4张图,让你明白：规划局区域控规确定容积率的潜规则!
容积率指标计算规则-北京市规划委员会
容积率指标计算规则一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。
地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米 (2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
四、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。
五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。
六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行。
如何确定容积率
本报告是严格保密的。
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先来看几种不同的状况下的容积率的关系，应 该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例 也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，我们总结了 容积率与项目利润之间的关系如下：
方案四 197000 190000
6000 1000 35000 4.41 品质受限 53357 14141 26.50% 8395 25.09% 2.7亿
说明：以上方案的容积率可实现度都是经过案例参考和设计师咨询得到；规划 过程中，由于设计处理手法的不同，即使同样的容积率也会导致产品形态和产 品品质之间的差异。
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高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳中信红树湾
总用地16.3万㎡，总建筑 面积65万㎡，地上容积率
3.18，南侧在建设的高层 区域容积率约3.5。 建筑形式为一体两户的板 楼为主，少量的一梯三户 板楼和一梯两户的点楼， 建筑层数28—32层。 为提高容积率，采用了 “v”型的楼梯布局，倾斜角 度38度，即兼顾了日照， 有充分考虑了景观，内部 的空间感略感压抑。
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较高品质高层住宅的容积率指标实现度案例分 析——深圳幸福海岸
总占地104616㎡，总建筑 面积近410000㎡,一期占地 35382㎡,建筑面积77657㎡, 容积率仅2.196。 幸福海岸以点式围合的建筑 布局，围而不合，既保证了 庭院空间的通透性和开放性， 又恰到好处的保证了生活私 密性； 一期6栋595户， 18层高， 一梯四户为主，一梯三户和 一梯两户为辅。 后期的建筑容积率4.5以上， 全部为平均层数30层左右的 点式住宅。
规划局关于建设项目用地容积率的要求
一环至二环范围内
1.居住用地
低层住宅密度35％，容积率1.1以内多层住宅密度28％，容积率1.7以内中层住宅密度25％，容积率2.0以内高层住宅密度20％，容积率3.5以内2.公建用地
（1）办公建筑类
多层建筑密度50%，容积率3.0以内高层建筑密度40%，容积率6.0以内（2）商业建筑类
多层建筑密度60%，容积率4.0以内高层建筑密度55%，容积率6.5以内二环以外
1.居住用地
低层住宅密度33%，容积率1.0以内多层住宅密度26%，容积率1.6以内中高层住宅密度24%，容积率1.9以内2.公建用地
（1）办公建筑类
多层建筑密度40%，容积率2.5以内高层建筑密度35%，容积率5.0以内
（2）商业建筑类
多层建筑密度50%，容积率3.5以内
高层建筑密度50%，容积率5.5以内
环山路以南开发强度小于 2.8，20%的建设用地中建筑低层为主，容积率控制在0.8以内（三要素同时）
环山路以北，道路红线以北50米范围为绿带，50—1000米范围内建筑密度控制在15%，容积率控制在0.5以内，1000—2000米范围内建筑密度控制在20%，容积率控制在1.0以内
工业用地建筑系数不低于30%，办公及生活服务设施用地面积不超过总用地的7%，绿地不超过20%
城中村、棚户区改造的项目
原则上按照3.5—5.5控制。
二环以内的项目容积率不得超过5.5，二环以外至三环以内的项目容积率不超过4.5，三环以外不超过3.5
除城市紫线范围内及秦岭北麓沿环山路两侧区域的地段，只要满足日照间距、绿地率、停车位等要求，在审批时可以突破容积率控制指标，特殊情况超出此规定的报市政府批准。
容积率计算规则
容积率计算规则容积率计算规则一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。
福建省建设厅关于印发《容积率计算规则》的通知闽建规[2008]14号各设区市规划局：为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。
并就有关事项通知如下：1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。
教你怎么确定容积率
• 这个时候我们发现真正可以调的基本上是 居住用地了 OK，我们解决了第一个问题 那么纯的居住建筑总量怎么算？
• 规划居住人口×人均居住面积 • 方法一：按06年规范人均不低于26 • 方法二：按照 2004 年建设部“全面小康社会居住 目标研究”人均不低于35 • 方法三：找参照系，周边旅游区多少，比如户均90 平米？户均120平？ 总之按你的需要来，这就是规范给予你的弹性！！！ 做规划人的精髓啊！切记切记~~~~~~~
• • • •
这样还不够严谨 因为“居住用地上面不光是纯住宅用地” 所以还要给个系数 比如假设公共配套与纯住宅建筑面积比是1比5 的话 那么居住用地上的建筑总量=前面得到的数×1.2 （这个地方也是天赐的弹性空间哦，善用善用··） ··
• 现在我们得到居住用地的平均容积率了
（说没得到的，去厕所想五分钟再回来）
宏观层面
中观层面
• 1、分区，将总规用地划分若干控制分区 • 分区依据是综合考虑：环境区位、交通区位、城市景观控制要求等等 • 注意：不同的城市他们的侧重是不同的，显然莺歌海城市景观要求是 考虑的重点
微观层面
• 具体地块强度的修正。 • 考虑的因素包括：旧城现状；安置政策（经济可行性）；地块自身的 特殊性
那么我们实际工作中往往出现哪些问题呢？ 比如：总规人口是“乱来的”，导致控规平下去奇低无比，完全无法操 作。反正大家都是超过总规的，无所谓。 比如：定高了也被人骂，定低了开发商业不满意，不如领导说多少我定 多少，反正也能过评审会，就算不过关我屁事。
这个问题要这样看待：不能说总规不严谨（说总规坏话 的人自己蹲墙角） 总规研究问题的层面不同，所谓人口“预测”本身就存 在不确定性，所以才需要控规综合去考虑环境的因素 啊景观的因素啊基础设施的因素啊土地开发的可行性 啊，去论证去修正
《容积率指标计算规则》
《容积率指标计算规则》
容积率指标计算规则是指根据房地产项目的实际容积率以及规划容积率，计算出该项目的容积率达标情况的一种方法。
容积率是指建筑物总建筑面积与用地面积的比值，它是衡量建筑物高度和密度的重要指标。
根据国家规定，不同地区的不同土地用途分区都有规定的容积率标准，开发商在筹划和设计房地产项目时，必须符合规定的容积率指标。
容积率指标计算规则主要包括以下几个步骤：
首先，确定建筑物的总建筑面积和用地面积。
总建筑面积包括所有楼层的建筑面积之和，用地面积则是指项目占用的实际土地面积。
接着，参照规划容积率标准，确定该地区、该土地用途分区所规定的容积率。
不同地区和用途分区都有不同的标准，例如，商业用地的规划容积率一般较高，而居住用地的规划容积率则较低。
最后，比较实际容积率和规划容积率，判断该项目是否达标。
如果实际容积率小于规划容积率，那么该项目符合容积率指标规定；如果实际容积率大于规划容积率，那么该项目超出了规定的容积率，需要调整设计或申请相关审批手续。
需要注意的是，容积率指标只是判断一个项目是否符合规定的一个方面，开发商在设计和规划项目时还需要考虑其他因素，如交通配套、建筑风格、环境影响等。
同时，容积率指标也可以根据具体的地方规划和政策要求进行修订和调整。
容积率的范围
容积率的范围
容积率是指城市建设用地的建筑总体积与用地面积之比。
容积率的范围因不同地区、不同用地性质和规划要求而有所差异。
一般来说，容积率可分为以下几个范围：
1. 低容积率：一般指容积率小于1，适用于独立低层住宅、别墅、花园式小区等，建筑密度较低，绿化率高，空间宽敞。
2. 中低容积率：一般指容积率在1-2之间，适用于多层住宅、
社区、商住混合楼盘等，建筑密度适中，容易与周边环境相协调。
3. 中等容积率：一般指容积率在2-3之间，适用于商业综合体、办公楼、公寓、写字楼等，建筑密度较高，综合利用土地，同时兼顾商业需求和人口密度。
4. 中高容积率：一般指容积率在3-4之间，适用于市中心地区、商业核心区、交通枢纽等地，建筑密度较高，可以承载更多的商业和人流量。
5. 高容积率：一般指容积率大于4，适用于大型商业中心、超
高层住宅、高密度办公区等，建筑密度非常高，大规模综合利用用地。
需要注意的是，不同地区和规划要求也会对容积率有不同的要求和限制，具体范围还需要根据具体的城市规划和建设标准来确定。
容积率面积计算规则
容积率面积计算规则容积率是指地块上可建设建筑的总容积与地块面积的比值，是衡量城市建设用地适度利用程度的重要指标之一、容积率的控制和规划可以对城市的居住环境、社会效益、经济效益和生态环境产生重要影响。
首先，不同用途地块的容积率控制是不同的。
一般来说，居住用地的容积率比较低，商业用地的容积率较高，工业用地的容积率中等。
这是因为住宅用地通常需要考虑居住环境的舒适度和社会效益，商业用地需要充分利用商业空间以提高经济效益，而工业用地则需要适度的容积率以适应生产活动的需要。
其次，容积率计算一般遵循以下几个原则：1.总容积率与建筑物的高度有关。
一般来说，建筑物的高度越高，容积率也会相应增加。
这是因为高层建筑通常可以充分利用垂直空间，提高建筑的容积率。
2.建筑物的绿化覆盖面积要求。
为了保护生态环境和改善城市景观，容积率计算中通常会规定建筑物的一定比例需要用于绿化覆盖。
这可以促进城市生态环境的改善，并提升居民的生活质量。
3.建筑物的基础设施要求。
容积率计算中还会考虑基础设施的需要，例如道路、供水、供电等。
这些基础设施的需求会限制建筑物的容积率，以保证城市的正常运行和居民的生活需求。
4.建筑物的用地效益。
容积率计算中还会考虑建筑物的用地效益，即建筑物所提供的社会和经济效益。
一般来说，容积率较高的建筑物应能够更好地满足城市的发展需要，提供更多的公共设施和商业服务。
最后，需要指出的是，容积率的计算规则在不同的城市和地区可能存在差异。
因此，在具体的城市规划和土地利用规划中，需要根据当地的实际情况来确定容积率的控制标准。
同时，容积率的控制与管理也需要与土地利用规划、建筑设计和环境保护等方面相结合，形成一个相对完整的规划和管理体系。
只有这样，才能够更好地实现城市建设用地的合理利用，保障城市的可持续发展。
总之，容积率面积计算规则是衡量城市建设用地适度利用程度的重要指标之一，根据不同用途地块的要求和相关原则进行计算。
在具体的城市规划和土地利用规划中，需要根据当地的实际情况来确定容积率的控制标准，并与土地利用规划、建筑设计和环境保护等方面相结合，形成一个相对完整的规划和管理体系，以促进城市的可持续发展。
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4张图，让你明白：规划局区域控规确定容积率的潜规则！
作为地产人，你可能对项目的容积率及优化了如指掌，但是，你可知道：规划局在编制区域控规时是如何确定容积率？有何潜规则？今天分享的就是规划局确定区域容积率的四大法门：
1.整体分层控制的方式
2.经济测算的方法
3.典型实验的方法
4.指标叠加的方法
宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。
在《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。
中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。
基准容积率可作为管理中的一般标准，也是控规编制的依据。
微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。
2、经济测算的方法
经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。
1.城市设计：突出重点营造城市景观
城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。
城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。
基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。
2.形体模拟法和经验分析
形体模拟法
通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。
此方法长处在测算地区容量，同时从空间角度研究形态布局，使控规更好的兼容了城市设计的要求。
归纳分析法
将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用，这种方法，比较简便易操作，缺点是经验指标的运用到与原有总结情况类似的地方，如有新的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性
此方法需要借鉴一些功能分析方法、经济分析方法，来确定地块的功能、用地性质，以及根据运迁量、周边环境、区位交通对合理的容积进行测算。
（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率设计图”。
（2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指标范围对应。
（3）缺点：地价分级图往往比较复杂，一般应与城市房地产主管部门多次对接和大量调研后才能确定。
容积率确定的合度空间是指在规划方案中能够定量地从经济效益、环境效益角度测算土地开发容积率的最大规划区域。
经济容积率：城市建设过程中，在某一合度空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。
极限容积率：同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。
政策容积率：为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。
合理容积率：是经济容积率、极限容积率、政策容积率交集的容积率区间，是城市规划追求公平与效率的必要条件。
工作方式：
提出一种协作的制度与技术交融的机制。
步骤：
界定的合度空间与有关容积率的概念，“以行动与可操作性为导向”来探讨确定容积率的综合模型。
该模型以三条路线同时进行，并在适当的时机交融，经过三次交集运算，最终实现确定控规中控制地块容积率的目的。
综上分析，控制性规划容积率的确定，必须考虑基地在城市的重要地位，商务办公，居住和工业厂房的相互隔离，并已经自发进行城市更新，规划以整体分层法为前提，以经济测算法为基础，以典型实验方法为主，以归纳分析法和指标叠加法为辅助......。