前期物业管理计划书(11页)

前期物业管理计划书第一节概述××物业管理有限公司受××置业有限公司委托对××小区进行物业管理工作，根据小区建设现状，为方便日后管理，现将物业管理前期阶段的工作具体内容作以下说明。

物业管理前期介入包括两个阶段，即超前介入阶段和前期管理阶段。

超前介入指物业管理公司或人员在接管物业之前，参与物业的规划、设计、宣传、销售等活动，从物业的角度提出意见或建议，以促进楼盘销售，方便日后物业的管理。

前期管理指物业出售后至业主委员会成立并选聘物业管理机构之前这一阶段的物业管理工作。

包含以下内容：物业管理机构成立和人员配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理、住户搬迁管理、房屋装修管理、档案资料建立、日常物业管理等。

我们这里主要说明物业出售后至业主入住的物业管理工作，即涉及小区物业管理机构成立和人员配置、管理规章制度的制定、物业的验收与接管、用户入住管理工作，其余工作在日常管理工作中涉及。

1第二节前期介入一、前期介入主要事宜(一)工作内容 1、参与开发商组织的工作协调周会。

2、代表××物业公司与开发商就物业接管事宜的协调工作。

3、负责物业超前介入、物业前期管理合同的起草、拟定。

4、负责物业超前介入人员、物业管理处的筹组，人员的招聘。

5、负责物业管理工作方案的编制、审核。

6、负责对物业管理处前期物业管理工作的监督。

（二）工作小组运行时间自小组成立之日起至业主入伙完毕止。

二、选拔超前介入人员在这里××物业选派宣传人员一名，工程技术人员一名，作为超前介入人员进驻××小区。

（一）宣传人员工作内容 1、代表××物业公司与开发商销售方的业务接洽。

2、负责物业宣传内容的策划，宣传方案的拟订。

制作物业公司展板，内容有：物业公司简介、荣誉、形象展示，服务理念等。

3、负责与销售人员进行物业知识的交流和培训。

包括××物业的介绍、小区物业管理的定位、物业管理基本知识、物业管理的日常服务内容和有偿服务等。

4、负责配合销售人员进行房屋销售时的物业管理事宜的宣传。

5、设物业管理知识咨询服务台，负责购房人员物业管理知识、相 2关法律、法规的咨询工作。

（二）工程技术人员工作内容 1、代表××物业公司与开发商工程施工人员的业务接洽。

2、负责对小区设施、设备进行全面、详细的了解和记录。

3、负责对小区建筑设施、设备资料的解读。

4、协助参与小区建筑设施、设备的调试及竣工收尾工作。

5、对不符合建筑要求或图纸更改处作详细的记录，并提出合理的建议。

（三）超前介入人员工作时间表1、超前介入人员按双方协定的时间进入工作状态。

2、超前介入人员定期在小区售楼处、施工工地执行工作任务。

3、在双方协定的时间，以短期的形式参与小区售楼宣传、竣工验收。

4、在小区物业接管验收阶段，配合小区物业管理处工作，直至接管验收完毕后撤回。

三、筹组××物业管理处 ××物业公司根据××小区竣工日期，在小区入住前成立物业公司驻××小区物业管理处；（一）物业管理处前期人员编制物业管理处主任：×× 助理：×× 工程技术人员：×× 保安主管：×× （根据贵公司实际情况安排）（二）物业管理处前期工作任务 31、根据物业管理合同约定编制招聘、培训员工队伍。

2、根据物业管理合同内容，制定小区开荒物料采购计划，并组织采购到位；3、根据物业管理合同内容和小区管理实际，制定小区物业管理各项规章制度，并确定管理处入驻时间表。

4、根据小区物业实际，搜集、整理物业接管验收时所需的各类技术资料、工作表格。

5、配合验收小组，根据开发商要求和物业实际确定验收内容、验收标准，制定接管验收程序。

6、筹集物业前期管理具体事宜，为日常物业管理工作打好基础。

（三）物业管理处前期工作时间表 1、参与开发商组织的工作协调周会。

2、物业接管验收前，根据工作需要，参与验收小组工作，定期在施工工地执行工作任务。

3、物业接管验收时，正式进驻小区，展开全面物业管理工作。

第三节接管验收由××公司公司组织由机电、暖通技术人员及物业管理处人员参加的验收小组，承担物业接管验收工作。

（一）物业接管验收释义 1、定义物业管理企业接管开发商移交的新建和实行产权转移的原有房 4屋时所进行的验收，是物业管理企业接管房屋不可或缺的工作程序，就菊花城物业而言，接管验收是指××物业公司在接管小区物业管理工作时，就××置业公司所委托物业的质量、使用功能、相关资料等进行验收。

2、接管验收的目的（1）通过接管验收和接管合同的签定，实现权利和义务的转移，在法律上界定双方的责、权、利关系。

（2）在接管验收中，可以发现竣工验收中没有发现的质量瑕疵，及时进行整改，确保业主能安全、正常使用物业，减少日后管理中的麻烦；同时，能够弥补部分业主专业知识，加强对物业的了解。

（3）通过接管验收一方面是将发现的房屋质量、使用功能等问题及时向开发商提出，并监督施工方返修，从而能够预防将来的物业使用缺陷和管理纠纷，使住户进户后，物业公司省心，住户放心。

另一方面，根据接管验收中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，制定预防性的管理措施和维修计划。

（二）验收小组工作内容 1、组织超前介入工程技术人员进驻现场，主要参与机电、暖通、给排水等设备设施的安装调试，楼房竣工首尾整理工作，对各类设备的构造、性能，设施管网图等进行现场对照、熟悉，为将来的物业管理工作打好基础；2、根据开发商要求和物业实际确定验收内容、验收标准，制定接 5管验收程序。

3、在小区房屋竣工验收后，对符合物业接管验收条件的房屋、设施、设备进行验收。

（三）接管验收程序 1、××物业成立接管验收小组，人员以公司副总经理牵头，公司工程技术部工程师参与，管理处为主，公司其他部门配合。

管理处客服部责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作，负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；管理处工程部具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

2、接管验收前准备工作：①与贵公司联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；③提前参与项目竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；④准备好接管验收记录表格：主要包括《房屋本体接管验收表》；《公共配套设施接管验收表》；《机电设备接管验收表》；《接管验收问题整改表》。

3、我公司就贵公司所委托物业的质量、使用功能、相关资料等进行验收，验收标准以《建设部房屋接管验收标准》为依据。

①接管验收资料主要包括项目建设资料、物业产权资料、建筑工程技术资料、设施设备资料、其它相关资料等，具体目录略。

②接管验收程序如下：建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对符合条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行验收；对验收中发现的问题，按质量问题处理办法处理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证签发接管文件。

64、接管验收遗留问题的处理：①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，××物业接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认，并积极同开发商联系补齐。

②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求开发商在一周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在二周内解决。

③对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，我公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

第四节业主入伙一、此阶段时间从业主入伙开始算起，至入伙完毕。

二、业主入伙工作的准备： 1、入住资料的准备。

（1）根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》等。

（2）《入住通知书》的内容要求写明物业管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。

（3）印刷以下各类入住表格：《〈业主证〉领用登记表》；《装修申请表》；《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》；钥匙领用登记表》；《入住验房表》；《业主家庭情况登记表》；《入住登记表》。

72、设计办理入住手续流程图。

3、入住时的环境布置：（1）区内环境：① 入口处挂横幅，内容有“欢迎您乔迁××小区”等，插彩旗，营造热烈的气氛；② 插指路牌，由入口处到管理处；③ 入口处标明管理处办公地址和办公时间。

（2）管理处办公环境：① 挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以隆重、喜庆的感受；② 张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然；③ 管理人员着装整洁，精神饱满；④ 办公室内资料摆放整齐有序。

三、发出入住通知。

1、××物业依据和开发商议定的入住时间，会同开发商联合向业主发出入住通知，内容包括：《关于办理入住手续的通知》；《致广大业主的慰问信》。

2、业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。

如果在规定期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，应再次发函或致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续。

业主办理入住手续须带以下证件：《关于办理入住手续的通知》；《购房合 8 同》原件和复印件各一份；业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张；单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份；委托他人办理的，须带业主委托书。

四、入住手续的办理。

1、验证：我公司物业管理人员在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查：ａ）《购房合同》原件；ｂ）业主的身份证原件；ｃ）单位购房的还须检查其单位营业执照副本；ｄ）委托他人办理的，还须检查业主的委托书。

2、检查无误后，管理处将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

3、将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。