营改增后物业公司代收水电费
关于物业管理服务收取的自来水水费增值税(国家税务总局(2016)第54号公告)
国家税务总局(2016)第54号公告
关于物业管理服务收取的自来水水费增值税问题
为了稳定营改增后物业公司的税负水平，国家税务总局(2016)第54号公告，“提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。
”
实践中，企业能否适用这一政策，首先需要确定所涉及的自来水业务是否具有代收转付或转售的性质。
1.属于代收代缴性质的，提供物业管理服务的纳税人不涉及增值税问题，由自来水公司直接向业主开具发票即可。
2.54 增值税号公告，按照简易计税方法，按照 3%征收率计算缴纳差额。
【举例】甲公司是提供物业管理服务的纳税人，纳税人转卖水费，选择简易税差纳税。
按照简易计税方法，按照3%增值税的征收率计算缴纳。
2022年向服务接受方收取自来水水费15.45万元(含税)，向自来水公司支付增值税10.30万元(含税)。
应付增值税=(15.45-10.30)/(1+3%)*3%=0.15万元
物业管理服务纳税人“选择简易计税和差额”，因为没有规定上述简易计税不能开专用票，也没有规定差额不能开专用票，也就是说可以全额开专用票。
上述情况下向服务对象收取的自来水水费15.45
万元可以全额开出。
特别提示:
(1)纳税人自来水公司增值税的专用发票进项税额不得抵扣，应全额转出。
(2)“扣除其对外支付的自来水水费”是指只扣除自来水水费，不包括水资源费、污水处理费等费用。
[转载]福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题
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[转载]福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题营改增各地口径:福建厦门国税12366解答营改增的52个热点问题（6月）厦门国税12366营改增热点问题（八）1、物业公司为一般纳税人，代收的公摊电费，如何开票缴税？答：公摊电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的公摊电费作为物业费价外费用申报缴纳增值税，公摊电费发票由物业公司开具给用户。
2、物业公司为一般纳税人，代收的公摊水费，如何开票缴税？答：公摊水费由物业公司实行代收转付，收取公摊水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。
实行代收转付收取的公摊水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
3、物业公司为一般纳税人，代收未抄表到户的电费，如何开票缴税？答：电费由供电公司开具增值税专用发票给物业公司，由物业公司申报进项税额抵扣，物业公司收取的电费作为转售电力收入申报缴纳增值税，电费发票由物业公司开具给用户。
4、物业公司为一般纳税人，代收未抄表到户的水费，如何开票缴税？答：水费由物业公司实行代收转付，收取用户水费后转付水务集团，增值税发票由水务集团开具给用户。
实行代收转付收取的水费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
5、物业公司为小规模纳税人，代收的水电费，如何开票缴税？答：代收公摊水电费、代收未抄表到户水电费均实行代收转付，收取用户水电费后转付供电公司、水务集团，增值税发票由供电公司、水务集团开具给用户。
实行代收转付收取的水电费按“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不作为物业公司物业费收入的价外费用，不征收增值税。
6、物业公司代水务局收的污水处理费，污水处理费是免税的，物业公司可以开具免税发票吗？答：关于污水处理费的免税主体，根据文件规定应是自来水厂，物业公司代收代付的部分不能适用免税规定。
营改增后,工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的
建筑施工企业纳税人，营改增后，工程施工过程中的水电费如何处理才是正确的?发布时间:2016—08-16 11:08一、建设方代施工方扣缴水电费的税收风险及其控制的合同签订技巧（一)税收风险分析在实践中，由于水电费用都是由电力公司和自来水公司委托其开户银行进行代收，实际承担水电费用的主体是水表和电表的所有权人,施工方在施工过程中往往是租用或借用甲方的水表或电表,因此，施工方在施工过程中所消耗的水电费用，往往是由水表和电表的所有权人建设方或甲方进行代缴，并于今后与施工方进行工程结算时,从应给予施工方的工程款中进行扣缴。
这种由建设方代施工方支付水电费存在一定的税收风险,主要体现在增值税在和企业所得税的风险，分析如下：1、增值税的风险由于业主从施工企业工程款中代扣的水电费用，电力公司和自来水公司将增值税专用发票开给了业主，导致施工企业没有增值税专用发票而无法抵扣增值税进项税.而业主（一般纳税人的情况下)收到电力公司和自来水公司开具的水电费增值税专用发票中含有施工企业施工过程中使用水电费的增值税进项税额部分是不可以抵扣业主的增值税销项税。
2、企业所得税的风险施工企业的企业所得税前无法扣除建设方代施工方支付的水电费.因为，施工方承担的水电费用,由建设方进行代扣代缴，而自来水公司和电力公司收取水电费用后,开具的发票台头是建设方的名字，建设方把该张发票交给施工方进行账务处理。
根据国税发［2008］40号和国税发［2008]80号文的规定，对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款，企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。
因此,自来水公司和电力公司收取水电费用后，开具发票台头是建设方名字的发票，该发票给予施工方入账是不可以在施工方企业所得税前进行扣除。
(二）税收风险控制的合同签订技巧为了控制和化解建设方代施工方扣缴水电费的税收风险，应采取以下合同签订技巧:1、将水电费计入施工企业产值的签订技巧第一,明确水电费用代扣代缴条款。
关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析
关于物业公司代收代付水电费涉税问题的分析物业公司作为管理和服务业的一种形式，在代收代付业务中存在一些涉税问题。
本文将对物业公司代收代付水电费涉税问题进行分析，提出相关的解决方案。
我们需要了解代收代付水电费的税收政策。
根据《中华人民共和国个人所得税法》和《增值税法》，代收代付行为应当按照相关税收法规进行申报和缴纳税款。
根据《房地产管理条例》，物业公司有义务负责小区内的公共设施维护和管理，而这些管理费用是需要纳税的。
代收代付水电费所涉及的税收问题主要体现在两个方面。
一是代收代付行为所产生的收入是否应该纳税；二是物业公司在代收代付过程中是否在税收方面存在漏洞。
对于第一个问题，代收代付行为所产生的收入应该纳税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，任何个人或单位从居民个人所得支取、代扣代缴的款项，应当在支付时扣缴个人所得税。
物业公司在代收代付水电费过程中所获得的代收代付费用应当进行纳税申报。
对于第二个问题，物业公司在代收代付过程中需要注意相应的纳税义务。
代收代付水电费所产生的管理费用应当纳税。
根据《房地产管理条例》的相关规定，物业公司有责任对小区内的公共设施进行维护和管理，而这些管理费用应当纳税。
物业公司需要确保代收代付行为的透明和合规性。
物业公司应当建立健全的财务管理制度，完善税务风险管理，确保代收代付行为的合规性。
针对以上所提出的问题，我们可以提出一些解决方案。
物业公司应当加强内部财务管理，确保代收代付行为的合规性。
物业公司应当建立健全的财务审计制度，加强税务合规性管理，确保代收代付行为的透明和合规性。
物业公司可以与税务机关进行合作，加强税收政策宣传和培训，增强员工对税收政策的认知和理解。
物业公司可以针对代收代付水电费的税收问题进行咨询，寻求专业的税务顾问的帮助和指导。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之六)
一、营改增试点纳税人符合政策规定选择简易计税方法备案问题根据全国征管规范以及纳税服务规范的相关规定，增值税一般纳税人生产销售特定的货物或提供应税服务，向税务机关申请采用简易办法计算缴纳增值税的，应在选择简易计税办法的首个申报期申报时，提供相关资料履行备案手续。
申请时应提供如下资料：（1）《增值税一般纳税人简易征收备案表》2份。
（2）一般纳税人选择简易办法征收备案事项说明。
（3）选择简易征收的产品、服务符合条件的证明材料，或者企业符合条件的证明材料。
二、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税及备案证明材料的问题纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供“房屋所有权证”（不动产权证书)或者取得（不含自建）该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前取得。
由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
纳税人提供不动产经营租赁服务,标的物属于2016年4月30日前自建的不动产，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供开工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工许可证》证明该不动产于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工许可证》的，可提供开工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作为证明材料。
由于客观原因，无法提供上述材料的，纳税人须提供有效的会计核算凭证，凭该不动产在账簿上记录的账载日期作为证明材料。
纳税人将2016年4月30日前租入的不动产对外转租的，选择适用简易征收计税方法进行备案时，需提供租入该不动产的合同证明该不动产于2016年4月30日前租入。
纳税人2016年5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择适用简易征收计税方法。
三、2016年5月1日后，纳税人购进货物用于不动产在建工程增值税进项税额抵扣问题纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额分两年从销项税额中抵扣。
关于物业公司代收水电费暖气费问题
关于物业公司代收水电费暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。
对此问题，国家税务总局正在研究解决。
在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
营改增物业公司转售水电费福音
营改增物业公司转售水电费福音
1.政策依据
《财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）和《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）文件规定：
一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税，不得抵扣其购进自来水取得增值税扣税凭证上注明的增值税税款。
上述政策按照实务执行“自来水公司”才能适用“3%征收率征收增值税”，其他非自来水公司一般纳税人销售水费税率为13%,可以抵扣从自来水公司获取的征收率3%的专票。
2.营改增问题
（1）自来水公司、电力公司向物业管理公司开具发票的，物业管理公司以自己名义向住户开具发票的，属于转售水、电的行为，应分别按照税率或征收率缴纳增值税。
一般纳税人，销售水费税率为13%，销售电费税率为17%；小规模纳税人，销售水、电费征收率均为3%。
（2）一般纳税人物业管理公司，流程变为取得自来水公司、电力公司向物业管理公司开具专票，征收率是3%，但是对外销售水费税率为13%，一下有10%的进项税额“坑”。
3.北京的口径
物业公司转售水电的情形，暂按如下规定处理：经请示市局，市局口头答复物业公司转售自来水可选择按3%简易征收进行备案。
——深圳、广州也是如上口径，希望物业公司咨询当地税务机关，看看各地的“口径”！。
“物业管理”营改增问题解答
物业管理营改增问题解答根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
1、物业管理按照哪个税目缴纳增值税?答：根据财税〔2016〕36号文件《销售服务、无形资产、不动产注释》，企业管理服务，是指提供总部管理、投资与资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。
物业管理属于企业管理服务。
2、营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理?答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“已委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。
若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。
3、物业管理公司代为收取的污水处理费是否免税？发票应如何开具?答：（1）符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的可不计入销售额。
（2）如不符合《营业税改征增值税试点实施办法》所述第十条第（一）款行政事业性收费条件的需计入销售额，属于免税范围，开具增值税普通发票。
4、物业收取的停车费和广告位置的出租是按什么行业缴纳增值税?答：将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。
车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
5、物业管理公司，同时有房屋租赁业务，可否开一张租赁发票，发票，以区别不同税率?答:«财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
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营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题
导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。
对此问题，国家税务总局正在研究解决。
……山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。
对此问题，国家税务总局正在研究解决。
在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
小陈税务理解和建议：
财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。
从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。
这样也解决了，实务中由于物业公司无开具水电费发票的“资质”，商户无法取得水电费发票进项税额抵扣，及企业所得税税前扣除的潜在风险问题。