金融危机背景下的银行房地产信贷风险研究

图 1 2009 年 1- 8 月货币供应量与商品房售价变化趋势（来源：中金研究院） 四、房地产融资渠道单一，银行房地产信贷风险积聚 房地产的融资渠道通常包括银行贷款、上市融资、房地产债
券融资、夹层融资、利用外资、信托、REITS、产业基金等方式。但 就我国而言，目前房地产行业的融资渠道单一，主要还是依赖于 银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的 贷款占 23.86%，企业自筹占 28.69%，定金及预收款占 38.82%。 而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房 贷款。因此，房地产开发资金约有 50%以上来源于银行贷款，房 地产开发资金对银行的依赖程度较大。同样，在表 1 所列出 10 年来我国房地产贷款余额占银行贷款余额比例也可以看出，由 于房地产投资对经济的拉动作用以及房地产贷款的高回报性也 会使得银行低估风险而降低贷款条件，尤其是抵押贷款额度会
表 1 1999- 2009 政策执行报告》 相对于信用体系和资本市场均比较成熟的发达国家而言， 我国的商业银行将面临双重风险。这是因为，我国的商业银行既 为房地产开发商提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款， 承担着来自二者的双重风险。房地产企业利用银行贷款进行商 品房建设，相当于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房 地产业出现萧条，银行就将面临贷款损失风险。更严重的问题在 于房地产业对其他产业的发展也具有很强的依赖性，意味着除 了目前银行已知的数万亿房贷外，还有数十个相关行业为满足 房地产膨胀所带来的硬性需求，扩大产能所进行的数目庞大的 基础投资。这些基础投资很大程度也是来自银行的信贷，房地产 业给银行业带来的风险进一步扩大。而在房地产市场出现波动 和调整的阶段，被银行视为优质资产的个人住房按揭贷款也会 出现不良苗头。此外，由于我国房地产市场资产证券化水平较 低，没有一个成型的房地产贷款债券市场，不能有效地将堆积在 银行体系内部的风险分摊给投资银行、证券公司、保险公司以及 个人消费者，也就不能有效地转嫁银行的房地产信贷风险。 五、金融危机背景下我国银行房地产信贷的主要风险 （一）国企储备土地的信用不确定风险 在金融危机背景下，大量信贷大多流入了央企及国企的口 袋，而在制造业等实体经济尚未复苏的情况下，拿到足够的土地 储备成为了众多国企房地产开发商的首选。于是，在一个个地王 频出的背后看到的大多是国企的身影。因为，国企通常意味着政 府的信用，资金保障性强。但是 2009 年 11 月的迪拜世界推迟还 债的声明则表明，在泡沫破裂的时候，企业和金融机构都必须为 自己的决策负责。 （二）通货膨胀预期下的投资和投机风险 从投资和投机行为来看，投资性买房诱发价格泡沫，容易导 致房地产信贷抵押品价值不充足。国际经验表明，住宅价格与家
- 61 -
理论 市场周刊· 研究
庭年收入的比一般在 3- 6 之间时，住宅市场方能正常运转。如 果房价收入比大于 6，则住宅市场将出现供过于求，会造成一 方面有真实需求的消费者无力支付高房价，另一方面，上涨过 快的房价刺激房地产投资行为和投机行为。尤其在其他投资渠 道不畅的情况下，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投 资。而投资性买房属于不真实的购房消费，本质上是住房价值 循环中多余的环节，但由于炒作，投资或投机行为会进一步不 合理地推高房价。在房地产信贷中，抵押品清算价值的大小取 决于房地产土地性质、土地用途、其他房地产开发商的投资能 力和开发水平、商品房中介市场是否完备、商品房交易价格的 合理性以及居民人均消费能力等。在这些决定性因素中，有的 决定生产性贷款的抵押品清算价值，有的决定消费性贷款的抵 押品清算价值。如果抵押品价格严重超出市场预期，抵押品处 置会变得十分困难，抵押品减少银行房地产信贷风险的作用将 会被削弱，借款人提供的抵押品价值将不再是显示贷款风险十 分有效的信号。
理论 市场周刊· 研究
金融危机背景下的银行房地产信贷风险研究
柳锦铭
（国家开发银行江苏分行,江苏 南京 21 0024）
摘 要：2008 年底，为应对全球金融危机蔓延的影响，我国执行了宽松的货币政策，房地产信贷呈现大幅增长，商业银行的房地产 信贷业务表现突出。由于我国目前的房地产融资模式过于单一，风险高度集中在商业银行内部，所以加强对房地产信贷风险的 研究，不仅是房地产业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。 关键词：金融危机；房地产；信贷风险 中图分类号：F832.4 文献标识码：B 文章编号：1008- 4428（2010）06- 60 - 04
小民（2009）认为一个国家长期靠投资拉动，特别是靠房地产支 撑，是不可持续的，会产生资产泡沫。而尽管大量贷款会对未来 经济有拉动作用，但是有一部分资金肯定会产生不良贷款，这会 对未来经济的发展产生一定影响。
1997 年爆发的东南亚金融危机跟房地产泡沫有着密切关 系。泰国作为东南亚金融危机的起源地，在银行信贷的大量扩张 下，曼谷等一线城市的房地产价格迅速上涨，房地产泡沫迅速膨 胀。1989 年到 1996 年，泰国住房贷款总额从 459 亿泰铢上升到 超过 7900 亿泰铢，房地产价格迅速上升。1988- 1992 年间，地价 以平均每年 10%- 30%的速度上涨；在 1992- 1997 年，每年上涨 速度则达 40%以上。随着泡沫急剧增加，房地产价格离均衡价格 越来越远，消费者预期随之改变，从而触发金融危机，银行遭受 了巨大的损失。同样，为刺激经济发展，美国从 2001 年至 2004 年一直维持低利率，房地产市场较为繁荣，美国次级抵押贷款机 构忽视了基本的信用风险防范，臆想房价不断上涨会提高借款 者的偿付能力，借款者可用房子增加值再融资，以偿还贷款。在 房价飞涨和经济发展之中，次级抵押信贷的风险被隐藏。在这场 虚拟的繁荣中，美国的商业银行、投资银行等金融机构也购买了 大量的次债。然而，美国自 2004 年 6 月进人升息周期，利率上升 和经济增长放缓促使房地产市场进行调整。从 2006 年开始，美 国楼市掉头，房价开始下跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押 获得融资，许多本来就信用不良的贷款人只好放弃房子，违约借 贷者越来越多，次级抵押信贷证券很快成了不良资产，次级抵押 信贷证券的信用评级不断下跌。这直接导致次级抵押贷款债务 人支付困难及经营次级抵押贷款的公司破产，进而造成抵押信 贷证券投资者的巨大损失和市场恐慌，酿成 2008 年席卷全球的 金融危机。
- 60 -
需不平衡，另一方面也表明受多种因素影响，部分地区的房地产 市场出现了过热，甚至产生了房地产泡沫。在 2007 年底到次年 上半年，鉴于“面粉贵过面包”、房价过高等问题的出现，政府加 大了宏观调控的力度；同时，购房者观望情绪严重，房地产市场 开始向理性回归，房地产开发商与购房者呈博弈态势。随后，继 万科率先抛出“拐点论”后，“百日巨变论”等观点均预示着房地 产市场将可能开始新一轮结构调整。纵观房地产行业从繁荣到 泡沫积聚再到泡沫破裂的周期，大致可分为三个阶段：第一阶段 是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致 信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税 率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格持续下跌甚至崩 溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特 征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押 贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。2008 年的房地产市场 已经处于挤出泡沫的阶段，是房地产行业调整结构的合适时期， 这不仅可以淘汰一部分房地产商，而且可以使房地产市场重归 理性。然而在全球金融危机的大背景下，拉动我国经济增长的三 驾马车之一的出口下滑严重，我国政府为了应对全球金融危机， 保持经济增长，实施了宽松的货币政策刺激经济。同时，鉴于房 地产行业在我国国民经济尤其是在地方财政中的特殊地位，中 央政府于 2009 年初接连出台了惠及购房者的政策，各地方政府 也纷纷出台救市政策。这些政策给了市场极大的信心，尤其是开 发商和银行。对开发商而言，政府的政策令其对原本自感渺茫的 前途持乐观态度，于是加速开发、提价销售等行为渐多；而对于 银行而言，积极的信贷政策使得房地产行业成为银行的优先放 贷对象。在此背景下，房地产企业获得了大量的银行贷款。而货 币供应量则又推动了房价的上涨，如图 1 所示。
ÁÇÄÃÂÅÉÆÈ!ÁÄÇÈÉÅÃÆÄÇÁÃÉÅÈÆÇÁÂ2010年第6期
金融观察◎
相对扩大。这些因素都很容易引起信贷膨胀，使更多的资源持续 向房地产行业集中，由此也对房地产金融的安全产生了隐患。参 考历史上的几次不动产泡沫危机可以发现，日本 1992 年地产泡 沫破灭前夕不动产抵押占贷款总额 35.5%，1990 年美国经济危 机时期不动产贷款余额占比为 41.5%，1996 年印尼地产危机时 房地产贷款占贷款总额的 20%，1998 年新加坡房地产危机时这 一比例为 30%- 40%。因此对我国银行业来说，10 年来房地产贷 款在贷款总额中的比例快速上升预示着房地产泡沫的风险正在 逐步加大。同时，在经过 2009 年的宽松信贷以后，中国银行业核 心资本充足率的平均水平也从 2008 年的 10%以上降至 2009 年 9 月份的 8.89%，这也意味着一旦房地产市场出现问题，对银行 进行风险控制将更加困难。
一、引言 2009 年以来，我国房地产市场几经波动，成为社会关注的热 点。在房地产业的带动下，整个社会经济和其他关联产业快速增 长。房地产业是典型的资金密集型行业，其发展需要大量资金支 持。根据中国人民银行发布的《2009 年第三季度中国货币政策执 行报告》统计，截至 2009 年 9 月末，主要金融机构商业性房地产 贷款余额为 6.81 万亿元，同比增长 28.3%。其中，房地产开发贷 款余额为 2.47 万亿元，同比增长 25.3%；购房贷款余额为 4.35 万 亿元，同比增长 30.1%。由于我国目前房地产融资模式过于单一， 房地产资产证券化步伐缓慢，因此风险高度集中在商业银行内 部。一旦宏观经济、政策环境以及市场发生波动，就可能会给银 行造成资产损失，形成不良资产。加强对银行房地产信贷风险的 研究，不仅是房地产业和房地产银行业稳定和发展的要求，而且 对金融业和国民经济的稳定和发展也具有重要意义。 二、相关观点及案例阐述 对于由房地产市场过度繁荣所引发的银行及金融体系安全 问题，学者们都从各种不同的角度加以分析研究。刘明兴和罗俊 伟（2000）分析了东亚国家的泡沫经济，总结了泡沫经济与金融 安全的关系。他们认为银行将大量资金投入房地产市场进行投 机炒作促使房地产泡沫的出现，从而使得银行部门高度脆弱，由 于房地产泡沫破灭，可能引发银行大量坏账的产生甚至引发金 融危机。谢经荣（2002）研究了 20 世纪 80 年代后期的日本以及 美国战后的房地产泡沫历程。他的研究表明，房地产泡沫是金融 危机的前兆和诱因，前期房地产泡沫越严重、时间越长，对国民 经济的扭曲也就越严重、危害也越大、调整时间也越长。易宪容 （2005）指出中国目前出现了房地产泡沫，并且指出我国房地产 市场完全是建立在银行信贷支持的基础上，商业银行在房地产 热中起到了推波助澜的作用。郭自灿（2006）指出由于经济繁荣 时期信贷条件的放松，银行系统的处境也是因此而变得比较脆 弱。一旦房地产泡沫破灭，必然会引出银行等金融机构不良贷款 的急剧增加，出现大量呆账、坏账；由于抵押、担保物价值丧失， 金融机构将面临巨大损失，脆弱的银行系统也将受到冲击，运转 失灵，最后可能导致汇率体系的失衡，爆发全面的金融危机。赖