展阶段
成熟阶段
衰落阶段
美国
1850－1899（50年）
1900－1929（30年）
综合化
杂货店 1860年前
百货店 1930年后
商业街 20世纪60年代
时间
专业店 1860年后
便利店 1950年
专业化
十一、解读“城”与“市”
城市与商业地产――“城”与“市” 商业地产一般都分布在城市最重要的地段，最显要的位置，代表着城市的形象，注重商业地产项目与整个城市的协调统一，将能够为城市增光添彩。 “城市”要有个观念的更新，不然，“城”建得“美仑美奂”，“市”却冷背呆滞了。 没有“市”的“城”，怎么还叫“城市”？
七、专卖店、便利店、连锁店、百货店
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
业态 ？－－以什么方式卖
九、业态、业种
业种 ？－－卖什么
十、历史上的八次零售业态创新
次数
名称
业态开始时间
高潮期
特征
1
百货商店
1852年
1860－1940
扩大品种
2
一价商店
1878年
1880－1930
同一价格
3
连锁商店
1859年
1920－1930
组织创新
4
超级市场
1930年
1935－1965
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商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐 射范围
商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。 这是原则性的标准，在实际从事商圈设定时还必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布 等因素。 进行商圈分析的目的有三：一是明确该商业区或商店的商圈范围；二是了解商圈的人口 分布状况及生活结构；三是在此基础上进行经济效益的预测。
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
业态——面向某类目标顾客的商店营业形态
业态：“店“——商家或经营者向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态
特征：“怎么卖 ”
对特定消费者的特定需要，按照一 定的战略目标，有选择地运用商品经 营结构、店铺位置、店铺规模、店铺 形态、价格政策、销售方式、销售服 务等经营手段，提供销售和服务的类 型化经营形态
商业地产与住宅房地产的区别
住宅房地产
商业地产
发展商大多数采取开发销售的模式，其资 金回收模式相对简单
商业地产项目是只租不售、或只销售部分 的面积，大部分靠企业长期持有
大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅 类产品时，主要是买来自住或投资
大多数购买者购买商业地产类产品是作为 一种稳定型、投资回报率较高的一种投资 工具，买来作为投资用的
US$
第四阶段
以追求生活质量的享受型 消费阶段
以要求舒适、追求时尚、讲 究情调为消费宗旨
商业 模式
国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
城市生活休闲中心
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall 为代表 ， 以 “ 体 验 经 济 ” 为
PART 1
何为商业地产？
商业地产的基本概念 商业地产的分类
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的分类
随着需求和消费水平的提升，商业物业也随之越来越多样化。 我们可以根据不同的标准对其进行分类
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的分类
分类标准
按照功能类型
商业地产基础知识整合培训
商业地产基础
报告提纲
PART 1 PART 2 PART 3
何为商业地产？ 商圈与社区商业 商业建筑空间设计
开始之前，我们先看几组商业照片
大型社区商业中心
大型购物中心
特色休闲街
分组讨论 结合上面几组图片，回忆一下在自己的日常生活中， 平时会在什么地方消费，周末会在什么地方消费？ 消费的金额和内容有什么不同？
注： 约10-12个人为一小组进行讨论，讨论时间为10分钟左右 讨论后每组一个代表回答以上问题
商业地产的分类不是一成不变的，而是根据城市、商业的发 展和地区属性的不同而变化的
商业地产的发展与居民消费结构和消费水平发展阶段密切相关，经历 “必需起步发展享受”四个过程
GDP 阶段
阶段描述
基本特征
业种：“货”——依商品的功能、款式及适合的年龄所做的分类
特征：“卖什么”
目前国内零售消费市场 可细分上百个业种，商品 的种类达到数万（11万） 种，国外发达国家的业种 细分更多，难以胜数
从使用目的上分为消费 品和再生产品，从购买习 惯上分为日常用品、选购 品、专用品，包括男装、 女装、鞋类、箱包、家电 用品、生鲜、日化用品、 烟酒、建材、机电、纺织 品等
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 随着新世纪的到来，超
大楼，这一代发展了 市迅速在中国成为新的
很长时间，它是在供 时髦，这和后期所谓的
销社的基础上扩大的， mall 实际上是一致的 ，
在经营模式上也发生 国内汽车保有量低难以
了很大的变化
支撑真正意义的郊区
国内
300 US$
第一阶段
以满足生活基本需要的必 需型消费阶段
吃、穿、用为主要消费内容
中等规 模以上 城市
长三角 珠三角
深圳 上海 北京
1000 US$
第二阶段
较好地解决基本生活后的 起步型消费阶段
简单家用电器为重要消费内 容
3000 US$
第三阶段
以体现个性特点的发展型 消费阶段
讲究品牌消费
5000
mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的越来越
多购物中心
PART 1
何为商业地产？
商业地产的基本概念 商业地产的分类
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
商业地产——用于经营用途的房地产形式
泛商业地产：除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包 括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等
发展商只要将房子卖出去，将社区的物业 管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去， 而且还要将后期的经营、推广作为第一等 大事来对待
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营
商业地产
市场开发
运营管理
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
狭义商业地产：就是指用于商业经营的地产开发项目
商业地产的 形式多种多样， 最常见的如mall、 大型批发市场、 商业街、商场、 社区商业等（开 放、封闭）
大型商业地 产项目的开发是 一项复合工程， 需要对商业、地 产、金融等各方 面具有专业操作 能力
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污 基础，以生活方式
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状 消费、娱乐加休闲
支撑起再扩张 、 发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落 为主旨
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
Байду номын сангаас舞台。
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
目前中国有9种零售业态，日本20 多种，美国40多种
包括百货店、大型综合商场、超级 市场、便利店、专业店、专卖店、购 物中心、家居中心、仓储商店、折扣 店、自动售货机、邮购店、无店铺销 售形式（电子购物——B2C，C2C） 等
PRRT 1 何为商业地产？——商业地产的基本概念
业种——面向顾客某类用途的商店营业种类