威海麦源房地产开发有限公司、刘文月房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

威海麦源房地产开发有限公司、刘文月房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审理法院】山东省威海市中级人民法院【审结日期】2022.03.21【案件字号】(2022)鲁10民终53号【审理程序】二审【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【审理法官】毕海燕宫晓燕宫凡舒【文书类型】判决书【当事人】威海麦源房地产开发有限公司;山东弘誉律师事务所;刘文月【当事人】威海麦源房地产开发有限公司山东弘誉律师事务所刘文月【当事人-个人】刘文月【当事人-公司】威海麦源房地产开发有限公司山东弘誉律师事务所【代理律师/律所】毕英霞山东弘誉律师事务所;俞其平北京大成(南京)律师事务所;季洁北京大成(南京)律师事务所【代理律师/律所】毕英霞山东弘誉律师事务所俞其平北京大成(南京)律师事务所季洁北京大成(南京)律师事务所【代理律师】毕英霞俞其平季洁【代理律所】山东弘誉律师事务所北京大成(南京)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】威海麦源房地产开发有限公司;山东弘誉律师事务所【被告】刘文月【本院观点】双方当事人的争议焦点为：1.马薇与麦源公司是否存在以房抵债合同关系并实际履行；2.刘文月应否向麦源公司支付案涉房屋的首付款137544元及违约金，并返还麦源公司代付的银行贷款本息18424.14元及利息。

【权责关键词】代理实际履行违约金合同约定诉讼代表人反证新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查，2015年4月12日，麦源公司、侯勇辉、马薇签订《商品房买卖合同》，约定侯勇辉、马薇购买麦源公司开发的文涛阁居民小区1号1单元406室；建筑面积45.66平方米；单价8700元／平方米，总价397242元；付款方式为2014年11月27日支付定金及房款127242元，余款27万元由银行贷款付清；逾期付款的，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。

麦源公司于2015年4月24日收到该房屋的银行贷款27万元，并偿还银行按揭贷款26168.07元。

现该房屋的银行按揭贷款尚未还清，由侯勇辉继续偿还。

2015年4月24日，该房屋产权登记在侯勇辉、马薇名下，该房屋的产权证号现为：鲁(xxx)文登区不动产权第xxx××xxx号。

【本院认为】本院认为，双方当事人的争议焦点为：1.马薇与麦源公司是否存在以房抵债合同关系并实际履行；2.刘文月应否向麦源公司支付案涉房屋的首付款137544元及违约金，并返还麦源公司代付的银行贷款本息18424.14元及利息。

关于焦点一。

2013年2月2日的借条有范波的签字并加盖了麦源公司的公章，2015年4月10日范波出具的以房抵债承诺书中也加盖了麦源公司的公章，麦源公司亦于2015年4月12日依据该承诺书与刘文月签订了《商品房买卖合同》。

根据上述事实，无论麦源公司是否与范波系共同借款人，其对马薇出借34万元的事实均明知和认可，而且麦源公司已向马薇承诺以案涉房屋抵顶部分借款本息。

故，麦源公司无论是作为共同借款人还是债务加入方，均与马薇之间形成了以房抵债合同关系。

2015年4月23日，麦源公司将案涉房屋产权登记在刘文月名下，以其行为亦实际履行了以房抵债协议。

关于焦点二。

麦源公司在承诺书中承诺，其以两套房屋的首付款和月按揭冲抵马薇借款本息至563266.67元；案涉房屋首付款数额为137544元，麦源公司代刘文月偿还按揭贷款本息18424.14元，故本案中麦源公司以该房屋抵顶债务的数额实为155968.14元。

现，麦源公司在破产后又主张刘文月并未支付该首付款并应返还代付贷款本息，与其2015年的行为及意思表示相悖，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。

综上所述，麦源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3420元，由上诉人威海麦源房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-20 10:50:11【一审法院查明】一审法院认定事实：2013年2月2日，麦源公司范波出具一份借条，内容为：“本人范波为麦源公司经营需要，今特向马薇借款人民币叁拾肆万元整，借款期限自2013年2月3日起至开发的房产具备销售条件为止，按月利息2.5%。

”当日，马薇将34万元通过银行转账方式交付范波。

该借条有范波个人签名并加盖了麦源公司的印章。

2015年4月10日，范波出具一份其个人签名并加盖麦源公司印章的承诺书，内容为：“范波为麦源公司开发需要，于2013年2月2日向马薇借款叁拾肆万元，现公司开发的房地产已具备销售条件，应予还款付息。

截至2015年4月10日，借款本息共计563266.67元(其中利息223266.67元)，但公司房产销售不畅，资金回笼差，现征得马薇同意，承诺以公司销售的房产两套出售给马薇指定的侯勇辉和刘文月，以其首付款和月按揭冲抵该借款本息至563266.67元，具体出售的房屋以签订的商品房买卖合同为准。

”马薇在该份承诺书左下方书写“同意以房抵债，两套房产出售登记在侯勇辉和刘文月名下，具体以实计算”。

2015年4月12日，麦源公司与刘文月签订《商品房买卖合同》约定，刘文月购买麦源公司开发的文涛阁居民小区1号1单元351室房屋；建筑面积49.44平方米，单价8850元/平方米，总价437544元；付款方式为2015年1月20日支付定金及房款137544元，余款30万元由银行贷款付清；逾期付款的，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。

麦源公司于2015年4月24日收到案涉房产的银行贷款30万元，并已偿还案涉房产的银行按揭贷款共计18424.14元。

现案涉房产的银行按揭贷款尚未还清，由刘文月继续偿还。

2015年4月23日，案涉文涛阁居民小区1号1单元351室房屋产权登记在刘文月名下，该房产的产权证号现为：鲁(xxx)文登区不动产权第xxx××xxx号。

2020年3月26日，一审法院作出(2020)鲁1003破申3号民事裁定，受理许民对麦源公司的重整申请，并于2020年3月30日作出(2020)鲁1003破3号决定书，指定山东弘誉律师事务所担任麦源公司管理人。

2020年12月22日，一审法院作出裁定宣告麦源公司破产。

【一审法院认为】一审法院认为，本案争议焦点是：麦源公司与刘文月签订商品房买卖合同是否属于履行以房抵债协议中的内容？本案中，刘文月主张案涉商品房买卖合同系麦源公司为履行以房抵债协议而签订。

麦源公司虽否认麦源公司向债权人马薇出具借据的真实性，并主张马薇提供的借款系交付给麦源公司法定代表人范波的个人账户，不认可马薇与麦源公司之间借贷关系成立，但麦源公司并未提供相反证据予以佐证。

根据刘文月提供的债权人马薇与麦源公司之间的借据、款项交付记录等证据，可以认定马薇出借款项34万元并对麦源公司享有债权的事实存在。

麦源公司出具的加盖公司印章和有法定代表人签名的《承诺书》性质上属于以房抵债协议，该协议中麦源公司以房抵债的意思表示明确，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

该协议中已明确案涉房产的首付款和月按揭贷款以债权人马薇对麦源公司享有的债权进行抵偿，现案涉房产已经办理产权过户手续并登记在刘文月名下，视为麦源公司已经履行了该以房抵债协议内容。

根据双方当事人陈述和相关证据显示，麦源公司实际以房抵债的数额并未超过马薇对麦源公司享有债权数额，现麦源公司要求刘文月按照商品房买卖合同约定履行支付购房首付款义务，并返还麦源公司代为支付的按揭贷款、支付款项利息，于法无据，不予支持。

【二审上诉人诉称】麦源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

事实和理由：一、一审认定马薇出借34万元并对麦源公司享有债权，缺少证据证实。

马薇出借的34万元是支付到范波个人卡上，经审计，管理人接收的麦源公司会计账簿中并无该款项，且范波除担任麦源公司法定代表人外尚为南京麦源房地产开发有限公司、南京麦源农业科技发展有限公司法定代表人，现有证据不能证实马薇对麦源公司享有债权。

二、刘文月没有支付首付款。

庭审中刘文月对没有支付首付款的事实认可，其主张截止2015年4月10日，麦源公司欠马薇借款本息563266.67元，以案涉文涛阁居民小区1号单元406室、351室房屋的首付款和月按揭冲抵借款本息至563266.67元不合常理。

406室房屋价款397242元，351室价款437544元，合计834786元，冲抵借款本息563266.67元后尚有房款271519.33元需要支付。

即使刘文月和406室房屋购买人侯勇辉需要贷款支付，其也没有必要超出房款余款271519.33元之外去贷款57万元。

另外，管理人接收的会计账簿中记载麦源公司已偿还351室房屋贷款本息18424.14元、406室房屋贷款本息26168.07元，加上该两套房屋首付款127242元和137544元，总计为309378.21元，与刘文月所称的借款本息563266.67元尚有253888.46元没有支付，但刘文月和另案侯勇辉、马薇并没有向管理人申报债权，亦不合常理。

一审认定以房抵债的事实依据不足。

综上所述，麦源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：威海麦源房地产开发有限公司、刘文月房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书山东省威海市中级人民法院民事判决书(2022)鲁10民终53号当事人上诉人(原审原告)：威海麦源房地产开发有限公司，住所地山东省威海市南海新区海景路东首。

诉讼代表人：山东弘誉律师事务所，威海麦源房地产开发有限公司管理人。

主要负责人：国辉，主任。

委托诉讼代理人：毕英霞，山东弘誉律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)刘文月。

委托诉讼代理人：俞其平，北京大成(南京)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：季洁，北京大成(南京)律师事务所实习律师。

审理经过上诉人威海麦源房地产开发有限公司(以下简称麦源公司)因与被上诉人刘文月房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市文登区人民法院(2021)鲁1003民初4820号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称麦源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。

事实和理由：一、一审认定马薇出借34万元并对麦源公司享有债权，缺少证据证实。

马薇出借的34万元是支付到范波个人卡上，经审计，管理人接收的麦源公司会计账簿中并无该款项，且范波除担任麦源公司法定代表人外尚为南京麦源房地产开发有限公司、南京麦源农业科技发展有限公司法定代表人，现有证据不能证实马薇对麦源公司享有债权。