重庆公交站场上盖物业综合开发实践分析

重庆公交站场上盖物业综合开发实践分析

摘要：公交站场上盖物业开发是tod（公共交通运输导向土地利用）理念在城市规划的应用，促进了土地资源合理利用及城市用地优化布局，也是实现构建以公共交通为骨干的城市交通系统发展目标的重要举措。2012年3月，重庆首例公交站场上盖项目—大佛寺公交站场建设用地成功公开出让，并已破土动工。为更好指导今后公交站场上盖物业开发的实施，对成功案例进行实践分析具有重要的意义。

关键词：公交站场上盖；综合开发

一、实施公交站场上盖物业综合开发的意义

实施公交站场上盖物业综合开发，通过打造无缝衔接、综合换乘的立体交通建筑综合体，不仅扩大了公交站场建设的融资渠道，还可增强市民依靠公共交通出行的便捷体验，减少了市民单纯候车和单纯购物的出行次数，促进公交服务的多样化，从而增加公共交通的吸引力和城市的活动强度，提升城市形象和站场建设的档次，很好地带动以站场为城市节点的区域经济的发展。

根据《重庆市主城区公交站场布点规划（2010-2020年）》，至2020年，重庆市主城区共规划布点公交站场134个。为解决公交站场建设资金的筹资问题，2010年第45次市长办公会决定“在满足站场功能前提下，对有条件的站场进行上盖物业综合开发，其收益全部用于站场建设”。

二、现有模式分析

重庆首个公交站场上盖项目（大佛寺公交站场）采取的是土地整体出让+站场部分回购的模式。

大佛寺公交站场用地原规划为市政设施用地，经市政府批准，由规划局牵头组织论证，调整为综合用地（商住+公交功能）。土地整体公开出让后，由土地竞得者在确保站场各项功能的原则下修建公交站场，由交通枢纽集团（市政府授权的公交站场建设业主）限额回购。

这种模式下，土地出让的方式符合国土部门相关政策规定，公平、公开、公正。

存在的问题是：由于该宗地只是带条件出让，在后期制定公交站场具体的建设方案及回购资金审核时存在着与开发商的利益博弈。大佛寺公交站场各项指标统计表

注：大佛寺项目用地出让总价为10014万元，财政返还7600万元，完全能够覆盖站场回购资金。

三、对今后实施项目的探索

1.选择有条件的公交站场进行上盖物业综合开发

适合进行综合开发的公交站场应具备以下条件：

(1)区位要求

应选择人口相对密集、交通便捷、周边路网可承载的城市中心腹地，能够满足促进城市旧城改造，调整城市功能，营造交通便捷的城市环境的需要。

(2)用地规模要求

用地规模不宜小于1公顷，用地条件良好。

(3)站场类型选择要求

适合上盖开发的应为以下几种站场：

大型综合枢纽站：依托大型对外客运设施（如机场、铁路、长途车站），衔接多种对外客运方式的换乘站场。

大型换乘站场，包括：轨道换乘枢纽站—提供常规公交与轨道交通的换乘；大型、重要公交换乘枢纽站—主要考虑组团与组团之间的常规公交客流联系，实现多条线路共同的始发和终到以及部分线路客流的换乘。

停车场：主要功能是为线路营运车辆下班后提供合理的停放空间、场地和必要设施，并按规定对车辆进行低级保养和小修作业。

(4)开发强度要求

可适当增加开发强度，放宽对容积率指标的控制。

(5)应符合城市景观要求，与周边景观有机结合。

2.在土地招拍挂中设置硬性条件

由于公交站场上盖物业开发不同于单一的房地产开发项目，公交站场的建设方案一旦确定后，土地竞得者必须遵照实施，不能随意变动。因此，有必要在土地招拍挂时设置硬性条件，将站场建设方案、回购方式、回购价格、开工、竣工时间纳入规划条件函中，并要求土地竞得者保证站场部分按期开、竣工。

3.探索新的模式

现有模式只能通过土地一级开发的收益弥补站场建设资金。为了

在上盖物业项目中获得更多的收益，可在开发模式上进行创新，实现将土地二级开发的收益用于弥补站场建设和运营资金。而在这个方面，来自政府的政策支持至关重要。