合院户型 容积率研究
户型布局对住宅小区容积率影响研究
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１ 问矗 的 提 出
筑 。设 第一种 户型 布局 为房间 横排 ，面宽 为 ． ． 通进 深为ｂ ，建筑面 积为ａ，第 二种户 型 在住 宅小 区规 划设计 中 ．建设 单位 对容 布 局 为房 间纵排 ， 面宽 为【 通 进 深为ｂ 积 率 的大小 光为 关注 ，目为窑 积率 直接 影响 建 筑 面积 为 ａ 。根 据 房 间横 排 和 纵排 的 特 ， 建 设 单位 的 收 益。 影 响容 积 率 的囚 素 有很
张亚峰 宁甜甜 王允 茂 Ｚｎ ａｆ ｇ ｈｏ ｇ Ｙ ｅｎ
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中 田旁类于 Ｔ ９４Ｉ Ｕ ８ ！
主 蚨标识码 Ａ
文 章 号
(完整版)龙湖合院产品分析
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
71.00 74.63 78.65 75.74 66.86
291.76 286.65 313.82 294.03 280.40
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
110.78 107.66 158.11 137.40 137.24
合计 585.10
514.68
366.88
1、产品模块（十合院）
五种不同的户型单元，十户围合，新
空间布局，新邻里情怀。
A
B
B
A
户型面积280-320㎡，从容享受。
中庭花园扩展了邻里之间的交流。
可视实际需要对十合院进行拆分，取 其部分。
C
C
D
E
E
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
合院
降低南向遮挡的影响，一层楼梯餐厅 被遮挡、起居室可享受南向阳光
E户型一层
E户型二层
合合院 院具有快速的复制性——以七合 院为例
• 由7个类独立的 Townhouse围合连接而 成。
• 一个单元包括：7户（建 筑面积约2780m2）。
豪宅项目容积率研究
• 容积率与规划布局
• 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅 能在产品类型上
•如：突F、破H项、目创，相新同，的地而块且面积能，够同样获容得积率不，同规划的布舒局差适异度可以非常大，社区空间
和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿 化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270°观景视线与 H项目品质项目就一目了然了
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）
在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双
拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许
多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；
容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂
低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了；
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会
是一大卖点；
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目；
✓ 三合院排列，面对面的两栋楼相距超100 米，它不仅以差异化的社区空间和生活 便利的享受引起购房者青睐，而且还可 以用高容积率、高售价保证开发商丰厚
整理课件
的利润回报
• 容积率与土地的增值
• 土地的增值是开发商模切关心的问题，直接影响项目的亏赢，
容积率则是计 •设 种每 产算种 品物 的模业 用型类 地型 比的的 例决参 为考X定i，容因城积市率素规为划Ri，容各积
设计大师对合院产品的精辟分析
合院Байду номын сангаас诞生背景
市场背景：独栋别墅禁批催生高容积率别墅产品 对于目前别墅用地禁批，别墅居住需求却有 增无减，别墅禁令成为别墅价格上涨令，而关于 别墅的容积率及密度，对于目前的市场而言，高 密度别墅似乎已占有市场大部分供应份额，从容 积率0.8的类独栋至1.0容积率的纯别墅项目，面 对同等容积率下能产生高溢价的机会，高容积率 别墅已成为目前开发商着力探究的课题。
缺点： 院落间整体建筑间距较小（12米），私密性受到一定影响，并且由于建筑的围合，导致部分户型以东 西朝向为主（F型），南面采光口较小，观景面较小，在销售过程中，客户产生抗性较多。
合院-独栋别墅 准类独栋别墅的存在模式，如无建筑规范要求或报批限制，去掉建筑 构件，则为实际型独立别墅 建筑东西面均不相接，建筑连接尺度理想 重庆龙湖悠山郡 建筑设计：美国 Made& Make Architects 深圳华汇设计有限公司 组团占地面积：2800㎡ 组团建筑面积：1960㎡ 户均建筑面积：280㎡ 容积率：0.67 绿化率：33% 悠山郡的七合院有7个独栋别墅组成，不但给人7个独栋（并非7个联 排）别墅的印象，而且各独栋别墅之间的间隙客观上相对封闭的内部 公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”与“外”的 沟通。
三层
十二合院 上海龙湖蓝湖郡 龙湖的创新十二合院一经推出，市场反应良好，相对同区 域产品，具有较高的溢价能力，其合院组团利用了堆土抬 高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了 传统地下室潮湿、采光通风差的问题；并且，可由下沉式 庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。 建筑设计：美国 Bassenian/Lagoni Architects 组团占地面积：34.7万㎡ 组团建筑面积：50万㎡ 户均建筑面积：250㎡ 容积率：1.44 绿化率：35%
突破！！容积率3.1的限制下，照样做“合院式别墅”，看看保利的规划布局！！
▲湾流·天悦容积率在1.1-1.5的项⽬，⾼层占地⽐例约为三成，整体社区空间低密度物业与⾼层物业各成⽓候，壁垒分明;▲清凉⼭居容积率超过1.5的项⽬，⾼层占地⽐例接近⼀半，⾼层对社区整体空间的控制作⽤明显增强，低密度氛围仅限局部。
▲曲江公馆和园那么当容积率⾼于3.0时，产品的规划形态应该是怎么样的呢？怎样的⾼低层建筑组合，能保障采光好？⼤花园？空间趣味？我们以300m X 300m的地块为例，看⼀看可能采⽤的规划布局：▼I型（北⾼南低）L型（北侧，东/西侧⾼）U型（四周⾼，中间低）我们根据⽇照规律，选择最优排布当⾼层布局满⾜最⼩建筑间距的同时，需要满⾜⽇照要求。
注：西安⽇照计算是以最⼤两段连续⽇照之和，即A+B；A、B为连续⽇照距离，H为⼩时。
▼U型（⾼层尽量占据⽤地四周，⾼层⽇照相互影响较少，⽇照最有利）L型（占据⽤地北侧，与东与西侧，⽇照有利）I 型杭州某项⽬传统联排“U”字型：市场接受度⼀般上海某项⽬传统联排“I”字型：品质⼀般上海某项⽬传统联排“⼝”字型：品质较差通过⽇照对⽐，确定U+U型的规划布局⾼层位于两侧有利于⽇照计算，位于中⼼⽇照影响较⼤。
注：受影⾯⾼度以别墅三层窗台⾼度计算通过市场调查，合院式联排别墅成为主⼒在明确了U+U型的规划布局之后，如何选择更适合的别墅产品？看⼀看这些产品在西安市场的选择情况：⽬前西安房地产市场众多产品类型中，消费者对于叠拼类住宅接受度⽐较⼀般。
产品容量⽐例：叠拼＞联排＞合院，总量相差不⼤空间品质：联排和叠拼产品空间单调，品质⼀般；合院产品，空间丰富，尺度宜⼈市场接受度：合院＞联排＞叠拼综合考虑，采⽤合院式联排别墅⽅案，凸显产品特⾊，提⾼产品溢价能⼒，提升⼤盘整体协调性。
通过控制产品模数，实现产品的⾼附加值以DK-02地块为例，通过间距控制合理划分⾼层及别墅占地⾯积，综合确定⾼层及别墅的产品模数。
△别墅模数控制⾼层模数控制：根据⽤地条件尺⼨，在满⾜⽇照、保证环境质量的前提下，确定⾼层产品的⾯宽及进深，使别墅容量最⼤化。
城市规划设计之容积率分析
容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10．容积率6.0以上，摩天大楼项目。
容积率 豪宅组合讲解
容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅≤ 0.3双拼别墅 0.4 — 0.5联排别墅 0.6 — 0.8叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）多层 1.2 — 2.0（6—7层）小高层 1.6 — 2.2（8—11层）中高层 2.2 — 2.8（12—18层）高层 2.8 — 4.5（19—33层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。
（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。
为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■“高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。
而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。
低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。
从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。
如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。
如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。
“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。
但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。
容积率确定方法案例研究
影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元
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案例3
此部分可改 造成南卧
首层
案例3
案例3
案例4
类独栋中小户型产品，主力户型
150㎡ 10户
案例5
类独栋中小户型产品，主力户型 150㎡ 8户
案例5
案例5
预留电梯位
案例5
案例5
110㎡13户Biblioteka 150㎡ 2户案例2
案例2
原建筑为3层，面积200280平方米之间，可通过 减层或减小每层房间数 将户型减小至150-180平 米
优点： 容积率高，有独栋别墅的效果 公共空间层层递进，由公共逐渐转 向私密，符合老年人加强邻里交流 又保有独立安静空间的要求
缺点： 局部户型难以保证首层卧室南向 日照
合院联排户型容积率研究
案例1
案例1
预留电梯位
预留电梯位
案例1
改进户型
预留电梯位
预留电梯位
分析
原内院联排方案中，以5拼为例， 别墅组团容积率为0.76
150㎡每户 10户
分析
若改为进深10M，面宽3.9M小户型， 组团容积率可到0.95
110㎡每户 16户
分析
若增加侧院户型，容积率为0.93，效 率基本相当，但空间形态更为丰富
案例2
地下停车，送超大地 下室
案例2
二层以上体量层层退让
案例2
户型改小后品质有所提升，但仍 有个别户以东西向为主采光面
180㎡ 12户
或150㎡ 12户
案例3
类独栋大户型产品，总高不超10M 临水边放置，增加溢价空间
180㎡ 12户
案例3
总高不超10M临水边放置，退线减少
案例3
地下一层