房地产销售管理系统

摘要：随着社会主义市场经济的建立与发展，我国房地产行业迅速崛起。房地产业的兴旺发达促进了相关行业的极大繁荣，如建材、建筑设计、施工、房地产销售、市场营销、律师业等。但是在房地产销售中也出现了一些问题。如资料管理手段落后，销售工作不规范等。这些问题导致了房地产销售行业的效率低下。在日趋激烈的市场竞争环境中，需要运用先进的IT信息技术和现代管理思想来提高房地产行业的管理水平、工作效率和服务质量。进一步降低运营成本、提高经济效益，最终提升房地产销售公司的市场竞争力。

为此，本文研制开发了房地产销售管理信息系统。本系统的应用对于规范房地产市场运作和管理具有一定的现实意义。

本文以Visual Basic 6.0和SQL Server 2000 作为开发工具，采用了结构化生命周期法、系统思想和方法得以实现和完成。该系统主要包括用户管理、楼盘管理、户型管理、客户管理、销售管理、员工管理等多个功能模块。

关键词:销售管理系统；房地产行业；管理信息系统；设计与应用；数据库

Abstract：As the marketing economics foundation and developing, the real estate profession in our country developing fast. The blossom of the real estate profession bring along huge development in other correlated professions, for examples, architecture material, architecture design, construction, the estate sale, and the layers and so on. Although the real estate profession develops fast, there are also some problems in real estate sale, taking the poor method of data management and sale in disorder as the examples. Lower efficiency of the real estate profession is induced by these kind problems. Under modern times, the market competition is gradually vigorous in current profession environment. It requires us having to combine the advanced IT information technique and modern management thoughts to improve the management level, work efficiency, service quantity, and to lower the running cost and promote economic benefits and improve the competencies of the real estate profession.

According the above reasons, I developed this real estate sale management system. Although this system’s effect could be week in this profession because it develops so fast, it only could supply a function for each company to develop suitable sale management system according to the concrete circumstance of themselves.

With Visual Basic 6.0 as conduct tool and SQL Server as database management system, I developed a sale management system for real estate. During developing, we use structured life cycle approach, systematic thought and method analysis and design the lifestyle in the form of construction turns and mold piece turns.

This system including many modes ---user management, building management, building style management, client management, the sale management and employees management and so on.

Key words：sale management system; real estate sale management system; database; the construction turn; the mold piece turns.

目录

一．题目的来源、目标和意义 (1)

1.1题目来源、背景、意义 (1)

1.1课题的研究方向 (1)

二. 目前国内外相关工作情况 (3)

三.现有的工作基础、需要的工作条件 (5)

3.1现有的工作基础 (5)

3.2需要的工作条件 (5)

3.3系统开发语言 (6)

四.有需要解决的的问题 (9)

五. 技术路线和工作计划 (11)

5.1技术路线 (11)

5.2工作计划 (12)

六．系统详细设计 (23)

七．预期结果 (23)

参考文献 (25)

一．题目的来源、目标和意义

1.1题目来源、背景、意义

随着社会不断发展和进步，科学技术和管理也在迅速发展，这使得房地产事业也得到了前所未有的发展机遇，但同时也必须面对市场竞争的严重挑战，在日趋激烈的竞争环境下，企业要求生存、发展，就必须对企业进行科学的管理。而用计算机来处理企业内部信息间的流通和使用，既可以实现数据信息的共享，控制好数据的冗余度，并使企业有统一的管理，提高信息的利用率；又可以实现整体数据的结构化，表示大量数据相互间的多种联系，这样就可以大大的提高企业生产动作的效率。尤其是房地产事业，由于市场的价格不断的变化，时时更新变得尤为重要了。有一个良好的销售管理系统是相当必要的。

因此，商品货物信息必须具有高度的准确性，这就需要有好的管理系统，能简明的反映实际情况。以上所述就是本次有房地产销售管理系统开发的依据和目标。

随着电脑的普及，传统的房地产管理已越来越不能满足当代房地产信息管理的需要，故针对现在开发商对开发商品房的管理的基本要求，利用当前比较流行的VB语言和目前企业运用广泛的SQL数据库作为后台数据库，设计了本系统。本系统是对现代的房地产信息管理进行模拟，利用了对象嵌入技术，实现了售房信息、客户资料等各项信息的一般管理。

1.1课题的研究方向

系统初步调查：

系统初步调查采用的主要方式，是到房地产公司以购房者的身份了解情况。通过调查，分析得到如下结论：

房地产公司的销售管理以前一直依靠手工方式，不能及时为顾客查询到满意的房源信息，从一定程度上影响了公司的销售活动。为此绝大多数房地产公司都希望建立一套完善的销售管理信息系统，以便他们能够更加清晰的进行房地产的销售及费用的管理，并以此带动企业信息化建设的步伐，提高人员素质。现在国内外现有的一些房地产销售管理系统功能过于强大，开发与使用费用昂贵，对于一些小的房地产公司而言承受不起其使用。同时对于一些新兴的、具有自己特色的房地产公司，要求所开发的房地产销售管理系统必须满足该公司自己的特点。

系统功能分析：

系统的对象确定之后，应该对系统进行定性的分析，分析是为了了解系统应达到的目标和系统应具备的功能。房地产销售管理系统由四大子系统组成：房源管理子系统、帐务管理子系统以及房屋销售管理子系统、售后服务管理子系统。房源管理子系统的功能包括：

(1)开发新楼盘的信息录入、删除、维护；

(2)所开发新楼盘的楼宇信息的录入、删除、维护；

(3)房屋信息的录入、删除、维护；

(4)房源信息的普通查询、详细查询、综合查询；

购房管理子系统的功能包括：

(1)可以查询房屋的信息；

(2)可以进行房屋的购买；

(3)可以进行房屋的预定、购买与退换房管理；

(4)可以进行认购书的签订、删除、打印。

(5)购房合同的的打印；

帐务管理子系统的功能包括：

(1)对每次交费进行记录。

(2)对用户的费用进行管理

(3)对用户进行欠款催收

售后服务管理子系统的功能包括：

(1)交楼入住：记录交楼入住时发生的问题

(2)客户联系日志：对客户联系日志进行插入、删除、查找

(3)客户投诉管理：对客户的投诉进行管理。

二.目前国内外相关工作情况

近年来国内外研究现状

随便着社会的不断发展进步，我国也已进入“信息管理新时代”，房地产销售管理模式都发生了根本性的变化。房地产公司销售管理系统在国内早已有着成熟的研究成果和广泛的社会应用。国内的众多房地产公司都得有了不同程度使用。比较典型的有动力公司结合中国房地产行业的实际需求,在国内率先推出的伊凯特房地产销售管理系统。通过该系统, 房地产企业可以根据销售业务的实际流程, 实现从前期的项目管理、策划管理、销售前端管理到后期的销售统计分析、产权、按揭和财务管理等一系列流程的高效管理和严密控制，大大提高运作效率和对销售业务进程的掌控能力, 通过精确的数字化管理实现对市场的快速应变, 全面提高企业的综合竞争能力！

国外信息科技更新速度极快，作为信息载体的计算机日益显露出其举足轻重的地位，房地产销售也逐渐从手工操作转变为由计算机进行管理。通过互联网，实现数据共享，避免重复劳动，规范房地产管理行为，从而提高了管理效率和水平。

但是相比于原有的这些大的房地产销售行业而言，近几年来，农村市场新出现的一些专门针对于城镇以及村内规划中产生的房屋销售的小型的房地产公司

而言不太适合，购买那些大型的房地产销售管理系统目前对于这些小型的房地产公司来说是价格昂贵、不能承受的，另外这些新兴的房地产公司针对于自己的特色与优势，在费用的管理方面也有特别的要求，因此即使原来的那些费用相对比较便宜的房地产销售管理系统也并不能很好的服务于这些公司，因此这些房地产公司对适合自己的房地产销售管理系统的要求是急切的。针对于此情况，经过市场调研之后，决定开发适合这些房地产公司的销售管理软件。

由天近年来经济的发展，国内的房地产行业开始迅猛发展。房地产业的兴旺带动了想关行业的极大繁荣，在这空前的大市场中房地产销售作为一门新兴行业尤为引人注目。

随着生产社会化趋势的扩大、科学技术的进步、人类知识总量的增长速度不断加快、以及市场竞争的日益激烈，人们对信息的认识产生了根本性的变化。信息被列为与物质、能源并列的人类社会发展的三大资源之一。信息化水平已成为衡量一个国家现代化水平和综合国力的重要标志。我国也正处于改革开放进一步深化的环境下，因此我们应当抓住机遇，充分利用信息，扎实的做好信息管理系统的基础工作，建设开发较为先进的应用系统，加快我国信息化建设的步伐。近几年来，社会生活节奏日益加快，人们生活水平的不断提高，房地产行业也随之进一步火热，同时也随之不断地发展。为了更好地服务于广大乘客，各大软件公司先后搭建了各类信息管理系统，诸如叫天下统一系统，客服系统等，逐渐形成了数字化售房的管理概念。即以网络化管理为基本模式，信息文化改变着人们教育、工作方式和思想观念。从而根本上实现了服务于广大购房者，提高房地产公司各项工作的安全性和质量，为房地产公司创造经济效益。

人类正进入信息时代，计算机的发展正在改变人们的工作，生活，思维和学习方式。从加入WTO开始，中国的各行各业已走入一个全面竞争的时代，一个现代人要适应这个社会就只有不断学习和提高自己。

三.现有的工作基础、需要的工作条件

3.1现有的工作基础

通过四年的计算机专业相关课程的学习，我牢固掌握了计算机专业的基本知识，对软件编程有了初步的了解，特别是在大二的时候，还做过一些相关的程序，像图书馆管理系统，学生信息系统，虽然规模不是很大，但是我相信，通过这些程序一定会对编写房地产销售管理系统有些帮助，对面向对象编程，以及数据库设计与开发有了比较深刻的了解，具有了开发应用信息系统的相关知识和初步认识。

3.2需要的工作条件

在众多的编程语言中我选用的是VB语言来设计这个题目，而后台数据库部分我将采用的是Microsoft SQL Server 2000来编辑。

此系统对用户软硬件的要求都不高，仅需要一台可上网的计算机，和相关的具书既可，而且要求该系统易学易用，再考虑到本系统的开发周期，计划采用目前应用VB++6.0作为开发工具，来对代码进行编写和功能的实现。本系统需要关联数据库，而信息量相对不多，微软旗下的SQL Server 2000以其简单易用和良好兼容性成为首选，目前暂定以SQL Server 2000作为数据库开发工具。

目前已经对查询系统的设计在心中有了一个粗略的框架，已经考虑到可能在设计中遇到的问题，对其有了一定的了解并且完成了可行性调查研究。在以后的设计中通过实践对现在的计划做出改进和完善。

实验条件：

计算机一台，要求能上网查资料的，一套VB6.0软件及SQL Server 2000软件。

研究条件：

可能通过学校宽带上网查阅资料文献，与老师、同学交流等

3.3系统开发语言

Visual Basic编程语言

1991年，美国微软公司推出了Visual Basic(可简称VB），目前的最新版本是VB 2008 (VB9)中文版。

Visual 意即可视的、可见的，指的是开发像Windows操作系统的图形用户界面（Graphic User Interface,GUI）的方法，它不需要编写大量代码去描述界面元素的外观和位置，只要把预先建立好的对象拖放到屏幕上相应的位置即可。

Basic 实际上是一个短语的缩写，这个短语就是 Beginners

all_purpose symbolic instruction code ，其中文意思为“初始者通用符号指令代码语言”。

Visual Basic 6 有学习版、专业版和企业版三种版本，以满足不同的开发需要。学习版适用于普通学习者及大多数使用 Visual Basic 开发一般 Windows 应用程序的人员，但是；专业版适用于计算机专业开发人员，包括了学习版的全部内容功能以及Internet控件开发工具之类的高级特性；企业版除包含专业版全部的内容外，还有自动化构件管理器等工具，使得专业编程人员能够开发功能强大的组骨子里分布式应用程序。

Visual Basic 是一种可视化的、面向对象和采用事件驱动方式的结构化高级程序设计语言，可用于开发 Windows 环境下的各类应用程序。它简单易学、效率高，且功能强大可以与 Windows 专业开发工具SDK相媲美。在Visual Basic环境下，利用事件驱动的编程机制、新颖易用的可视化设计工具，使用Windows内部的广泛应用程序接口（API）函数，以用动态链接库（DLL）、对象的链接与世隔嵌入（OLE）、开放式数据连接（ODBC）等技术，可以高效、快速地开发Windows环境下功能强大、图形界面丰富的应用软件系统。随着版本的提高，Visual Basic的功能也越来越强。5.0版以后，Visual Basic 推出了中文版，与前个版本相比，其功能有了很大提升。

Visual Basic 6.0作为Visual Studio 6.0的一员发布，证明微软正

在改变Visual Basic的产品定位，他想让Visual Basic成为企业级快速开发的利器。Visual Basic 6.0在数据访问方面有了很大的改进，新的ADO 组件让对大量数据快速访问成为可能。数据环境和新的报表功能也让数据开发有了全新的体验。Visual Basic 借助COM/COM+强大的功能，可以开发具有N层结构的分布式应用程序。同时，Visual Basic还可以在IIS上开发性能超群的Web应用程序。Visual Basic 6.0在语言方面和IDE方面的改进都不大，但是许多新增的组件成为Visual Basic开发人员手中的利器，如File System Object等。新的字符串函数Split和Replace等也给Visual Basic的程序员带来很大方便。

SQL简介

SQL全称是“结构化查询语言(S tructured Query Language)”

SQL(STructured Query Language)是一种数据库查询和程序设计语言，用于存取数据以及查询、更新和管理关系数据库系统。

SQL同时也是数据库脚本文件的扩展名。

SQL是高级的非过程化编程语言，允许用户在高层数据结构上工作。他不要求用户指定对数据的存放方法，也不需要用户了解具体的数据存放方式，所以具有完全不同底层结构的不同数据库系统可以使用相同的SQL语言作为数据输入与管理的接口。它以记录集合作为操作对象，所有SQL语句接受集合作为输入，返回集合作为输出，这种集合特性允许一条SQL语句的输出作为另一条SQL语句的输入，所以SQL语句可以嵌套，这使他具有极大的灵活性和强大的功能，在多数情况下，在其他语言中需要一大段程序实现的功能只需要一个SQL语句就可以达到目的，这也意味着用SQL语言可以写出非常复杂的语句。

结构化查询语言(Structured Query Language)最早是IBM的圣约瑟研究实验室为其关系数据库管理系统SYSTEM R开发的一种查询语言，它的前身是SQUARE语言。SQL语言结构简洁，功能强大，简单易学，所以自从IBM公司1981年推出以来，SQL语言得到了广泛的应用。如今无论是像Oracle、Sybase、Informix、SQL Server这些大型的数据库管理系统，还是像Visual Foxporo、PowerBuilder这些PC上常用的数据库开发系统，

都支持SQL语言作为查询语言。

美国国家标准局(ANSI)与国际标准化组织（ISO）已经制定了SQL 标准。ANSI是一个美国工业和商业集团组织，负责开发美国的商务和通讯标准。ANSI同时也是ISO和International Electrotechnical Commission(IEC)的成员之一。ANSI 发布与国际标准组织相应的美国标准。1992年，ISO和IEC发布了SQL国际标准，称为SQL-92。ANSI随之发布的相应标准是ANSI SQL-92。ANSI SQL-92有时被称为ANSI SQL。尽管不同的关系数据库使用的SQL版本有一些差异，但大多数都遵循 ANSI SQL 标准。SQL Server使用ANSI SQL-92的扩展集，称为T-SQL，其遵循ANSI制定的SQL-92标准。

SQL语言包含4个部分：

数据定义语言(DDL)，例如：CREATE、DROP、ALTER等语句。

数据操作语言(DML)，例如：INSERT、UPDATE、DELETE语句。

数据查询语言(DQL)，例如：SELECT语句。

数据控制语言(DCL)，例如：GRANT、REVOKE、COMMIT、ROLLBACK等语句。

SQL语言包括三种主要程序设计语言类别的陈述式：数据定义语言(DDL)，数据操作语言(DML)及数据控制语言(DCL)。

四.有需要解决的的问题

本课题所涉及的关键问题是如何使用VB 6.0开发数据库应用程序，它的关键如何使用控件来访问数据库、如何建立后台数据库。在利用SQL Server 2000建立后台数据库，建立关系时实施参照完整性的设置，实现更新和删除相关记录。使数据库的相关记录在执行更新、删除等操作后，相关记录的值保持一致.

基于房地产销售管理信息系统，凭借IT信息技术和现代管理思想，在一个多元化的信息社会里建立房地产销售信息平台是公司必然的举措。

据我分析，房地产销售管理信息系统包括系统用户管理，楼盘管理，房型管理，客户管理，客户管理，销售管理和员工管理六个部分：

系统管理：

用于管理使用该系统的用户，以及权限的分配，从而为系统提供一定的安全性。

楼盘管理：

包括楼盘的一些基本信息，如楼盘编号，地理位置，建筑面积情况，能合理地反映楼盘的情况，并可随时查询楼盘的信息。

房型管理：

对目前楼盘中所有房型的基本信息进行登记，包括房型的名称，建筑面积和销售面积等，从而可以非常敲效地查看楼盘中所有的房型资料。

客户管理：

主要包括客户编号，客户名称，需求面积和需求房型，这样可以及时准确地查阅客户的信息。

销售管理：

用于对楼盘里所有房屋的销售情况进行管理，包括楼盘名称，客户编号，已付金额等信息。

员工管理：

对房地产销售公司的所有员工进行统一的管理，包括员工的员工号，姓名，性别等，这对于销售公司的内部管理非常重要。

房地产销售管理信息系统作为数据库信息系统的一种应用，其开发流程包括

需求分析，UML系统建模，确定系统集成方案，数据库分析和设计等，都是需要解决的问题。

对于软件，我还不是十分的精通，通过前期的学习对VB++6.0有了一定的了解，但有待解决的问题还很多，关键有以下几点：1．此管理系统的移植问题；

2．前后台数据一致性问题；

3．数据库中数据的动态改变问题；

4．最关键技术就是数据库的建立和连接，VB窗体的设计，各控件属性的设定及其在程序运行中动态的改变，基本功能编码的实现，还要尽量做到模块高内聚，低耦合，使便于维护。

还有数据库技术是信息资源管理最有效的手段。数据库设计是指对于一个给定的应用环境，构造最优的数据库模式，建立数据库及其应用系统，有效存储数据，满足用户信息要求和处理要求。

房地产销售管理系统的业务流程：

五. 技术路线和工作计划

5.1技术路线

房地产信息管理系统的设计的主要步骤：

需求分析：

需求分析就是描述系统的需求，通过定义系统中的关键类域来建立模型。分析的根本目的是在开发者和提出需求的用户之间建立一种理解和沟通的机制。UML系统建模：

UML是面向对象开发中一种通用的图形化建模语言，它定义良好、易于表达、功能强大且普遍适用。面向对象的分析主要在加强对问题空间和系统任务的理解、改进各方交流、与需求保持一致和支持软件重用等4个方面表现出比其他系统分析方法更好的能力，成为主流的系统分析方法。UML 的出现既统一了Booch、OMT、OOSE，以及其他方法，又统一了面向对象方法中使用的符号，并且在提出后不久就被OMG接纳为其标准之一。从而改变了数十种面向对象的建模语言相互独立且各有千秋的局面，使得面向对象的分析技术有了空前发展。它本身成为现代软件工程环境中对象分析和设计的重要工具，被视为面向对象技术的重要成果之一。

UML建模，就是用模型元素来组建整个系统的模型，模型元素包括系统中的类、类和类之间的关联、类的实例相互配合实现系统的动态行为等。UML提供了多种图形可视化描述模型元素，同一个模型元素可能会出现在多个图中对应多个图形元素，人们可以从多个视图来考察模型。UML建模主要分为结构建模、动态建模和模型管理建模3个方面，第1个方面是从系统的内部结构和静态角度来描述系统的，在静态视图、用例视图、实施视图和配置视图中适用，采用了类图、用例图、组件图和配置图等图形。例如类图用于描述系统中各类的内部结构（类的属性和操作）及相互间的关联、聚合和依赖等关系，包图用于描述系统的分层结构等；第2个方面是从系统中对象的动态行为和组成对象间的相互作用、消息传递来描述系统的，在状态机视图、活动视图和交互视图中适用，采用了状态机图、活

动图、顺序图和合作图等图形，例如状态机图用于一个系统或对象从产生到结束或从构造到清除所处的一系列不同的状态；第3个方面描述如何将模型自身组织到高层单元，在模型管理视图中适用，采用的图形是类图。建模的工作集中在前两方面，而且并非所有图形元素都适用或需要采用。数据库分析：

在开发房地产销售管理信息系统之前，要先进行E-R图分析，然后对表和字段进行分析，最后进行数据建模。

界面设计：

经过以上分析，已经制定了初步的工作目标，界面设计需要设计一个友好完善的界面，不仅能免方便系统的使用者，而且能够使各个模块间的划分明确，结构更趋于完善。一个好的界面的设计是十分重要的。

代码分析与实现：

在这个程序中由于系统的众多功能都与后台数据库有互动，为了能够更有效地进行数据库操作，提高代码的易维护性和可读性，是关键的问题，所以需要添加一个公共模志来存储这些函数。这是本系统的重点，也是一个难点。

5.2工作计划

3月02日—3月12

日查看相关资料，学习数据库和开发工具的使用方法，做简单的数据库联接和各种操作

3月12日—3月19日

准备开题报告、总体设计并划分各功能模块，设计界面

5月4日—5月8日

详细设计、编写代码

5月11日—5月15日

编写代码、测试、调试程序并准备撰写毕业论文

6月24日—6月26日

撰写论文、准备答辩

六．系统详细设计

1、模式选择界面

如果是管理员的话就选择管理员用户模式，一般用户就选择普通用户，选择好正确的模式之后就点击确定进入登陆窗口。

图1 模式选择界面

2、登陆窗口

图2 登陆界面

在文本框中填入用户名和密码点击确定进入主窗口，如果填入错误则点击清空键清空文本框里的内容。这里设置管理员账号为1001，密码为1001。用户帐号为1002，密码为1002。

3、主窗口

系统登录后就进入系统主窗口，系统主窗口可以包含各个子窗口，当整个窗口关闭时，子窗口也随着都关闭。主窗口中有各个功能模块的菜单，同时还提供快捷工具栏方便使用。点击菜单上的选项或点击相应的快捷图标都可以打开相应

的窗口。

图3 主窗口

4、房源基本信息管理

房源基本信息管理模块分为四个部分

（1）楼盘基本信息管理

图4 楼盘信息管理

当进入该界面时，数据窗口是不可修改模式，只能选择上一条、下一条来查看房源信息，除了修改模式按钮之外，其余的都是不可选定的状态。当选择修改模式按钮之后，上一条、下一条按钮变成不可选定状态。此时可以添加楼盘信息，也可以删除楼盘信息，通过选择图片按钮来选择相应的图片，最后点击保存修改按钮来保存修改后的信息。

（2）楼宇、楼房、户型基本信息维护原理同上

5、房屋查询模块

（1）普通查询

图5 房屋普通查询

先在下拉框中选择检索的条件，再在文本框中填入具体的检索内容，点击搜索键进行检索，也可以通过点击全部按钮来查看全部房屋的信息。对于生成的信息如果想要更方便的阅读可以点击生成Word文档按钮，检索出来的内容将都显示在一张新的文档中。

（2）综合查询

选中想要依据选择的条件后面的复选框，进行组合查询，如想要搜索楼盘名为“加州风景”的楼盘里的4楼的房屋，则选中楼盘名后面的复选框，然后在单行编辑框里添入“加州风景”,同时选中层数后面的复选框，在其后面的单行编辑框里输入“4”,点击组合查询。

图6 房屋综合查询

在此界面上通过对多个条件组合查询，更加迅速的查找出满意的房屋信息。

6、销售管理

（1）认购书管理窗口

图7 认购书管理窗口

在此窗口中填好认购书的相关内容之后则点击认购键，认购书的内容将不能

被修改，点击打印键将数据窗口中的内容打印出来。

（2）购房合同管理窗口

图8 购房合同管理窗口

（原理同认购书管理）

（3）退房管理

通过搜索购房客户的姓名检索出其购买的房屋，用鼠标在数据窗口的内容上选中，点击退房按钮则可以实现退房。

图9 退房管理窗口

7、交楼入住管理

通过添加删除等功能实现对交楼入住情况的纪录。