房地产开发企业会计核算方法完整版
房地产公司会计核算办法
房地产公司会计核算办法房地产公司是指专门从事房地产（包括房屋建设、销售、租赁、物业管理等）开发和经营的公司。
在房地产行业中，会计核算的作用非常重要。
本文将对房地产公司的会计核算办法进行分析。
一、房地产公司的特点1. 长期资产：房地产公司的核心资产是物业，这些物业是长期持有的。
在会计核算中，这些资产需要进行定期的折旧计提。
2. 投资性开发：房地产公司的开发项目往往需要投入大量的现金，并且开发完成后需要进行销售或出租。
这些项目的周期长、风险大，需要仔细的财务规划和监控。
3. 资金监管：房地产公司需要管理大量的资金，包括公司自有资金、银行贷款和投资者投入的资金。
资金的规划和监管要求会计核算的精细和准确。
二、会计核算方法1. 固定资产的计算：房地产公司的核心资产是物业，这些物业是长期持有的。
在进行资产折旧时，需要将这些物业按照合理的原值计算入固定资产账户中，并按照固定资产的折旧方法计提折旧费用。
2. 投资性物业的分类：房地产公司将投资性物业分为建筑物、土地和未完成建筑。
对于建筑物、未完成建筑物进行工程计量，建造完成后再进行核算。
对于土地则按照评估值计入账户，同样需要进行折旧计提。
3. 国内外货币和外汇：房地产公司在经营和投资过程中，可能会发生国内外货币和外汇的交易。
这需要对每个交易进行分类，计算利息和汇率差异，并按照国家管控的汇率进行核算。
4. 财务风险管理：房地产公司的经营过程中有着很大的风险，包括市场风险、信用风险和汇率风险等。
为了确保公司财务的稳定性，需要制定合适的风险管理方案，并进行精细的财务核算。
5. 其他会计核算方法：房地产公司的会计核算还需要包括资产减值计提、借款和融资成本的计算和投资产生的净收益等。
三、验资报告的编制和审查验资报告是由专业的验资机构编制，通过对房地产公司的财务、人力资源、股权分析等方面的审查，确定房地产公司的净资产、负债和权益的真实性和准确性。
验资报告是房地产公司融资和股权转让的重要依据，也是监管机构进行行业监管的重要工具。
房地产会计核算房地产账务处理
房地产会计核算房地产账务处理房地产会计核算和账务处理是指房地产企业在经营过程中，按照国家会计准则和相关法规，对房地产开发、销售、租赁等业务进行会计核算和账务处理的过程。
以下是一些基本的房地产会计核算和账务处理步骤：1.设立会计科目：根据房地产企业的业务特点，设立相应的会计科目，如“开发成本”、“开发产品”、“预收账款”、“主营业务收入”、“主营业务成本”等。
2.土地使用权的核算：购买土地使用权时，借记“无形资产-土地使用权”科目，贷记“银行存款”等科目。
土地使用权摊销时，借记“管理费用”或“开发成本”科目，贷记“累计摊销”科目。
3.房地产开发成本的核算：房地产开发过程中发生的各项费用，如材料费、人工费、机械使用费等，应计入“开发成本”科目。
借记“开发成本”科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。
4.房地产销售的核算：房地产销售时，根据销售合同确认收入和成本。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“主营业务收入”科目。
同时，结转销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。
5.房地产租赁的核算：房地产租赁时，确认租赁收入。
借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记“租赁收入”科目。
同时，计提折旧和摊销相关费用。
借记“管理费用”、“销售费用”等科目，贷记“累计折旧”、“累计摊销”等科目。
6.税金及附加的核算：根据国家税法规定，计算并缴纳相关税金及附加。
借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。
7.利润分配的核算：根据企业利润分配政策，将利润分配给股东。
借记“利润分配”科目，贷记“应付股利”等科目。
请注意，以上仅为房地产会计核算和账务处理的基本步骤，具体操作时需要根据国家会计准则、相关法规以及企业的实际情况进行调整。
建议咨询专业会计师或会计事务所，以确保会计核算和账务处理的准确性和合规性。
房地产开发企业前期阶段的会计核算怎么做详解!
房地产开发企业前期阶段的会计核算怎么做详解！
房地产开发企业的会计核算分为好几个阶段，每一阶段的会计核算也是不同的，今天着重来讲解房地产开发企业设立拿和阶段地阶段的会计处理~
1、设立阶段
（1）货币资金出资
借：银行存款
贷：实收资本/股本
本业务涉及韦尔泰：银行进账单、投资协议、收据
（2）实物出资
借：固定资产/无形资产/原材料
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：实收资本
本产品销售涉及原始凭证：增值税发票、入库单、验收单、投资协议、评估报告、收据
如控股股东以土地出资，也须作为无形资产进行核算。
（3）资本溢余
借：银行存款
贷：实收资本
资本公积
本投资业务涉及原始凭证：银行进账单、投资协议
（4）缴纳印花税
借：税金及附加
贷：应交税费——应交印花税
借：应交税费——应交印花税
贷：银行存款
本业务涉及原始凭证：完税凭证
2、拿地阶段
（1）支付土地出让金
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金
贷：银行存款
本业务涉及列报：土地出让专用收据、国有土地使用权出让服务合同、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）
（2）缴纳契税
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—土地征用及拆迁补偿费—契税
贷：银行存款
本投资业务涉及原始凭证：契税完税凭证、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）
（3）缴纳大配套费
借：开发成本—房屋开发成本—XX项目—农村土地征用及拆迁补偿费—配套费
贷：银行存款
本业务涉及原始凭证：收据、银行付款单据（转账支票存根联、电汇银行回单等）。
房地产开发企业会计核算.
房地产开发企业会计核算.房地产开发企业会计核算制度依据：《房地产开发企业会计制度》房地产开发企业的特殊会计核算科目：一、资产类物资采购采购保管费库存设备库存材料开发产品分期收款开发产品出租开发产品周转房四、成本类开发成本开发间接费用内容提纲第一节房地产开发企业的成本核算一、开发产品成本核算的特殊性二、开发产品成本核算对象的确定三、成本核算的内容四、房屋开发成本的核算第二节房地产开发企业营业收入的会计核算一、营业收入确认的条件二、主营业务收入的核算第一节房地产开发企业的成本核算一、开发产品成本核算的特殊性（一）成本构成复杂，核算难度大。
房地产开发企业主要从事房地产开发建设活动，其生产成本主要指开发产品的成本，包括：取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（二）核算时间跨度长房地产项目开发的周期较长，导致房地产成本费用核算的时间跨度长。
（三）滚动开发核算难度大房地产开发活动中，房地产企业存在多个项目同时开发、一个项目分多期开发等现象，而且不同项目、不同期开发项目成本发生差异大，给企业按项目、按楼盘等进行成本核算增加了难度。
二、开发产品成本核算对象的确定开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
可按以下几种方法确定开发产品成本核算对象：（一）以整个开发项目为成本核算对象对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
如某房地产公司在市中心有100亩土地，拟一次性开发商住楼6栋，该房地产公司可将6栋商住楼合并为一个成本核算对象。
（二）以开发期数为成本核算对象对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算引言房地产开发企业作为一个重要的经济产业，在社会经济发展中起着重要的作用。
房地产开发企业会计核算是指将房地产开发企业的经济交易进行分类、计量和汇总，编制出财务报表，以便管理者、投资者和相关方了解企业的经济状况和经营成果。
本文将对房地产开发企业会计核算的相关内容进行介绍和分析。
一、房地产开发企业会计核算的内容房地产开发企业会计核算包括基本会计核算和管理会计核算两个方面。
1. 基本会计核算基本会计核算是指对房地产开发企业日常经济事项进行分类、计量和记录，并编制出财务报表。
基本会计核算主要包括以下内容：•资产核算：包括土地、房屋、建筑物、机械设备、无形资产等各类固定资产的核算。
•负债核算：包括各类借款、应付账款、预收款项等各类负债的核算。
•权益核算：包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等各类权益的核算。
•成本核算：包括房地产项目的直接材料、人工成本、间接费用等各项成本的核算。
•收入核算：包括房地产销售收入、租金收入、允许使用资产收入等各项收入的核算。
•费用核算：包括销售费用、管理费用、财务费用等各项费用的核算。
2. 管理会计核算管理会计核算是指在基本会计核算的基础上，对房地产开发企业的经营活动进行细分和分析，并提供决策信息。
管理会计核算主要包括以下内容：•成本管理：通过成本分析、成本控制等手段，对房地产开发企业的成本进行管理和控制，以实现成本优化。
•经营分析：通过经营数据的分析，了解房地产开发企业的经营情况，为管理者提供决策依据。
•预算管理：通过制定和实施预算，对房地产开发企业的经营活动进行计划和控制，以达到预期目标。
•绩效评估：通过对房地产开发企业的绩效进行评估，评价企业的经营业绩，为管理者提供改进方向。
二、房地产开发企业会计核算的方法与原则房地产开发企业会计核算的方法与原则是保证会计信息真实、准确和可比的基础，具体包括以下内容：1. 会计方法•成本法：根据成本原则，将房地产开发项目的直接成本、间接费用等按实际发生额进行核算。
房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开辟成本一、房地产企业开辟成本核算的内容房地产开辟企业在开辟经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开辟成本是指开辟现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建造安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开辟间接费用。
在开辟成本中，又可分为土地开辟成本、房屋开辟成本、配套设施开辟成本、代建工程开辟成本等。
开辟成本的核算是房地产开辟企业会计核算的中心环节。
开辟成本与各项费用发生于企业开辟经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开辟成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开辟成本核算的科目设置1. “开辟成本”账户为了核算各项开辟成本，房地产企业要设置“开辟成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开辟过程中所发生的各项费用，贷方登记开辟产品完工后结转到“开辟产品”账户的开辟产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开辟，尚未完工的各开辟项目已发生的实际成本。
该账户应按开辟产品的不同内容设置开辟成本二级账，在二级账内，设置“土地开辟”、“房屋开辟”等二级账户进行分类核算。
如：开辟成本—土地开辟开辟成本—房屋开辟开辟成本—配套设施开辟开辟成本—代建工程开辟为了具体核算每一开辟项目的成本，应在开辟成本二级账下，分设“土地开辟明细账”、“房屋开辟明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开辟项目分别设置三级账户。
如：开辟成本—土地开辟—A 土地—B 土地开辟成本—房屋开辟—A 房屋—B 房屋等开辟成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2. “开辟间接费用”账户为了核算企业开辟现场发生的各项间接费用，房地产开辟企业应设置“开辟间接费用”总账账户。
2.房地产开发企业会计核算办法
内部资料注意保管XX有限公司房地产开发企业会计核算办法第一章总则第一条为了加强成本管理，规范房地产开发成本核算，保证会计信息的真实、完整，便于开发成本的比较和分析，根据《中华人民共和国会计法》、财政部颁布的《企业会计准则》、《企业产品成本核算制度（试行）》以及集团制定的《企业会计政策》，并结合房地产开发企业的实际情况，制定本核算办法。
第二条房地产开发成本核算任务：建立并完善成本核算基础工作，合理确定成本核算对象，正确归集、分配开发成本和费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径，提高企业经济效益。
第二章成本核算对象的确定第三条成本核算对象确定的原则：应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本及时结算，适应成本监控要求。
按照以上原则，结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工企业等因素进行成本对象的划分，成本对象确定的具体原则如下：（一）一般的开发项目，可以每一独立编制的设计概算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为成本核算对象。
（二）群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一施工企业施工，可以合并为一个成本核算对象。
（三）对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象。
在划分成本核算对象时，还应结合计税成本对象的确认原则综合考虑，规避涉税风险。
第四条成本核算对象一经确定，不得任意变更，并应及时通知企业内部相关部门，以统一核算口径。
第三章开发产品成本的科目设置及核算内容第五条为核算企业开发产品的实际成本，企业应设置“开发成本”科目，属于企业自持的开发产品按建造固定资产进行处理，设置“在建工程”科目进行核算，成本项目参照房屋开发成本项目设置。
该科目借方核算开发产品的实际成本，贷方反映结转、分配的开发产品的实际成本。
根据实际情况，本账户可按土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本等项目类别设置二级明细账户进行核算，并在明细账下按成本核算对象设置三级明细账核算。
房地产会计核算
房地产会计核算第一篇：房地产会计核算1、资产类主要会计科目核算：（1）现金从银行提取现金借：现金贷：银行存款支取现金或是预支现金借：其他应收帐——XX成本类或材料类科目贷：现金（2）银行存款（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位会个人收取的款项。
① 出售租凭商品房而收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款——XX公司或个人贷：主营业务收入② 出让材料而应收取的未收款项借：应收账款——XX公司贷：其他业务收入收回款项时：借：银行存款贷：应收账款（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备第二篇：房地产会计核算开发产品成本的内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
2.房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3.配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
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房地产开发企业会计核算方法HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】房地产开发企业会计核算方法张起访一、房地产开发企业会计核算的变革历程（一）1992年11月30日“两则”、“两制”接轨1993年1月7日《房地产开发企业会计制度》；1993年1月11日《施工、房地产开发企业财务制度》。
资产类科目：开发产品，成本类科目：开发成本、开发间接费用。
]（二）2000年12月29日《企业会计制度》和2004年4月27日《小企业会计制度》协调（三）2006年2月15日新企业会计准则体系趋同财政部准备发布《小企业会计准则》和《产品成本核算制度》二、房地产开发企业销售核算房地产销售是指房地产开发企业自行开发房地产，并在市场上进行销售。
对于房地产销售，企业应按一般商品销售收入确认条件确认收入。
在房地产销售中，房地产法定所有权的转移，通常表明其所有权上的主要风险和报酬转移给买方，企业应确认销售商品收入。
但也有可能出现法定所有权转移后，所有权上的主要风险和报酬没有转移的情况，如工程尚未完工。
（一）开发产品销售收入房地产企业的开发产品，具有商品的一般特性，因而开发产品销售收入的确认应依据开发产品竣工验收后签订的商品房销售合同。
1．现房方式销售在办妥开发产品移交手续后即可确认收入。
2．预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的款项均为预售房款，一律不确认收入。
只有在开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按销售合同规定将合格的房地产产品移交给买方，办妥移交手续后才可确认收入的实现。
账务处理：（1）收到预收款时借：银行存款贷：预收账款（2）缴纳营业税借：递延税款贷：应交税金——应交营业税借：应交税金——应交营业税贷：银行存款（3）收入实现时借：预收账款贷：主营业务收入结转成本借：主营业务成本贷：开发产品结转营业税金（按已结转收入占预收款的比例）借：营业税金及附加贷：递延税款3．分期收款方式销售按合同约定的收款日期确认收入的实现。
税收处理：国税发（2009）31号（1）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（2）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：A．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
B．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
C．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
会计与税收的差异：（1）销售未完工开发产品取得的收入会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：当《商品房预售合同》签订以后，开发产品虽尚未完工，但应将企业销售未完工开发产品取得的收入确认为当期实际销售收入。
（2）银行按揭方式销售开发产品会计规定：房地产企业未将开发产品移交给买方前不能确认为收入，作为预收款处理。
税收规定：采用银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（3）代收代垫款项会计规定：不作为收入处理税收规定：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（二）开发产品出租租金收入房地产开发企业出租开发产品一般为经营租赁。
出租人通常采用直线法将收到的租金在租赁期内分期确认收入。
账务处理：收到租金时借：银行存款贷：预收账款分期确认收入时借：预收账款贷：其他业务收入税收规定：国税函（2010）79号根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
会计与税收差异：会计规定：按租赁期分期确认收入。
税收规定：三种情况。
（三）视同销售税收处理：国税发（2009）31号规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
确认收入（或利润）的方法和顺序为：A．按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；B．由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；C．按开发产品的成本利润率确定。
开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
会计处理：（1）职工福利、奖励、分配给股东或投资人、抵偿债务确认收入；（2）对外投资、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产属于非货币性资产交换。
三．房地产开发企业成本费用核算（一）开发成本1.开发成本项目（1）土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（4）基础设施建设费。
指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（6）开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。
主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
2．开发成本核算对象的确定（1）以整个开发项目为成本核算对象。
对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。
（2）以开发期数为成本核算对象。
对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按开发期数为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
（3）以开发产品形态为成本核算对象。
对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。
成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
3．开发成本核算直接费用和能够分清成本对象的间接费用直接计入成本对象，共同费用和不能分清负担对象的间接费用分配计入各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：（1）占地面积法。
指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法。
指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
A.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
B.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。
指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。
指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
账务处理：（2）土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费能够分清成本核算对象的直接计入“开发成本”科目；分不清成本核算对象的分配计入“开发成本”科目（3）开发间接费用发生时：借：开发间接费用贷：应付工资银行存款等分配时：借：开发成本贷：开发间接费用（二）开发产品及主营业务成本1．开发产品竣工验收时借：开发产品贷：开发成本2. 开发产品对外销售时已销开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本账务处理：借：主营业务成本贷：开发产品（4）其他业务成本借：其他业务成本贷：开发产品等（5）营业税金及附加根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
税法中明确指出了纳税人在转让土地使用权或销售不动产取得预收账款时必须缴纳营业税，营业税的计税依据是实际收到的预收款金额。
账务处理：（1）房地产开发企业应按预收账款科目当期的发生额计算并缴纳营业税，实际缴纳税款时，借：应交税金——应交营业税等贷：银行存款（2）对达到收入确认条件的预收账款转为当期销售收入时，借：营业税金及附加贷：应交税金——应交营业税等（6）期间费用1.销售费用。
房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。