上海高档小区定位
上海御园简介
上海御园简介
上海御园是一座建筑风格独特的高档住宅小区，位于上海市浦东新区张杨路上，由浦东开发建设公司和上海市房地产开发公司开发建设。
该小区总用地面积约为50万平方米，集商业、
住宅、公寓、花园和停车场于一体，共分为七期开发。
该小区采取了以欧式风格为主的建筑风格，园区内空气清新，绿植丰富，管理完善，设施齐全，受到了广大业主的高度评价和青睐。
今年来，小区管理团队致力于打造小区智能化管理系统，提升居住环境品质。
上海有钱人住哪个区
上海有钱人住哪个区上海是中国的经济中心和国际大都市，拥有许多富裕的人口。
这些有钱人常常在城市中寻找最有品质和舒适的住所。
选择在哪个区域居住对他们来说非常重要，因为他们希望能够享受到城市的便利和高品质的生活。
上海市被划分为16个行政区，每个区都有其独特的特点和优势。
让我们一起来看看，上海的有钱人住在哪个区。
1. 黄浦区：上海的中心地带，也是中国金融和商业中心的所在地。
黄浦区拥有许多历史悠久的建筑和著名的购物区，如南京路和外滩。
有钱人可能会选择在黄浦区购买豪华公寓或历史悠久的老洋房，以体验这个国际大都市的繁华和便利。
2. 徐汇区：位于市中心的徐汇区是一个城市中心的居住区。
这个区域拥有一些优秀的学校和医疗设施，被认为是上海最宜居的地区之一。
徐汇区还拥有一些高档住宅区，如复兴公园、衡山路和湖南路上的豪宅。
3. 静安区：静安区是上海的老城区之一，也是有钱人常常选择的买房区域。
静安区拥有很多历史建筑和文化景点，同时也有许多时尚的购物和娱乐场所。
这个区域还有一些国际学校和优质的医疗机构，吸引了许多国际富豪。
4. 浦东新区：作为上海的经济特区，浦东新区是在1990年代建立的，并迅速发展成为一座现代化的都市。
这个区域是上海的商业和金融中心，拥有许多高科技企业和办公楼。
浦东新区还拥有一些高档住宅区，吸引了许多富裕的人口。
5. 闵行区：闵行区位于上海市的西部，是一个大型的工业和科技园区。
这个区域有一些高校和研究机构，吸引了许多科研人员和富豪。
闵行区还有一些绿地和公园，为居民提供了一些宜居的环境。
6. 长宁区：长宁区是一个繁华的居住区，拥有许多高档住宅和购物中心。
这个区域还有一些公园和体育场馆，为居民提供了一些休闲和娱乐的场所。
长宁区还有许多国际学校和医疗机构，吸引了许多富豪和外籍人士。
除了以上几个区域，上海还有许多其他区域也吸引了许多富豪的目光，如杨浦区、宝山区和嘉定区等。
不同的人有不同的需求和喜好，因此有钱人选择居住的区域也各有不同。
世联上海临港新城主城区居住小区WSWC1地块产品定位思
引领性
开创差异化的居住理念和生活方式，开启未来滨海居住新纪元。
标杆性
在规划、布局、产品品质、新技术、管理方式等综合方
面
具备前瞻性。成为片区乃至上海的风向标。
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•新城住宅开发模式解读
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万科城——统领多种物业类型
•在鲜明的营销主题统领 下突出主力产品形象
•首先是一个城，有广场和 商业街，有各色各样有声有 色的建筑形态。然后才是深 圳首个大型Townhouse社 区。1.1容积率、亲地性居 住。
•启动即推出商业及景观 配套和所有物业类型， 尽展城居生活样板间
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•临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战 •临港新城—规划 略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景
政策支撑 优势
城市战略 发展优势
城市战略 枢纽优势
综合产业 优势
规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确
把现握经上济海跨经越•政济和府社城会市的发持重展 续大现 发状 展战， 而略审 作决时 出策度 的势 一， 项为 重实 大
19.79% 35.1% 0.92 2764
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世联上海临港新城主城区居住小区 WSWC1地块产品定位思
•临港新城—定位
•临港新城定位上海城市辅城，要发展成为占位 于大上海、具备产业支撑的综合型滨海新城；
功能定位
上海的辅城
托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航 空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体 现新世纪上海建设水平、相对独立、功能完
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!
上海七大富人区，最顶级的富豪都住这里!说起上海大名鼎鼎的4大富人区，相信老上海们都能如数家珍：古北、陆家嘴、佘山、碧云，哪一个不是名动一时的富豪聚集地。
然而，细心的你也许已经发现，近年来这4大富人区的话题度越来越低了。
碧云涉外租赁房，始终未能向置业转变，偌大古北，却没一个拿得出手的顶级豪宅，佘山别墅近年来在各大豪宅排行榜也难觅踪迹，4大富人区中的3个仿佛被人遗忘了。
与此同时，曾名不见经传的区域却日渐热门，前滩、南外滩、北外滩、陆家嘴北滨江……魔都富人区开启新一轮大洗牌，谁能脱颖而出？对于怎么判“富人区”，如今并没有一个统一的标准。
地理位置优越，自然景观优美，配套高端齐全……如果说有一个条件能让人直观判断为富人区，那只能是“顶级豪宅扎堆”！从古北新区到碧云国际社区，从世茂滨江花园，到紫园、檀宫，再到九间堂、华洲君庭，上海这十几年里一直在谱写上海富人区的故事。
而这些故事无一例外，都和豪宅密切相关。
如今的上海，富人区与豪宅早已捆绑在一起，很难区分了。
浦东东郊亿级别墅扎堆的“龙头老大”和长宁西郊一样，浦东东郊在上海的行政区域板块划分中也是不存在的，但是东郊宾馆和周边一大批顶级别墅的聚集，生生让这里成了上海公认的富豪聚集地。
翻看近年来各类豪宅排行榜，什么“豪宅成交均价排行榜”，“豪宅成交总价排行榜”，“顶级豪宅最多的区域”，东郊总是排头兵。
“西有檀宫，东有君庭”更是早已成为豪宅圈全公认的“真理”。
华洲君庭，成交总价2.6亿/套2018年上海豪宅成交均价排行榜TOP20中，东郊的别墅占了4席，其中华洲君庭和东郊壹号，分别以30.7万元/㎡和30万元/㎡位列第1、2位！上海豪宅单套成交总价榜，前10位中东郊别墅占4位！其中华洲君庭成交总价平均近2.6亿元/套！能在东郊买房的富豪，那都不是普通富豪啊！如果说这样一个区域还不能称之为富人区，那整个上海能冠上这个名头的地方，真的不多了！区域内可售别墅东郊罗兰别墅丨4500-6500万元/套法式纯独栋小区，别墅面积350-410㎡，单价13-16万元/㎡，总价约4500-6500万元/套。
上海四大顶级富人区
上海四大顶级富人区
上海四大顶级富人区，如下：
1、古北：上海首个富人区
古北位于上海市区的西部虹桥路沿线，总规划用地面积136．6万平方米，总建筑面积300万平方米，已经成为上海西大门又一个对外开放的窗口。
真正称得上上海第一个富人区的，还是要数虹桥古北区域。
2、陆家嘴：金融业巨子聚集区
陆家嘴金融贸易区是中国上海的主要金融中心区之一，位于浦东新区的黄浦江畔，面对外滩。
1990年，中国国务院宣布开发浦东，并在陆家嘴成立全中国首个国家级金融开发区。
经营人民币业务的外资金融机构，必须在陆家嘴金融贸易区开设办事处，因此陆家嘴是不少外资银行的总部所在地。
3、碧云：国际性富人社区
1990年代中后期，通用汽车、可口可乐、西门子等跨国企业在上海的业务迅猛发展，于是，在金桥地区，一个占地面积37平方公里的“GREENCITY”（碧云国际社区）开始形成。
据统计，目前《财富》500强中有26家企业的亚太区总裁及高级执行官携家眷居住在此。
4、佘山：“隐身富人区”
您能够想象一幢幢价值从1500多万到上亿、款式各异的独
立别墅矗立在一个个神秘的小岛上，清水环绕的别墅旁的私家游艇码头停靠着一艘艘豪华气派的游艇，这不是美国纽约的长岛、洛杉矶的比弗利山、巴黎十六区和日本东京湾的富人区，而是坐落在上海著名风景区佘山边上的中富人区。
上海碧云国际社区案例分析
上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。
据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。
整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。
上海市三大富人区曝光!原来土豪们都住这,贫穷限制了大众的想象!
上海市三大富人区曝光！原来土豪们都住这，贫穷限制了大众的想象！上海，这座魔都，光鲜亮丽的表面下，隐藏着一些让人瞠目结舌的富人区。
今天，我们就来聊聊这三大富人区，看看那些“土豪”们究竟住在哪里。
一、静安区1.1 静安寺周边静安区，光是名字就透着一股气派。
静安寺周围，真是个富人聚集地。
高档住宅、豪华酒店、各种奢侈品牌一应俱全。
街上走一圈，眼睛都忙不过来。
那些精致的咖啡馆，简直就是“富人社交”的战场。
随便坐一坐，听到的都是关于投资、创业的对话，真是让人有种“人外有人，天外有天”的感觉。
1.2 小区生活说到小区，静安的楼盘真的是独具匠心。
绿化做得好得不得了，走进小区就像进入了一个私密的花园。
池塘、喷泉、健身房，一应俱全。
住在这里的居民，生活质量那可不是一般的高。
大妈们在晨练，老爷爷们聚在一起打太极，那景象，既和谐又优雅。
富人的生活，简直就是一幅画。
二、黄浦区2.1 外滩风情说到黄浦区，外滩的美景可谓是家喻户晓。
站在这里，可以俯瞰到浦东的高楼大厦，真是“高楼林立，气吞万里”。
外滩边的豪宅，个个都是价值不菲。
那种历史与现代交融的气息，仿佛让人穿越了时光。
随便找个地方坐下，喝杯咖啡，感觉自己就是电影里的主角。
2.2 高端消费而且，黄浦的消费水平也让人咂舌。
随便一家餐厅，动辄就是几千块的单子。
那些“米其林”餐厅，真是让人心醉。
每一道菜都是艺术品，吃一口，满满的幸福感。
富人在这里的消费习惯，简直是个奇观。
有人说，花钱如流水，绝对不是夸张。
2.3 人文底蕴再说说黄浦的文化底蕴。
这儿不仅有购物天堂，还有丰富的历史文化。
博物馆、艺术展览，各种活动应有尽有。
那些富人们，除了享受物质生活，也喜欢陶冶情操。
参加艺术沙龙，品味书画，简直就像在享受一场精神的盛宴。
三、浦东新区3.1 未来科技浦东新区，近年来发展迅猛，已然成为上海的科技中心。
陆家嘴金融区，摩天大楼如雨后春笋般冒出来。
这里的土豪们，大多数都是高科技公司的老板。
每当夜幕降临，璀璨的灯光映衬着那些雄伟的建筑，宛如一场不夜天的盛宴。
上海十大豪宅
上海十大最贵楼盘的策划参考之十：财富海景花园当前均价：￥68100推广口号:财富有价，海景无价推广策略：1、具有带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，与滨江绿带及游艇码头一脉相连。
该项目一举打破了传统意义上高端住宅大而全的刻板印象。
2、除了注重项目本身的高品质外，还会不定期的主办文化营销讲座，并邀请业主参加国际性高端商品的公关活动，体现了陆家嘴一线江景豪宅不凡的国际视野。
项目简介：在陆家嘴滨江豪宅区里，目前在售的一线江景项目屈指可数。
财富海景花园位于在如此稀缺的一线江景黄金地段，区别于其他豪宅大而全的传统概念，位于浦明路258弄的财富海景花园走的是极致精品路线。
社区内更有日本京都园林大师――星野嘉郎精雕细琢水、花、苔、石、竹五大景观区，以及带室内外双泳池及酒吧、健身房、宴会厅的顶级会所，更与滨江绿带及游艇码头一脉相连，真正享有极致繁华中的绝对宁静。
居住群体：上海中央商务区中的财富菁英聚居地。
上海十大最贵楼盘的策划参考之九：翠湖天地御苑当前均价：￥73000推广口号：珍稀瑰宝典藏一生推广策略：举行“翠湖天地御苑”空间鉴赏酒会上，瑞安房地产特别携手全球最大的天然钻坯供应商和钻石推广机构—国际钻石贸易公司DTC，联合呈现一场钻石珍品秀。
力邀到胥丽文、春晓以及来自香港的陈嘉容等一线超模，完美演绎了十余件DTC经典的钻石珍品。
之后的三天，这批钻石珍品将在“翠湖天地御苑”艺廊中精彩呈现。
项目简介：翠湖天地御苑为新天地较有特色的顶级公寓，层高设计不压抑，居住较为舒适。
其会所品质较高，面积达7000平方米，有各类高档运动设施。
中央庭院设计也十分幽雅，为10000平方米的法式园林绿化。
据了解，该盘是首个引入88新天地精品酒店服务的住宅，有优质的物业管理。
目前翠湖天地御苑可售房源175套，总1030套，根据户型的大小、楼层的高低，总价从几百万到上千万不等……这样的小区其实上海有很多，有的时候，买房只是为了买个身份。
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Contents
宏观市场分析篇 客户分析篇 项目地块研究篇 项目总体定位篇 产品研究篇
销售时机与条件篇
项目分析
宏观市场分析篇
整体成交量下跌
宏观调控对整体影 响
整体成交均价下跌
全市整体供大于求局面严重
单位：平方米 3500000 3000000 2500000 2000000 1500000 1000000
500000 0
5月份
供应量急剧上升
315万
6月份
7月份
8月份
9月份
市场成交量 市场供应量
10月份
92万
11月份
回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应
市场严重疲态下的佼佼者！
具有其稀缺性资源的区域板块
1、优越的地理位置 2、临江、临公园或大型绿地 3、传统高尚地段 4、人文底蕴深厚地区 5、经济发展源头或中心
面积配比：
家化滨江 世茂滨江 财富海景 仁恒滨江 汇豪天下
80-100 32
18.3% 96
4.2% 1
0.5% 26
3.3% 10
2.1%
100-150 28
16.0% 360
15.9% 1
0.5%
252 53.5%
150-200 27
15.4% 180 7.9% 1 0.5% 243
30.6% 173
米
米
国际化社区氛围；
39000元/平 220－240平 大面积人工湖自然景观；新天地
米
米
的上海地位；商业圈概念成熟；
21000元/平 米
180－200平 米
借助浦江景观；外滩概念；未来 城区规划建设以及世博会红线内 概念
1、各板块特色鲜明,营造诸多卖点; 2、各楼盘均比较注重大堂内装修的气派与豪华； 3、建材标准较高,注重品牌的使用； 4、板块内中档楼盘大多以毛坯交房，高档楼盘均以全装修为交房 标准; 5、均延请国际知名物业管理公司提供管家式服务。
特性
不可再生性 不可复制性
总结：
上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势， 但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅 上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的。
高档住宅板块分布图
北外滩板块 均价：25000元
陆家嘴板块 均价： 37000元
长宁古北板块 均价：22000元
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已 逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利。
代表个案
白金府邸、耀江国际广场
区域均价
24500元/平方米
主要客源
由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上 海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高。
CBD、板块在区域内可实现价 区域内可实现价值有
值突出
限
景观效果参差不齐、附加价值 差距明显
突出江景效果
未来规划
未来规划、功能定位明显
世博概念、区域功能 明确
升值空间
具有稀缺性资源特点条件
具备形成稀缺性资源 条件
具有完全可复制条件甚至超越
可比度较高 具有一定差距 差距明显、可比度低
5、可比楼盘配比分析
主力房型段
四房
537 23.7%
96 46.2%
373 47.0%
207 43.9%
复式 58
33.1% 18
0.8% 8
3.8% 16
2.0% 2
0.4%
合计 175 2267 208 793 471
主力房型段分布：
主力面积段 三房四房
所在比例 46.9% 31.0%
主力面积段合计比例 77.9%
118 14.9%
360-400
2 1.0%
10 1.3%
400-450 58
33.1% 4
0.2%
2 0.3%
450以上
14 0.6%
8 3.8%
4 0.5%
2 0.4%
合计 175 2267 208 793 471
主力面积段分布：
主力面积段 150-200 200-240 240-280
所在比例 15.9% 24.5% 16.3%
徐家汇板块 均价：24000元
卢湾新天地板块 均价： 39000元
南外滩板块 均价：21000元
1、各板块分析
板块名称
徐家汇 长宁古北 卢湾太平桥
南外滩
各板块 共性分析
板块内均价
主力户型面 积
板块特征
24000元/平 140－160平 城市副中心；商业配套成熟、完
米
米
善；
22000元/平 160－190平
3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性
区域均价
借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海 楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层 和景观的好坏而定。
售价方面：区域整体市场价格在25000－50000元/平方米不等。 租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场 平均租赁价格在1800－2500美金/月之间。
总结：
从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身 处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因 而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增 多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是 开发精品高档商品住宅的大好时机。
同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并 不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自 身的优越性。
4、本项目所处板块
代表个案
家化滨江园、香园
区域均价
16800元/平方米
家化滨江苑 香园
本板块与其他板块之间价值研 究
研究系数
其它板块
本板块
研究结 果
配套
配套较为齐全、生活便利
多为生活配套型商业、 档次较低
交通
均有地铁及交通线路分布其中， 交通便利型特点突出
交通线路较为单一
板块所处区域地 位
景观
城市副中心、大型商圈所在地、 塘桥区域功能性单一、
主力面积段合计比例 56.7%
房型配比：
家化滨江 世茂滨江 财富海景 仁恒滨江 汇豪天下
一房 32
18.3% 96
4.2% 1
0.5% 26
3.3%
两房 55
31.4% 540
23.8% 2
1.0%
10 2.1%
三房 30
17.1% 1076 47.5% 101 48.6% 378 47.7% 252 53.5%
36.7%
200-240 5
2.9% 782 34.5% 1 0.5% 135 17.0% 34 7.2%
主力面积段
240-280 25
14.3% 294
13.0% 71
34.1% 247
31.1%
280-320
243 10.7%
29 13.9%
8 1.0%
320-360
294 13.0%
94 45.2%