0009绿维文旅：旅游开发运营流程体系(已发)
绿维文旅：政府旅游投资集团的三大运营结构和六大功能
政府旅游投资集团的三大运营结构在旅游业投资规模不断突破和社会资本跨界投资高涨的市场环境下，地方越来越重视旅游投融资平台的搭建或转型。
在政府和市场的推动下，地方旅游投资集团逐步成为旅游资源重新配置和国有资产重组的主体，将成为区域旅游产业发展中的重要角色和主要推手，扛起我国旅游发展的大旗。
本节在对各地旅游投资集团的基本情况进行不完全统计的基础上，对其创新发展思路及功能构建进行了解读。
旅游投资集团应在集团控股的架构下，形成三大运营体系。
一是金融机构体系：包括投资管理公司、基金管理公司（GP）、资产管理公司以及延伸出来的信托公司、财务公司等金融企业，支撑集团的投融资平台功能；二是两个整体运营公司：包括以智库为依托的轻资产平台服务运营公司，以及以智慧旅游依托的目的地互联网运营公司，形成集团强大的运营、服务、管理能力；三是项目投资公司体系，一般以投资项目为主体，往往包含若干个，承接相关的综合开发项目、引擎项目及基础设施与服务设施的投资开发（见图）。
政府旅游投资集团的六大功能（一）投融资平台的承载功能无论是宏大的发展战略还是旅游项目的开发，都需要大量资金的投入，筹集资金才是旅游投资集团的本质功能。
在全域旅游发展及市场化运作理念下，旅游集团应在充分运用政府支持资金及银行融资特别是开发性金融支持的基础上，发挥市场的能动作用，形成以“3P 结构下的杠杆融资、基金融资、上市融资及债券融资”为主导的多种直接融资模式，并发挥自身优势，结合全要素招商引资，构建一个相互支撑、相互渗透的投融资平台结构（见图13-9）。
图13-9投融资平台架构（二）全产业链平台服务支持区域旅游发展不仅仅要依靠资本和资产形成重投资，整合多样化服务商、构建全产业链软性服务体系，更是集团未来核心竞争力塑造的重要方向。
这一服务体系需要以智库为依托，强化“外脑”支撑，构建开放式结构，寻找资本管理者、资金投资者、成熟IP、运营商、品牌服务商等合作伙伴，形成集专家咨询、规划设计、投融资服务、运营服务、营销服务、双创服务等多种服务为一体的平台体系，从而为区域旅游产业发展提供持续动能，突破旅游产业发展瓶颈，创新旅游发展模式。
绿维文旅：LOFT旅游开发模式与发展趋势
绿维文旅：LOFT旅游开发模式与发展趋势关键词：LOFT 旅游开发旅游策划绿维文旅自发式开发和集中式开发是LOFT改造和LOFT旅游开发的两种基本模式。
两者各具优势，只有两者进行有层级的结合，才能切实改善产业类历史地段中建筑和环境品质。
从世界范围内的实例可以看出，自发式开发和集中式开发往往是密不可分的。
绿维文旅认为这两类开发模式的相互补充，协同发展，才能为旧产业建筑多角度多层面的开发创造条件，为LOFT旅游的可持续发展提供保障。
1、自发式开发自发式开发一般发生在LOFT发展初期，产业区内旅游开发处于完全自发状态，没有其他机构介入，只是游客走马观花似的游览、消费。
自发式开发相对灵活，它作为功能置换的先导，有助于产业类历史地段获得重新的评价，并引发大规模的集中开发。
但是由于自发式开发没有整体的发展规划做指导，其基础设施建设和配套服务不够完善，不利于LOFT旅游的可持续发展。
2、集中式开发开发商和政府通过集中式开发创造有利环境和基础设施，可以从更宏观的角度进行资源的调配与利用。
（1）企业主导型各大型企业开发创意产业连锁，进行旅游开发。
旅游各方面发展完全由企业做主，企业的经营理念引导着LOFT产业区旅游开发模式。
这类开发模式容易使LOFT旅游陷入过度商业化误区，使产业区内创意氛围逐渐消失，不利于园区创意性的可持续发展。
但是如果一个企业开发商能够基于产业区的本底进行整体规划和建设LOFT，把握其发展方向和运作模式，如华侨城OCT-LOFT，有地产和旅游项目资金支持，就可以真正地为保护城市历史文化和建筑遗迹做一些贡献。
（2）政府主导型政府主宰LOFT产业区发展，对旅游项目的开发进行相关规划，并不断完善基础设施，这种发展模式为LOFT旅游发展提供了良好的基础条件，但由于政府的参与，可能会限制一些艺术家们的思维，使创意失去本来面目。
3、自发式与集中式相结合开发企业主要作为LOFT旅游的开发者，提供相应的资金支持，配合政府做好基础设施和旅游开发工作；而政府作为服务者参与LOFT旅游开发，政府的职能是制定相应的支持政策，完善旅游发展基础设施，协调园区内各参与者的关系，如对进入园区的商业性企业进行严格审查；随着房租的提高，对纯艺术性企业进行租金补贴等，使园区艺术与商业发展平衡在一个合理的范围内，以保证LOFT对游客的吸引力。
绿维文旅：文化度假的开发体系
绿维文旅：文化度假的开发体系关键词：绿维文旅文化度假旅游开发随着人们对度假认识的加深、对静养身心需求的增强、对传统文化及各地特色文化喜好的加大，以浸润文化、静心怡情、参悟生命为主的文化度假将成为未来度假旅游的重要板块。
绿维文旅认为，文化度假的开发有其自身的特征及手法，可归纳为以下几种。
一、重构文化体系，寻找项目核心吸引力文化是构建旅游项目核心吸引力的重点，其中，文化梳理是基础，文化体系重构是手段，文化的凝练和提升是关键。
绿维文旅提出了“四位一体”的文化体系构建方法。
第一，文化资源的梳理。
对于文化种类纷杂的项目，需要应对市场进行文化的最优选择；对于文化贫瘠的项目，在穷尽的基础上要凝练和提升现有文化源点。
梳理的关键是要对项目范围内所涉及的多种类型文化资源，找到自身独一无二的文化属性，进行文化重构，确定合理的文化结构体系，构建新的文化品牌、文化旅游产品体系、文化展馆体系、文化工程体系，铸造项目自身独特的文化特性。
第二，以市场为导向，进行文化选点。
只有在顺应旅游大势，寻找旅游供给市场空白，迎合旅游需求市场热点的基础上，选取市场相关热点的文化元素，才能为项目成功保驾护航。
如果不能从市场角度出发，单从文化稀缺性、文化重要性等方面来选取旅游项目的文化源点，那无异于将课堂生硬地搬到景区，必将无法长久生存。
第三，寻求文化属性。
繁杂的文化结构中，最重要的是分析各种文化之间的关系，是否可以融合，是否可以共同构建文化旅游产品等。
互相冲突的需要剔除，与市场或主导文化不相容的或关系不大的直接摒弃。
通过对文化属性的确定，可确定项目的文化基调，从而决定项目的性质、建筑风格、色彩基调等。
第四，文化体系重构。
通过对文化体系的系统梳理，选取文化要素，确定文化属性，新的文化体系即将呼之欲出。
二、塑造独特的文化体验情境文化度假，多以某一个和多个文化主题为特点，结合区域的生态与人文资源，传递给游客某一种文化情境，其吸引核心就在于自身所承载文化的独特性与唯一性。
绿维文旅：旅游进入区域综合开发时代
绿维文旅：旅游进入区域综合开发时代关键词：绿维文旅区域综合开发难点痛点脱离旅游业投资大幅增长，并正在成为中国经济中产业投资的主流方向，引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。
旅游投资的大幅增长，代表着一个旅游投资的新时代。
绿维文旅认为，这个新时代，不仅仅是总量上的变化，更在于投资内容与模式的差异。
在新的旅游投资中，几百亿、上千亿的投资主要是各类综合开发，包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等，新概念新模式层出不穷。
在房地产界看来，这是新概念地产――旅游休闲度假房地产。
而以投资界的视角看，这种新业态、新综合、新商业模式，正是中国经济转型升级的宠儿，是以旅游产业为主导的区域综合开发，是可以吸纳数万亿资金，既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。
面对旅游产业的新综合时代，绿维文旅认为，应立足旅游创意创新的特色，对日新月异的旅游业态和投资模式，按全新的视角进行整合。
新的旅游综合开发，已经实现了两个突破。
绿维文旅认为，第一个突破是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。
第二个突破是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。
旅游开发的难点与痛点旅游开发是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，从顶层设计，到开发建设、持续运营，涉及规划服务商、投资商、开发商等角色的有效沟通，涉及多要素、多类型、多载体的统筹考虑。
基于旅游业的复杂性，在全域旅游的快速推动下，旅游开发快速增长的同时，也出现了很多问题，绿维文旅将其归纳为“三大脱节、四大分离、三大难题、四大失衡”。
1.三大脱节绿维文旅认为，从规划服务商角度看，多年来规划设计一直很难落地，被戏称为“墙上挂挂”，很多设计院在做规划方案时，并没有考虑人流、现金流、投资节奏等运作层面的问题，造成顶层规划与运营脱节；从政府投资与市场需求角度看，政府不断推动旅游投资，背后是否有足够的市场需求，最后消费买单与否是关键；从企业投资与回报角度看，大多数都是在靠地产、行政力量等因素实现回报，而依靠现金流支撑回报的较少，能够达到8%以上收益率的旅游项目更是少之又少，投资与回报之间并没有很好衔接。
绿维文旅：影视综带飞旅游的三大类型及开发模式
绿维文旅：影视综带飞旅游的三大类型及开发模式绿维导语：＂影视带飞旅游＂，是当今快速引爆旅游项目及旅游目的地的最好方式！怎样让影视带着旅游飞？绿维正在推出深度融合模式！绿维文旅总结了影视综带飞旅游的三大类型，以及旅游目的地主动拥抱影视综的“提前介入+场景设计+实地拍摄+植入宣传+线路品推=影视带飞旅游”开发模式。
01影视综带飞旅游的三大类型影视综带飞旅游不是近几年的事情，这是从有电影就开始的，1980 年《庐山恋》上映后，庐山风景区一座独特的电影院——庐山恋电影院。
自电影首映以来至今，每日放映，被世界吉尼斯英国总部正式授予中国电影《庐山恋》“世界上在同一影院连续放映时间最长的电影”的吉尼斯世界纪录。
1982年，《少林寺》电影的播放打响了嵩山少林寺景区的国际知名度。
2000年，《黄色生死恋》《冬季恋歌》等电视剧的播映，掀起了全球游客尤其是东南亚游客热游韩国的高潮。
近几年影视剧带火的部分旅游景点电影、电视、综艺（以下简称影视综）在旅游目的地的运用，成为了当前文旅融合深化发展中最有效、最快速引爆的结构。
现实中，旅游目的地与影视综的合作，更多的还是被动的状态，如何真正化被动为主动？类型一：取景地引爆模式1、定义取景地引爆模式是指有效的在影视综拍摄场景中植入旅游景区、旅游项目、旅游消费场景，以景区为影视综取景地来带动当地旅游的发展的模式。
程联合爱奇艺推出的《中国影视综取景报告》系统的分析了200多部在爱奇艺播放的作品取景地的情况，包括游客的流量以及游客的构成和引爆的效果，结果非常的明确，爆款的影视剧大大带动了旅游的打卡效应和网红效应。
2、特点取景地引爆模式是被动带动模式，实地取景拍摄的热播影视剧是旅游地的创意资源和文化资本，具有吸睛引流、带货促销、IP衍生及多次开发功能。
遗憾的是，不少旅游地缺乏超前眼光、机遇意识和策划能力，待影视剧热播后才匆忙应对，导致带动效应无法充分发挥，甚至成为游客吐槽的对象。
3、开发要点绿维文旅认为取景地引爆模式要注意这样两点：第一，在前期影视策划的过程中，要把重要景区景点作为拍摄场景的策划导入。
绿维文旅林峰：文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式
绿维文旅林峰：文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式绿维导语：第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。
中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、绿维文旅董事长林峰博士在博览会主论坛上发表题为《文旅开发运营模式创新：FEPCO+全过程咨询——合肥“我的园艺家”的实践探索》演讲，我们将分三篇文章介绍演讲内容。
本次演讲，林峰博士向大家介绍了绿维文旅在EPCO领域总结出的文旅开发运营高效模式——文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。
他认为文旅开发低效时代必须过去，以EPCO模式和文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式引领的高效率模式正在成熟！01旅游项目开发的四大阶段旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。
项目的从无到有，涉及到多方面利益，必须科学规划，精心设计，做好旅游项目开发建设各阶段的管理工作。
根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为四个阶段：开发前期筹备阶段、开发招商投资阶段、开发建设阶段、开发运营阶段。
每个阶段对应的核心任务。
1.投资决策与可研研究：投资决策过程中，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。
投资方可委托旅游投资顾问公司进行市场调研，对资源价值、市场环境、客源区域、游客结构、消费习惯、价格接受度的初步考察之后，对项目总体进行可行性研究，平衡好项目总投资额、成本回收期及经济、社会效益，最终出具一份《可行性研究报告》作为决策依据。
策划、规划咨询方案：通过产品策划明确项目定位、业态配比、产品组合、经营周期，并与此同步编制旅游总体发展规划，确定规划条件，或直接编制控制性详细规划。
项目设计、运作策划：项目设计不是旅游规划，项目设计及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。
旅游项目开发建设流程
旅游项目开发建设流程研究旅游项目开发的模式与流程，是为了从一开始，就较好的把握项目的核心。
根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，绿维创景把旅游项目开发建设过程划分为三阶段（开工准备阶段、工程建设阶段和开业运营阶段）、五期（投资决策与合同签定期、管理架构与运营策划期、开工准备与政府审批期、资金运营与建设工程期和开业准备与运营期）。
1、投资决策：投资决策的过程，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的评价。
投资商在与旅游资源控制方签订合同前，可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。
2、合同签定：旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。
对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。
旅游特许经营权是投资商必须合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。
如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。
合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。
3、架构管理：合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运营的管理构架与管理制度。
开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。
前期工作部：负责项目开工建设前的准备工作。
主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。
工程管理部：以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。
景区管理部：负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。
绿维文旅：“旅游+”,到底加了啥？
绿维文旅：“旅游+”，到底加了啥？关键词：绿维文旅旅游+ 泛旅游产业在旅游项目开发运营实践中，经常会遇到旅游产业融合的概念，而绿维文旅提出的是“泛旅游产业整合”：即以旅游产业为核心，利用整合手段，使旅游产业及其他相关产业通过某种方式彼此衔接，打破各自为政的状态，构建一个有价值、有效率的产业集群，实现产业联动，从而推动区域经济发展。
通过“旅游+”，可以形成多产业的资源整合，形成融合发展结构。
如“+农业”的乡村旅游、“+城镇”的特色旅游小镇、“+工业”的工业文创体验园、“+科技”的AR与VR 虚拟体验园、“+教育”的研学旅游、“+体育”的体育旅游小镇与运动度假综合体等。
绿维文旅总结了泛旅游产业整合的八大内容：(一）技术整合技术创新是产业和企业发展的重要力量，包括两方面内容：一是新技术的发明创造；二是新技术的引进和应用。
旅游产业通过技术整合，引入其他产业的相关技术，促进自身发展。
例如，旅游业引入信息技术和网络技术，引发了旅游战略、运营方式和产业格局的变革。
（二）资源整合资源是产业发展的基础，产业间进行有效的资源整合，可以实现资源有效利用和产品业态创新，从而带动产业发展。
例如，旅游资源与农业资源、林业资源进行整合，可以形成休闲农业、休闲林业等旅游产品。
（三）产品整合产品整合是将两个相关产业的产品进行合理整合，创新产品和产业形态。
例如，旅游业与会议会展业相结合，形成会议旅游和会展旅游新产品，既丰富了旅游产品形式，又增加了会议会展业的福利性，还推动了旅游业和会议会展业的发展。
（四）市场整合市场整合是将两个产业的市场进行整合，挖掘市场中存在共性或者能有效衔接的部分，使两个产业互相享有对方的部分市场，从而达到扩大市场、带动产业发展的效果。
例如，旅游业挖掘教育培训业的市场需求，面向教育培训市场，推出研学旅游产品。
（五）经营方式整合信息技术的发展为经营方式整合提供了可能。
例如，携程等旅游专业服务公司，通过网络虚拟技术，把旅游链上各环节的经营方式进行整合，形成网络一站式购买的新经营方式，方便了游客，同时大大促进了相关产业的发展。
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绿维文旅：旅游开发运营全流程体系
关键词：绿维文旅策划规划工程招标业态招商景区运营休闲项目运营旅游房地产运营
旅游项目落地的关键在于开发运营的全过程衔接协同。
绿维文旅认为，旅游开发运营是一个涉及多主体、多内容、多流程的复杂系统，在前期开发阶段、中期建设阶段和后期运营阶段都有对应的任务要点。
旅游开发运营的全流程体系
一、前期开发阶段
旅游项目从投资意向产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程，这一阶段的主要任务包括项目的顶层设计、策划规划、项目立项、报规报建、征地安置、投资融资、招商引资和后端导入。
其中，顶层设计环节，需要站在区域综合发展的高度，对开发过程中涉及的利益主体、资源、土地、资金等相关要素进行全面的统筹考虑，为旅游产业的发展和目的地的开发建设提供总体的战略指引。
策划要先于规划形成全案架构，即在资源分析和客源市场分析的基础上，明确项目定位、要素配置、业态布局、产品形态、商业模式和开发计划。
以此为蓝图，编制旅游总体发展规划、控制性详细规划、修建性详细规划或旅游线路规划、旅游服务设施规划、旅游营销规划、旅游投融资规划等根据实际需要的功能性专项规划，使旅游项目在落地的全过程中都有参考的指南。
二、中期建设阶段
中期建设是旅游创意概念与开发理念转化为落地项目的实施环节，这一阶段包括工程设计、工程招标、工程施工、业态招商和开业筹备五项基本任务。
其中，在业态招商环节，旅游项目的成功落地，需要多元化的业态进驻实现经济的盘活。
因此，旅游开发主体应根据项目发展蓝图和要素配置需要，进行覆盖食、住、行、游、购、娱等多类要素的业态招商，在这一过程中，应降低各类业态的
准入门槛，提供必要的服务支持，为后期的人气聚集、消费聚集做好铺垫。
三、后期运营阶段
绿维文旅认为，旅游项目的开发与建设流程结束后，其后期运营不仅局限于针对单体项目的经营管理，更是要站在旅游引导的区域综合开发角度，形成包括泛旅游城镇化运营、景区运营、休闲项目运营、休闲商业运营、酒店运营、旅游房地产运营和土地开发运营的目的地综合运营架构。
以景区运营和休闲项目运营为例，景区是区域旅游业发展的核心载体，其运营涉及创A 升A 的标准化升级、体制机制的改革、收益模式的综合性转型、服务体系的智慧化提升、游憩方式的创新打造，也包括人力资源、营销、安全、游客、危机和财务六大核心管理体系。
自然景区、人文景区、人造景区等不同类型和属性的景区，经营主体、管理体制和运营模式也都有所不同。
休闲项目，包括温泉、游乐园、农庄、演艺、滑雪场等人工开发的体验型项目，是旅游目的地聚集人气、拉动消费的重要引擎。
要结合项目的实际情况和目的地发展需要，适时导入IP、运用科学技术、拓展营销渠道、丰富消费内容、转型资本运作模式，打造以服务升级和体验方式创新为核心的良性经营管理生态圈。