金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究近年来，随着城市化进程加快，土地储备成为房地产企业重要的资源储备手段之一。
然而，土地储备需要大量的投资，对于房地产企业而言，如何利用土地储备融资成为一个重要且迫切的问题。
本文将就新形势下土地储备融资模式进行探讨。
一、传统土地储备融资方式传统的土地储备融资方式主要有三种：一是贷款融资，即企业向银行申请贷款，用于购买土地；二是发债融资，即企业向债券市场发行债券，获取资金用于购买土地；三是股权融资，即企业向股东发行新股，获取资金用于购买土地。
然而，随着国家宏观调控政策的趋紧，房地产市场的调整趋势逐渐明显，这些传统的土地储备融资方式都面临着一定的风险和挑战。
1、土地储备证券化土地是有价值的资产，而土地储备又是房地产企业的重要资产之一。
因此，将土地储备进行证券化，发行土地储备证券，成为了一种新型的融资方式。
土地储备证券化的基本原理是，将企业的土地储备进行分割，将每一块土地拆分成若干个不同的备案数量，然后将备案数量进行切割，切割成若干份，每一份即为一个土地储备证券。
持有土地储备证券的投资者，就拥有了对土地储备的股权，可以通过买卖土地储备证券而获得资本收益。
土地储备证券化的优点在于，可以利用市场方式对土地储备进行融资，灵活性高，融资成本低，资金利用效率高。
缺点是，需要对土地储备进行规范化管理，且监管方面也存在一定的风险。
土地储备租赁融资是指企业将自有土地租赁给第三方，获取租金用于投资和融资。
租赁方可以选择将土地进行建设、拆迁、抵押等一系列操作，获取投资回报。
土地储备租赁融资的优点在于，可以减少企业的融资风险，降低融资成本，且能够灵活制定租赁合同，不会受到市场波动的影响。
缺点在于，由于土地权属不变，企业还需要依然承担土地的管理和运营风险。
土地资产证券化是指将土地资产转化成可以流通的证券，以便于在二级市场交易，从而实现融资目的。
土地资产证券化的优点在于，能够将固定资产转化成流动资产，增加了其变现能力，灵活性高，便于持有人进行管理和运营。
新形势下我国城市土地储备融资模式分析
新形势下我国城市土地储备融资模式分析摘要：土地储备金融创新模式有利于土地储备制度的发展和城市经济的健康发展。
本文分析了土地储备融资机制及相关问题，阐述了新形势下土地储备融资机制转换的必要性，建立了土地储备基金，推进土地资产证券化，发行专项债券，探索建立土地储备融资模式的新途径，拓宽土地储备融资渠道。
关键词：土地储备；融资安排；资本结构；资产证券化引言：党的十八届三中全会提出建立城乡建设用地统一市场，在农村集体建设用地出让方面，按照计划和目标规范参股；确保平等获得城市和国家土地以及平等的土地权利。
西北地区土地的财政需求已经修订，我国土地储备融资面临着复杂的社会经济条件。
打破银行贷款融资僵局，建立土地储备融资新模式，是推动土地储备融资良性循环、发展土地储备的必要条件。
探索新条件下土地储备融资的创新途径，为优化土地储备结构提供理论指导。
1.我国土地储备资本结构及融资特点1.1土地储备结构在垄断市场中，盈利能力取决于收益率，也就是说，在建立土地储备制度的最初阶段，地方政府为启动阶段提供了少量资金。
政府和市场加快了土地征用，增加银行贷款，并继续寻求国内外资金来源和长期债务，以加速获得垄断性贷款为了扭转土地基金的高资产负债表，使其融资渠道多样化，地方政府实行土地分类，资金来源主要依靠外部财政储备，国家土地储备主要依靠地方政府投资；二是通过共同开发，吸引社会资本投入土地储备，共同融资，土地财产证券化等。
资金使用年限-土地使用年限；此外，高资本回报率降低了土地开发成本。
1.2中国土地储备融资模式的特点土地储备开发所需的大量资金是土地储备建设的重要组成部分，目前有三种融资方式：土地融资；土地被国家垄断，拍卖所得和土地储备资金转入政府；第二，市建设行政管理部门运用行政手段对土地资源进行生产和管理，以维护和提高土地资源的价值。
政府提前收集城市发展所需的土地。
为此目的分配的时间，以便于在施工期间及时使用，但由于预算拨款的计划性质，通常，这与建立土地储备所需的时间不符，对于储备土地的收购，商业银行贷款是城市土地收购的主要资金来源。
浅谈城市土地储备融资风险分析及对策
招标 、 拍卖、 挂牌出让土地的先决条件是政府手中要有土
地， 土地出让要集 中统一。多年来 由于这两个条件不具
备， 因此， 推行招标、 拍卖、 挂牌出让受到极大 的限制。土
地储备制度的出现 ， 为其创造了条件。从某种意义上说 ，
收稿 日期 ：０８— ８— ５ ２０ ０ ２ 作者简介 ： （９７ ） 男 ， 张敏 １７ 一 ， 江西南 昌人 ， 助理工程师， 从事土地储备与管理工作。
其次 ， 国企改革、 旧城改造等项 目， 占地面积大 ， 大多 拆迁安置量大 ， 需要很大的资金投入 。而且大多涉及复 杂的利益和产权纠纷 ， 盘活这些土地必须依靠政府介入 。
利用土地储备制度 ， 为其提供了平 台。
和城市规划 ， 对通过收回、 收购、 置换 、 征用等方式取得的 土地进行前期开发 ， 并予以储存 ， 供应和调控城市各类建
促进节约集约用地 ， 是我国土地储备制度建立和发展的 根本 目 。１ ７年下发的中央 １ 号文件和 １９ 年实施 标 ９ ９ １ ９９ 的新《 土地管理法》 加强了对 新增建设用地的总量控 ， 制， 促进了我 国土地利用和管理方式 的转变。在严格控 制新增建设用地总量的前提下， 将城市大量的闲置 、 空闲 和低效利用的存量土地优先纳入储备 ， 并加 以整合 和开 发利用 ， 无疑有助于土地供应实现 由“ 增量为主” 存 向“
节约集约用地， 坚守用地红线 ， 增强政府对土地市场宏观
调控的能力 ， 必将影响土地储备工作。而且 ， 近年来迫于 通货膨胀压力， 我国实行从紧的货币政策， 国各商业银 全
１３ 建立土地储备制度的 目的 ．
首先 ， 严格保护耕地 ，
行对土地信用贷款加强调控 ， 因此城市土地储备运作过
市场经济环境下我国土地储备融资的制度改革与新模式推进
市场经济环境下我国土地储备融资的制度改革与新模式推进作者：宁秋英来源：《中国市场》2022年第36期摘要：土地储备融资问题是我国社会发展下出现的现实问题，对我国的经济发展有着巨大影响，国家也出台了一系列政策，但是一些问题并不能通过政策在短时间解决，因此文章将对现阶段土地储备融资问题进行分析，并提出新的土地储备机构的融资模式，达到融资结构的优化结果。
关键词：土地储备融资；融资模式；不可再生资源中图分类号： F038.1文献标识码：A 文章编号：1005-6432（2022）36-0000-03前言土地作为一种不可再生资源，我国各级政府国土资源部门从宏观调控层面出发加强了土地储备的市场行为，实现土地资源的依法开发、储备和供应等相关活动，从而高效的利用土地资源。
土地储备作为一种市场行为，开始于20世纪90年代中后期，当时我国经济正处于发展的初始时期，农民开始大量进城，国家开启了城市户籍制度与住房制度改革，让大量进城的农民可以落户，这使得城市中新增住房需求非常强劲，房地产市场也正是在这种环境下崛起的，城市建设用地需求居高不下。
为了高效利用土地，发挥地方政府在城市发展中的主导力，国家出台了土地储备制度，对我国过去20年城市高速发展做出了积极有效的贡献。
随着土地不断升值，土地资产价值越来越庞大，开发的成本就十分高昂，仅依靠地方财政拨款解决土地储备整治所需资金问题，根本就不能支撑庞大的资金需求，因此就出现了一种新的现象：土地储备融资，土地储备机构通过该方式取得所需要的运营资金，但是地储备机构本身是没有多少资金，凭借垄断地位大规模债务融资，使得土地出让价格不断攀高，这种低效率和高成本的债务风险不断积聚，房地产市场的价格泡沫就越发明显，一旦泡沫被刺破，对我国的经济发展是一个巨大的重创。
于是，在2016年国家颁布了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综 [2016] 4号），最重要的一条规定是各个地区的土地储备机构不得通过银行业金融进行土地储备融资贷款。
土地收储融资的现状及对策
土地收储融资的现状及对策【摘要】土地收储融资是当前土地市场重要的融资方式之一。
本文从土地收储融资的现状出发，分析了其面临的挑战，并提出了加强监管和风控措施、推动市场规范化发展等对策建议。
通过对土地收储融资的发展前景、对土地市场的影响等方面进行评估，可以看出该融资方式对实现乡村振兴目标具有重要意义。
未来需要进一步加强监管力度，提高透明度，加强市场规范化建设，推动土地收储市场的健康发展，为乡村振兴提供更强有力的支持。
【关键词】土地收储融资、现状分析、挑战、对策、监管、风控、规范化发展、发展前景、乡村振兴、影响、贡献。
1. 引言1.1 土地收储融资的现状及对策土地收储融资是指地方政府通过向开发商出售土地并提前回购的方式获取资金。
这一模式在中国的城市化进程中发挥着重要作用，但也存在着一些问题和挑战。
当前，土地收储融资市场呈现出多样化和复杂化的特点，不仅有大量的政策性土地收储项目，还有一些商业性质的土地收储项目。
这些项目规模庞大、资金规模巨大，风险也相对较高。
在土地市场调控趋紧的背景下，土地收储融资面临着越来越大的挑战。
为了解决土地收储融资面临的挑战，我们需要加强监管和风控措施，规范土地收储市场的发展。
还需要推动土地收储市场的规范化发展，建立健全的监管体系和风险管理机制，防范和化解各类风险。
只有通过综合施策，才能促进土地收储融资市场的健康发展，为实现乡村振兴目标作出更大的贡献。
土地收储融资市场的发展前景是广阔的，它将在促进城乡经济社会协调发展、增强城市的吸引力和竞争力等方面发挥着重要的作用。
2. 正文2.1 土地收储融资的现状分析土地收储融资是指政府通过土地收储项目，向开发商或投资者收购土地，并在未来通过土地开发或出售获得收益。
目前，土地收储融资在我国房地产领域扮演着重要的角色，对于稳定房地产市场、推动城乡一体化发展具有重要意义。
土地收储融资的规模逐渐扩大。
随着城市化进程的加快，土地收储融资项目的数量和规模不断增加。
土地储备规模与融资方式的分析
土地储备规模与融资方式的分析蒋爱晶【摘要】土地储备制度是我国城市土地利用制度的创新,在政府调控城市土地市场中发挥着越来越大的作用.土地储备规模是土地储备模式和制度中的重要组成部分,因此确定合理的储备规模对于促进市场有效运行,保障经济社会又好又快发展极其重要.此外,城市土地储备制度是城市土地使用制度改革不断深入而形成的城市土地市场制度,在城市经济社会发展中发挥着举足轻重的作用,由此也引起了学术界的广泛关注.本文着重综述了城市土地储备的内涵、运作模式、融资及风险、规模及绩效评价等方面所取得的进展.对土地储备制度及其融资方式以及研究的目的和意义进行了综合介绍,系统分析了土地储备融资方式的现状及其存在的问题和理论研究上的缺陷,并对土地储备融资方式在理论研究和实际操作方面进行了展望,以期望进一步对我国土地储备规模和融资方式的分析、改善有参考作用..【期刊名称】《当代经济》【年(卷),期】2015(000)036【总页数】2页(P112-113)【关键词】土地;储备规模;融资方式;评价【作者】蒋爱晶【作者单位】南京市浦口区土地储备中心江苏苏南京211800【正文语种】中文一、我国城市土地储备的内涵及其模式1、我国城市土地储备的内涵对土地储备涵义的界定是研究土地储备问题的起点和基础，较为清楚和系统的界定首先来自高校。
直到2007年国土资源部颁布了277号文件《土地储备管理办法》，才全面统一了土地储备的涵义，即土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。
随着工业用地招标、拍卖、挂牌制度的建立，为了促进工业用地市场的平稳发展，也有学者提出了工业用地储备制度建设的设想。
此外，如何将城市土地储备制度引入到耕地保护领域，提出需要实施耕地储备制度，如实行结构型储备、休耕型储备、流转型储备、开发型储备，以促进农业结构调整、保护和恢复地力以及合理引导土地开发整理。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究随着城市化进程的不断推进和经济社会的发展，城市土地资源的需求与供应关系日益错综复杂，土地储备融资模式应运而生。
土地储备融资是指开发商通过购买、租赁闲置土地储备后，再通过质押、抵押等方式获得资金。
在新形势下，土地储备融资模式的作用越来越凸显，本文将以此为探究的主题，探讨在新形势下土地储备融资模式的优缺点及发展趋势。
首先，我们来谈论土地储备融资模式的优点。
土地储备融资模式可以为地方政府和房地产开发商提供资金支持，方便了其进行土地储备、房屋开发和市场推广等工作。
另外，通过土地储备融资，地方政府可以通过财政性土地收入增加地方财政收入。
同时，在土地供应紧张的情况下，对于房地产开发企业而言，土地储备融资可以更加有效地利用闲置土地资源，提高其开发土地的效率和成功率。
此外，土地储备融资可以引导地方财政和房地产企业开展合作，在土地储备和开发方面，实现利益共享。
然而，土地储备融资模式也存在一定的限制和缺点。
首先，土地储备的投资周期较长，多数房地产企业需要在投资时期（2-4年）内收回投资并实现盈利。
其次，在目前我国“以地换钱”的市场环境下，房地产开发企业在土地储备融资时，容易过于依赖土地储备账上的不动产资产，不断扩大其不动产资产规模以规避潜在的风险。
此外，土地储备融资的收益和风险存在一定的不确定性。
土地市场情况、政策变动、宏观经济运行等都可能对其造成影响。
这种不确定性需要开发商在确定计划时进行风险评估和控制，以便尽可能避免损失。
对于土地储备融资模式的发展趋势，我们可以从以下角度进行阐述。
首先是需求的变化。
随着城市建设与房地产市场的密切联系，土地储备融资模式也将逐渐受到市场需求的影响。
特别是在目前的经济形势下，房地产普遍处于下行期，需求下降直接导致土地储备融资的使用也受到一定程度的影响。
然而，从长远来看，城市化和经济增长的机制确保了土地储备融资模式稳定的市场地位。
其次，对于未来的趋势，我们需要关注房地产市场的变化。
土地储备融资创新模式的分析
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
金融危机下土地储备机构融资模式改革的分析
摘要：2008年美国金融风暴席卷全球以来，我国的金融形势也日渐严峻，政府为了控制房地产泡沫而出台的限房令，更是使得房地产商纷纷陷入债务困境。
金融危机下土地储备机构融资模式改革显得尤为重要。
关键词：土地储备机构;融资模式改革
土地储备中心因身负土地调控“蓄水池”和政府融资平台的双重使命，背负加倍的压力：一方面在限房令调控下，土地出让纷纷流拍；另一方面，银行还贷催款单接踵而至。
融资，不再是各大中小企业的重要困扰，土地储备中心作为政府机构，也同样面临着艰巨的还贷压力。
一、当前土地储备融资情况分析
从储备中心的资金来源结构中，就可以发现其融资困境的根源。
土地储备中心所需资金的来源主要分为三个方面：一是政府在土地储备中心成立时拨付的启动资金以及财政专项拨款；二是经财政部门从土地收储机构储备土地出让收入中划出6%建立的国有土地收益基金，用于土地收购储备；三是来自金融机构贷款。
下面将对这三种融资来源进行分析。
1.财政专项拨款
对于土地储备的巨额投入，政府投入的启动资金明显不足。
而财政的专项拨款，往往要等到储备的土地出让后以地价款中的土地成本形式返还给储备机构，在时间上不能满足土地储备机构的土地收
储资金需求。
而且，在实施城市规划需要等政府行为造成储备土地供地时，储备机构垫付的土地收储成本往往会被拖延返还，更大程度的延长了土地成本回收周期。
2.土地储备基金
根据《国务院办公厅规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定，财政部门应从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，主要用于土地收购储备。
由于2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。
收入全部缴入地方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实现彻底的“收支两条线”。
所有的土地出让收入都由地方财政掌控，直接缴入地方财政专用帐户。
土地储备机构对土地出让收入没有支配权，土地储备基金也发挥不了应有的作用了。
3.金融机构贷款
当前金融机构的贷款成了土地储备机构资金的主要来源。
而国际金融风暴的影响，导致银行对贷款的使用要求严格按照《中国人民银行土地储备贷款管理办法》第三章第七条，严格控制土地储备贷款的发放。
土地储备贷款采取抵押方式的，应当有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不得超过2年。
这一条款大大限制了土地储备机构的贷款规模。
作为最常用的融资手段，抵押贷款方式最能被金融机构接受。
根据《中华人民共和国担保法》，只有抵押人依法有权处分的国有土地
使用权、房屋和其他地上定着物才可以抵押。
而土地储备机构并非以划拨、出让等《土地管理法》、《房地产管理法》上规定的方式取得国有土地使用权，而只是代表政府，收回、收购或征收国有土地使用权，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备，在宗地被重新出让、划拨和出租前，该宗地上并未设置一定年限或无限期的土地使用权，其使用权类型往往登记为政府储备。
无论是储备地块的未来租赁经济收益还是土地出让金，储备机构都没有支配权。
根据《土地储备管理办法》，储备土地在未供应前，其临时利用的时间一般不超过两年，也就意味着未来该土地能带来的租金经济收益限于2年期限或更短，并且所有临时利用所得全部上缴财政根据《担保法》，被抵押的房地产在抵押人无法履行债务时，抵押权人一般以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
储备机构的抵押土地使用权是由政府机构组织出让，从中获得的土地出让金因收支两条线原则，全额上缴财政，金融机构作为抵押权人反而无法优先受偿。
另一方面，储备机构的抵押物还具有一个弱点，即抵押物价值受市场波动影响很大。
在楼市一片“涨”声时，金融机构在市场价的基础上，可发放不高于抵押物评估价值的70%的贷款。
而限房令下，土地出让普遍流拍，土地市场价一跌再跌，即使能够顺利出让，凭借跌至谷底的土地出让金偿还当年高高在上的贷款额，也是难以应付。
二、当前土地储备机构融资模式的困难
现实中各地政府视储备机构为纯粹的融资平台而忽略其土地“蓄
水池”功能，土地抵押贷款往往直接被政府用于城市建设或其他建设项目，而在储备土地出让时，各地财政往往借“收支两条线”的原则，将土地出让金全额纳入财政专户。
储备机构没有其他偿还的途径，最常用的融资方式就是用a地抵押用b地的抵押贷款来支付。
以贷还贷，拆东墙补西墙，陷入了借贷深渊。
三、土地储备机构融资模式改革建议
首先，建议储备机构的贷款必须专款专用，坚决杜绝各级政府任何名目的挪用。
其次，根据《担保法》，金融机构作为抵押权人应当优先受偿，政府应该在坚持收支两条线的大前提下，在储备土地出让时从出让金中优先偿付该宗地的抵押权人，剩余资金再全部上缴财政，方能体现《担保法》的法律精神和“收支两条线”的原则。
再者，要理顺储备机构的债务关系，应当将设置在抵押宗地上的贷款期限适当延长，既然该贷款的唯一未来经济收益是宗地的出让金，那么该笔贷款尽可能延长至宗地出让之时。
而储备机构也应尽可能缩短贷款周期，对于抵押土地的出让情况要预先有所规划，尽量做到长期储备地块用于长期贷款，短期储备地块用于短期贷款，短期贷款与中长期贷款相结合，加快资金周转，减少不必要的置换环节，降低融资成本。
最后，通过具有针对性的贷款来满足特定目标的资金需求，一笔贷款与一宗地绑定，宗地出让，则贷款清偿。
若被抵押宗地在抵押权人事先同意的情况下出租的，则孳息的偿付应当在该宗地的租金收益中优先受偿。