2019年养老地产15种模式分析_31P
国内老年住宅开发主要赢利模式分析
国内老年住宅开发主要赢利模式分析1. 引言随着中国人口老龄化趋势的加剧，老年住宅的需求逐渐增加。
国内老年住宅开发成为一个潜力巨大的市场，吸引了越来越多的开发商和投资者。
本文将分析国内老年住宅开发的主要赢利模式，帮助企业和投资者更好地了解这一市场。
2. 老年住宅销售模式在国内老年住宅市场中，主要的销售模式可以分为两类：购买模式和租赁模式。
购买模式是指老年人购买房产作为永久居住地，而租赁模式则是老年人租赁住房并支付租金。
这两种模式都有其特点和利润点。
2.1 购买模式利润来源在购买模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•房地产销售利润：开发商以低于市场价的价格向老年人销售房产，获得房地产销售利润。
•附加服务利润：开发商可以提供一些附加服务，如康复护理、健康咨询等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
2.2 租赁模式利润来源在租赁模式中，开发商可以从以下几个方面获得利润：•租金收入：开发商通过出租老年住宅获取租金收入，租金收入可以作为稳定的现金流。
•附加服务利润：开发商可以为租客提供一些附加服务，如餐饮、洗衣服务等，收取相关费用。
•物业管理利润：开发商可以收取物业管理费用，用于维修、保养和管理老年住宅社区。
3. 开发商合作模式为了降低风险和提高效益，一些开发商选择与其他企业或机构进行合作。
以下是几种常见的合作模式：3.1 开发商与运营商合作在这种模式下，开发商与老年住宅运营商合作。
开发商负责建设老年住宅项目，而运营商负责运营和管理。
开发商从销售或租赁收入中获得利润，而运营商则从提供服务和管理老年住宅中获得利润。
3.2 开发商与医疗机构合作在这种模式下，开发商与医疗机构合作，为住户提供医疗服务。
开发商可以建设医疗设施，医疗机构提供医疗服务。
开发商从销售或租赁以及提供医疗服务中获得利润，医疗机构则从提供医疗服务中获得利润。
3.3 开发商与社区组织合作在这种模式下，开发商与社区组织合作，共同建设和管理老年住宅社区。
养老地产开发模式与案例分析报告
养老地产开发模式与案例分析报告养老地产开发模式与案例分析报告一、引言养老地产是指针对老年人需求的住宅项目开发，包括养老社区、养老院等。
随着老龄化问题的加剧，养老地产的发展日益受到关注。
本文将对养老地产的开发模式和相关案例进行深入分析，以期为业界提供有价值的参考。
二、养老地产开发模式2.1 养老社区模式养老社区是将医养服务、居住、社交娱乐等综合功能整合于一体的居住社区。
它通常包括独立居住的住宅、共用的养老设施和服务中心。
在该模式下，养老地产开发商需注重服务设施的规划与建设，确保老年人得到全方位的关怀和照顾。
2.2 养老院模式养老院是为老年人提供长期照护和医疗服务的机构，该模式注重专业化、标准化的服务。
养老地产开发商在养老院模式下需优化建筑设计，确保老年人的生活安全和舒适。
2.3 养老地产与旅游业结合模式该模式将养老地产与旅游业有机结合，通过开发旅游景点和提供度假服务，吸引老年人前来养老。
养老地产开发商需注重景区的规划和优化服务，让老年人享受充实愉快的养老生活。
三、养老地产发展现状分析3.1 市场需求分析当前，我国老年人口规模庞大，对养老地产的需求持续增加。
加之老年人对居住环境、医疗保健等方面的要求提高，养老地产市场前景广阔。
3.2 政策环境分析对养老地产市场给予支持，出台了一系列鼓励老年人居家养老和康复的政策。
这为养老地产的发展提供了有利条件。
3.3 技术创新和服务提升随着科技的进步，各类智能养老设备和服务逐渐完善，为养老地产提供了更多可能性。
开发商需要关注技术创新，提升服务品质。
四、养老地产案例分析4.1 案例一：养老社区该养老社区位于城市郊区，占地面积约500亩，建筑面积约20万平方米。
社区内设有医疗中心、休闲娱乐区、图书馆等设施。
社区还提供长期护理、健康管理等服务，提供老年人全方位的居住保障。
4.2 案例二：养老院该养老院位于市中心，建筑面积约10万平方米，拥有标准化的居住区、医疗区、康复区等功能区域。
15种养老地产开发模式介绍(1)
15种养老地产开发模式介绍都亟待探索。
养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易, 开发者要做好承担风险的准备。
到落实层面往往会面临许多实际问题, 例如应当采用何种方式进行开发建设, 产品类型和建筑形式应怎样选择等等。
近年来,流行 1515种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。
第一类:与社区共同建设区建设各类养老居住产品。
例如专门建设大型养老社区, 在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。
具体来讲,可分为以下 4种模式:模式 1住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外, 还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康, 但随着年龄的增长, 老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时, 应充分考虑这些因素, 设计出相应形式的居住产品, 以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中 ; 当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲, 由于城市土地资源紧张,此时可以选择低密度的开发形式, 实现与郊外的环境协调。
在规划设计时, 应注意将不同类型的居住产品合理分区, 保证各自的独立性, 避免相互干扰。
开发大规模综合型养老社区时,可考虑分期建设, 例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施, 预留出一定的发展用地, 等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。
模式 2:新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。
这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异化路线。
养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设量。
开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多 ; 另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！
康养产业的投资模式开发模式运营模式盈利模式！康养产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式！一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
二、开发模式（15种）养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
1专门建设综合型养老社区的模式2建大型社区的同时开发养老组团模式3普通社区中配建各类养老产品模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施模式8在旅游风景区中开发养老居住产品模式9与商业地产结合，开发老年公寓模式10引入外资，建设世界型连锁老年设施模式目前一些国际养老机构或投资企业试图开拓中国市场，建设连锁型老年设施，以缓解其国内的养老压力。
对于我国而言，能够借此机会引入外资，并学习国外先进的护理、管理经验，同时也能在一定程度上促进就业、带动消费。
11与国际知名养老品牌共同开发，引进管理模式引进国外老年运营管理团队，或与国外知名养老品牌共同开发等。
这种模式有一定的可行性，但要注意将其“本土化”。
12与保险业结合，利用险资投资养老地产目前保险资金介入养老地产的情况已经开始出现。
从险资的特征来看，由于其资金规模较大，回报要求低而周期又长，相比来说更为适合投资养老地产，也有利于养老地产的灵活经营。
未来保险业可能会成为养老产业重要的投资主体之一。
13与护理服务业结合，将原有优势注入养老地产在对日本养老产业的研究中发现，一些企业从为老年人提供上门洗浴、上门护理等服务开始，逐步向养老地产方向转型，并最终获得成功。
养老地产开发模式——五大类别和15种开发模式
一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企 业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 模式3：普通社区中配建各类养老产品
普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“全龄社区”的居住理念能够较 好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
养老地产开发模式——五大类别和15种开发模式
第一类：与社区共同建设
在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品 模式1：专门建设综合型养老社区
综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有 为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体 可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设
类：与旅游或商业地产结合
模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市 场上已经有一些开发商尝试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复 保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在具有较好的风景资源或 特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地 模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
模式4：成熟社区周边插建多功能老年服务设施
周边配套设施成熟，具有良好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是 一种较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆)的改建等方式进行建 设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营
养老地产开发的五大类,15种开发模式
模式分类：养老地产开发的五大类，15种开发模式下面有请清华大学周燕珉教授为我们主讲“十五种养老地产开发模式研究”，周老师是国内非常早研究老年住区的，最近在研究养老地产的开发模式，让我们用最热烈的掌声迎接周老师。
周燕珉：各位领导、各位来宾、各位同行大家好！今天我讲的题目是“15种养老地产开发模式研究”。
讲的内容是把养老开发模式分五大类（15种），我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等，这些年来大家非常关注养老地产，有些刚开始做起，因为对开发模式、经营模式非常的关注，我们也为此把研究方向调整到先研究前期，后面才到规划建设或者室内设计，今天我讲的稍微偏前期一点儿的，是指开发地产的模式，这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作，或者是找我们探讨一些问题，就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况，有些东西有一些共同的特点。
第一类：与社区共同建设按；第二类：与相关设施并设；第三类：与旅游产业结合；第四类：与国际品牌接轨；第五类：以其他方式转型下面讲一下第一类：与社区共同建设模式1——专门建设养老社区（健康型、连续照护型）模式2——新建居住区中同时开发养老社区模式3——普通社区中配建养老公寓，养老住宅等模式4——成熟社区周边插建多功能老年服务设施这15种模式当中，我挑一些重点举一些案例。
比如说专门的老年养老社区，北京太阳城是民办企业开发的养老社区，这里面种类就比较多，有点儿像国外的连续照护的，既有普通的老年住宅，也有专门的养老公寓等等，配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门的老年住宅，这样的社区是非常受欢迎的，老年到这种社区有集体生活，可能有人照顾，也不感觉孤独，这种社区国内有好几家也都做的很成功了，比如上海的亲和源。
还有政府帮助投资建设的老人社区，其实这也是一种专门的老人社区，比如说这里有五院合一，包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院，这种社区政府帮助投资一部分，将来有一部分让私人管理，这样是有可能的，这种类型在国外也非常多。
养老地产：开发建设与运营管理模式全解析（深度干货）
养老地产：开发建设与运营管理模式全解析（深度干货）编辑整理：万仁涛；本文字数7845字，建议收藏阅读；案例图片来源于中国指数研究院，特此鸣谢！养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。
养老地产的特色是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。
养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。
养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。
一、养老地产开发建设模式解析养老地产开发模式是指开发单位在依法取得养老项目土地使用权的土地上，根据养老服务设施建筑设计要求和运营要求，结合项目市场定位、可利用资源、资金水平、风险控制水平，进行养老服务基础设施、养老服务用房建设的行为。
根据清华大学建筑学院周燕珉教授的观点，目前国内养老地产开发共分为五大类，15种模式。
养老地产五类15种开发建设模式综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。
社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。
其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。
综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。
因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。
最强汇总养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式
最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式产业动态——最强汇总！养老产业的5种投资模式+15种开发模式+3种运营模式+7种盈利模式摘编 GI-MHTR一、投资模式（5种）投资是涉入养老地产最重要的环节，决定需要资金量多少、投资回报期长短、投资所得收益高低、投资风险、所需要准备的资源及必须符合的规章监管等。
不同资金规模的投资商应当依据自身资金量水平、资金运用风险及资产与负债间的匹配选择最为适宜的投资模式，也可以选择复合式投资模式，分散风险。
1.全资自筹模式。
全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。
采用全资模式最大的优点在于最具可控性，可以完全按照预先规划的目标制定投资计划并实施，完全将预期想法付诸实践，不必担心与合资方出现决策与管理上的矛盾；二则是可以获得全部投资收益。
全资模式也有缺点，最大问题在于投资量过大，风险难于控制。
2.合作投资模式。
合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。
合作方式可以是业务上的合作，如中国人寿与中冶置业的合作协议；也可以是股权方面的合作，如保险公司与地产开发商成立新的养老置业股份公司，或者保险公司入股房地产公司。
保险公司比房地产商更具有融资运作能力，可以提供长期资金支持和风险管控、咨询，房地产开发商则可以提供开发经验、养老地产规划与技术管理甚至土地，投资收益由双方按照投资比例分配。
医疗护理机构也是优质合作对象。
医疗护理机构通过多年经营与发展，对老年客户接触深入，了解其市场期望与需求，市场口碑良好，积累了大量忠诚客户，这些资源形成了有效市场定位，更重要的医疗护理条件是养老核心竞争力之一。
合作模式也有缺陷，合作双方存在利益博弈，在合作过程中双方可能为追逐私利而做出有损对方利益实的行为，在决策与管理上也难免沟通不畅。
3.REITs模式。
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模式5：与医疗机构结合，就近 设置养老设施
图6 日本六甲老年公寓与医疗机构建立合作关系，邻近设置在一起
模式6：养老设施与幼儿园并设
• 养老设施与幼儿园共同设置是一种较好的模式。这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心 理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。从规划角度来看，幼 儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则 能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。
2019年养老地产15种模式分析_31P
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模式3：普通社区中配建各类养 老产品
• 据调研，许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一 些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通 社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求(图4)。这种“全龄社 区”的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情，将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
• 与此同时，还有一些医院直接划分出部分闲置床位用于开办养老院，这样既能够提高医疗资源的使 用效率，又能够满足一些护理程度较重、普通养老机构无法收养的老人的养老居住需求。
• 以日本六甲老年公寓为例，开发企业将老年公寓与建立了合作关系的医疗机构邻近设置在一起(图6)， 当老人遇到突发疾病时，医疗机构可以做出迅速反应，令入住其中的老年人感到十分安心。
• 此类老年服务设施可为小规模、多功能、综合型的设施，其服务范围往往辐射周边多个社区，因此 具体的功能可根据周边的社区需求进行确定。通社区医疗站、公共餐厅、小超市等，并考虑为社区老人提供上门护理、送餐、洗浴等 服务(图5)。
模式4：成熟社区周边插建多功 能老年服务设施
图5 日本小规模多功能老年服务设施的常见功能示意图
第二类：与相关设施并设
• 模式5：与医疗机构结合，就近设置养老设施 • 模式6：养老设施与幼儿园并设 • 模式7：与教育设施结合，建设养老公寓
模式5：与医疗机构结合，就近 设置养老设施
• 目前国内一些养老机构希望与医疗机构建立合作关系，使养老设施或养老社区与医院就近设置、共 同建设。这种“医养结合”模式的特点在于，能够将优质的医疗资源引入养老项目，从而提升项目 的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。
第三类：与旅游或商业地产结合
• 模式8：在旅游风景区中开发养老居住产品
• 模式9：与商业地产结合，开发老年公寓
模式8：在旅游风景区中开发养 老居住产品
• 养老地产与旅游、休闲、养生产业相结合是较为合适的一种模式。目前市场上已经有一些开发商尝 试在开发旅游地产的同时，加入养老养生、康复保健、长寿文化等理念。这类养老项目一般会选在 具有较好的风景资源或特色文化资源的地区，例如海南、广西、云南等地。
• 在日本，老年设施与幼儿园共同设置的情况比较常见，其设计形式可以是在同一栋建筑内的不同楼 层，或是分别设在不同楼栋，共用庭院及室外活动场地。以日本幸朋苑老人院为例，其建筑首层设 置了一所幼儿园(图7)。老人平日可以与儿童共同开展做手工、唱歌等活动。老人在二层的室外平台 休息时，也可以看到儿童在庭院里玩耍、嬉戏。这种设计方式对于消除老年人的孤独感很有帮助。
模式3：普通社区中配建各类养 老产品
图4 普通社区中可配建的老年住宅和公寓示意图
模式4：成熟社区周边插建多功 能老年服务设施
• 据资料显示，一些城市存在城区老人就近入住养老机构困难的情况。以北京市为例，城六区老年人 口总量和比例均高于远郊区县，老龄化程度严重，但城六区的养老床位数量却低于远郊区县，由此 可见城区对于养老设施的需求是十分迫切的。这些社区往往年代较久，周边配套设施成熟，具有良 好的区位条件，然而社区周边的用地资源比较紧张。若能在几个社区之间插建养老设施将会是一种 较为有效的开发模式。开发者可考虑利用零散地块新建，或通过对既有建筑(如旧的诊疗所、宾馆) 的改建等方式进行建设。这种开发模式投资相对较少，易于复制和实现连锁经营。
• 普通社区中还可以配建养老公寓，其经营方式大致可分为出租或出售两种。养老公寓通常为社区中 专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老 公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆(例如救护车)出入近便，另一方面养老公 寓底层可设置对外商业或公共设施，兼顾对外经营，同时也便于对养老公寓进行单独管理。
• 普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中 相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为 子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶 手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积， 特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50~60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足 老人与子女共同购房的诉求。
• 随着我国的人口结构向高龄化、少子化逐渐发展，一些幼儿园或小学在未来很可能出现空置，将这 些建筑部分改造为养老设施的情况将会逐渐多起来(见模式15)。
模式6：养老设施与幼儿园并设
图7 日本幸朋苑老人院与幼儿园共同设置在一起
模式7：与教育设施结合，建设 养老公寓
• 与大学等教育设施相结合的养老社区也是很受欢迎的。目前有很多“高知老人”在退休后希望能够 继续学习、发挥余热。养老社区、老年公寓若能靠近大学设置，并让老人享受一部分教育资源，则 会与他们的需求更加吻合。这种模式能够成为养老项目吸引高知老年群体的亮点，从而促进销售。