土地储备的融资方式及选择研究
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究近年来，随着城市化进程加快，土地储备成为房地产企业重要的资源储备手段之一。
然而，土地储备需要大量的投资，对于房地产企业而言，如何利用土地储备融资成为一个重要且迫切的问题。
本文将就新形势下土地储备融资模式进行探讨。
一、传统土地储备融资方式传统的土地储备融资方式主要有三种：一是贷款融资，即企业向银行申请贷款，用于购买土地；二是发债融资，即企业向债券市场发行债券，获取资金用于购买土地；三是股权融资，即企业向股东发行新股，获取资金用于购买土地。
然而，随着国家宏观调控政策的趋紧，房地产市场的调整趋势逐渐明显，这些传统的土地储备融资方式都面临着一定的风险和挑战。
1、土地储备证券化土地是有价值的资产，而土地储备又是房地产企业的重要资产之一。
因此，将土地储备进行证券化，发行土地储备证券，成为了一种新型的融资方式。
土地储备证券化的基本原理是，将企业的土地储备进行分割，将每一块土地拆分成若干个不同的备案数量，然后将备案数量进行切割，切割成若干份，每一份即为一个土地储备证券。
持有土地储备证券的投资者，就拥有了对土地储备的股权，可以通过买卖土地储备证券而获得资本收益。
土地储备证券化的优点在于，可以利用市场方式对土地储备进行融资，灵活性高，融资成本低，资金利用效率高。
缺点是，需要对土地储备进行规范化管理，且监管方面也存在一定的风险。
土地储备租赁融资是指企业将自有土地租赁给第三方，获取租金用于投资和融资。
租赁方可以选择将土地进行建设、拆迁、抵押等一系列操作，获取投资回报。
土地储备租赁融资的优点在于，可以减少企业的融资风险，降低融资成本，且能够灵活制定租赁合同，不会受到市场波动的影响。
缺点在于，由于土地权属不变，企业还需要依然承担土地的管理和运营风险。
土地资产证券化是指将土地资产转化成可以流通的证券，以便于在二级市场交易，从而实现融资目的。
土地资产证券化的优点在于，能够将固定资产转化成流动资产，增加了其变现能力，灵活性高，便于持有人进行管理和运营。
土地储备融资模式精编版
土地储备融资模式GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-（一）财政拨款财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式（一）土地信托土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
土地储备融资模式探索
土地储备融资模式探索一、土地储备融资面临的困难和问题当前土地储备融资面临诸多困难，究其根本原因是受到政策的多重限制。
政策对土储融资的限制主要有：1、禁止信托融资。
《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》（银监办发[2010]54号）第四条规定：“信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
”2、限制直接融资。
《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号》文件规定：“国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作。
”根据本条规定，土地储备必须归口到土地储备中心，但土地储备中心是事业单位，不是法人企业，不具备债券发行和上市融资的基本条件，无法直接融资。
3、严格管制贷款融资。
国土资源部、财政部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会于2012年11月5日联合下发《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号》，文件规定：“国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定，建立土地储备机构名录，土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。
市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。
同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。
省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。
土地储备机构向银行业金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡。
银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。
土地储备融资三种模式
土地储备融资三种模式
一、土地财政
土地是政府的垄断资产，可以“低收高卖”，形成的垄断利润收归财政。
方式：土地储备机构一般设立为纯财政拨款或半财政拨款的政府事业机构，其资金运作一般采取政府划拨少量开办经费，由财政信誉担保，储备机构作为独立法人借贷储备资金。
这类机构常常被政府赋予土地拍卖职能，先用借贷资金偿付收地成本，拍卖总收益还本付息后，上缴财政。
还有的做法是，为降低成本根本不融资，利用垄断特权实施“空手道”，采取协议收地、拍后付钱的办法操作（重庆渝富成立初期政府支持办法之一）。
二、经营城市
主要是经营城市土地资产，政府利用行政手段对土地资源通过资产经营的方式，实现城市土地资产的保值增值。
与“土地财政”相比，它把城市土地资产用得更“活”，不单是收回拍卖，而是更有抵押融资、净地加工、出租出让等深层次的功能。
方式：土地储备机构一般设立为更为独立的纯“国有”法人机构，自收自支的事业单位或纯企业化管理，有的地方直属政府或者是国有资产管理部门管理。
这种机构一般都是商业性贷款融资，拿地途径复杂，有的通过政府授权收购，有的还通过政府形
式上的出让，形式上取得土地使用证，替政府抵押融资、拆迁、开发、转让等等。
三、储水池、中转站
土地储备就是政府把城市发展需要的土地提前征回来、收回来，一是降低土地征收、收购成本，二是保证建设及时使用，起到储水池、中转站的作用。
方式：土地储备机构一般是全额拨款的事业单位，较少运用融资手段，更多依靠行政权力，采取预签协议、规划控制、预支部分费用等手段。
土储融资实施方案
土储融资实施方案一、项目背景近年来，我国土地储备已成为城市发展和建设的重要资源。
土地储备融资作为土地资产的有效利用方式，已成为各地政府和开发企业的重要手段。
为了更好地推动土地资源的开发利用，制定一套科学合理的土储融资实施方案显得尤为重要。
二、融资方式1. 债务融资土地储备可以作为资产抵押，向金融机构申请债务融资。
债务融资具有资金成本低、期限长、灵活度高等特点，可以满足土地开发项目不同阶段的资金需求。
2. 股权融资通过引入战略投资者或者发行股权，实现土地储备的融资。
股权融资可以提高项目的融资规模，降低企业的财务杠杆，同时也有利于引入外部管理经验和资源。
3. 政府支持政府可以通过土地出让金、土地增值税返还等方式，为土地储备项目提供直接财政支持，降低项目融资成本，增强项目的可持续发展能力。
三、融资流程1. 项目规划明确土地储备项目的规划方向、发展目标和资金需求，制定详细的项目融资计划。
2. 资产评估对土地储备进行资产评估，确定土地的市场价值和融资规模，为融资提供依据。
3. 融资申请根据项目规划和资产评估结果，向金融机构或投资者提交融资申请，协商融资方式、利率、期限等具体条件。
4. 资金使用融资资金用于土地开发、基础设施建设、项目推进等方面，确保资金的有效利用和项目的顺利进行。
5. 还款保障制定偿债计划，确保项目收益能够覆盖债务偿还，保障融资的安全和稳定。
四、风险控制1. 市场风险加强市场调研，及时调整项目规划和融资计划，降低市场波动对项目的影响。
2. 政策风险密切关注国家和地方政策变化，做好政策风险的预警和防范工作。
3. 信用风险选择信誉良好的金融机构和投资者，建立健全的合作机制，降低信用风险。
五、项目效益通过土储融资实施方案的制定和实施，可以有效提高土地资源的利用效率，推动城市建设和经济发展，同时也为政府和企业带来可观的经济效益和社会效益。
六、总结土储融资实施方案的制定，对于土地资源的合理利用、城市建设的加速推进具有重要意义。
土地收储融资的困难与对策研究
土地收储融资的困难与对策研究随着城市化的不断推进，土地供应成为了城市化过程中的重要环节，而土地收储则是开发商获取土地的一种重要手段。
在土地市场暴涨的情况下，土地收储融资变得越来越困难。
本文将介绍土地收储融资的困难及对策研究。
一、土地收储融资困难1.供应紧缺土地成为城市化进程中不可或缺的资源，市场需求激增，供应相对短缺。
许多土地都被城市用地、生态用地、耕地等用途所占用。
此外，土地政策限制和规划审核加严，也对土地供应造成了很大的影响。
2.融资渠道收窄土地收储需要大量的资金投入，一旦融资渠道收窄，开发商就难以获得所需的资金。
银行贷款、股权融资、债务融资等融资渠道都不是那么容易获得的。
同时，随着融资成本和风险的上升，收储肯定会面临更大的挑战。
3.高昂的土地成本土地市场不断暴涨导致土地成本飞涨。
在豪华住宅、商业项目领域，土地成本大约占总成本的60%以上，高昂的土地成本直接导致项目的成本、销售价格等变得越来越难以承受。
4.政策风险随着土地政策的频繁调整，不少开发商担心土地成交后政策调整会导致项目无法实现预期效益，从而可能会遭受损失。
二、土地收储融资对策研究1.开发轻资产业务当前，资本市场不断发展，融资方式也越来越多样化，开发商可以通过开展轻资产业务缓解土地收储融资困难。
房地产公司可以拥有更多重资产，如房屋、土地等收益不稳定的资产，然后放弃这些外部资产，以确保业务的风险和不确定性。
2.积极寻找进口替代品进口替代品开放，可能会使国内企业获得优质、低成本的国外资源，从而取得先发优势。
因此，地产企业可以通过国外市场，寻找更多的土地储备，来缓解国内土地储备不足的问题。
3.多元化融资渠道此外，开发商可以对融资渠道多元化，不仅在传统的金融市场中寻找融资渠道，还可以寻找一些新兴的融资方式，如绿色金融，互联网金融等，以实现更好的财务平衡。
4.提高产品附加值另外，开发商应该尽可能地提升产品的附加值，使用人性化的设计理念来吸引消费者。
土地储备融资模式
土地储备融资模式第一篇：土地储备融资模式（一）财政拨款财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。
财政拨款属于一种政府行为（二）银行贷款银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。
（三）土地储备收益土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。
这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。
以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。
创新的土地储备融资模式（一）土地信托土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。
（三）土地置换土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。
（四）土地债券土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
第二篇：土地储备融资分析土地储备的融资方式分析随着土地市场的逐渐规范，对政府特别是土地储备部门提出了较高的要求。
土地储备中心的职能就是统一收购闲散土地，通过拆迁、平整之后，以招标和拍卖的方式出让土地使用权。
新形势下土地储备融资模式探究
新形势下土地储备融资模式探究随着城市化进程的不断推进和经济社会的发展，城市土地资源的需求与供应关系日益错综复杂，土地储备融资模式应运而生。
土地储备融资是指开发商通过购买、租赁闲置土地储备后，再通过质押、抵押等方式获得资金。
在新形势下，土地储备融资模式的作用越来越凸显，本文将以此为探究的主题，探讨在新形势下土地储备融资模式的优缺点及发展趋势。
首先，我们来谈论土地储备融资模式的优点。
土地储备融资模式可以为地方政府和房地产开发商提供资金支持，方便了其进行土地储备、房屋开发和市场推广等工作。
另外，通过土地储备融资，地方政府可以通过财政性土地收入增加地方财政收入。
同时，在土地供应紧张的情况下，对于房地产开发企业而言，土地储备融资可以更加有效地利用闲置土地资源，提高其开发土地的效率和成功率。
此外，土地储备融资可以引导地方财政和房地产企业开展合作，在土地储备和开发方面，实现利益共享。
然而，土地储备融资模式也存在一定的限制和缺点。
首先，土地储备的投资周期较长，多数房地产企业需要在投资时期（2-4年）内收回投资并实现盈利。
其次，在目前我国“以地换钱”的市场环境下，房地产开发企业在土地储备融资时，容易过于依赖土地储备账上的不动产资产，不断扩大其不动产资产规模以规避潜在的风险。
此外，土地储备融资的收益和风险存在一定的不确定性。
土地市场情况、政策变动、宏观经济运行等都可能对其造成影响。
这种不确定性需要开发商在确定计划时进行风险评估和控制，以便尽可能避免损失。
对于土地储备融资模式的发展趋势，我们可以从以下角度进行阐述。
首先是需求的变化。
随着城市建设与房地产市场的密切联系，土地储备融资模式也将逐渐受到市场需求的影响。
特别是在目前的经济形势下，房地产普遍处于下行期，需求下降直接导致土地储备融资的使用也受到一定程度的影响。
然而，从长远来看，城市化和经济增长的机制确保了土地储备融资模式稳定的市场地位。
其次，对于未来的趋势，我们需要关注房地产市场的变化。
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土地储备的融资方式及选择研究
发表时间：2020-01-16T15:47:17.157Z 来源：《基层建设》2019年第28期作者：贺琼[导读] 摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。
邯郸市国土资源储备办公室河北邯郸 056002摘要：土地融资作为金融行业的主要经营模式，它利用土地作为信用进行抵押，从而获得一些开展经营活动的资金，越来越受到世界各国金融行业的欢迎与采纳。
它可以进一步推动我国土地金融的成长，还能够促进我国农业现代化的不断前进，带动相关企业及行业的快速发展。
这些年来，我国土地的配置越来越倾向于市场配置，且市场配置的水平有了显著提高，所以土地融资在各种金融机构中占据重要
地位；期间土地融资的风险也不断增加。
所以针对土地融资中存在的问题需要寻找相应的对策和方法加以解决，从而更好地规避土地的融资风险。
关键词：土地储备；融资方式；选择研究引言
土地储备融资与地方债务之间存在难以割舍的关系，地方政府需要依靠土地的征收、开发获得贷款从而实现城市建设，并利用土地资源增加财政收入从而偿还地方债务，土地储备融资已经成为推动地方财政发展的重要力量。
随着我国经济的快速发展，城市的建设与基础设施的兴建需要占用大量土地资源，因此土地储备是政府发展与规划的重要内容，而用于土地征收和兴建的地方债务问题，已经成为我国经济发展中必然要面对和解决的重要现实性问题，因此如何正确看待和处理土地储备融资与地方债务之间的关系，维持两者之间的稳定与平衡，是我国经济发展进程中所必须面对和解决的问题，也是保障我国经济平稳发展的重要问题。
1.现行土地储备管理工作存在的问题 1.1土地储备法律制度不完善
目前，我国对土地储备管理的法律规制主要是“土地储备管理办法”，主要是总结土地储备工作的经验，继而上升到政策层面，具有一定的强制性。
土地储备是一项系统性工程，而当前我国土地储备工作依据的各项规范性文件和地方性法规之间往往存在差异，土地储备机构的法律性质不统一，。
由于与其他部门或行业的规定发生冲突，征地和储备往往难以在实际运作中实施。
制定土地储备条例的目的主要是加强政府对土地的管理，进一步规范土地市场的运作。
但同时，政府本身也是参与土地储备的主体，这就导致政府角色发生冲突。
此外，储备土地抵押融资存在法律障碍，现有的土地储备制度缺乏有效和有效的法律层面制约因素。
1.2土地收储能力难以满足城市化规划的发展要求
随着城市化建设的不断深入，对建设用地数量的需求不断增加。
当前政府进行土地储备工作主要还是通过征收、收购、收回和置换四种方式，其中，征收是传统城市化建设中的主要收地方式，虽然快速但是由于具有强制性而备受质疑。
随着新型城市化建设发展战略的提出，以往靠大范围征地拆迁来增加土地存储的方式已经难以维持，更多的是对现有无序、低效的存量建设用地进行更新改造。
另外，最新修订的《土地储备管理办法》大幅提高土地储备入库标准，对土地入库前的各项情况核查、前期开发整理要求越来越严格，尽管其出发点是为了更好地规范土地储备行为，但在实际操作中也增加了土地收储的时长及难度，从而限制了土地储备机构的储存容量和效率。
1.3土地储备费用增加，土地储备资金不足
土地储备工作的顺利进行通常需要巨大的资金支持，但随着近年来房地产市场的不断发展，在土地价格上涨的推动下，土地储备成本不断上升，各级政府土地储备的储备资金严重不足。
根据新修订的“土地储备管理办法”，土地储备资金需要通过政府预算安排，并指定用于特殊用途。
由于国家及财政部门已明确禁止土地储备机构向银行融资贷款，目前土地储备资金大多只能通过地方财政专项资金或土地储备专项债券资金解决。
一方面，地方政府的资金专项资金普遍紧张，分配难以实施；另一方面，土地储备专项债券资金额度比较小，难以满足巨量的收储资金需求，且使用限制条件较多，不够灵活。
缺乏资金严重限制了土地储备的工作。
2.处理土地融资风险的相关建议 2.1有效管制土地储备机构的经营方式 1.准确定位政府机构的土地储备范围将政府储备土地定位成存量土地，一定不能将农民集体土地划定在土地储备范围内，还要建立相关的法律法规来明确土地储备的范围、目的、部门说明、法人的地位以及抵押的模式等等内容，从而有助于较好地解决目前机构管理混乱的现象。
2.扩大土地储备机构经费的获取通道土地储备机构通过银行代理集合委托的方式来货款、或者让信托投资公司作为融资的信托以及政府土地债券的发行等等模式，扩大土地储备机构经费的获取通道，集中社会各界经费，更好地形成利益的共享与风险的共同承担。
3.提高土地储备机构的法律地位土地储备机构应该设定为独立的部门，从而更好地借助有关的模式来开展工作，可以采取股份制或者全民所有制的经营模式，结合市场中公司运行模式，按照事业企业的运行规模运行，这些都是可以具有的，但一定要获得政府与法律的认可，也就是要让土地储备机构的法律地位得到一定的提升，这样才能更加法律效应，督促土地储备机构更好地按照法律规定来实施和开展工作。
2.2加强管控地债发行的风险
有关地债发行风险的管控可以从五个方面进行：1.一定要强制禁止任何形式的隐性债务的增多，加强对政府投资基金、政府购买服务或PPP的整改工作并严厉打击一些不合法的行为，对于种种违法和违规担保行为以及变相的举债行为要予以严肃处理；2.还要有效解决隐性债务的存量问题，这些工作需要省级政府总负责本辖区的债务情况，而省级以下的政府主要针对高风险地区的债务进行有效化解；3.加快建立健全地方中相关建设项目的管理以及资金的管控制度，加强财政的管控力度，对于地方中出现不具备还款能力的项目应该禁止其建设；4.继续维持一种高压监管的状态，设立有关的跨部门联合惩戒制度，从而更好地促进地方政府、国有企业、中介单位和金融机构按照相关规定有序参与资金的融资与担保活动中来，并且要建立终身问责和倒查责任的制度；第五，需要相关人员主动参与到研究融资平台建设和促进融资平台向市场化转型的工作中来，并且采取地方政府债务信息公开的方式，进一步推动权责发生制度的变革与发展，变革政府综合财务报告体制，完善债务管理的持久制度。
2.3变革我国的土地财政制度
1.土地出让制度的合理化要使土地出让制度合理化，通过建立较为科学的土地供应计划，把土地资源中储备和出让部分划分到与房地产市场有重要联系中去，认真地落实土地的储备计划工作，让土地先关政策与宏观调控一起发挥作用。
其中审计部门、建设部门、监察部门、规划部门以及财政部门中负责人要组建成一支土地储备的管理队伍，并且该队伍隶属于政府土地储备的宏观协调和指导部门中。
2.转变投融资方式，形成多元化投资模式根据一些经济发达国家的具体经验来看，他们的土地储备主要由当地政府负责。
而一些购买和相关开发的行为由独立的公营或公私合营单位进行。
所以这样可以有助于土地储备的公平性和高效性。
我们国家的土地储备机构主要是授权于政府部门，并且由政府部门监督和管理开展土地资产的运营和开放工作。
因此，转变投融资方式，政府要简政放权，建设服务型政府，减少政府部门对土地的抵押经营与土地扩张管理，进一步理清土地储备机构与政府部门的内在联系与工作分工情况，从而有效地建立政府部门与土地储备部门的委托和代理关系。
3.结束语
综上所述，我国城市化进程的不断加速，对土地资源的需求不断增加，造成了土地开发和利用的资金及利益的不断提升。
政府应注重合理看待土地储备融资与地方债务之间的关系，合理开发及出让土地，实行有效的宏观调控，提升政府偿债能力，从而确保土地储备融资项目的有序开展，为维稳经济发展、保障财政收入奠定基础。
参考文献：
[1]刘慈，钟胜民.论土地储备融资与地方债务的关系[J].商讯，2019（05）：57-58.。