房地产增值税新老项目处理过程

房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)

一、简易计税

2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。

1、2017年10月收款

借：银行存款5100

2017年认筹金100万元，10月留抵税额200万元。2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地

出让金金额3000万元，

1、2017年10月收款

借：银行存款10100

贷：预收账款-一般计税10000

其他应付款-认筹金100

2、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元）10000/1.11*0.03=270.27

借：应交税费-预交增值税270.27

贷：银行存款270.27

3、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.11*0.11=990.99

增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），

增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30

借：预收账款-一般计税10000

贷：主营业务收入9009.01

应交税费-应交增值税-销项税额990.99

）

5、2019（进项）

借：应交税费-未交增值税123.42

贷：银行存款123.42

附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支

付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。

文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本（开发成本）

借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）

贷：营业外收入

我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。

，适用30%

贷：营业外收入?253

①增加的土地增值税：

因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。

②增加的企业所得税：

假设该房地产开发企业为盈利企业253×25%=63.5（万元）

③增加的营业利润：

营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。

上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。