房地产企业投资信托融资策略
浅谈房地产企业融资问题及建议
浅谈房地产企业融资问题及建议【摘要】房地产企业作为经济发展的重要组成部分，融资问题备受关注。
本文从引言、正文和结论三个部分展开讨论。
在引言中，介绍了房地产企业融资问题的背景、研究目的和研究意义。
在分析了房地产企业融资问题、常见融资方式、融资难点探讨，并提出了融资建议和风险提示。
在总结回顾了文章的主要内容，展望了未来发展趋势，并提出了建议实施的意见。
通过对房地产企业融资问题的深入分析与探讨，有助于更好地应对当前融资挑战，促进行业健康发展。
【关键词】房地产企业、融资问题、常见融资方式、融资难点、融资建议、风险提示、总结回顾、展望未来、建议实施1. 引言1.1 背景介绍房地产是一个经济领域的重要组成部分，对于一个国家或地区的经济发展至关重要。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产市场也日益繁荣。
而作为房地产市场的主体，房地产企业在发展过程中往往需要大量资金支持，尤其是在项目规模较大、周期较长的情况下，必须通过融资方式来满足资金需求。
房地产企业融资问题一直备受关注，其涉及到企业未来发展的关键问题。
在当前金融环境下，融资途径和方式多样化，但同样也存在着种种挑战和难点。
对房地产企业融资问题进行深入研究，探讨其难点并提出解决建议，对于促进房地产市场健康发展具有重要意义。
本文旨在探讨房地产企业融资问题及建议，希望通过对该问题的分析，为房地产企业的融资提供一些启示和参考，推动房地产市场的良性发展。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨当前房地产企业在融资过程中面临的种种问题，及时发现并解决融资困难的原因，为房地产企业的可持续发展提供有效的解决方案。
通过对融资方式、融资难点的分析，以及对风险提示和建议的探讨，旨在全面了解房地产企业融资问题的本质，为有关企业提供科学合理的融资建议，帮助其更好地应对风险挑战，实现稳健增长。
本研究将对未来房地产企业的发展趋势和融资环境进行展望，为相关企业提供可行的发展和融资策略，助力行业的持续健康发展。
房地产开发企业的融资策略及操作
华润置地是一家在中国市场具有较高知名度的房地产开发商，其融资策略以银行贷款、债券发行和股权融资为主。该公司在融资过程中注重风险管理，通过多种渠道筹集资金，以保证企业财务稳健发展。
跨国企业在中国市场的融资策略案例
未来趋势与挑战
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行业整合加速
多元化发展
调控政策不断
中国房地产市场的发展趋势
THANKS
感谢观看
将房地产资产证券化，以获得较低成本的资金。
与租赁公司合作，将房地产资产出租给承租人使用，以获得长期稳定的租金收入。
融资策略案例分析
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绿地控股
绿地控股是一家在上海证券交易所上市的综合性房地产开发商，其融资策略主要包括股票发行、银行贷款和债券发行。该公司通过这些渠道筹集了大量资金，用于扩大开发规模和提高产品质量。
通过发行资产证券化产品，将资产变现，为企业提供低成本的资金来源。
资产证券化
通过私募基金、发行股票等方式进行股权融资，降低资产负债率，优化企业财务结构。
股权融资
借助互联网金融平台，实现P2P、众筹等新型融资方式，降低融资门槛和成本。
互联网融资
通过海外发债、并购等方式，利用外资降低融资成本和汇率风险。
海外融资
融资特点
合理的融资策略可以降低企业的财务风险，避免资金链断裂。
降低财务风险
通过融资策略，可以将资金用在最需要的地方，提高资金使用效率。
提高资金使用效率
合理的融资策略可以支持企业的发展，推动企业不断壮大。
支持企业2
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制定融资方案
根据企业实际情况和融资目标，制定不同的融资方案，包括债务融资、股权融资、资产证券化等。
制定风险控制措施
针对不同风险制定相应的风险控制措施，如分散投资、选择稳健的金融产品、建立应急储备金等。
房地产投融资的风险和对策
房地产投融资的风险和对策近年来，随着经济的不断发展，我国房地产企业在不断地寻求转型，将多领域和正规化作为总体转型的目标，但是房地产行业的投资和融资活动在很大程度上影响着房地产行业的发展和房地产企业的运行状况。
一般来讲，房地产企业良好的投资和融资行为，能够使房地产企业拥有充足的资金，促使房地产企业更好地开展经营活动，并且还会对周边地区的发展起到良好的带动作用[1]。
换句话说，房地产行业的投资和融资行为直接关系着房地产行业的整体发展水平。
但是，现阶段房地产行业的投资和融资风险问题突出，使得房地产行业的发展在一定程度上受到了影响。
基于这种状况，房地产行业和企业应该采取相应的措施，推动房地产行业和企业走上可持续发展的道路。
一、房地产的投资风险（一）周期性的风险房地产投资首先要考虑的是周期性风险，举个例子来讲，崛起的万通中心、现代城、万科城等，其崛起的原因和周期性风险密不可分，比如在日本、美国等国家出现的次贷危机等，都伴随着都周期性跳楼风险问题的出现。
房地产行业本身是一个风险系数比较高的行业，这是因为其投资和收益周期比较长，这意味着房地产盲目的投资会有很高的风险。
我国房地产行业周期性风险出现的原因是房地产行业呈现出了明显的周期性波动。
房地产周期性波动的规律，可以通过三个指标来表现出来，即房地产销售额增长、销售面积增长和投资额增长。
根据对房地产投资风险周期性波动的相关资料研究表明，我国房地产行业从1984年开始出现了三个发展时期和四个低估时期，这在很大程度上说明了房地产行业带有周期性风险。
（二）政策性风险房地产行业的政策性风险主要表现在两个方面，一方面是经济体制改革的风险。
经济体制改革的风险是通过经济体制来对整个房地产行业产生影响的，通常经济体制决定着国家的未来经济发展方向，一旦国家对经济体制进行了改革，那么相应的房地产行业也会受到影响。
另一方面是土地使用制度改革的风险。
土地使用制度的改革会对整个房地产行业的成本产生很大的影响。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。
房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。
因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。
1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。
这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。
债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。
然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。
2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。
通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。
与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。
然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。
3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。
在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。
双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。
然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。
4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。
通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。
预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。
然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。
5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。
这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。
信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。
【房地产信托融资模式专题】权益模式
【房地产信托融资模式专题】权益模式2013-08-29券商资产管理业…（一）基本操作模式房地产企业基于自身拥有的优质权益（基础资产的权利无瑕疵并且现金流稳定可控），与信托公司合作，通常常用“权益转让附加回购”等方式，从而实现优质资源整合放大的信托融资模式。
在房地产企业的信托融资实践中，一般会运用租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权或者特定资产收益权等方式开展信托融资。
其基本操作模式见图10：（二）案例：A+C特定收益权投资集合资金信托计划1.背景1) A公司“凤凰岛综合项目”背景A公司的股东为B公司，B公司于2004年创办并从事房地产开发业务，具有房地产开发二级资质。
蓝岛凤凰岛综合项目所在的蓝岛区是丁市重点区域，交通便利，风景宜人。
“蓝岛凤凰岛综合项目”位于丁市经济技术开发区的核心商业区与旅游区联接地带，分为住宅和商业两部分。
其中住宅部分土地评估价格为人民币55,000万元，商业部分土地评估价值为52,000万元。
2) C公司“温泉住宅项目”背景C 公司主要经营业务为房地产开发等。
温泉住宅项目地段属海洋温湿性气候，地热资源得天独厚。
该项目土地评估价值为人民币20,536 万元。
A 公司持有的“蓝岛凤凰岛综合项目”和C 公司持有的“梁平温泉住宅项目”资金紧张，需要融资。
2.T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划1）信托计划简介（参见表8）表8：T 信托—A+C 特定资产收益权投资集合资金信托计划简要信息表2）交易结构图（参见图11）3.启示1) 对项目公司而言，信托计划的设计具备一定优势：（1）通过转让自有项目的开发收益权进行融资，即以未来的收益权为标的进行融资来保证现在的项目顺利开发，从而解决了现有的资金短缺。
（2）虽然已经卖出了开发收益权，但是通过股权和债权这两种方式认购了信托计划的次级受益权，保障了在项目开发完成并产生更多收益的同时，自身也还可以享受收益分配。
2) 对普通投资者而言，多重手段保证了项目的风险控制：（1）项目公司将土地使用权抵押给T 信托公司，评估价值为127,511 万元。
房地产企业的融资方式
房地产企业融资方式房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。
房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。
一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。
内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。
但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。
外部融资又可以分为直接融资和间接融资。
直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产托等多种融资方式。
间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
融资方式的定义融资方式即企业融资的渠道。
它可以分为两类:债务性融资和权益性融资。
前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。
债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。
权益性融资构成企业的自有资金，投资者有权参与企业的经营决策，有权获得企业的红利，但无权撤退资金。
房地产融资的详细信息房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字:找钱。
找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些具有成功融资经验成熟融资渠道的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。
这些老总或融资人员大多数时间都是在与有钱的企业、机构或个人谈项目、谈融资、订合同。
而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为银主，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。
完善我国房地产企业融资的策略
很高。在我 国只有少数超大规模 的房地产企业具备这样的条件与实 力。 相对于在证券市场首发融 资（Ｐ Ｒ ＩＳ）买壳上市与房地产基 ＩＯ、 ＥＴ ， 金（ 私募 ） 的要求略低 ， 中等规模 的房地 产企 业可以采用这些融资方 式， 只要房地产企业拥有一定的资产规模、 目具备较强的盈利能力 项 或拥有可 以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来 ０ 引 言 讲， 由于 自身规模 的局限性 ， 只能通过信托等方式进行融 资。 作 为经营风险程度本身就比较高的行业 ， 房地产企业 ， 其资金结 当然 除 了以 上 的融 资 方式 ， 地 产 企 业还 可 以通 过 联合 开 发 、 房 项 构中债务 比率过高会带来很大的财务风 险，于企业的持续稳定的发 目融资 、 房地产证券化等方式进行融资 ， 这里不再一一进行论述了。 展十分不利。 因此 ， 房地产 企业有必要重新审视其现行融资方式， 以 ３ 完善 房 地 产 企 业 的信 息披 露 提 高 企 业 融资 效 率 期在当前 的经济环境下保持生存能力谋 求发展潜力。 融资成本是影响融 资效率的重要因素 ，对于我国房地产企业而 １房地产企业融资的特点 言， 当前其 资金来源普遍是银行贷款 ， 房地产企业在 获得银行等金融 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征 ，其资金 机构 的债务融资时， 通常面临着 “ 信贷配给 ” 问题 ， 主要原 因是两者之 运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有 ： 间存在着信息非均衡。解决该问题 的关键是完善企业 的信息披露制 １１开发资金需求量大， ． 对外源性融资依赖性高 房地产业的资 度 ， 以增加房地产企业信 用风 险的透明度 。 这是防止房地产企业逆 向 本密集性决定 了开发一个房地产项 目动辄数亿 ， 甚至数十亿， 仅仅依 选择和道德风险行 为以及建立信 用市场公正、公开 以及公平竞争的 靠企 业 自有 资 金 ， 不 可 能完 成 项 目开 发 的 ， 地 产 开 发 商 必 须 通过 关键。 是 房 而要做到这一点 ， 就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的 各种 手 段 进 行 外源 性 融 资 。 今 后 的 发展 趋 势 看 ， 国房 地 产 单 纯依 条 件 下 充 分 公开 自己的 信 用 及相 关信 息 ， 强 企 业 信 息 的透 明度 ， 从 我 增 以 赖 银 行 信 贷 的局 面 会 有 所 缓和 ， 外部 融 资 比例 不减 ， 是 在 结构 上 利于消除银行 与房地产企业 之间的信息非均衡 。房地产企业要取得 但 只 多 元化 。 社会各界的信任与支持 ， 顺利获得贷款 ， 信用是决定 因素。房地产企 １ 资金周转慢 ， ． ２ 投资回收期长 因为房地产开发受土地投 资市 业一方面要规范和完善企业财务规章制度 ， 定期提供全面、 准确 的财 场、 综合 开发市场、 建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市 务信息 ， 做到规范发展 ， 产权 清晰 ， 提高 自身资信等级 ， 创造条件使企 场的制约 ， 房地产 从开 发到交付 使用， 其生产周期短 则一年 ， 长则数 业 在 硬 件 上 更 多地 符 合 银 行 贷款 条件 ； 一 方面 ， 地 产 企 业经 营者 另 房 年， 才能进入流通和消 费领域 ， 因此投资 回收期较长 ， 如果靠分期收 要加强金融法规 的学 习， 充分尊重银行 的债权 ， 真正在社会上树立起 款或 出租 获得 租 金 收 回 投 资则 所 需 时 间 更 长 。 守 信 用 、 履 约 的 良好 形 象 。 重 １３投 资风险较大 因为房地产开发 占用资金多 ，资金周期长 ， ． ４ 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 其投资风险也较大 ， 主要表现 为流动性风 险、 通货膨胀风 险、 经营风 我国房地产企业融资方式有 限，资金来源主要是内部积累 以及 险等。 银行信贷， 但是房地产企业与银行之间存在较大的信息 不对称， 再加 １４房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、 ． 房地产 的不 之房地产企业 高资本、 高风险 的特征 ， 企业融资成本较高 ， 向 影Ⅱ 企业 可替代性等特点而使得房地产具有保值、 增值的优点。 随着 经济发展 融资效率， 因此 ， 优化企业资本结构 ， 提高房地产企业融 资效率 ， 就要 和人 民生活水平 的提高 ， 房地产的需要也不断增大 ， 造成一定 时间和 发展多样 化的融资渠道 ，以灵活 的方式给予房地产企业更多的选择 特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格 呈上扬趋 空 间 。 除 此而 外 ， 元化 的 融 资 方式 有 利 于 资 金优 化 配 置 ， 高 资 金 多 提 势 ， 地 产 资 金 的增 值 性 也 愈 发 明显 。 房 的使用效率 ， 而降低企业的资本成本。 从 １５ 资 金运 作 受 地域 影 响 大 房 地 产 属于 不 动 产 ， 生 产 、 通 ． 其 流 改变以贷款为主的传统 债权融资方式 ， 培养 和健 全商业票据和 和消费都要在 同一地域才能完成 ，加上房地产的购买者或投资者往 企业债券 等债权 融资市场 ， 如票据融资 ， 使资金流转加快 ， 少 了企 减 往受国籍 、 市户 口等的限制， 城 使得房地产 的流通和消费有一定的地 业资金占用 ， 通过背书转让就可完成结算 ， 在资金紧张时 ， 可以通过 域性 ， 从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 票据贴现取 得资金 ： 如通过企 业集 团内部融资 ， 活调 剂子公 司 再 灵 １６土地和房产 的抵押是重要 条件 房地产 属于 不动产 ， ． 它附着 之间的资金余缺 ， 高 了企业 内部 资金的利用效率 ， 提 节省 了财务 费 于特定 的地块。土地 是稀缺性资源 ， 随着经 济的发展 ， 对土地的需求 用 。 力 发 展 融 资租 赁 和 项 目融 资 等 不 需在 资产 负债 表 中反 映 也 不 大 不 断 增加 ， 地产 的价 值 随 之增 大 ， 房 土地 和 房 产 的 抵押 成 为金 融 机 构 影响企业 资信状 况的表外融 资方式。融资租赁 的实质是转移与资产
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。