城市规划容积率研究
试论容积率等指标对城市规划的影响
３ 建 筑容 积率 对城 市的 影响 ３ １ 建 筑容积 率 对城 市环境 质量 的影 响 ．
试 论 容 积 率 等 指 标 对 城 市规 划 的影 响
闫 晓 爱
摘 要： 分析了 城市规划中因 考虑不当 造成的社会问 题及对土地的 建设性破坏， 建筑容积率是控 详细规 指出 制性 划的重
要指标 ， 并探讨 了容积率控制对城市规划 的影响 ， 以促进城 市规 划的进 一步完善。
关键词 ： 容积率 ， 城市规划 ， 指标 ， 响 影
用 与发展矛盾最 为突 出的地 区。故规 划控制 范 围先考 虑主城 区 用地和 良好 的环境质量 。 范围。主城 区范 围以外 的部分 ， 将陆续进行编制 。 总之 ， 容积率是一项综合性指标 ， 除受上述诸 因素影响外 ， 还
在建设 工程项 目规划管理 工作 中， 容积率是控制性详 细规划 需要不 断研究和探索 ， 以适应城市建设 和经济发展 的需要 。各项 的重要指标之一 。建 筑容积 率既 是 国有土地 使用 权 出让合 同 中 规划指标确立 ， 都是 百 年来经 验与实 践 的积 累 ， 是通 过详 细 的 都 必须规定 的重要 内容 ， 也是进行城乡 规划行政许可 时必须严 格控 计算经验 。这 些数 据汇 合成 我 们 目前 的各 项规 范规 程 ， 应遵 理
以取得更大 的经济 效益 ， 于这种倾 向应 给予政 策引导 和控 制。 对 控 制性详细 规划 的编制 ， 一般 依据 “ 先急后 缓 ” 的原 则 ， 明 此外 ， 积率 的确定 与 现状城 市容积 率状况 ， 先 容 建筑 基地 面积 大小 确主城 区的控制 范 围。从规 划 管理 的角度 看 ， 市建 设用 地 范 及居 民的心理承受 能力有 密切 的关 系。在 已经 建成 的庭 院住 宅 城
城市规划中的城市建筑高度与容积率控制
城市规划中的城市建筑高度与容积率控制城市规划一直以来都是城市发展的重要组成部分，而城市建筑的高度与容积率控制是城市规划的核心内容之一。
这一控制措施，旨在实现城市空间的合理利用，保护城市景观和历史文化遗产，并满足居民的生活需求。
本文将探讨城市建筑高度与容积率控制的重要性，以及该措施如何对城市发展产生影响。
首先，合理控制城市建筑高度与容积率有助于保护城市景观。
城市作为人类生活的场所，其景观对居民和游客都具有重要意义。
高楼大厦的林立可能会破坏城市的整体形象，使城市失去独特的韵味。
通过限制建筑的高度和容积率，可以避免过度开发，保护城市的自然风貌和历史文化遗产。
例如，巴黎的城市规划中明确规定了建筑高度不得超过市区的最高点，以保护巴黎著名的标志性建筑如埃菲尔铁塔等。
其次，合理控制城市建筑高度与容积率有助于提高城市的居住质量。
过高的建筑密度可能导致城市的交通拥堵、空气污染等问题。
通过限制建筑高度与容积率，可以合理分配城市用地，减少人口密集度，保证居民的生活空间和居住品质。
此外，合理控制建筑高度还能够确保日照和通风条件，改善城市的生态环境。
再次，城市建筑高度与容积率控制对城市发展具有引导作用。
通过控制建筑高度和容积率，城市规划部门可以引导发展方向，塑造城市的整体形象。
不同功能区域的不同控制标准能够促进城市的多样化发展，形成丰富的空间布局。
例如，商业区可以允许建筑高度较高，以容纳更多的商业办公楼，而居住区则应控制建筑高度，提供舒适的居住环境。
此外，城市建筑高度与容积率控制还能够有效管理城市发展的节奏。
城市发展需要保持合理的步调，过快的发展可能会导致资源浪费、环境破坏等问题。
通过控制建筑高度和容积率，可以限制城市发展的速度，确保城市各项基础设施的同步建设，提高城市的整体发展质量。
在实施城市建筑高度与容积率控制时，需要注意以下几点。
首先，控制标准应该根据城市的实际情况和特点进行制定，不能一刀切的套用模板。
不同城市的发展阶段、地理环境、人口密度等因素都要考虑在内。
城市规划中合理容积率的确定探讨
Ｑ＝ ＸＡ Ｄ
何 ，只要经济持续增长 ，就会 引发如交通拥挤、住 房紧张等
效 应 。 某 地块 的容 积率 与城 市 环 境 、 地 价 和 开 发 商 的开 发利 润 有 密 不 可 分 的联 系 。从 政 府 的角 度 来 看 ，容 积 率若 与地 价
由以上式子可以看 出，在既定的地块 中，提高容积率 可
以采 用 增 加 建筑 层 数 或 建筑 密度 来 达 到 目的 ，而 建筑 层 数 及 建 筑 密度 正 是城 市 环境 的重 要组 成部 分。 （ ） 二 容积 率 与地 价 的定 量 经济 分析 １影 响地价 的 因素 ． （ １）内 部 因 素 主 要 是 具 体 对 地 价 或 宗 地 地 价 产 生 影 响 的 因素 。 一 般 来 讲 包 括 土地 形 状 和 其 面 积 、 地 质 条 件 、 周 边
的定量 经 济 分析 。
今 ，量 化 分 析 在 规 划 编 制 中 有着 光 明 的前 景 ，本 文 主 要 用定 量 经 济 分析 的 方法 对 控 制 性 详细 规划 中 的重 要 参 数— — 容 积 率 的合理 确 定 进行 探讨 。 容积 率 的重 要 性
（ ） 积 率 与城 市环 境 的 定量 经 济 分析 一 容 城 市 环 境 包 含 较 多 的 因素 ，如 人 口 密 度 、城 市 绿 化 面
发 利润 三 者 之 间的 关 系和作 用 机 制 。 三 、定 量 分析 的必要 性 从 城 市 的经 济 发 展 观 点 来 看 ，不 管其 规 模 和 建筑 密度 如
其 中Ｄ 地面单 价 ｉ 为 Ｑ同 上 为 土 地 总 价 ｉ 指 总 用 地 面 Ａ
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究随着城市化进程的加速和城市建设规模的不断扩大，城市更新已成为城市发展的重要手段。
在城市更新过程中，容积率制度是影响城市更新效果和城市空间利用效率的重要因素。
因此，研究城市更新规划容积率制度，对城市的可持续发展和优化城市空间利用具有重要的意义。
一、容积率制度的概念和特点容积率制度是指规定建筑物建造的容积与建筑用地面积之比的制度。
通俗地说，容积率就是一个城市用地面积上可以建多少楼房。
一般来说，容积率越高，代表着用地效率越高，可以容纳更多的人口和经济活动，但也可能会增加城市交通压力和空气污染等问题。
容积率越低，则反之，能够缓解城市交通和环境问题，但同时也会降低城市的人口密度和经济活动水平等。
容积率制度具有以下特点：1. 是规定建筑物建造容积和用地面积之比的一个制度。
2. 容积率越高，代表用地效率越高，但可能会增加城市交通问题和环境污染等问题。
3. 容积率越低，则反之，能缓解城市交通和环境问题，但也降低城市的人口密度和经济活动水平等。
目前，我国城市更新规划容积率制度的实施存在着一些问题：1. 一些城市更新规划容积率制度过高，导致城市空间资源的浪费和环境问题。
3. 一些城市更新规划容积率制度设计不合理，没有考虑到城市发展的实际需求。
因此，对城市更新规划容积率制度进行合理设计和规划十分有必要。
针对城市更新规划容积率制度存在的问题，可以从以下几个方面进行调整：1. 细分不同区域和用途的容积率针对不同区域和不同用途的建筑，可以制定出不同的容积率，以适应城市发展的规划需求。
比如，商业区可以采取较高的容积率以适应商业活动的发展，而住宅区可以采取较低的容积率以保障居住环境的质量。
2. 合理规划城市交通和环保设施针对容积率导致的城市交通和环境问题，可以在规划设计中合理规划城市交通和环保设施。
比如，在容积率较高的区域，可以规划地铁、轻轨等交通方式，以减少私家车出行。
同时，可以规划公园、绿化带等环保设施，以改善城市环境质量。
关于城市规划中提高容积率的可行性研究
关于城市规划中提高容积率的可行性研究【摘要】 :本文通过对容积率概念、合理容积率确定方法及容积率对地价的影响规律的回顾，对三种不同类型的国际城市地区的容积率、开发强度进行了比较分析，提出了提高容积率势在必行的理由，对上海和其他大中型城市今后的土地开发模式具有一定的借鉴作用。
【关键词】:容积率; 城市规划; 可行性[ abstract ]: this article through to the volume concept, reasonable to determine the volume method and volume influence on land price law review, three different types of international city region of the volume rate, intensity of development to carry on the comparative analysis, put forward to raise the volume be imperative reasons, shanghai and other large and medium-sized city in the future mode of land development has certain reference function.[ key words ]: volume ratio; city planning; feasibility 中图分类号：f407.9 文献标识码：a文章编号：【引言】“十二五”期间，上海要通过创新和转型来推动经济增长，就要将提高土地、劳动力和资本等传统要素的利用效率放在非常重要的地位。
上海未来发展将面临日益收紧的土地和劳动力等资源约束，但在提升资源利用效率方面还有巨大空间：可以通过制度、政策、管理和技术方面的变革和创新，实现要素利用效率的提高，推动经济平稳增长。
城市综合体项目如何进行容积率分析
城市综合体项目如何进行容积率分析城市综合体是指在城市中央地带，集合商业、办公、住宅、娱乐等多种功能于一体的大型综合性建筑群体。
随着城市化的加速发展，城市综合体的建设也越来越受到关注。
而在城市综合体项目的规划与设计过程中，容积率的分析是一个重要的环节。
容积率的概念容积率是指地块上建筑物总体积与地块面积的比值，又称建筑物密度，也可以理解为在一个地块上可以建造多少楼，是衡量城市空间利用效率的重要指标之一。
在城市综合体项目中，容积率的高低会直接影响项目的规划和设计，尤其是在城市土地资源紧张的情况下，如何合理控制容积率，实现资源的最大化利用，是城市规划与建设的重要问题之一。
容积率分析的步骤第一步：收集基础资料在进行容积率分析之前，需要收集包括地块面积、土地用途、周边环境、建筑物高度限制等在内的基础资料。
其中，地块面积和土地用途是容积率计算的核心数据，需要确保数据的准确性和全面性。
周边环境和建筑物高度限制则是影响容积率制定的重要因素之一。
第二步：确定容积率标准容积率标准的制定需要考虑到项目的规模、地段、周边环境以及土地用途等多个因素。
在此基础上，可以确定合理的容积率标准，以达到项目既能满足市场需求，又能最大限度地利用城市土地资源的目标。
第三步：制定容积率计算公式容积率计算公式是分析容积率的重要手段，要考虑到项目的土地用途、建筑面积、层数等多个因素。
在制定公式时，应考虑到单体建筑与整体建筑之间的关系，确保计算结果的准确性。
第四步：进行容积率计算在确定容积率标准和计算公式之后，可以根据基础资料和公式对项目的容积率进行计算。
通过计算结果可以发现项目的可行性和优化方向，为后续的设计和规划提供数据支持。
第五步：分析容积率优化方案在进行容积率分析的过程中，需要结合项目的实际情况，分析容积率的优化方案。
要考虑到项目的市场需求、土地利用、经济效益等多个因素，在满足容积率标准的同时，尽量实现资源的最大化利用和经济效益的最大化。
深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例
16摘 要：实现利益的再分配是深圳城市更新的核心目标，完善的政策是完成更新利益分配的有效保障。
城市更新单元规划对政府、开发商和业主等多元主体进行利益博弈起到重要的影响作用，规划的总量和功能符合合理预定的目标，是实现规划协商和博弈的基础。
目前我国城市的飞速发展和市场竞争结构的不断调整，使得原有政策机制下的更新利益分配发生失衡问题。
为了建设科学性市场竞争机制，优化利益分配方案，本文从利益平衡角度开展研究，提出以“净拆建比+规划统筹”为核心的单元规划开发量测算方法，与现行的以单一规划统筹为核心规划开发量的方法有所区别，希望能为深圳城市更新工作提供参考和借鉴。
关键词：利益分配；规划开发量；净拆建比；商住比；商住规模［中图分类号］TU984 ［文献标识码］ A ［文章编号］1005-1783（2021）03-016-03深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例陈 星1，2（1.深圳市坪山规划和自然资源研究中心，广东深圳 518000；2.北京大学深圳研究生院，广东深圳 518000）深圳市于2009年创造性提出“城市更新”模式，迄今为止，城市更新规划工作已经历10多年。
这是全国独有的创新性城市规划建设思路，深圳市政府和建筑企业始终在工程项目实施过程中，不断探索、研究，试图找到更适合城市发展的规划方案。
目前，深圳市的城市更新政策仍在以“打补丁”的方式不断深化和完善。
当我们观察和思考深圳市的发展历程时，可以发现，政府制定出台的制度和新规，无一不是为了消除早期城市更新工作的弊端。
作为平衡多方主体利益诉求的载体，城市更新单元主要从用地和用房两方面划分多方利益的边界，具体包括明确二元土地制度及产权关系、无偿移交公共设施用地、规划商品住房以及保障性住房等。
由于近年深圳房价快速上涨，城市发展定位提升以及人口结构不断优化等原因，环境的急速变化使更新制度面临着巨大挑战，尤其是城市更新过程中显现的“旧改暴利”“城市配套越改越不足”“空间越改越拥挤”等利益矛盾问题，在社会上形成诸多不良影响。
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究摘要：随着我国城市化扩张进程的放缓，城市存量更新时代正在到来。
从城市规划与发展的角度来看，科学的容积率制度能够有效地促进城市规划的合理性，往往是影响更新项目有效推进的重要因素，对于缓解公众的抵触情绪具有重要意义。
本文分析了城市更新规划容积率制度的意义、主要内容、优缺点，以期为相关人员提供参考。
关键词：城市更新；容积率制度；意义；研究0引言推进存量用地再开发是实现城市高质量发展的有效途径。
然而，现行的土地增量利用管理机制、体制和模式不适应更新开发的需要。
现行控制规划的容积率往往没有考虑更新改造过程中土地清理、土地流转等情况，特别是山地城市区、空港自由贸易区等特殊地区的开发强度有限，难以平衡经济利益。
因此，在明确容积率制度主要内容的基础上，科学地探讨其优缺点具有重要的现实意义。
1、城市更新容积率内涵1.1什么是城市更新容积率容积率是指地块的总建筑面积与土地面积的比率，是衡量建设用地使用强度的一个重要指标，自从20世纪80年代就在中国使用了。
城市更新规划的容积率，是指地方政府进行城市更新项目规划所涉及的建筑物总面积与城市建设市场进行的建筑用地面积之比。
城市更新容积率的确定不仅考虑了土地承载力、区位条件、空间调控政策和土地利用功能等因素，而且强调了城市公共利益、市场经济利益、政府土地利益和被拆迁人利益等多重利益的平衡。
1.2我国城市更新容积率探索实践我国，自20世纪80年代以来，容量率相关研究一直受到规划界的关注。
近年来，面对规划价值取向的转变和开发建设中的实际问题，我国许多城市已经将开发强度的管理和控制从“刚性”转变为“柔性”。
上海、北京等城市已逐步探索确定容积率的方法，建立了以容积可控为前提，以总体容积平衡为基础的转移，以公共利益为导向的城市更新容积率的灵活确定方法。
上海市在保持单元开发总量不变、满足基础设施负荷和环境要求的前提下，提出通过城市设计和交通影响分析，优化部分地块的容积率。
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究随着城市的不断发展壮大，城市更新成为了城市发展中的一个重要环节。
城市更新规划容积率制度作为城市更新的关键要素之一，对于建设和改造城市产生了深远的影响。
容积率制度是指在城市土地利用中，用于规定土地容积率的制度。
本文将围绕城市更新规划容积率制度展开研究，探讨其在城市更新中的作用和影响。
一、容积率制度的基本概念及作用容积率是指土地上可以建造的建筑面积与土地面积的比值。
容积率制度的出现，旨在合理利用土地资源、调整城市空间布局，保障城市基础设施的完善，促进城市更新的有序进行。
容积率制度的实行，可以使城市在有限的土地资源下，更加高效地开发利用，提高土地使用效率，为城市发展提供更多的空间。
容积率制度也可以保障城市建设的合理和规范，避免乱建乱搭等现象的发生，保障城市更新工作有序进行。
二、容积率制度对城市更新的影响1. 促进城市更新工作有序进行容积率制度的实行，可以帮助城市规划部门更加科学地规划城市空间布局，从而促进城市更新工作有序进行。
通过合理的容积率规划，可以控制城市建筑物的高度和密度，避免城市建筑的过于拥挤和混乱，从而确保城市更新的质量和效益。
2. 保障城市基础设施的完善容积率制度的实行，可以通过合理规划土地使用，为城市基础设施的建设和完善提供更多的空间。
合理的容积率规划可以避免城市基础设施的过度紧张和拥挤，提高城市的舒适度和宜居性。
3. 提升城市土地利用效率容积率制度的实行，可以帮助城市充分利用有限的土地资源，提高土地使用效率。
通过合理的容积率规划，可以将土地资源充分利用起来，减少土地资源的浪费，提高土地的利用率，从而为城市的可持续发展提供更好的保障。
三、容积率制度存在的问题及发展趋势尽管容积率制度在城市更新中发挥着重要的作用，但在实际应用中也存在一些问题。
有些地方在实际规划中对容积率的控制不够严格，导致城市建筑的高度和密度过于集中，影响了城市的宜居性；在一些地方，容积率制度的执行力度不够，导致乱建乱搭的现象时有发生等。
城市规划中的建筑物密度与容积率控制
城市规划中的建筑物密度与容积率控制在城市规划中，建筑物的密度和容积率是两个核心指标，对城市的发展和空间利用起着至关重要的作用。
建筑物密度指的是某一地区建筑物的数量，而容积率则衡量了建筑物总体积与用地面积之间的比例关系。
建筑物密度与容积率的合理控制能够有效地保障城市空间的合理利用、优化城市的人居环境，今天我们将重点探讨建筑物密度与容积率控制的重要性以及如何实施它们。
一、建筑物密度的重要性合理控制建筑物密度对于城市的可持续发展至关重要。
首先，适度的建筑物密度有助于减少土地的浪费。
城市土地资源有限，高密度建筑的使用能够最大限度地节约土地，提高土地资源的利用效率。
其次，较高的建筑物密度有助于缩短人们的通勤距离，减少出行时间，提高效率。
此外，高密度建筑能够集中城市人口和经济活动，促进城市的繁荣发展。
然而，高密度建筑也存在一些问题和挑战。
例如，过高的建筑物密度可能导致交通拥堵、环境污染等问题，还有人们对于大面积建筑的美感偏好。
因此，在制定建筑物密度标准时，需要综合考虑城市的具体情况、人口规模、交通状况等因素，平衡各方利益，确保建筑物密度在合理范围内。
二、容积率的重要性容积率是衡量建筑物利用率的重要指标，也是合理利用土地资源的关键因素。
较高的容积率能够充分利用地下空间，提高土地使用效率，为城市的发展留下更多的发展空间。
另外，通过合理控制容积率，能够实现城市的垂直发展，减少城市面积的水平扩张，缓解城市的土地压力。
然而，容积率的过高也会带来一系列问题。
高容积率建筑可能造成周边环境的压力，如交通拥堵、公共设施不足等。
此外，高容积率建筑也容易形成较高的人口密度，对城市的基础设施、服务等带来挑战。
因此，在确定容积率时，需要充分考虑城市的承载能力、基础设施情况等，确保城市的可持续发展。
三、建筑物密度与容积率的控制合理控制建筑物密度与容积率需要考虑多方面的因素，包括土地使用规划、城市发展战略、交通状况以及人口规模等。
这需要城市规划部门、政府机构以及相关专家进行综合分析和决策。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
城市规划容积率研究【提要】本文从剖析容积率基本概念出发，指出了容积率内含的四个基本特性，具体阐述了如何运用这些特性协调城市政府、城市规划师、开发者之间的关系，并提出影响容积率的几个主要因素。
一、容积率的概念和由来容积率是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。
一般以正值的常数来表示。
容积率是无量纲的比值。
通常以地块面积为1，总建筑面积对于地块面积的倍数即为地块容积率的值。
例:某地块面积10000m (1公顷)，允许修建的总建筑面积为20000m ，则该地块容积率=20000/10000=2。
容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。
在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度(Zoning)中所采用的一项重要指标。
美、日等国(包括台湾地区)称作FloorArea Ratio，缩写为FAR；英国(包括香港地区)称作PlotRatio，实际上与FAR涵义相同(注1)。
该指标被译为“容积率”，始于香港、台湾地区，多年来已被广泛使用。
但在我国大致是80年代后才逐渐流传使用(注 )。
由于“容积率”这个指标涵义明确，能够集中而直观地表述地块的开发建设强度，特别是近五、六年来开始实行城市国有土地租让制度和房地产业的兴起，也为了便于和国外的相关行业“对接”，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。
以致这两年“容积率”这个名词非但在专业科技人员中，而且也在广大群众中流传和使用。
原苏联在城市规划指标体系中，不使用“容积率”这个指标。
我国过去的城市规划编制程序和作法中，也不采用“容积率”指标。
但是过去在详细规划中所采用的“建筑面积密度”(m /ha)，也同样是表述修建用地上的建设容量的，其内涵与“容积率”是一致的。
这两种指标的表述形式不同，主要是由于:原苏联的土地制度不同于西方国家，所以没有土地租让与房地产业经营的需要。
“建筑面积密度”仅是作为评价详细规划设计的一项主要技术经济指标。
因此，“容积率”与“建筑面积密度”虽然内涵一致，但是性质和作用有所异同。
笔者认为，在我国的城市规划指标体系中，没有必要完全以“容积率”取代“建筑面积密度”。
“容积率”可在用地规划管理和控制性详细规划中使用，也可用于房地产开发经营的工作中；“建筑面积密度”仍可在修建性详细规划设计或城市设计中采用。
由于容积率是一项看来简单而实际上“隐含”着复杂相关因素的数值，因此很多人往往不去深究其科学的概念和特性，只把它当成一个房地产谈判中的“筹码”而随意处置，以至常常容易发生概念上的混乱和误解，从而造成决策失误，甚至带来经济上或社会、环境效益上的重大损失，则是非常有害的。
当前，我国的房地产业方兴未艾，城市土地的出让、转让还要进一步发展，而容积率的使用如此广泛，它的数值确定又往往处于举足轻重的关键位置，因此，对其性质和作用进行一番科学的分析和研究，实在是刻不容缓和十分必要的。
二、容积率是评价城市土地合理利用的重要指标土地是国家不可再生的重要资源。
城市土地则是被投入了物化劳动(基础设施)的资源，具有更高的经济价值。
合理使用城市土地有很大的经济意义，同时还有重要的社会意义和环境意义。
城市土地的合理利用是城市规划的重要目标之一，也是规划设计和规划管理的重要任务和内容。
城市土地是否能得到合理利用，主要应从两方面着手:一是依靠科学的城市总体规划和各个层次的，具体的规划设计；二是依靠对建设项目、用地和建筑的规划管理。
其中，用地管理则是直接影响土地利用效率的。
而在城市用地管理中，地块的划分和合理使用又是最基本的因素。
地块(plot、lot、site)，是指被城市道路所包围的，供修建用的地段；也是不同形式的城市用地结构中最基本的用地单元。
在西方城市规划中，地块往往是土地再划分(Subdivision)的结果。
我国现行的作法是通过控制性详细规划来划分地块。
地块的合理利用，决定于两个主要条件:使用性质和开发强度。
1.使用性质:即正确处理地块的用途与相邻用地之间(在功能上)的相容性与不相容性。
2.开发强度:即正确处理地块上建筑物的高度(层数)、建筑密度(覆盖率)、空地率与周围空间环境的关系。
目的是使地块得到有效而合理的利用，其集中的指标表述就是“容积率”。
因此，容积率是评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
三、容积率的四个特性1.容积率表述的是“净”地块上允许建设的总容量基本公式是:R=F/A (1)式中:R——容积率F——地块上的总建筑面积(m )A——地块面积(m )容积率所表述的是“净”地块上的建设容量。
“净地块”是指为建筑所使用的场地，其面积不包括城市公用的道路、公共绿地、大型市政及公用设施用地、历史保护地段等。
人们在使用“容积率”时，常常不注意“净”地块的概念，提出“大块”或“成片”城市土地，如若干平方公里土地开发区的“容积率”等。
这种“扩大的”容积率，由于包含着大量的公共用地，因此过分笼统，缺乏控制土地开发强度的实际意义，也失去了相互之间的可比性，而且容易在具体的规划管理工作中造成概念上的混乱。
例如，一般的居住小区，“扩大的”容积率(以小区全部用地计算的)要比“净”地块容积率(以住宅用地或组团用地计算的)低一倍左右。
因此，在使用或评价容积率时，必须注意地块面积的“净”度；在比较不同的容积率时，必须在同样“净”度的基础上进行。
总建筑面积，一般系指地面以上部分的建筑面积总和；如果包括地下部分的建筑面积，应特别注明，以资区别。
2.在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；同理，在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比。
当A为常数时，R=C.H (2)式中:C——建筑密度或建筑覆盖率，C=0～1H——建筑层数(或平均层数)C·A——建筑基底面积(m )F——地块上的总建筑面积(m )A——地块面积(m )从公式(2)可以看到:当H每增加1(即平均提高1层)，R的提高值=C；当R每提高C的值，H平均提高1层。
3.楼面占地率〔注 〕与容积率成反比L=A/F=1/R (3)式中:L——楼面占地率(即每平方米建筑面积占用的地块土地面积)从公式(3)可以看到:当L愈小，R愈大，即每平方米建筑面积所占用的土地愈少，建设开发中土地费用所占的比重愈低，则土地利用率和经济效益愈高。
4.容积率是“相对指标”，因此有一定“弹性”，是可以“谈判”的这个特性主要表现在规划用地管理的过程之中。
在实行城市土地出让、转让和房地产开发机制的情况下，容积率往往成为城市政府(G)、规划师(UP)和开发者(D)之间谈判的一项主要“杠杆”。
从不同的利益承担和行为特点看:政府(G)——土地所有者，关心从土地出让中获得比较好的收益，用于城市基础设施建设。
关心顺序:P(出让价格)、R、意愿倾向:↑从提高R，可以吸引(D)，获得较高的P。
规划师(UP)——城市环境质量与整体效益的关心者。
关心顺序:C、H、R，意愿倾向:↓从控制C和H，以满足空地、日照、间距、绿化、停车以及景观等要求。
开发者(D)——房地产开发者，关心从开发中获得最大的利润。
关心顺序:R、F、P (楼面地价)，意愿倾向:↑(P ↓)尽可能提高R，获得更大的F，使P 降低，即每平方米建筑面积所摊的土地费用最小。
因此在谈判中，矛盾往往表现为:·(G)与(D)在提高“R”上有一致性，与(UP)有矛盾；·(UP)与(G)在控制“C”和“H”上有一致性，与(D)有矛盾；·(D)与(G)在“P”与“P ”上有矛盾，但与(UP)无直接关系。
一般说，土地所有者——政府(G)应是解决矛盾的主体；统一矛盾的基础则是城市规划(UP)。
因为城市规划是城市整体利益的体现者。
它既要考虑社会与环境效益，也要满足开发者(D)合理的经济利益。
因此，容积率R的确定应遵循下列两项原则:(1)R的上限，取决于环境质量的最起码要求；(2)R的下限，取决于开发者能承受的最高“楼面地价”P 。
谈判过程中，可以用“调节系数法”来进行利益的协调。
其指导原则是:土地所有者(G)应该在通过提高R，使F增加，P 降低的情况下，与开发者(D)分享利益。
但是，R的提高以不超过合理的上限为条件。
式中:I——谈判前后地块出让价格升值率P——谈判前地块出让价格(元/m )P′——谈判后的地块出让价格(元/m )F——谈判前地块上可获得的总建筑面积(m )F′——谈判后地块上可获得的总建筑面积(m )μ——调节系数，μ=0～1通过μ来调节土地所有者(政府)与开发者的利益，大致可分为四种情况:(1)当μ=0时，价格升值率I=0，政府从提高R中无所得益，不合理；(2)当0<μ<1时，政府与开发者双方都从提高R中得到利益。
政府得到的利益是出让价格的提高，升值率为I。
开发者得到的利益是楼面地价的降低，即式中:Pf ——谈判前的楼面地价(元/m )P′ ——谈判后的楼面地价(元/m )(3)当μ=1时，P -P′ =0，开发者从提高R中无所得益，不合理；(4)当μ>1时，P -P′ 出现负值，开发者从提高R中反而受损。
这种情况下，开发者将不期望提高R值。
以上四种情况，只有第(2)种情况，即0<μ<1时，是可以谈判的。
政府可以酌情确定城市各个地段的μ值。
下面试举一例，以说明如何操作:某市一地块，土地面积A=8000m ，规划确定容积率R=2.5，标定的土地出让价格=9，600，000元(每平方米土地1200元)根据以上条件，地块上可建的总建筑面积:F=A·R=20000m ，楼面地价P =9600000/20000=480元/m开发者与政府谈判，希望提高容积率。
根据对具体条件的分析，规划部门同意提高容积率0.3，即R′=2.5+0.3=2.8。
分两种情况计算:(1)如果不考虑调节系数μ的情况。
开发者提高容积率后，在该地块上可建设的总建筑面积F′=A·R′=22400m ，增加的面积F′-F=2400m ；楼面地价降为P′ =9600000/22400=428.6元/m 。
与原楼面地价相比:(2)考虑调节系数μ的情况假设政府(通过规划部门)确定该地块的调节系数μ=0.4，则政府可获得的地块出让价格升值率开发者获得的楼面地价降值率I =1-F/F′(1+I)=0.064，即6.4%。
小结:以上两种情况相比，考虑调节系数μ(即第2种情况)显然较为合理。
开发者要求提高R所得到的利益中，应该由政府分享一部分(即I)，这样既体现了较为公平的原则，也可适当节制开发者过分追求高容积率的欲望。