我国商业银行个人住房贷款的风险管理
完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议
完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议摘要：近年来，随着中国金融业的不断发展，商业银行个人住房贷款业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。
本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。
关键词：个人住房贷款业务；商业银行；防范风险中图分类号：f275文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）10-0248-02一、前言房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。
个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。
虽然我国目前并没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。
因此，我们要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
二、我国商业银行住房贷款的现状1.房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势伴随着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。
央行的货币政策也由原先的“稳健”转为“从紧”，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬”，资金问题已成为房地产企业尤其是一些中小型房地产企业急需解决的难题。
“融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段之一为“假按揭”。
其主要手段包括：(1)虚假首付。
开发商雇佣楼盘销售员、工作人员等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。
(2)银商合谋。
一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕过开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。
商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发[2004]57号2004年8月30日）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。
请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。
附件：商业银行房地产贷款风险管理指引第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议
浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。
个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。
本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。
1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。
商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。
2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。
由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。
3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。
一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。
4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。
商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。
二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。
2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。
商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。
3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。
加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。
4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)
《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔200 4〕57号）第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理
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[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。
商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。
事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。
按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。
二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。
系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。
具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。
其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。
一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。
第二，银行操作风险。
首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。
流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。
其次，市场竞争不规范。
由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。
再者，操作不规范。
在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。
第三，流动性风险。
我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。
(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策
浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。
个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。
因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。
其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。
据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。
一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。
它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。
个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。
因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。
其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。
论我国商业银行个人贷款业务的风险及管理对策
（ 州银行 ， 浙 江 杭 杭州 ３０ １ ） １０ ２
ｆ 摘Biblioteka 要】 现阶段 ， 随着商业银行面临的风险 日益复杂， 贷款存在的 问题也 日益突出。主要是 ： 个人 缺乏对风险管理的认
识 和 识 别体 系 ， 险识 别 能 力较 低 ， 风 尚未 采 用风 险度 量 与 管理 的先 进技 术。 同时 ， 法工 作 滞后 ， 立 管理 不到 位 ， 理效 率低 。应 管 采取 有 效措 施 进 行 风 险 管理 与 控 制 ， 引进 西 方银 行 风 险 管理 经 验 ， 大 商业 银 行 业务 范 围 与 实现 分 散 化 经 营 ， 政府 主 导 下 扩 在
ｒ ｌｖ ｔｒｓ ｓ ａ ｄ ｐｒｍ ｏｅｈ ａｔｙ ｄ ｖ ｌ ｐ ｎ ｆｐｅｓ ｎａ ｏ ｎ ｕ ｉ ｓ ． ｅｅ ａ ｋ ， ｎ ｏ ｔ ｅ ｌ ｅ ｅｏ ｍｅ ｔｏ ｒ ｏ ｌ ｌａ ｓｂ ｓｎｅ ｓ ｎ ｉ ｈ Ｋ ｅ ｏ ｄｓ ｐｅｓ ｎ ｏ ｎ ｅ ｉｅ ｉｓ ｍ ａ ａ ｅ ｎ ｔａｅ ｙ ｙ ｗ ｒ ： ｒ ｏ ａ ｌａ ｓｓ ｎ＇ ，ｒ ｋ， ｎ ｇ ｍｅ ｔｓｒ ｔｇ ｌ ｃ
（） － 贷款业务 面临的风险 个人贷 款风险是指 商业 银行 在开办 消费性个人贷款
创 立统一完善的个人信用制度 ， 从而强化相关风险的规避 ， 促进个贷业务健康快速地成长。
【 关键词】 个人贷款业务 ； 风险； 管理对策
［ 中图分 类号】 Ｆ３ ８０
【 标识 码】 Ａ 文献
Ｏ ｎ ｓ ａ Ｒｉ ｋ ｎｄ ａ Ｍ ｎａｇｅ ｅ Ｓｔａｔ ｇｙ ｒ ｏｎａ ｍ ｎｔ ｒ ｅ ｏｆＰｅ ｓ ｌＬｏａ ｒ ｉ ｎ ｎｓ Ｓｅ ｖ ｃｅ ｉ Ｃｈｉ ’ ｏｍ ｍ ｅ ｃ ａ ａ ｎａ ｓ Ｃ ｒ ｉ ｌＢ ｎｋｓ
我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施
我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施【摘要】我国商业银行个人住房贷款业务在金融领域占据重要地位，但也存在着一定的风险。
本文从风险识别与评估、风险防范措施、风险管理和控制、风险应急预案以及监管机制等方面进行了探讨。
通过对相关风险的分析和评估，制定出合理有效的防范措施，加强对风险的管理和控制，并建立完善的风险应急预案。
监管机制的健全也是保障风险防范工作的重要一环。
本文总结了我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范方法及管理措施，展望未来可能面临的挑战，并提出了相关建议，旨在为我国商业银行个人住房贷款业务的可持续发展提供参考。
【关键词】个人住房贷款、商业银行、风险防范、风险管理、风险评估、风险控制、风险应急预案、监管机制、建议、展望、总结。
1. 引言1.1 研究背景当前我国个人住房贷款业务持续增长，为满足人民群众的住房需求提供了便利。
随着贷款规模的扩大和市场风险的增加，商业银行个人住房贷款业务面临着一系列风险挑战。
在这种情况下，加强风险防范和管理显得尤为重要。
研究商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施，旨在有效识别和评估风险，制定科学的防范措施，建立健全的风险管理和控制机制，以及建立起完备的风险应急预案，最终实现风险可控和提升管理水平。
通过深入研究，可以为商业银行提供科学合理的风险管理方案和方法，进一步夯实我国商业银行个人住房贷款业务的发展基础，促进金融机构健康稳健发展。
1.2 研究意义现代社会中，个人住房贷款已经成为我国广大家庭购房的主要手段之一。
随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，个人住房贷款业务正日益成为商业银行业务的核心业务之一。
随之而来的风险也日益凸显，如信用风险、市场风险、操作风险等不同形式的风险，可能给商业银行带来不小的损失。
对我国商业银行个人住房贷款业务风险进行防范具有重要意义。
这关乎商业银行的经营安全和稳健发展，保障了银行的资产安全和股东利益。
对客户而言，能够有效防范风险可以有效降低房屋抵押贷款的利率，帮助客户更便捷地实现购房梦想。
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我国商业银行个人住房贷款的风险管理
我国商业银行在个人住房贷款的风险管理方面，采用了以下措施：
1. 严格审查借款人的信用状况：银行在进行个人住房贷款时，
需要对借款人的信用状况进行严格的审查，包括借款人的收入、职业、征信记录等方面进行评估，以确定其还款能力和信用风险。
2. 建立科学的利率制度：银行通过建立科学的利率制度，根据
市场情况和住房贷款需求，采用不同的利率政策，以确保资金利用
的效率。
3. 开展房屋抵押评估：银行需要通过专业评估机构对抵押的房
屋进行评估，确定其价值和可贷款额度，以确保银行资金的安全性
和可控性。
4. 加强贷款质量监管：银行需要对个人住房贷款的质量进行监管，对违规行为进行严厉处罚，以确保贷款风险得到有效控制。
5. 建立风险预警机制：银行也要建立科学合理的风险预警机制，及时发现和处理可能出现的风险，确保个人住房贷款业务的持续健
康发展。