重庆公交站场上盖物业综合开发实践分析
公交场站综合开发策略及建设模式研究
公交场站综合开发策略及建设模式研究摘要：基于城市人口的不断增加和交通需求的提升，传统的公交场站已经无法满足日益增长的乘客数量和出行需求。
因此必须加快公交场站建设的步伐，积极开展公交场站的建设工作，为居民提供更加高效便捷的公共交通服务。
本文从公交场站综合开发的现状入手进行分析并提出了相应的策略，以期提升公交场站的综合效益，为城市交通和社会发展做出贡献。
关键词：公交场站；综合开发；建设模式随着城市化进程的加速和人口增长，城市交通需求不断增加，公交场站作为城市交通的重要节点，承担着枢纽和换乘的功能，对于城市出行的便利性和效率起着至关重要的作用。
然而，传统的公交场站仍存在一些诸如功能单一、配套设施不完善等问题，无法满足日益增长的城市发展需求。
如何更好地发挥公交场站的潜力，提高其综合效益，成为了当下亟待解决的问题。
一、公交场站综合开发的现状（一）公交场站区域设置不合理许多公交场站在规划和设计过程中，未充分考虑用地的多功能性和综合利用，往往导致公交场站用地面积相对较大，但仅用于乘客候车和公交车停靠的功能，大量用地资源没有得到充分利用，导致了用地空间的浪费，无法充分发挥场站用地的潜力。
同时，场站用地的单一功能设置意味着周边社区缺乏必要的服务设施。
例如，场站周边可能缺乏商业设施、餐饮服务、文化活动场所等，这使得乘客在等车过程中无法方便地满足其他需求，也影响了场站在社区中的融合和发展。
如果场站仅用于乘客候车和公交车停靠，就无法吸引更多商业机会，限制了场站的经济回报和可持续发展。
此外，一些公交场站的候车区域设置不够科学合理，候车区域的面积过小，无法容纳大量的候车人群，导致乘客拥挤和排队混乱，或者候车区域与站台设计不协调，场站出入口的设计不合理，无法容纳大型公交车辆的转弯半径，停靠站台与车道的高度差较大，造成车辆的行驶阻力和不稳定。
这些问题会影响公交车辆的正常运行，造成人流和车流的冲突，延长乘客的候车时间和出行时间，长此以往不仅给乘客的候车体验带来困扰，还会影响公交运营的效率。
公交场站综合开发浅析
城市交通发展模式转型与创新——中国城市交通规划2011年年会论文集
3.3.1 BT 模式 BT 模式即为“建设－移交” ，项目运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移 交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报。建设模式的主要特点为：公交场站 综合体中， 综合开发部分需改变项目土地权属与用地性， 即由原来的市政公用设施用地转变 为商业、办公等用地，并进入土地市场进行运作；政府利用的资金是非政府资金，是通过投 资方融资的资金（银行、或其他金融机构、或私有） ；项目开发公司通过投入资金对项目进 行规划、建设，项目一旦建成通过验收后，即移交给场站公司，并收取项目建设费用和回报 额；项目建成后，由场站公司单独或综合其他资产投资公司进行回购，并支付建设公司一定 的建设回报；场站公司（公交场站主管部门）可以通过出售（租）全部或部分综合物业（商 业、办公等） ，以获得商业利润，以此平衡回购项目成本和保障场站运营的相关费用。
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城市交通发展模式转型与创新——中国城市交通规划2011年年会论文集
商业综合开发模式：在大型商业、购物中心等人流集中区，公交场站可以实现与商业设 施的复合开发，形成场站的商业综合开发模式。可以充分利用公交优势，集中人气，以公交 换乘带动商业，引导地区的合理发展。
图4
商业集成开发模式示意
图5
商务集成开发模式示意
商务综合开发模式： 商务综合开发模式是一种实现公共交通和商务办公区功能复合的场 站开发模式。 通过改善公交场站的基础设施条件和服务水平， 引导办公人流转变交通出行方 式，减少进出场站地区的私人交通量，达到改善地区交通条件的目的，这在道路交通压力较 大的中心城区效果尤为明显。 居住综合开发模式： 居住联合模式是一种将大型居住区与公交场站集成开发的模式。 通 过公交场站的规划建设， 引导场站周边居住区的成片开发， 一方面给居民提供了便捷的公共 交通服务，同时也保证了地区土地资源的集约化利用。
车辆基地上盖开发立体交通设计研究——以重庆轨道交通环线马家岩停车场上盖开发项目为例
车辆基地上盖开发立体交通设计研究——以重庆轨道交通环线马家岩停车场上盖开发项目为例摘要：以重庆轨道交通环线马家岩停车场上盖开发项目为例，针对其高架和地面两种车辆基地上盖组合形式以及周边复杂的交通环境，从对外和对内的车行、人行交通组织等方面，对车辆基地上盖开发立体交通设计的策略方法进行了研究探索，为今后其他类似项目提供思路。
关键词：轨道交通；车辆基地；上盖开发；立体交通设计一、引言随着轨道交通和城市化的加速发展，轨道交通车辆基地上盖开发这一集约化利用土地的开发模式，在城市中应用的范围越来越广。
而轨道交通车辆段因其占地面积大、竖向高差往往达10米以上，增加了竖向层面和水平层面交通空间组织及方式转换的复杂性，存在车行、人行交通不便、可达性较差等问题，如何做好上盖开发的交通规划设计，实现与城市更好的交融衔接是上盖开发设计成功的关键。
重庆马家岩停车场因诸多因素限制采取了高架车辆基地和地面车辆基地两种形式的组合，交通组织更为复杂，本文以该项目为例，通过研究分析其上盖开发立体交通设计的方法及策略，为其他项目提供借鉴。
二、项目概况重庆轨道交通环线马家岩停车场位于重庆沙坪坝区的天马路以北、凤天大道以东、石小路以西的地块内，与已建成的1号线停车场的共用场址，总占地面积约26公顷。
基地区位属于旧城核心区，邻近沙坪坝区政府，区域价值较优。
上盖开发城市设计以环线马家岩停车场上盖为核心，联动1号线停车场上盖及南侧边坡地块，以“重庆智慧欢乐谷”为主题，融合商业办公、休闲娱乐、品质居住、旅游文化、P+R停车等多种功能，实现“工作、居住、游乐” 一站式服务配套，为城市打造一个可带动区域型经济、地区品质的全新中央活力区，总开发规模约67万㎡（图1）。
三、设计难点1.周边交通条件复杂，对外衔接困难马家岩停车场周边市政道路条件十分复杂，南北高差大，同时存在高架、下穿隧道等多种交通形式。
现状场地呈现东南高、西北低的特征，南侧的天马路自东至西从绝对标高324m降低269.5m，高差约有50多米，坡度较陡；北侧小凤路临界段承担过境交通和集散交通多种流线，道路断面复杂。
地铁上盖物业综合开发研究
地铁上盖物业综合开发研究在都市繁华的城市中，地铁已然成为居民出行的主要选择之一。
作为高效便捷的公共交通工具，地铁的建设不仅带动了城市的发展，也为周边地区带来了商机。
地铁上盖物业综合开发，成为了当前城市规划中备受瞩目的议题。
本文将探讨地铁上盖物业综合开发的相关内容，深入剖析其价值与挑战，并探讨未来发展趋势。
地铁上盖物业的背景地铁上盖物业综合开发，顾名思义，是指在地铁站或地铁线路周边，通过开发建设商业、办公、居住等项目，形成一体化的城市发展模式。
这种开发模式将地铁站作为枢纽，将周边地区打造成为商业、交通、住宅等多功能空间，极大地提升了城市的综合价值。
地铁上盖物业的优势1.交通便利性地铁上盖物业的最大优势之一就是交通便利性。
乘客可以在地铁站下车就能直接进入商场、写字楼或住宅小区，极大地提高了出行效率，同时也减少了对机动车的需求，减轻了交通压力。
2.资源共享地铁上盖物业发展中，商业、办公、居住等功能被有机地结合在一起，形成了资源共享的模式。
居民可以在楼下购物、就餐，上班族可以在办公楼上班、居住，形成了一种便利的生活方式。
3.城市经济发展地铁上盖物业综合开发不仅提升了城市形象，还带动了周边地区的经济发展。
商场、写字楼的引入促进了商业繁荣，吸引了更多的消费者和商家，推动了城市的经济增长。
地铁上盖物业的挑战1.土地利用效率地铁站周边的土地资源通常比较紧张，如何在有限的空间内合理规划建设，成为了地铁上盖物业发展中的一大挑战。
需要综合考虑交通、商业、居住等需求，确保项目的可持续发展。
2.规划协调地铁上盖物业开发需要各方的协同配合，包括政府部门、地铁公司、开发商等。
要实现各利益主体的统一理念，确保项目的整体规划与发展，需要投入大量的人力物力。
3.运营管理地铁上盖物业的运营管理也是一个重点问题。
如何协调地铁运营与商业办公的需求，确保项目的顺利运营，需要有专业的团队来进行管理和维护。
未来展望随着城市化进程的加快，地铁上盖物业综合开发必将成为未来城市规划的主要方向之一。
促进公交站场建设快速发展的几点体会
促进公交站场建设快速发展的几点体会
1. 政府支持和投资：政府应该重视公交站场建设，并投入必要的资金和资源来推动其
快速发展。
政府的支持和投资可以用于建设新的站场、改善现有站场的设施设备，提
高站场的服务水平。
2. 规划和设计：在公交站场建设中，需要进行科学的规划和设计。
根据人口分布、交
通需求等因素，合理确定站场的布局和规模。
同时，还需要考虑站场的通行便利性、
乘客候车舒适度、出入口设置等方面，以提高站场的效益和便利性。
3. 技术创新和智能化应用：随着科技的进步，可以借助技术创新和智能化应用来促进
公交站场的快速发展。
例如，可以利用智能化的候车系统，提供实时公交信息和乘车
指导；可以利用无人机等无人驾驶技术，提供航拍监测和安全保障等服务。
4. 加强管理和服务水平：公交站场的管理和服务水平直接影响乘客的出行体验。
因此，需要加强站场的管理力度，提高服务水平。
可以通过建立投诉处理机制、加强站场的
巡查和维护工作等方式，提升站场的服务质量和形象。
5. 拓宽资金来源：除了政府投资外，还可以通过拓宽资金来源来促进公交站场建设的
快速发展。
例如，可以引入社会资本参与公交站场建设，并通过商业化运营等方式获
得收入，从而提高公交站场的建设速度和质量。
总而言之，促进公交站场建设快速发展需要政府的支持和投资，科学规划和设计，技
术创新和智能化应用，加强管理和服务水平，以及拓宽资金来源等综合措施的综合运用。
浅谈公交场站的综合开发设计经验
浅谈公交场站的综合开发设计经验从提高土地使用效率、增加财政收入、推进公交优先发展等角度论述公交场站综合开发的必要性，并对公交场站综合开发模式以及方案布局模式进行了探讨。
最后结合广州市中山八路公交枢纽的规划改造升级进行方案性分析，研究了综合开发公交站场的功能构成与功能配比等指标体系。
标签：公交优先；公交场站综合开发；立体布局随着我国城市化进程的加快，大都市人口过于集聚，出现交通堵塞、通勤效率低下等城市交通问题。
这种背景下，优先发展城市公共交通，树立其在城市交通体系中的主导地位成为解决城市交通问题的重要手段。
为此，国家制定了相关指导意见，要求各地明确将公共交通发展放在城市交通的首要位置。
实现“公交优先”，需提升公交设施及装备水平，鼓励公交场站用地综合开发，进而增加公交发展的营运收益，并通过精细化设计建设以人为本、衔接便捷的公交站点设施，方便群众使用。
本文通过对一个公交场站改造升级的案例解读，简略地谈谈公交场站综合开发的设计理念与手法。
与国外发达的“公交都市”相比，我国主要城市的公交分担率仍处于相对落后的水平。
鼓励人们多使用公交出行，除了政策上的引导，还需要切实做好公交配套设施的规划建设。
公交场站是公交配套设施的重要组成部分，一个布局合理、流线畅顺的公交场站可有效地提高出行效率及通勤人员的舒适性。
目前我国大部分公交场站均采用平面化的设计布局，即公交车辆的停泊、发车区与乘客的候车区以及场站管理区均在地面首层同层布置，整个场站也是单一交通用地功能。
这样的布局使得土地利用率低，造成土地资源浪费；人流车流在同一个平面交错，造成人车流线混行，降低通行效率；其三是公交场站为纯交通设施，场站的运营基本上靠地方财政拨款。
随着场站建设养护资金的增加、规模的扩大，给地方政府带来了较大财政压力。
为解决上述的问题，许多城市都在积极探寻公交场站综合开发的模式。
布局上通过将平面转化为立体空间，提升场站空间资源的有效利用。
功能上则利用公交场站自身的客流量和交通便利等因素，引入商业、办公等多元化服务，实现综合开发。
铁路枢纽综合开发实践经验与反思——以重庆沙坪坝站为例
枢纽规划、设计历程,分析铁路枢纽综合开发中需要面临的利益主体诉求差异大、上盖平台结构确定难、审批流程
复杂等难点,并总结沙坪坝铁路枢纽综合开发成功的经验,包括“ 路-地” 共赢、顶层共识、协同报批、规划设计建设
“ 三同步” 、项目规划设计阶段多专题协同攻关等经验。 在此基础上,对铁路枢纽综合开发实践中尚未得到很好解
决的一二级联动开发、综合开发收益反哺运营、综合开发产权空间界面的切分等进行探讨并提出解决思路。 研究
成果从铁路车站综合开发实施主体的角度,提出“ 路-地” 合作、规划设计报批与组织模式、一二级联动开发等方面
of the integrated development of the Shapingba railway station hub, including the win-win of both the
railway and the local government, consensus among various participants, collaborative approval,
略
[5]
侧设置酒店、办公等商业综合开发,如深圳北站、南京
摸索实践的枢纽,其基于站城融合、立体开发的理念,
更加充分利用铁路线上空间进行上盖,与站前空间一
体开发,如重庆沙坪坝枢纽以及建设中的杭州西站和
规划设计中的苏州北站等。
渡期,暂承担成渝高速铁路部分始发终到功能。 沙坪
4 000 人规模设计。 地下车库建筑面积 196 258 m 2 ,停
相较于以往的铁路枢纽综合开发,沙坪坝枢纽的
间的缝合。 见图 7。
城市公交场站综合开发模式探析
城市公交场站综合开发模式探析随着城市的发展，公共交通的方便性和覆盖面越来越受到人们的关注。
城市公交场站是市民出行的重要枢纽，但单一的使用功能已经逐渐不能满足城市发展的需求。
对城市公交场站进行综合开发成为了一种趋势。
本文将对城市公交场站综合开发模式进行探析，以期为城市公交站的规划和发展提供一些思路和借鉴。
作为城市交通系统的重要组成部分，公共交通在城市的发展和社会的变迁中发挥着越来越重要的作用。
城市公交场站是公共交通系统的重要节点，承担着乘客候车、换乘、信息查询等功能，是市民出行的重要枢纽。
现有的城市公交场站大多只是简单的单一功能设施，给市民的出行带来不便和局限性。
而通过综合开发，可以将公交场站与商业、文化、休闲、生活等多种功能结合起来，提高场站的综合利用率，增加场站的功能价值，更好地服务于城市发展和市民出行需求。
城市公交场站综合开发的背景和意义在于：1. 提升城市公交场站的综合利用率。
通过综合开发，可以将公交场站的多种功能结合起来，提高场站的综合利用率，实现资源共享。
2. 丰富城市公交场站的服务功能。
通过引入商业、文化、休闲等多种功能，可以丰富场站的服务功能，提高市民的出行体验和便利性。
3. 推动城市公共交通发展。
综合开发可以为公共交通系统提供更多的运营收入，促进公交设施的改造和升级，推动城市公共交通的发展。
城市公交场站综合开发模式主要包括以下几种类型：1. 商业综合开发模式。
商业综合开发是最常见的一种模式，通过引入商业综合体、购物中心、餐饮、娱乐等商业项目，将公交场站打造成一个集购物、休闲、娱乐等多种功能于一体的综合场所。
通过上述几种模式的探析，可以看出城市公交场站综合开发模式主要包括商业、文化、休闲、居住以及创新等多个方向，不同的综合开发模式可以根据具体的场站位置、城市规划、市民需求等因素进行选择和组合。
三、城市公交场站综合开发模式的实施路径1. 市场调研和需求分析。
首先需要进行市场调研和需求分析，了解当地市场需求、市民出行特点和购物、休闲、文化等需求，为综合开发提供市场基础和需求导向。
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重庆公交站场上盖物业综合开发实践分析
摘要：公交站场上盖物业开发是tod（公共交通运输导向土地利用）理念在城市规划的应用，促进了土地资源合理利用及城市用地优化布局，也是实现构建以公共交通为骨干的城市交通系统发展目标的重要举措。
2012年3月，重庆首例公交站场上盖项目—大佛寺公交站场建设用地成功公开出让，并已破土动工。
为更好指导今后公交站场上盖物业开发的实施，对成功案例进行实践分析具有重要的意义。
关键词：公交站场上盖；综合开发
一、实施公交站场上盖物业综合开发的意义
实施公交站场上盖物业综合开发，通过打造无缝衔接、综合换乘的立体交通建筑综合体，不仅扩大了公交站场建设的融资渠道，还可增强市民依靠公共交通出行的便捷体验，减少了市民单纯候车和单纯购物的出行次数，促进公交服务的多样化，从而增加公共交通的吸引力和城市的活动强度，提升城市形象和站场建设的档次，很好地带动以站场为城市节点的区域经济的发展。
根据《重庆市主城区公交站场布点规划（2010-2020年）》，至2020年，重庆市主城区共规划布点公交站场134个。
为解决公交站场建设资金的筹资问题，2010年第45次市长办公会决定“在满足站场功能前提下，对有条件的站场进行上盖物业综合开发，其收益全部用于站场建设”。
二、现有模式分析
重庆首个公交站场上盖项目（大佛寺公交站场）采取的是土地整体出让+站场部分回购的模式。
大佛寺公交站场用地原规划为市政设施用地，经市政府批准，由规划局牵头组织论证，调整为综合用地（商住+公交功能）。
土地整体公开出让后，由土地竞得者在确保站场各项功能的原则下修建公交站场，由交通枢纽集团（市政府授权的公交站场建设业主）限额回购。
这种模式下，土地出让的方式符合国土部门相关政策规定，公平、公开、公正。
存在的问题是：由于该宗地只是带条件出让，在后期制定公交站场具体的建设方案及回购资金审核时存在着与开发商的利益博弈。
大佛寺公交站场各项指标统计表
注：大佛寺项目用地出让总价为10014万元，财政返还7600万元，完全能够覆盖站场回购资金。
三、对今后实施项目的探索
1.选择有条件的公交站场进行上盖物业综合开发
适合进行综合开发的公交站场应具备以下条件：
(1)区位要求
应选择人口相对密集、交通便捷、周边路网可承载的城市中心腹地，能够满足促进城市旧城改造，调整城市功能，营造交通便捷的城市环境的需要。
(2)用地规模要求
用地规模不宜小于1公顷，用地条件良好。
(3)站场类型选择要求
适合上盖开发的应为以下几种站场：
大型综合枢纽站：依托大型对外客运设施（如机场、铁路、长途车站），衔接多种对外客运方式的换乘站场。
大型换乘站场，包括：轨道换乘枢纽站—提供常规公交与轨道交通的换乘；大型、重要公交换乘枢纽站—主要考虑组团与组团之间的常规公交客流联系，实现多条线路共同的始发和终到以及部分线路客流的换乘。
停车场：主要功能是为线路营运车辆下班后提供合理的停放空间、场地和必要设施，并按规定对车辆进行低级保养和小修作业。
(4)开发强度要求
可适当增加开发强度，放宽对容积率指标的控制。
(5)应符合城市景观要求，与周边景观有机结合。
2.在土地招拍挂中设置硬性条件
由于公交站场上盖物业开发不同于单一的房地产开发项目，公交站场的建设方案一旦确定后，土地竞得者必须遵照实施，不能随意变动。
因此，有必要在土地招拍挂时设置硬性条件，将站场建设方案、回购方式、回购价格、开工、竣工时间纳入规划条件函中，并要求土地竞得者保证站场部分按期开、竣工。
3.探索新的模式
现有模式只能通过土地一级开发的收益弥补站场建设资金。
为了
在上盖物业项目中获得更多的收益，可在开发模式上进行创新，实现将土地二级开发的收益用于弥补站场建设和运营资金。
而在这个方面，来自政府的政策支持至关重要。