众厦惠州惠城区房地产市场简析33页PPT
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惠州市房地产市场2019年报及2019年展望中46页PPT
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26、要使整个人生都过得舒适、愉快这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
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27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
惠州市房地产市场2019年报及2019年展 望中
56、死去何所道，托体同山阿。 57、春秋多佳日，登高赋新诗。 58、种豆南山下，草盛豆苗稀。晨兴 理荒秽 ，带月 荷锄归 。道狭 草木长 ，夕露 沾我衣 。衣沾 不足惜 ，但使 愿无违 。 59、相见无杂言，但道桑麻长。 60、迢迢新秋夕，亭亭月将圆。
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29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
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众厦惠州惠城区房地产市场简析
发展机遇及条件
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
【中原地产】惠州房地产市场月报9月PPT课件
热点关注
货币政策谨慎宽松 逆回购成常态化
➢9月份，欧美日央行相继推出宽松货币政策，全球进入更加宽松的货币环境。在此情形下，中国人民银行 货币政策委员会第三季度例会强调，要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响，继续实施稳健的货 币政策。 ➢央行25日公告，当日进行了两期逆回购操作，分别为1000亿元14天期和1900亿元28天期品种，2900亿元 的规模创了有史以来央行单日逆回购规模最高纪录。 ➢28天逆回购交易规模再创新高，说明央行有意拉长到期资金结构，以稳定机构对于未来的资金面预期，同 时也进一步打消了市场对于短期内降准、降息的期待。 ➢央行在8月份以来实施了大量的逆回购操作，逆回购成常态化，央行释放出更为清晰的政策信号，即政策 基调谨慎宽松。未来，更多偏向以逆回购操作方式灵活释放流动性，不希望用降低存准率这种信号意义强、 回旋余地小的工具来调控。
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热点关注
抑预期 多部委频吹调控从严风
➢ 为了防止楼市在“金九银十”出现“爆炸式”上涨，9月来，多部委频频喊话平稳市场预期，而多个城 市也相继出台措施进行实质干预。事实上，早在8月底，住建部有关负责人就透露，住建部正密切监测 房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施。此举被解读为防止楼市旺季急速升温的首剂 “预防针”。
金融政策： ➢央行货币政策委员会第三季度例会召开 ➢央行：《金融业发展和改革“十二五”规划》发布
外贸政策： ➢国务院常务会议研究确定促进外贸稳定增长的 政策措施 ➢财政部下发《关于取消和免收进出口环节有关 行政事业性收费的通知》 ➢海关总署：出台16项措施促进外贸稳定增长 ➢商务部:四季度外贸以调结构为重点
众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾问报告33PPT
三、项目拆迁的核心问题
1）被拆迁物的价值 2）政府拆迁赔偿相关规定及案例 3）拆迁赔偿的最优方案
众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾 问报告33PPT
被拆迁物的价值
重置法进行价值评估
评估公式： 被拆迁房屋价值=[（房屋重置价×成新率）+（住宅房屋区位基准 价×区位系数）]×建筑面积×时点系数+合法院落补偿价
众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾 问报告33PPT
被拆迁物的价值
按照政府基准地价，在考虑重置价基础上， 拆迁评估单价在2100——2200
节选政府拆迁补偿费相关规定如下：
一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。
被拆迁房屋价格=（700×7.5+1240×101.5）×1.2=2140
5、房屋内的宅基地不作补偿，有墙扉的可以补回残值。地上种植的果树、
蔬菜可由建设单位和补拆迁者协商进行合理补偿。
资料来源《惠州市土地使用权交易市
场管理办法》《惠州市市区国家建设 6、被征地拆迁的房主因居住困难要求啬房屋面积或其他原因所补回房屋比 征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定》 规定赔偿啬积时，增加面积部分，业主应以成本造价补回房款给建设单
本项目处在运作的第一阶段
前期准备阶段核心：拆赔方案
规划研究
实施方案 组建机构
现状核查
拆赔方案
优惠政策 规划报批
计划申报
根据当前的沟通，开发商关心的问题是：
1、拆迁的评估价格？ 2、需要还建多少面积？ 3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？
针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。
众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾 问报告33PPT
众厦惠州公园广场综合体拆迁项目顾 问报告33PPT
惠城区房地产市场分析报告要求
《惠城区房地产市场分析报告》要求
一、片区划分：
1、金山湖、河南岸、东江新城、麦地、东平、江北、下角、龙丰上排红花湖、
南坛下埔等
——需要实地调研；
2、汝湖、水口、小金口、马安、陈江仲恺——可不采用实地调研的方式。
二、具体要求：
1、宏观市场分析
（1）全国楼市概况，包括出台的新政及其影响
（2）惠州楼市概况，如土地出售面积、新建商品房面积、预售商品房面积、空置面积、均价变动等，分析供需状况等。
2、微观市场分析
（1）楼盘汇总（分片区）：基本资料，如位置、开发商、物业类型、开盘时间、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、规模、户数、停车位、价格、销售情况、户型配比、物业管理费、配套设施、交通情况、建筑风格（推广语）等等。
最好能配以图片。
（2）具体分析（分片区）：至少要从容积率、户型、均价三方面进行横向比较（饼图、条形图等）。
3、片区间对比分析
4、总结
三、基本格式要求：word文档电子版：字号小四，1.5倍行距，有兴趣的同学还
可制作PPT。