上海高档住宅市场研究
高端客户住宅需求偏好研究(ppt42张)
典型群体分析：
欧美人
人口特征：
大多数是外派到中国，一般都拥有比较高的管理职位， 享有公司提供的住房津贴 三口之家，多小孩 客户层次较东南亚人更高
购房特征 ：
重视家庭需求，尤其是小孩的需求优先 会所设施齐全，是其重要的社交场所 生活便利，家乐福、英文招牌的西餐厅必不可少 要求有国际学校，重视中文和英文的教育，小孩今 后能够适应本国的文化氛围
最高层级 房屋是体现自 己被认可和尊 重的内心情感 需要的媒介
——媒体关注度——
最重要的信息获取渠道 信赖感：口碑好的楼盘在居住 品质上更令人信赖
1、口碑传 递
认同感：被同一层次的人认可 的楼盘可以满足高端客户重视自 己受到认可的需要 美誉度：可以很好的提高产品 或品牌的美誉度
2、小众媒 体
类 别 墅
人 文 历 史
城 市 地 位
高 尔 夫 资 源
自 然 景 观
——资源类型别墅分析——
资源型别墅——
资源型别墅就是项目所处的区域中具有得天独厚的资源条件，包括自 然景观资源、人文历史资源、城市地域资源以及高尔夫资源等。具备 此类资源的别墅产品具有一定的稀缺性，并且已经为大众所认可。
另：非资源类别墅指项目自身所处区位并无可依托的资源条件的别墅产品。
居住指标
品质外观 优质物业 管理 高素质居 住群体
土地指标
价值指标
具备群体区 隔力的房屋 总价 长期保值的 租金收益
配套成熟的 中心城区 稀缺资源 公认的高档 区块或社区
上海高端物业主 要分布 MARKET POSITIONING
国际社区：古北、碧云、联洋、华漕
配套成熟中心区：徐家汇、静安南京西路、卢湾新 天地、长宁中山公园、黄埔人民广场等 自然资源区：滨江、佘山、西郊、淀山湖、苏州河 沿岸 新兴高端板块：世博板块、张江、新江湾城
2009年上海西部高端别墅市场状况
平均每套占地面积
总价 生活配套 8 销售状况
约2000㎡/套
3000----9000万/套,(均价30000元/㎡) 国际高尔夫乡村俱乐部，亚洲最大水上运动场， “东方绿洲”等。 在售中
绿洲江南园详细描述
区位介绍 项目地处青浦朱家角生活区，临近淀山湖生态园区，其所临靠大淀湖面积有800亩，是上海地 区罕见的湖景别墅。 规划设计 小区内全部为湖景别墅，值得一提的是，绿洲江南园紧靠古镇城区，在享尽湖光水色的同时 ，还融入了浓郁的水乡生活氛围，使居住者对文化生活产生新的感觉。
318国道,沪青平高速公路等
北美建筑风格 地上372--782㎡,地下150 ㎡,花园300-1300㎡ 约1200㎡/套 单价33000元/㎡ 自然山林为风格，山林坡景别墅风情，别墅与 大自然和谐交融，内部设计合理，大气庄重。 网球场，英国学校，双语学校 目前在售中
大豪山林别墅详细描述
区位介绍 位于青浦徐泾西郊高档成熟别墅板块，虹桥的直接延伸段。随着别墅土地资源管制政策出台 ，独栋别墅将更显稀缺，性价比势必大幅攀升。周边云集众多国际学校，如上海西华国际学校、 蒙特梭利幼儿园和德法学校（2005年9月开学，在校生1500名左右），5公里左右，15分钟车程内 的闵行华漕板块，云集美国、新加坡、韩国、英国等国际学校，从小给予孩子高标准成长环境、 浓郁的国际化氛围。同时，银涛golf、尊尚会spa、奥特莱斯shopping mall等高档配套，吸引了 大量外籍与港台人士聚居此地，租赁市场火爆，区域内别墅平均月租金约25000-40000元。 规划设计 项目占地600亩，规划为六期开发。目前在售的为4期，所剩不多。5期即将上市。整个社区风 景优美，规划皆引河、堆坡制造风景，社区十分适宜居住。
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上海住房存在的问题及对策研究
们不 得不 意识 到 ， 福 生活 的背后 还 隐藏 着其 它 的社会 问题 。 幸
（ ） 一 楼盘 炒作 问题
近两 年在上 海 ， 乎每 个新 项 目开盘 时 ， 楼处 前 都 是摩 肩 接 踵 ， 多 人 连夜 排 队 拿 号 。在制 造 房 子 几 售 很
热 销假 象的背 后 ， 实际 是有一 些 人在 炒卖 房子 。炒 房 者先 在 内部认 购 期第 一 时间 抢先 批 量 认 购 一些 好 的 户型， 然后 进行 炒作 ， 吹此 种户 型 如何 紧俏 ， 胡 当价 格上 涨后 ， 高 价卖 出 。这种 投机 行为 使社 会 贫富 差距 再
日益加 大 ， 给社 会 造成 了恶 劣影 响 ； 有 甚者 ， 的楼 盘竟 然 花 高 价雇 佣 楼 托 。这 种炒 作 给购 房 者 的决 策 更 有
进行 分析 ， 以期 得到 解 决 问题 的 对策 。
关键 词 ： 宅 ； 住 炒作 ； 弱势群 体 ； 土地 资 源
中图 分类号 ： ４ ７ ９ Ｆ ０ ．
文献 标识 码 ： Ｂ
文章 编 号 ： ６ ２ ３ ８ （０ ６ ０ —０ ９ Ｏ １ ７ ５ ９ ２ ０ ）３ ¨ Ｏ ３ ０
本买 不起 商 品住 宅 ， 一 部分动 迁居 民的居住 问题 甚至还 没有 得到解 决 。 而
例， 当前 ， 买房 成 了许 多 人 的一大 难题 。 目前 ， 国城镇 居 民的 收入 结 构呈 现 出两 头 小 、 中 中间 大 的特 征 ， 高
收 入与最 低收 入者 占少 数 ， 中等及 中低 收入者 占多数 ， 而 因此 ， 宅 的发 展 首先 、 是重 点应该 满 足 当地 中 住 也
上海高档房产市场现状及趋势分析
势分析2023-10-28CATALOGUE 目录•上海高档房产市场概述•上海高档房产市场现状分析•上海高档房产市场趋势预测•上海高档房产市场风险与机遇•上海高档房产市场未来展望01上海高档房产市场概述上海高档房产市场主要指的是在上海市内的高档住宅、别墅、商业地产等，其价格普遍较高，主要面向高净值人群。
高档房产市场的范围主要集中在黄浦区、静安区、长宁区、徐汇区等中心城区以及浦东新区等新兴商业区。
定义与范围市场特点市场需求稳定且增长迅速，主要受政策调控和宏观经济环境影响。
供应相对紧张，市场供需矛盾较为突出。
市场竞争激烈，各大开发商争夺市场份额。
房产价格高昂，成交周期较长。
上海高档房产市场具有以下特点房产类型与分布其他高档房产：如文化创意产业园区、高档会所等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
商业地产：包括写字楼、商业中心、酒店等，主要分布在市中心和部分新兴商业区。
别墅：主要分布在浦东新区、闵行区等郊区，其中部分别墅也属于高档住宅范畴。
上海高档房产市场主要包括以下几种类型高档住宅：主要分布在市中心和部分郊区，如黄浦区、静安区等。
02上海高档房产市场现状分析供应与需求供应情况上海高档房产市场供应量充足，楼盘项目众多，涵盖了各种户型和价格区间。
然而，由于政策调控和市场需求变化，供应结构也在发生变化。
需求情况上海作为国际大都市，吸引了大批高净值人群和投资者，他们对高档房产的需求持续旺盛。
同时，随着生活品质的提升，部分中产阶级也开始追求高品质的居住环境，成为潜在需求群体。
价格情况上海高档房产价格普遍较高，各区域价格差异较大。
中心城区的豪华公寓和别墅价格往往超过每平方米数万元。
价值情况高档房产作为稀缺资源，其价值不仅仅在于居住功能，更在于其投资和保值功能。
在通货膨胀和货币贬值的背景下，高档房产成为投资者保值增值的重要选择。
价格与价值市场热点与趋势市场热点当前上海高档房产市场最热门的区域包括黄浦区、静安区、浦东新区等中心城区以及佘山、东郊等别墅区。
房地产案例分析范文
房地产案例分析范文概述：上海外滩公寓项目是一项位于上海市中心的豪华住宅开发项目。
该项目占地面积约为100亩，总建筑面积约为50,000平方米，共计300套高档公寓。
该项目的开发商是一家知名的房地产开发公司，项目预计开发周期为3年，并计划在市场推出后的2年内销售完毕。
案例分析：1.市场分析在项目启动前，开发商进行了全面的市场分析，了解了上海市中心区域的需求和竞争情况。
根据市场调研结果，开发商确定了该项目的目标客群为高净值人群，他们对住宅质量要求较高，并且有较强的购买能力。
此外，项目的地理位置靠近上海著名的旅游景点外滩，具有得天独厚的地理优势，吸引力较大。
2.设计与建筑开发商聘请了一队经验丰富的建筑师和设计师来负责项目的设计和建筑工作。
他们结合了现代化的建筑风格和传统上海元素，打造了一座具有独特魅力的建筑。
公寓内部采用了高档装修材料，提供了舒适的居住环境。
此外，项目还配备了豪华的公共设施，如健身房、游泳池和花园等，提供了全方位的生活设施。
3.销售策略为了有效推广项目并吸引目标客群，开发商制定了一套全面的销售策略。
首先，他们注重品牌宣传，通过广告、以及社交媒体等渠道将项目的独特价值和卓越品质传达给潜在购房者。
其次，他们组织了线下展示会和开放日，让潜在客户可以亲自参观公寓和了解项目的详细信息。
最后，他们提供了灵活的付款方式，并与多家银行合作，为购房者提供低息贷款，降低购房门槛，提高购房者的购买意愿。
4.售后服务一旦项目售出，开发商并没有停止对客户的关注。
他们建立了专门的售后服务团队，负责解决客户在入住后可能遇到的问题，并提供全方位的售后保障。
例如，他们提供了24小时的客户服务热线，以及定期的维修和保养服务。
这种贴心的售后服务有效地提高了项目的口碑，并增强了客户对开发商的信任感。
案例总结：通过对上海外滩公寓项目的分析，可以看出该项目在市场分析、设计与建筑、销售策略和售后服务等方面都采取了一系列有效的措施，提高了项目的竞争力和销售效果。
上海别墅研究报告
上海xx别墅项目策划一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
上海房价研究报告
上海房价研究报告1. 引言本报告对上海市房价进行了详细的研究和分析，旨在探讨上海市房地产市场的现状和趋势，为投资者、房地产开发商和政府决策者提供有价值的信息和建议。
通过对上海市过去几年的房价数据进行分析，并结合宏观经济环境和政策的变化，我们将对上海市房价的发展进行预测和分析。
2. 数据收集与分析我们通过搜集上海市过去五年的房价数据，包括房屋类型、面积、地段、交通便捷性等多个维度的信息。
我们使用统计分析软件对这些数据进行了处理和分析，得到了以下结论：•上海市房价总体呈现上升趋势，尤其在核心城区地段。
•上海市二手房的价格普遍高于新房，但新房的销售量更大。
•浦东新区是房价增长最快的地区，受到了政府在该地区的重大基础设施建设和城市规划的影响。
•市区片区的房价呈现空间分异性，核心区域的房价相对较高，而远离市中心的地区房价较低。
3. 房价影响因素分析在本节中，我们对影响上海市房价的因素进行深入分析。
3.1 宏观经济因素宏观经济因素是影响房价的重要因素之一。
例如，国内经济的增长速度、人口流入和就业率对房价的影响较大。
近年来，上海市的经济发展较快，成为全国经济中心之一，这促使了房价的上涨。
此外，国家和地方政府的宏观调控政策也会对房价产生一定的影响。
3.2 地段和交通便利性房屋所在地段和交通便利性是影响房价的重要因素之一。
上海市核心地段的房价相对较高，而且交通便利，受到了购房者的青睐。
例如，靠近地铁站的房屋更容易卖出高价。
3.3 政策因素政策因素是影响房价的重要因素之一。
中国政府出台了一系列的房地产调控政策，例如限购、限售等政策。
这些政策对房价的影响较大，能够抑制房价的过快上涨。
4. 房价预测与建议根据前文的分析，对未来上海市房价进行预测是非常重要的。
我们使用时间序列模型对上海市房价进行预测，并提出相关建议：•上海市房价将继续上涨，但涨幅可能逐渐减小。
•核心地段的房价将保持较高水平，但二手房市场可能会出现一定程度的调整。
上海房产市场调研报告总结
上海房产市场调研报告总结1. 简介本报告是对上海房产市场进行的调研总结，旨在全面了解上海房产市场的现状和发展趋势。
2. 市场概况根据调研数据，上海房产市场在过去几年持续火爆，价格呈现上涨趋势，并且交易量稳定增长。
供需关系紧张，购房者需面临高房价和激烈竞争。
3. 资金来源上海房产市场的购房资金主要来自以下几个方面：- 首付款：购房者通常需要支付一定比例的首付款，这对首次购房者来说是个较大的经济压力；- 商业贷款：购房者可以选择银行或其他金融机构提供的商业贷款，在可负担范围内按揭购房；- 其他投资：一些购房者将房产作为投资手段，通过借贷或出售其他资产来筹集购房资金。
4. 房价趋势上海房价一直以来呈现上涨趋势，尤其是在中心城区。
据数据显示，平均房价已经突破了每平方米5万人民币，部分地段更是高达10万人民币以上。
房价的上涨主要受到供需关系、土地稀缺以及投资需求的影响。
5. 房地产开发商上海有许多大型房地产开发商参与房产市场，为购房者提供了多样化的选择。
其中，一线房企和知名开发商具有较高的市场份额。
许多开发商通过品牌价值、质量保证和市场口碑来吸引购房者。
6. 住宅类型上海房产市场主要以住宅为主，涵盖了公寓、别墅、普通住宅等多种类型。
随着市民收入水平的提高，对品质住宅的需求越来越高，高端住宅和豪宅的市场需求也在不断增长。
7. 交通便利度上海的交通网络非常发达，公共交通系统包括地铁、公交和出租车等，方便市民出行。
此外，上海还拥有高速公路、城市快速路和轨道交通等，交通便利度较高，对房产市场具有积极影响。
8. 政策影响政府在房产市场调控方面采取了一系列措施，包括限购、限贷、限价等。
这些政策的实施对抑制房价过快上涨、稳定市场预期起到了积极作用。
9. 市场前景未来，上海房产市场仍然具有较高的增长潜力。
随着人口流入的增加和经济的发展，房产需求仍然旺盛。
同时，政府将继续加强房地产市场监管和调控，以确保市场的稳定和健康发展。
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绪言1、研究背景和目的汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。
为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场（别墅、公寓、服务式公寓）的现状和未来的发展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等发展建议。
2、研究容及围汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情况来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域围作如下界定：（1）研究容⏹市高档住宅市场现状⏹市高档住宅市场供求预测⏹项目发展建议（2）研究围⏹将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象⏹将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域围⏹对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。
3、研究方法及主要研究指标本报告在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析预测等方法。
采用的主要研究指标详见列表。
4、本报告的基本结构本报告共有以下三个部分组成，分别为：第一部分：高档住宅市场第二部分：项目发展建议第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析附录2：高档住宅市场存量统计数据附录3：高档住宅市场供需统计数据附录4：高档住宅市场租售价格统计数据附录5：高档住宅区域市场供求量预测方法第一部分高档住宅市场一、住宅市场综述1.住宅市场的经济环境日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。
《财富》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。
2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。
其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的贡献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的贡献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。
居民人均收入大幅提高，城市和农村居民家庭人均可支配收入分别12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。
居民收入水平的稳步提高，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动城市的住宅消费。
1999 年《财富》论坛、2001 年APEC 会议、2010 年世博会等这些极具影响的国际性经济集会也将其会场设在，种种迹象表明，经过近10 年的快速发展，已成为中国经济发展的龙头，其经济地位无论在国还是在国际都得到了很大提升，并吸引着越来越多国外投资商和企业的目光。
孕育在这样一个国际化大都市中，住宅市场有着得天独厚的优势。
2.住宅市场历史回顾近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的发展过程。
通常认为房地产产业的运行与国民经济发展有着唇齿相依的紧密联系。
90年代初期至今，住宅市场发展并非一帆风顺。
在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“N”字型的市场发展轨迹。
从93年开始，商品住宅的投资、建设规模伴随着当时就已经较“热”的经济发展浪潮，供给和需求都达到了前所未有的“鼎盛之势”。
这一浪潮在96年达到了顶峰，而此后整个住宅市场并未像人们预期的那样继续冲高，房地产业泡沫的破灭给商品住宅市场当头一击，98年的亚洲金融危机更是加剧了商品住宅市场走向衰落的进程，而首当其冲的当属外资开发的高档外销房项目，住宅市场一度陷入低谷。
此时中国国需求严重不足、通货紧缩情势严峻。
商品住宅市场的这一颓势一直持续了两年多的时间。
在进入1999年下半年以后，商品住宅市场终于触到了曲线的拐点，在需的有效启动和外资的不断引入的刺激下开始逐步回升，进入了复期。
3.近期住宅市场纵观近期房地产市场可以看出，1997—2000年市商品房的供求量成年度性反向运行，即供应量逐年减少，需求量逐年增加，因而供求比不断趋于平衡。
到2001年，商品房批准预售面积为1659.15万平方米，预售登记面积1881.83万平方米，已登记的商品房买卖面积为2020.46万平方米，供求比为1：1.13，部分隔年待售的楼盘被快速消化，供应量略显偏紧（见附表1-1）。
但是随着时间的推移，房地产开发商蓄势待发，今后2-3年供应预计将略大于需求。
政府2001年批准以后每年开发兴建的商品房建筑面积保持在1200-1500万平方米，这将是保障供给、平抑房价的重要措施。
从商品住宅市场的近期价格来看，有稳步上扬的趋势。
2001年市中心十二个城区商品房预售成交价格为每平方米4352元，比年初上升了11.3%。
表明在房地产相关法规、政策上的制定、落实等环节卓有成效，市场供需两旺，价升量增。
究其原因，其一，得益于国经济的良好运行态势以及相关配套政策支持；其二，商品房品质的提高及社区环境的改善，形成优质优价。
资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据4. 后市展望近期而言，全球性的经济萧条对中国影响不是很大，中国仍是全世界对国际资本吸引力最大的国家。
特别是在美国遭受了恐怖袭击之后，资本的安全性就将成为众多投资者优先考虑的因素之一，在某种意义上，中国已经成为国际资本的避风港,而、更是首当其冲。
众多国外金融、保险和咨询企业将在中国“入世”后成为进入中国市场的主力军。
但资本流向和投资具有其自身的规律和理性法则，因此在中国出现国际投资暴增的可能性不大；同时房地产市场尤其是住宅市场在经历了几年前的震荡之后，从政府到投资者都应该更具理性的思维和投资决策，在保持市场继续发展的同时防止出现过“热”现象应该成为市场的共识。
因此“N”字型曲线的第三笔应该更加平滑。
新世纪以来，在继续推进改革开放、扩大需的过程中，城市基础设施、道路交通、环境绿化等方面的建设也取得了显著的成就。
2001年获国务院批准通过的《市城市总体规划（至2020年）》，把定位于国际经济、金融、贸易和航运中心之一。
新的规划进一步优化城市布局结构、土地使用功能、城市基础设施、城市生态环境，这将对十五时期房地产发展产生深远影响。
今后几年住宅市场究竟走向何处？据中原公司市场研究部分析预测，在今后一个不太短的时期里，对新旧住宅的市场需求，将在较高的平台上保持稳定。
需求的稳定使沪上房地产的价格总体上保持稳中微涨的趋势，但2-3年涨幅已相当有限。
这主要由于以下几方面原因：（1）目前国经济形势虽明显好转，但其性质仍属“转机”而非“转折”。
国有效需求的增长仍然不足，城乡收入、贫富收入差距逐步拉大。
借助外地购房等消费空间极其有限，恐难继续实现2001年对房地产价格支持的力度。
（2）入关后国原本垄断的行业会受到较大冲击，这极可能会影响今后几年主力购买群的购买能力。
（3）2001年楼市的异常火爆，很大程度上透支了今后几年的潜在目标客户群的支付能力，今年住宅消费的断层预计将有所抬头。
此外，随着旧城改造力度不断加大，最近3至5年的购房主流仍将是50万以下，总体房价不会有太大变化。
二、高档住宅市场分析1、存量分析2001年8月以前，的商品房有销和外销之分。
早期均价在8000元/平方米以上的高档住宅几乎全部是外销房。
上世纪90年代中期在黄浦、徐汇等区也出现了一些销的高档物业，但占整个高档住宅市场的比例一直不高。
自2001年8月实施外销商品住宅并轨，才结束了这种依据销售对象来划分物业档次的历史。
由于外销房建造初衷是为了满足在沪工作的外籍人士的居住需求，出于方便工作、休闲的考虑，选址多为交通便利，接近市中心区域和机场的位置，所以徐汇、静安和长宁外销房集中的三大区域。
从区域上看，徐汇、长宁、静安区的高档住宅相对集中，而近期徐汇区的高档楼盘供应量最大。
从现有高档住宅的分布情况来看，一般位于四大类区域：第一类，历史渊源悠久，环境幽雅的区域；第二类，临近商业中心的繁华区域；第三类，依托商务中心区及新兴开发区的高档住宅群落；第四类，周边有稀缺景观资源的区域。
从本次的研究结果来看，研究区域截止2001年底高档公寓住宅现总存量为19092个单位，其中服务式公寓为4799个单位（详见附录2）。
从区域分布来看，徐汇区和长宁区的高档公寓住宅的总存量单位数目最大，占统计总量的64%，其中，徐汇区的高档住宅存量单位最多，占统计总量的35%。
此外，静安区的服务式公寓的存量单位数目较多，主要是由于该区域高档写字楼集中，又是重要商圈所在地，服务式公寓的需求量较大（详见附图1、2、3）。
图1 2001年底研究区域高档住宅现总存量分布图 2001年底高档住宅（普通公寓类）各区现总存量分布图 2001年底高档住宅（服务式公寓类）各区现总存量分布综合这些高档公寓住宅项目的具体情况来看，项目分布的地域性十分明显，主要分布于徐家汇商圈辐射区域，淮海路两侧区域，建国路沿线，镇宁路沿线，人民广场周边区域，河、黄浦江两岸沿江区域，虹桥、古北7区（见附表）：从高档别墅市场来看，到2001年底市区高档别墅的现总存量为2655个单位（详见附录2），这些高档别墅主要集中在浦东新区、长宁虹桥路沿线及市中心地区。
其中长宁区虹桥路沿线分布最为密集，占研究总量的60%以上，虹桥路沿线的这些高档别墅大多为虹桥开发的伴生产物，随着虹桥开发区的发展而逐步成规模。
根据目前的市场情况，这些高档别墅项目的入住率大约在80%左右，据此推断2001年年底竣工的高档别墅在市场上租售的单位大约为530个。
2、供求分析1997-2001年研究区域的供应量、吸纳量和空置率变化孕育在房地产市场总体发展的大背景下，高档住宅市场在97、98年所有研究区域的空置量都有不同幅度的上升，静安、徐汇、黄浦等区域都达到了6.1%-110.1%的上升幅度。
加之98年研究区域的商品住宅市场，特别是高档外销商品住宅受到了东南亚金融危机的巨大影响，更加剧了研究区域的商品住宅市场的空置。
2001年，随着外销并轨等一系列重大政策出台，加之宏观经济对需的拉动，研究区域的供求比例均突破了1：1，历年存量获得部分吸纳，各研究区域的空置量均有不同程度下降。
随着这一趋势发展，相信未来几年研究区域的空置量还将继续下降，但由于历史空置总量较大、进入较为合理的空置区域尚需时日（详见附录3：）。
（1）1997-2001研究区域供应情况图 1997-2001年研究区域商品住宅供应量变化从研究区域历年供应情况看，徐汇、长宁两区一直是商品住宅市场的供应大区，其中徐汇区历年的供应量变化显著，呈现倒“V”字型，虽然其历年供应量都在100万平方米以上，但波动幅度较大，而其他各研究区域总体上供应量相对较小。