房地产增值税新老项目处理过程
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理
建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理时间：2016-04-05 20:40 作者：会计学习网【内容概况】建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
财税〔2016〕36号）附件2：《营业税......建筑业老项目增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
”财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
”在该文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后，既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。
到底应如何选择增值税计税方法呢肖太寿博士总结如下几方面：（一）建筑企业老项目的增值税计税方法的选择及涉税处理笔者认为建筑企业老项目在实践中体现为三类：第一类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目；第二类是营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，但没有进行工程决算，营改增以后才进行工程结算的老项目；第三类是营改增之前未完工的施工项目，营改增后继续施工的老项目。
以上三类老项目增值税计税方法的选择如下。
1、第一类老项目增值税计税方法的选择及涉税处理营改增之前(2016年4月30日之前)，已经完工的施工项目，且已与业主进行了工程结算，但业主拖欠工程款，营改增后才支付施工企业工程款的老项目，分以下两种情况来处理：一是如果工程结算报告书中未注明业主未来支付拖欠工程款的时间，则营业税纳税义务时间为工程决算书上签订的时间。
房地产新老项目的判定探讨
房地产新老项目的判定探讨建议对于老项目分立出的公司，运营时应基于“老不动产”缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，分立后公司应可以选择简易计税方法。
营改增后，房地产和建筑企业对于新老项目的判定，一直存在着疑惑，我们今天进行简要的梳理和探讨。
一、房地产老项目《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第八条第（二）款规定：“房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。
房地产开发项目中常见的问题有：（一）老项目出租的问题依据《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)》规定，新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是相同的，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。
因此，对于2016年4月30日前开工的房地产项目，建设完工后用于出租，可以选择简易计税方法。
（二）营改增前开工的在建工程计税方法问题《内蒙古自治区国家税务局全面推开营改增政策问题解答二》规定，此问题的实质是对不动产租赁中“取得”概念进行解释。
国家税务总局公告2016年第16号文件对于“取得的不动产”，允许选择简易计税方法，基本出发点是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实。
而对于营改增前开工，营改增后完工的在建工程，同样无法取得全部进项税额。
本着同类问题同样处理的原则，可以比照提供建筑服务、房地产开发划分新老项目的标准，确定是否可以选用简易计税方法。
国家税务总局公告2016年第16号允许选择简易计税方法的基本出发点，是基于取得“老不动产”缺少进项税额这一事实，营改增前开工，营改增后完工的在建工程，无法取得全部进项税额。
房地产项目新老之分的不同计税方法
房地产项目新老之分的不同计税方法房地产项目新老之分的不同计税方法根据财税[2016]36号文的有关规定，对于房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，因为项目新老之分，存在不同的计税方法。
而新老项目的判断标准是《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期是否在2016年4月30日之前。
这对大部分纳税人是明确的规定，而对于部分未开工项目却存在了一个可规划的空间，即是选择成为新项目还是选择成为老项目的问题。
1、新老项目计税方法优劣对比根据相关规定，一般纳税人开发的新项目应适用一般计税方法，而老项目可以选择简易计税方法。
注意：对于老项目的简易计税方法，并非仅限于简易计税，也可以适用一般计税方法。
那么，实际新老项目在计税方法上具体情况如下表：这意味着老项目在计税方法上具有选择空间，因此，如果目前房地产开发企业如果尚不确定其未办证项目究竟采取哪种计税方法更优时，其实是有必要在接下来的时间里抢期办证的，一旦成为了老项目，多条选择多条路嘛，在计税方法的选择上争取了一定时间。
而如果您已经测算得出一般计税方法优于简易计税方法，那么则大可不必了，赏花踏青去吧。
2、影响计税方法选择的因素进项税额多少根据试点文件的有关规定：销售不动产，税率为11%。
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
大家可以看到，如果采取简易计税方法，增值税税收负担是固定的5%，而采取一般计税方法税率为11%，但可以进项抵扣。
因此，我们要算的第一笔账就是我们究竟能取得多少进项税抵扣的问题。
土地成本几何根据试点文件的有关规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
大家可以看到，如果老项目采取简易计税方法，则不能适用扣除土地成本的规定。
因此，对于土地成本占比较大的项目，在选择计税方法时尤其需要重点考虑这一点。
新老项目税收政策汇总
一、新老项目的划分标准依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，建筑房地产企业的新老项目划分标准总结如下：（一）建筑工程新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
”基于此规定，建筑企业营改增过度期新老项目的划分标准总结为以下两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的合同开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
2、未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30 日前的建筑工程项目为老项目，注明的开工日期在2016年5月1 日后的建筑工程项目为新项目。
(二) 房地产企业新老项目的划分标准《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第9款规定：“房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
”基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。
2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。
二、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第3款规定：“一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
营改增后老综合项目应对专项方案
老项目应对方案一、项目信息梳理经营部门全方面梳理老项目基础信息, 包含: 工程类别、工程全称、是否签署协议、工程进度情况等, 掌握现在在施项目整体情况, 为选择什么样计价方法, 提前做好准备工作。
经营部门全方面梳理业主信息, 包含: 单位名称、地址、电话、税务登记证号码、开户银行、账号等。
搜集开具增值税专用发票所需业主证件资料扫描件和复印件, 提前为开具发票做准备。
经营开发部门经过此次全方面梳理, 需要形成业主档案信息台账。
经营部门全方面梳理老项目协议信息, 包含：协议编号、协议名称、协议签署时间等, 形成一套完整老项目协议信息表, 为判定新老项目准备基础资料。
二、老项目标界定“营改增”时点将大量存在“营改增”前签署协议, 估计在“营改增”后完工工程项目或“营改增”前未签署协议, 但已经实际开工工程项目。
依据政策要求, 通常纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务, 能够选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目, 是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明协议开工日期在4月30日前建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》, 建筑工程承包协议注明开工日期在4月30日前建筑工程项目。
依据以上老项目标界定, 集团企业存在老项目依据工程进度划分关键有四类: 未开工、在施、已完工未结算、已完工已结算未开票。
老项目能够选择适用简易计税方法计税, 不然将按通常计税方法计税。
各单位要对4月30日前全部在施、已完工未结算项目《建筑工程施工许可证》取得情况和工程承包协议中开工日期进行梳理, 确定取得时间或开工日期是否明确在4月30日前。
对于未注明开工日期, 应立即和业主签署明确开工日期补充协议, 并注意补充协议签署日期应明确在政策出台前。
工程项目梳理工作要在4月15日前完成。
三、老项目计税方法选择被认定老项目, 尤其是已完工未结算、已完工已结算项目, 假如根据通常计税方法计税, 且业主不作任何盈亏平衡性质赔偿, 将可能造成营业收入须按11%税率计算销项税额, 而部分成本费用进项税发生在试点之日前无法取得抵扣, 造成项目收入锐减、收益下降和税负不合理增加。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
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房地产企业开发产品账务处理(增值税计算缴纳)
一、简易计税
2017年10月M房地产公司为一般纳税人简易计税项目收款4500万元，定金500万元，认筹金（诚意金）100万元，2019年10月交房5000万元。
1、2017年10月收款
借：银行存款5100
2017年认筹金100万元，10月留抵税额200万元。
2019年10月交房10000万元，当月进项税额100万元，交房土地
出让金金额3000万元，
1、2017年10月收款
借：银行存款10100
贷：预收账款-一般计税10000
其他应付款-认筹金100
2、2017年11月预交税（不扣留抵税款200万元）10000/1.11*0.03=270.27
借：应交税费-预交增值税270.27
贷：银行存款270.27
3、2019年10月交房、确认收入开发票10000/1.11*0.11=990.99
增值税专用发票销售额9009.01（10000/1.11），增值税额990.99（10000/1.11*0.11），
增值税计算-3000/1.11*0.11=297.30
借：预收账款-一般计税10000
贷：主营业务收入9009.01
应交税费-应交增值税-销项税额990.99
）
5、2019（进项）
借：应交税费-未交增值税123.42
贷：银行存款123.42
附：房地产开发企业土地取得成本抵减销项税额账务处理的讨论在《关于增值税会计处理的规定（征求意见稿）》中“差额征税的账务处理”具体规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，应当按减少的销项税额，借记“应交税费-应交增值税（销项税额抵减）”科目（小规模纳税人应借记“应交税费-应交增值税”科目），按应付或实际支付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按应付或实际支
付的金额，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。
文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，目前房地产开发企业的账务处理主要有两种：
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本（开发成本）
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）
贷：营业外收入
我们分析下这两种不同的账务处理带来的影响。
，适用30%
贷：营业外收入?253
①增加的土地增值税：
因扣除项目和增值额均未发生变动，故土地增值税不变。
②增加的企业所得税：
假设该房地产开发企业为盈利企业253×25%=63.5（万元）
③增加的营业利润：
营业外收入不在营业利润中体现，营业利润不变。
上市公司更关注业绩，可能会选择在账务处理时冲减成本，而非上市公司更关注净利润，账务处理时计入“营业外收入”能够减少税收进而增加净利润。