佘山东紫园项目企划策略提报
上海《佘山东紫园》场外分销合作协议-20XX年 精品
《佘山东紫园》温州分销合作协议委托方（甲方）：上海XXXX有限公司受托方（乙方）：根据《中华人民共和国广告法》,《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规的规定，甲、乙方在平等、自愿、等价有偿、公平、诚实信用的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方对《佘山东紫园》项目进行场外分销事宜，达成一致意见，特签订本合同，以资信守。
第一条内容甲方授权乙方就《佘山东紫园》项目进行温州分销，乙方有权对甲方给予的房源表中房源进行客户介绍工作，甲方给予乙方的房源表会有实时变动，乙方应根据甲方提供的实时房源信息进行销售。
第二条合作期限甲乙双方合作期间为20XX年8月25日至20XX年10月15日，乙方在合作期内完成客户带看且于合作期届满后30天内客户完成签约的，该客户仍视为乙方成交客户，逾期则无效。
第三条双方义务（一）甲方义务1、甲方有权要求乙方随时提供销售进展汇报，并有权参与乙方的任何销售营销活动；2、甲方应提供乙方相应的楼盘信息及资料包括但不限于与销售有关的批准合法预售的证件、图纸（复印件）和施工进度表，以便乙方开展销售工作，甲方应保证资料的合法性、准确性。
3、甲方的工作人员应负责与乙方营销的客户直接签订商品房预售合同，并同时负责银行按揭、房屋备案等后勤工作。
4、合同期内，所有与承购方签订的商品房买卖合同（出售合同）均由甲方最终审核、签字、盖章。
甲方负责收取每笔成交业务的承购定金。
5、甲方应按时支付销售代理费并按时按约定为乙方提供营销所需的配合工作。
6、甲方应保证本合同的履行不会构成对其他第三方的侵权，否则应由甲方承担责任。
（二）乙方义务1、乙方有权向甲方索取乙方开展销售工作所需资料及楼盘情况，属甲方商业秘密除外，甲方应予以配合。
2、乙方提供的客户按照甲方要求分配给指定的甲方销售员进行现场销售，乙方未经甲方同意不得进入甲方案场进行相关销售工作。
3、如乙方带看的客户已在甲方售楼处登记，则乙方带看的客户视为无效。
4、乙方应按照甲方要求进行销售工作，不得影响《佘山东紫园》原有的销售次序，不得对《佘山东紫园》正常的销售工作造成影响。
佘山银湖别墅分阶段营销策略报告
THANK YOU.
项目劣势
佘山银湖别墅的价格相对较高，对购房者的经济实力要求较高；此外，由于项目 位于郊区，生活配套设施相对较少。
分阶段营销策略
阶段一：品牌推广
总结词：树立品牌形象，提升品牌知名度
具体行动计划
2. 组织一些公关活动，如楼盘发布会、明星代言等，提 升品牌形象和知名度。
详细描述：通过广告、公关活动、社交媒体等多种渠道 ，宣传佘山银湖别墅的品牌理念、特点和优势，提高品 牌在市场上的知名度和美誉度。
营销效果评估与调整
营销活动效果评估
总结词
经过评估，我们发现佘山银湖别墅的营销活动在提高品牌知名度、吸引潜在客户方面取得了显著效果，但在客 户转化率和销售业绩方面还有待提升。
详细描述
通过对活动参与度、客户反馈、销售数据等指标的综合分析，我们发现活动设计和执行在以下几个方面有待改 进：1）增加活动宣传力度，扩大活动影响力；2）优化活动内容，提高与目标客户的匹配度；3）加强销售团 队培训，提高销售转化率。
竞争对手营销渠道分析
绿城玫瑰园主要通过线下渠道进行推广，如户外广告、报纸杂志等传统媒体 ；而万科红郡则主要通过网络营销和社交媒体进行推广。
项目优劣势分析
项目优势
佘山银湖别墅位于佘山脚下，自然环境优美，空气清新；同时，项目配套设施完 善，包括会所、健身房、游泳池等；此外，佘山银湖别墅靠近上海市区，交通便 利。
盖面和影响力。
销售渠道拓展与管理
01
02
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拓展销售渠道
积极拓展多种销售渠道， 如线上平台、线下门店、 中介合作等，增加项目曝 光度和销售机会。
渠道管理
对各种销售渠道进行分类 管理，建立合作关系和流 程规范，确保渠道的稳定 性和有效性。
同策2011佘山湾商业中心策划报告91p
佘山镇商业
佘山被喻为大上海的后花园、上海著名市郊风景区，
9号线泗泾站
区域内豪宅级别墅项目林立，商业档次却仌然偏低，
当前商业极成主要聚集于镇中心-桃园路一带。
9号线佘山站
1
2
序号 1 2
项目名称
佘山新天地商业广场
桃园路
桃园路商业形态以中低端沿街底商为主，业态较杂。位于桃园路上的佘山新天地商业广场是区域内唯一的一站
10
1 4
2 5
6 7
8
3 4 5 6 7
大型经适房规划用地 菲诗艾伦 佘山银湖别墅 公寓 独栋别墅
如图所示，项目周边同时汇集高端别墅业主、普通公寓业主及经适房 业主，然而本案的目标客群定位显然无法将其兼顾！
8 9 10
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
目标客群界定
项目名称 项目类型
动迁房 经适房 经适房 独栋别墅/公寓 独栋别墅 独栋别墅
同策 观点
月湖山庄、佘山高尔夫等 顶级别墅及度假村片区
人口专题
A类客群人口统计 项目名称
新凯家园现有配套商业
业态 古浪路沿街底商 新家园路沿街底商 新凯家园一期步行街 新凯家园二期步行街 新凯家园三期步行街 （在建） 餐饮、超市、中介、药房等 餐饮、桌球、超市 理发店、杂货店、水果店、超市 水果店，超市， 家电维修，蔬菜店 / 租金 1.5~2元/m²/日 0.5元/m²/日（1~3层均价） 1.6元/m²/日左右 1.8元/m²/日左右 / 主力面积 40~100m² 110~250m² 40~120m² 40~120m² /
式大型商业中心！
佘山新天地商业广场
开发商：上海鎏元置业有限公司 物业公司：上海轻工国际集团有限公司 项目地址：桃园路、外青松路交叉口 商业总建面积：64000平方米 容积率：1.8 入驻时间：2011-01-31
上海某住宅项目策划报告
企划篇营销策划像是一座桥，连着产品与消费者，但这座桥决不是“彩虹桥”，美丽却不可捉摸。
我们认为这座桥要架得准，架得好，就应该坚持策划来源于产品，高于产品；而同时传播策划更要以产品为基础。
目录：企划篇一、企划思路二、企划缘起三、品牌策略思考建议四、区域消费者心理权重比预测及分析五、目标客户成分及消费动机分析六、推广案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、上海某住宅项目企划思路、卖点收集及提炼流程图十、建材篇十一、导视策略篇十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、样板区策略“上海某住宅项目”——企划缘起思考流程图上海某住宅项目的营销策划操作，目的是通过我们的专业服务为发展商提供独到专业的市场分析和预估，以便让发展商能够在原有的基础上可以更好地把握整个房产市场；同时也希望通过我们专业的企划策略来帮助发展商树立企业和楼盘之间的品牌效应，进而为今后的发展打下良好的口碑；而环环相扣的前期工作为我们今后能够更好地为发展商服务做了坚实的铺垫工作，更希望发展商通过“上海某住宅项目”这一起点，为今后带来更加美好的发展前景。
在销售前所做的一系列准备工作，如市场分析、市场定位、价格定位等等对于今后的销售起着至关重要的评估作用，而所有一切的前期工作其最终目的都是为了楼盘在今后的实际销售当中能够创造良好的销售业绩。
三、品牌策略思考建议（一）品牌建立思考缘起目前，随着上海整体房产市场的开发逐渐趋于成熟，以及整体房产市场的竞争环境日益激烈，使得各路房产发展商越来越注重自身品牌的市场效应和推广力度，以便吸引到更多消费者的注意；同时现今购房者的购房行为也正在日趋理性化和理智化，因此房产商的品牌宣传就尤为显得重要。
而我们的目的就在于希望通过详尽专业的策划方式或推广手段来帮助发展商确立自身形象在房产市场及消费者心中的认知度，从而通过品牌的确立来促动自身项目的销售力度，并最终达到发展商预期的销售目的。
例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公司及品牌在房产市场的形象。
西海岸三十三界项目园林景观建议1
效果图一：
效果图二：
Part III:项目园林景观的整改建议
三十三界项目园林景观具体整改方案 人文景观部分
此处为项目广场。存在问题：空旷。整改建议：增加高格调雕塑
效果图：
THANKS
上海紫园1号别墅 地处上海国家级旅 游渡假核心区大陆 目前定位最高、售 价最贵的花园别墅 上海檀宫
高达千万美元的H 型枫丹白露别墅是 一栋黄色外墙的三 层法国宫延式建筑
广园东锦绣香江 颇为大气的私家花园， 占地面积将达近万平 方米，国内鲜有
Part Ⅱ :同质案例园林景观表现分析
名称：天琴湾 所属区域：华南片区（深圳） 项目简介：豪华独立半岛别墅，位于深圳大小梅 沙之间，地形呈半岛状突入大海，共48幢独立别 墅，面积介乎350-1000平方米之间，项目占地面 积297637.1平方米，总建筑面积约3.87万平方米， 容积率0.13。天琴湾有着得天独厚的山海自然景观 和美丽的海岸线，建筑风格以现代为主，因地制 宜，不拘一格，充分利用山体的天然植被，融建 筑于自然和山势之中，营造清幽雅致的境界，成 为深圳极具代表性的顶端单体别墅群落。 售价：截至昨日，9月均价55057元/平米 卖点：稀缺景观，一线海景
植物廉价稀疏 私密性不够
方案2：拆除现有铁围栏，彻底更换其他材质墙体围栏，
对面马路，安 全隐患
Part III:项目园林景观的整改建议
三十三界项目园林景观具体整改方案 自然景观部分
小节：项目中绝大多数植 被、树木过于低矮，与项 目品格严重不一致 整改建议：建议对于低矮 植被，建议增加种植密度， 丰富植被色彩；对于树木 建议更换较大浓密树木
三十三界项目园林景观具体整改方案 自然景观部分
小节：再来从内部看项目的正门 入口处整改建议：
佘山--别墅策划合集
上海别墅策划全案(1/11)：上海房地产市场综述【第一章上海房地产市场综述】一、宏观经济与上海房地产市场1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件；上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。
2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。
上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均gdp达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。
全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。
2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点；根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。
随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。
2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。
投资结构继续改善。
全年完成基本建设投资712.49亿元，比上年增长1.3%；完成更新改造投资436.83亿元，增长10.2%；完成房地产开发投资620.31亿元，增长9.6%。
城市基础设施建设步伐加快，全年完成城市基础设施投资510.78亿元，比上年增长13.5%。
市区2200万平方米的旧区改造工程启动，以及黄浦江两岸综合改造等一系列大市政规划启动，为上海房地产业的发展提供坚实后盾3、政策积极引导、管理体制逐步完善，上海房地产市场更趋成熟，规范；正是这样相辅相成的发展模式坚定了政府对房地产行业的信心，上海“十五”规划已明确指出，房地产业为支柱产业之一。
天地行_上海佘山桃园路别墅项目营销策划报告_140p_小独栋_精装修_销售策略
7
别墅
恒联名人 04.1
7
世家
中海翡翠 04.11
8
湖案
容积率 0.17 0.14 0.06 0.2 0.1 0.39 0.23 0.26 0.5 0.22 0.25 0.23
报价 45000 25000 35000 25000 40000 1600018000 12500 18000 12000 18000 17000 15000
2006年1-10月份松江独立别墅成交均价16214元/平方米， 4月份和7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致成交均 价仅分别为12685元／平方米和13092元/平方米， 总体来看，1-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。
六、松江独栋需求分析
松江独立别墅成交量分析(平方米)
2006年1-10月全市场别墅均价12852元/平方米，6月份均价达到全年 最高15594元/平方米。
三、独栋别墅市场分析
1、供需分析
全市独立别墅供需情况
160000 140000 120000
135384 112460
100000 80000 60000 40000 20000
80179
64021
13656
13799
120313110612201
12142 12204 12031
10000
10765 11037 11242
8000
6000 2005年1月
2005年5月
2005年9月
2006年1月
2006年5月
2006年9月
2005年全市别墅均价12425元/平方米，其中7月13740元/平方米和12 月14542元/平方米，出现全年两个最高点。
房地产佘山项目终稿
14栋14F小高层
法式
35% 3R：83-85/91
4R：120 融创物业
【佘山——区域竞争线】 持续在售：国贸天悦（83-173㎡，320-660万）小户型与本案公寓形成竞争
推广名
物业 类型
面积段
总价段
开盘
后续
供应量（套）
当月去化（套）月均去化（套）
去化率
存量（套） 下批推量
3R：84-92㎡
360-400万
松江新城
七宝 九亭
M9 徐家汇
九亭：大虹桥辐射区
板块 特征
经过10年左右的集中开发建设，发展较为成熟，市 场呈现出新增供应减少、楼盘品质升级的新特征
区域 配套
生活配套相对而言比较成熟，能够满足业主对于购 物、医疗、教育等主要配套的需求
代表 项目
贝尚湾/象屿名城
泗泾：大型居住区
板块 特征
早期以别墅为主，公寓品质不高，靠低价吸引客户 导入，近年随着品牌开发商进入，品质开始提升， 逐渐被认可，开始转入改善型市场
国贸天悦 品牌
松下中央空调 /
布朗 /
钢木门 铝合金窗材+中空LOW-E玻璃
奥普 林内 Teka Teka
/ Teka
/ / 恩仕 恩仕 恩仕
博世冰箱、微烤一体机/怡口净水器/史密斯小 海贝斯门锁/施耐德插座/美睿橱柜/布朗空气
厨宝/厕纸架/电热毛巾架/洗衣机
测量仪
信达蓝尊 品牌
大金中央空调 水暖（卫生间、厨房无）
本案
融创壹号府
同济项目
国贸天悦
信达蓝尊
合景天悦
容积率
1.66
1.8
1.2
2.7
2.0
××项目营销推广执行报告(1).doc
冠华项目营销推广执行报告（框架）总经理提要：一、竞争分析：1、竞争板块态势图；2、竞争对手态势分析；3、竞争对手媒体推广策略研究。
二、目标市场研究：1、目标客群分析；2、目标客户特点研究；3、针对不同客户媒体通路研究。
三、营销目标：四、营销主题；五、营销战略；六、分阶段战役组团；1、蓄水期；2、公开及一次强销；3、二次强销；4、三次强销；5、清盘期。
七、营销预算明细表；八、广告表现策略。
一、竞争研究：1、板块竞争态势图：研究结论：1）佘山板块对本项目的影响并不大，因为产品和目标群定位的较大差异，不形成直接竞争；2）泗泾板块由于目前已形成的规模化别墅社区，以及成熟个案的品牌积累，加上产品的同质化，会对本板块形成一定是竞争压力；3）沪青平板快作为虹桥别墅板块的有效延伸，正在形成一个大西郊别墅聚集区，而朱家角、赵巷等地将近8000亩的别墅规划用地，则是未来最大的竞争威胁，与本板块互动性最强。
2、竞争个案态势分析：3、竞争对手推广媒体策略研究：1）平面媒体投放比例分析：分析结论：A、主流媒体仍然在整个投放中占据绝对优势的比例，尤其以新民晚报和解放日报为主，特别是新民晚报虽然效果相对以前有所下降，但凭其极大的发行量达到前期宣传中的人群覆盖作用，两大媒体的费用达到总投放费用的70%以上；B、一些专业性的针对高端客户群的媒体如生活速递、东方航空在整个投放中的比例也在不断提高，该类媒体具有更加针对性，用于锁定目标群。
2）主要竞争别墅户外广告分析：研究结论：A 、竞争别墅基本上主要以楼盘周边的路牌为主，起到引导客户进入小区的作用，佘山银湖别墅除外，做在远离基地的高架路边，主要起到品牌形象宣传的作用；B 、 由于路牌的费用比较巨大，竞争别墅最多也只做了2块，由于目前主干道两侧的路牌数量迅速增多，高炮路牌的广告效果正在大打折扣。
二、 目标市场研究：1、目标客群分析：2、目标客群生活习惯分析：A、喜欢独处、但也不愿远离繁华；B、喜欢和相同阶层的人在一起；C、有一部以上的私家车，一般喜欢自己开车；D、喜欢附庸风雅，虽然其中的一部分人属于白手起家的爆发户，但往往喜欢比较有文化氛围的区域；E、重视子女教育，许多人将子女送到海外读书，或者到双语学校等贵族学校就读。
合生佘山东紫园项目企划策略提报
圈层营销
擠身高檔奢侈品展行列
各種奢侈品 截然不同的品牌特性
卻有著一個共同點
那就是極力表現 “上層的小圈圈文化”
绑定奢侈品 聚焦关注
利用与奢侈品品牌之间的互动展示，形成品牌之间的相互关联和联想 达成“绑定传达”效果
奢侈品与合生创展 品牌互动（一）
赞助或协办顶级设计大师作品展
奢侈品与合生创展 品牌互动（二）
他们在高尔夫、游艇的收藏上决不含糊 有时是因兴趣，有时是为更快融入上层
他们的人生境界
I LOOK 我看世界
LOOK AT ME 世界关注我
佘山对他们的意义
征服(跨入)
收藏(擁有)
炫耀(戰勝)
他们需要：
一个足以象征身份的家园 一个景色绝美的巔峰领地
[ 东紫园 ]
是他们梦寐以求的尖端人仕聚居地 是他们追求已久的生活方式 是他们形象的尊貴名片
入会费：个人入会采储值卡形式，人民币5万元起
会所描述：位上海浦东陆家嘴金融贸易区中心 坐落犹如水晶桂冠的中银大厦内
主要特色：俱乐部主要成员为金融界资深人士 俱乐部与香港的银行家俱乐部联网
此外，这里是鸟瞰黄浦江两岸美景的最佳位置
有上海最奢华也是最昂贵的餐厅 还有十几套五星级标准的卧室
由于豪华无比而且楼层又高 这里看起来像天堂
赞助或协办贵族运动赛事
四、借营销节点，行圈层营销
圈层营销
PARTY營銷
活動主題:盛典。少數人的私享行宮
1、商会活动 香港商会/新加坡商会/澳洲商会等
台商會/球隊等
2、媒体平台 《移居上海》
LP地標
3、国际高端俱乐部 百年城堡集團
每月奢侈品沙龍PARTY
2月SUPER MODEL超模上海記者會+酩悅香檳+Audi+東方衛視 3月胡潤百富PARTY+藝術品慈善拍賣展+CEO沙龍 4月12套設計師房間記者會+人頭馬名酒派對