房地产成本结转参考解读
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析
房地产开发收入确认条件和确认结转成本、计税成本的分析在房地产行业，开发商需要关注收入的确认条件以及确认结转成本和计税成本，以便准确地计算收益并遵守财务规范。
下面将进行详细的分析。
房地产开发收入确认条件房地产开发商的收入确认一般分为两个阶段，即开发销售和交房销售阶段。
在这两个阶段中，收入确认的条件略有不同。
开发销售阶段在开发销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.合同签订：开发商与购房人签订的合同需要满足一定的法律要求，如合同必须具有约定、真实、合法、意思表示真实、完整、明确的特征。
2.可变现性：开发商必须证明其所开发的房地产能够被市场接受并能够转化为现金。
3.客户信用：开发商需要进行客户信用评估，以确保购房人有足够的信用背景能够支付合同价格。
4.收款保证：开发商需要在收款后提供相应的担保或留下足够的担保金来保障交付项目后的服务。
交房销售阶段在交房销售阶段，开发商需要根据以下条件确认收入：1.认可阶段：开发商需要认可业主对物业的认可，例如业主签署移交的确认文件。
2.客户接口：开发商需要与客户保持良好的接口，以避免客户有反悔或拒绝接受交付物业的情况。
3.交付时间：开发商需要按照合同规定的交付时间进行交付，并保证物业达到相应的标准。
确认结转成本结转成本是指开发商为完成特定的工作所需要的费用，包括土地购买成本、建筑材料、人工、管理等开支。
在确认结转成本时，开发商需要注意以下几点：1.成本必须与开发过程直接相关，且成本必须明确支持事项的完成过程和时间。
2.必须遵守相关的法律和会计原则，结转成本必须有明确的会计明细账和准确的注意事项。
3.必须满足相关政府和行业主管机构的要求，如有必要，需要进行必要的披露。
计税成本计税成本是指开发商应该根据规定上报的成本信息，以便政府对开发商的税务进行审核。
在计算税务成本时，开发商应该了解以下几点：1.开发商需要按照市场价值计算房地产的价值。
2.开发商需要记录所有与生产和销售有关的成本，包括建筑材料和人工成本等。
房地产开发企业结转成本分录
房地产开发企业结转成本分录1. 引言嘿，大家好！今天咱们聊聊房地产开发企业结转成本这个话题。
乍一听，可能觉得有点枯燥，但其实这事儿跟我们每个人都息息相关哦！想象一下，如果你正在买房，那背后的开发公司肯定得有一套清晰的账务处理，不然可就麻烦了。
今天，我们就用轻松幽默的方式来搞定这个“严肃”的话题，让你听得懂、学得会！2. 成本的“身世”背景2.1 什么是结转成本？先来聊聊结转成本吧！简单来说，结转成本就是把房地产开发过程中产生的费用，从一个账目转到另一个账目。
就好比你把自己的零用钱从储蓄罐里拿出来，转到自己的钱包里——这样花得更方便，不是吗？在房地产的世界里，这个“钱包”就是开发公司的成本账本。
这里面的东西可多着呢，包括土地成本、建筑材料费用、人工费等等。
2.2 为什么要结转？再说说为什么要结转成本。
你想想，开发一个楼盘，可不是一朝一夕的事儿。
资金、时间、劳力，全都要耗费。
结转成本的目的，就是让每一分钱都能用得明明白白，做到心中有数。
这样一来，公司的财务状况一目了然，能清楚看到哪些地方花得值，哪些地方得再掂量掂量。
真是一笔划算的“账”啊！3. 结转成本的“操作”流程3.1 如何进行结转？那么，结转成本到底是怎么操作的呢？首先，开发企业得把每一个项目的费用先记录下来。
这就像你在超市买东西，得先把每样商品的价格记好，才能算总账。
然后，当项目完成后，这些费用就可以进行结转，转到“完工项目”账户里。
就像把购买的食材做成了美味佳肴，再摆上餐桌，大家都可以享用了。
3.2 具体的分录方式说到分录，可能很多人会觉得有点儿复杂。
不过别担心！其实，分录就是在账本上写下的简单记号。
比如说，当你把100万的成本结转到“完工项目”账户时，你就得在账本上记下“借：完工项目100万，贷：在建工程100万”。
这就像在你的小本子上写下“今天吃了好几碗面，总共花了100元”，清清楚楚的！4. 注意事项4.1 成本的真实性在进行结转时，最重要的就是要确保成本的真实性。
房产公司开发成本结转方法
房产公司开发成本结转方法嘿，咱今儿就来唠唠房产公司开发成本结转方法这档子事儿！你说这房产公司盖房子，那可真是一项大工程啊，就像搭积木一样，一块一块地堆起来。
这开发成本啊，那就是盖房子过程中的各种花费。
那怎么把这些成本结转呢？这可就有讲究啦！咱先说说直接成本吧，就好比是盖房子用的砖头、水泥、钢材这些实实在在的材料费用，还有工人的工资。
这些成本呢，就得按照具体的项目来结转，就像给每个房子都贴上一个专属标签一样，算得清清楚楚。
再说说间接成本，这就像幕后的英雄，不太起眼但又很重要。
比如管理人员的工资啦，办公费用啦等等。
这些成本呢，就得合理地分配到各个项目中去，可不能乱来。
你想想看，如果成本结转不准确，那可就麻烦啦！就好像你做饭的时候盐放多了或者放少了，味道肯定不对劲嘛！房产公司要是成本算错了，那可就可能影响到利润啦，甚至可能影响到公司的发展呢！比如说，要是把不该算到这个项目的成本算进去了，那这个项目的成本不就高了嘛，利润不就少了。
相反，如果该算的成本没算进去，那利润又好像虚高了，这可不行！那怎么才能做好成本结转呢？这就需要房产公司的财务人员像精明的管家一样，仔细地记录每一笔开销，认真地分析和分配。
不能马马虎虎，得认真对待每一个数字。
就像咱过日子一样，得算计着花钱，该花的花，不该花的就得省着点。
房产公司也是一样啊，要把钱花在刀刃上，把成本结转到该去的地方。
而且啊，这成本结转还得考虑时间因素呢。
不能一下子全算进去，得根据项目的进展慢慢来。
就像跑步一样，得一步一步来，不能一下子就冲到终点。
哎呀，你说这房产公司开发成本结转是不是挺有意思的？这里面的门道可多啦！要是不注意，就可能出大乱子呢！所以啊，房产公司可得重视这个事儿，可不能马虎大意哟！这可关系到公司的未来呢！你说是不是这么个理儿呢？。
房地产开发企业结转成本会计分录
房地产开发企业结转成本会计分录房地产开发企业的成本结转就像是个复杂的舞步，听起来可能有点儿让人抓狂，但其实只要稍微理清思路，就能跳得游刃有余。
咱们得搞明白，什么叫“成本结转”。
简单来说，就是把项目进行过程中产生的各种费用，像材料费、人工费，还有那些水电费等，统统记录下来，然后在项目完工的时候，把这些成本转移到相应的账上。
这样一来，财务报表才能干干净净，清清楚楚。
想象一下，建房子就像在做一顿丰盛的晚餐。
你得先备料，再火候掌握得当，最后还得把每道菜装盘。
这个过程中，每个环节都需要资金，大家都是为了一口好饭而努力。
可别忘了，做完菜后，你得把那些用过的材料、器具的花费都算上，这样才能知道这顿饭到底花了多少。
成本结转的意义也在于此，帮你清楚知道每一个项目的实际开销。
就得说说账务处理了。
一般情况下，房地产企业在结转成本时，首先要准备好相应的会计分录。
这时候，你就得把所有的支出明细列个清单。
材料费、人工费、管理费，嘿嘿，甚至还有一些意外的小开销，都得一一上账。
记得把这些费用分类，像是把家里的衣服整理得井井有条，免得到时候手忙脚乱。
记账的时候，可得小心翼翼，毕竟一笔错误可就得翻天覆地了。
然后，到了结转的时候，咱们得把这些费用从“在建工程”账户转到“开发成本”账户。
就像是把准备好的菜放进盘子里，摆好样子，准备端上桌。
这个过程不仅仅是个数字游戏，更是对项目价值的真实反映。
想想，只有在最终销售时，才能看到当初每一分钱的回报，这感觉，啧啧，真是激动人心。
别以为这些就完事了。
房地产开发可不是只看眼前，未来的市场变化、调整、甚至经济波动，都会影响到你的成本计算。
就像是在海上航行，风云变幻，随时得调整航向。
所以，定期对成本进行审核和分析，像是对船舶进行检查，确保万无一失，才能在风浪中立于不败之地。
得提提和其他部门的配合了。
房地产开发可不是孤军奋战，得和销售、采购、工程等各个部门密切合作，信息共享。
就像是一支乐队，只有各个乐器和谐配合，才能演奏出美妙的乐曲。
房企如何结转收入和成本3个案例解析
房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。
那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。
税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。
甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。
分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。
甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。
据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。
据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。
税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
房地产行业成本结转会计分录
房地产行业成本结转会计分录房地产行业的成本结转，这个话题，说起来可能有点枯燥，但是一旦理解了，也能让你觉得它其实就像是一个精心安排的舞台剧。
你看，房地产行业中的每一项工程，无论是土地成本、建设费用，还是开发期的相关支出，都得像“账本里的小心肝”一样，按部就班地走到最后一个环节，结转。
这个过程，不仅仅是会计的任务，更是将繁琐数据变成具体项目成本的魔法。
要说成本结转的会计分录，那真是让人感叹“细致入微”。
每一笔支出都得入账，别小看了这些账务处理，它们可直接影响到企业的盈利状况，真是“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。
举个简单的例子，假如开发一块地皮，买下来花了几千万，那这些钱在开发项目完工之前，都是暂时存在“开发成本”这张账单上，等项目完工、交房了，再通过成本结转把这些钱“转移”到开发成本里。
就这么个转移过程，听起来简单，但实际操作起来却是一门学问。
想象一下，如果你是开发商，买了地皮，建了楼，等楼盘卖完，终于拿到钱，你肯定希望能把之前投入的每一分钱都准时、准确地转到正确的位置。
没有这一环，别说利润怎么算，账都可能对不上，这可不是小事。
好比做饭一样，调料放多了、少了，菜肴的味道可就大打折扣，甚至直接影响到最后的“卖相”。
所以，成本结转的会计分录，说白了就是把你付出的每一份成本，都按时准确地“结转”到最后的项目里去，做到心中有数。
那怎么做呢？我们就拿一个简单的例子来聊聊。
假设你开发了一个住宅项目，开发过程中各种支出比如土地成本、建设材料费、人工费等等，一开始这些都只是在“在建工程”账户中积累。
在工程竣工并交付后，你就需要进行成本结转。
这里面，账务处理的一般分录就是把“在建工程”这笔账从“资产”账户里搬到“成本”账户。
你可能会想，这么简单就算完了吗？其实不然，做账时得小心翼翼，拿捏精准。
毕竟账面上的数字关系到一个公司的财务健康。
举个更具体的账务分录吧，假如一个房地产项目完工，开发商要把已经投入的土地、材料、人工费等成本转到已完工的房地产项目中，账务处理就得像这样：借“开发成本”账户，贷“在建工程”账户。
房地产企业成本结转方法
房地产企业成本结转方法《房地产企业成本结转那点事儿》嘿，大家好啊！今天咱来聊聊房地产企业成本结转方法这档子事。
你说房地产企业那可真是不容易啊，那么大的工程，那么多的环节，每一处都得考虑到成本。
这成本结转呢，就像是一场魔术，得把各种花费巧妙地分配到不同的地方。
打个比方吧，就好比是做菜。
你买了一堆食材，这就像是房地产企业的各种成本，有土地的钱啊，建安的费用啊，还有各种税费啥的。
然后你得把这些食材变成一道道美味的菜肴，也就是把成本合理地分配到不同的项目上。
这可不能随便乱来哦，就像做菜放盐，放多了太咸，放少了没味。
成本结转也是一样，要是转多了，利润就少了，老板可不乐意；转少了呢，那账又不对，税务局那边也不好交代。
有一次，我遇到个同行，他一脸苦恼地跟我说，他们那成本结转弄了好久都没搞清楚，感觉自己就像只无头苍蝇，到处乱撞。
我笑着跟他说：“嘿，兄弟，这就跟解方程一样，得一步步来，别着急。
”我就给他讲了一些我的经验和方法，他听了之后，恍然大悟，直说我是他的救命稻草。
其实啊，成本结转也没那么复杂，只要你掌握了方法和技巧，就像是找到了做菜的秘方一样。
首先呢，你得把各种成本分类清楚，土地成本、建安成本、配套设施成本等等，每个类别都要搞得明明白白。
然后呢，根据项目的进度和销售情况，合理地把成本分配到不同的阶段。
就像做菜一样，一步步来，不能心急。
还有啊，你得时刻关注市场动态和政策变化。
比如说，突然政府出了个政策，对建安成本有了新的规定，那你就得赶紧调整你的成本结转方法，不然可就跟不上时代啦！总之呢，房地产企业成本结转就像是一场有趣的游戏，你得用心去玩，才能玩得转。
当然啦，这中间可能会遇到一些困难和挑战，但只要我们保持一颗乐观的心态，就没有什么难关是过不去的。
希望大家都能在这场成本结转的游戏中玩得愉快，赚得盆满钵满！哈哈！。
房地产成本结转的问题
关于成本结转的思路
一、当前成本结转的不足
当前结转成本按明源预计总成本除规划面积计算出单位成本，然后按单位成本与销售面积的积做为销售成本结转。
有二个不足：1、销售收入按实际面积计算，成本结转按规划面积结转，口径不一致；2、因销售价格随时变动，形成结转收入毛利率变动较大；
二、解决思路
1、把产权面积做为结转收入、成本的统一依据；
2、计算待结转部份单位价格M1除以按总体计算的单位价格
M，得出系数这P
3、计算出需要结转的成本＝结转的面积*M*P
4、如果随着实际测量出现面积变动，相应调整已结转的成本。
三、面积最终以实测产权面积为结转依据。
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房地产成本结转参考解读房产工程尚未决算是否能结转成本问:我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。
事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教～答:事务所的说法有根据的，《企业会计准则——收入》规定:“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认:(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。
”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。
问:我公司属于一家从事房地产开发的企业。
在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当, 答:按照《房地产企业会计制度》的规定:一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账:1(转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。
2(代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。
3(对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。
(出租开发产品，应在出租合同(或协议)规定日期收取租金后作为收入4实现;合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。
二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。
本科目期末应无余额。
三、“开发成本”科目:企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转。
月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”。
本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。
四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。
综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。
“经营成本”、“开发成本” 在具备相应条件时方可结转。
问:我房地产开发公司，开发产品已竣工，向房管部门竣工报备。
目前工程在结算中，已取得承建方部分土建成本发票。
在这种条件下，我公司取得售楼收入是继续按15%利润率预缴企业所得税，还是将所有的预收帐款结转为销售收入按照依帐征收(收入,相应结转的计税成本一期间费用,营业外收支)申报, 答: 根据国税发[2006]31号文第二条规定，凡符合文件要求的条件之一的，应视为完工产品进行成本结转.请问:房地产会计中每个月末如何结转成本,房地产会计交的税款是按“预收帐款”计算缴纳，那么，在未工的前提下，每月是如何结转成本计算出“本年利润”的,答:房地产企业按“预收账款”缴纳税款有两种税，一是营业税及城建教育附加，二是企业所得税。
对于第一种情况按预收账款的实际数量作为计税依据进行纳税;对于第二种情况，则按房地产企业的成本利润率进行估算企业利润，然后按适用的所得税税率预缴企业所得税。
至于本年利润则是按照实际发生的成本费用之后余额结转出本年利润。
问:我是一家房地产企业，假如说是03年10月开发的房子，04年9月一期工程完工，05年2月二期工程完工，04年1月开始预售，到04年末共取得销售收入3000万，到04年末，由上开发成本科目余额为2800万，05年销售收入为2500万，05年本年帐上发生成本2600万(即05年1月-12月帐上发生成本2600万)，06年全年实现销售收入300万，06年1-12月发生成本700万，请问各年的成本应如何结转，是帐上有多少成本就转多少呢，还是如何结转。
注，整个小区总销售面积60000平方，总开发成本6100万，预计全部售完，可实现销售收入6400万。
04年售出3万平方，05年售出2万平方，06年售出3000平方，还余7000平方未售出。
答:我们公司是有多少转多少，不过我认为应该遵循“配比原则”，当期结转的成本应为:当期销售面积*预计总开发成本/总销售面积，到年底或项目完成时再按实际的开发总成本调整。
答: 你们也是按有多少转多少的原则结转的呀，那你们当地的税务部门认可了吗，我的认为和你的一致，应当按配比原则进行，英雄所见略同，不过，我们当地的税务部门可不这样认为，他们也认为是有多少转多少。
问:房地产企业当月做了销售，当月要结转销售成本吗开发成本发票没有到位，审计价又没有出来，无法估算，想在年度结转成本，当月只做销售，营业税按销售缴纳，所得税不影响，当月做了销售可以不结转销售成本吗, 答:按照收入与成本合理配比的要求，当期确认的收入，应在同期结转成本。
你所说这种情况，可先将实现的销售计入预收账款，并按预计利润率预计所得税，待取得开发产品结算发票后再转入销售收入，同时结转开发成本。
并进行所得税清算。
问:房地产企业如何结转已销开发产品的计税成本答:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本问:房地产开发企业把租金收入计入主营业务成本对吗,那么应如何结转主营业务成本,答:根据新会计准则房地产公司出租房地产时，计入投资性房地产。
借:投资性房地产贷:开发产品实现租金收入借:银行存款贷:其他业务收入或主营业务收入结转成本借:其他业务成本或主营业务成本贷:投资性房地产累计折旧(摊销)房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在;1.成本构成的不可分割性;2.成本与售价的不配比性;3.商品房价格的不确定性;二、商品房成本结转的方法;财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商;1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开;2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层;3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定;当开发房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。
二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。
商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点:1.成本构成的不可分割性。
商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。
第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积(也可以采用建筑面积)作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。
第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。
由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。
第一阶段按土地面积(或建筑面积)分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。
当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。
但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。
2.成本与售价的不配比性。
一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。
从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。
如同一结构(砖混或框架)商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。
但销售时，底层售价反而高于高层。
如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。
3.商品房价格的不确定性。
商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。
不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。
至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。
但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。
二、商品房成本结转的方法财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。
但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。
所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。
1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。
由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。
2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。
这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。
3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定成本售价比率进行成本结转。
采用的比率也不尽相同，有的采用成本与实际售价比率，有的采用成本与计划售价比率。
对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。
当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率(即:实际开发成本除以计划销售总额)来进行商品房成本的结转。
在实际工作中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。
实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本率得出当期销售成本，季末再按计划售价乘以计划销售成本率减去季度前两个月已转销售成本等于季本销售成本的方法调整。
具体操作程序是:分类明细账应按开、竣工时间相同或相近且一并办理工程决算的商品房设置账户，商品明细账应在分类明细账基础上再按计划价格相同的商品房房分类设户，价格不同分别设置，季度前两个月可按分类明细账结转，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售栏只登记数量。