纳税筹划土地增值税.pdf

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பைடு நூலகம்
3）以转让方式取得土地使用权,所支付的地价款。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发 成本）。指纳税人开发房地产实际发生的成本。这些成本允 许按实际发生数扣除。主要包括土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、大众配套设施间 接费用等。其中： 1）土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用费、 劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安 置动迁用房支出等。 2）前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。 3）建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑 安装工程费,以自营方式发生的建筑工程安装费。 4）基础设施费,包括开发小区内的道路、供水、供电、供气、 排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 5）大众配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内大众配 套设施发生的支出。
{财务管理税务规划}纳税 筹划土地增值税
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房地产开发企业土地增值税的纳税筹划——转让房地产增值 额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。 转让房地产的增值额,是纳税人转让房地产的收入减去税法 规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小,取决于 转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。对这两个因 素的内涵、范围和确定方法等,税法作了比较明确的规定。 （一）收入额的确定 纳税人转房地产所取得的收入,是指包括货币收入、实物收 入和其他收入在内的全部价款及有关经济利益,不允许从中 减除任何成本费用。 对取得的实物收入,要按收入的市场价格换算成货币收入。 对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值 后折算成货币收入。 对取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月 1 日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税 额。当月以分期收款方式取得的外币收入,也应按实际收款 日或收款当月 1 日国家公布的市场汇价折合人民币。 （二）扣除项目及其金额
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6）开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目所发生的费 用,包括薪水、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水 电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发 费用）。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、 财务费用。与房地产有关的费用直接计入当年损益,不按房 地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,土地增值税 实施细则对有关费用的扣除,尤其是财务费用中的数额较大 利息支出扣除,作了较为详细的规定。 对于利息支出以外的其他房地产开发费用,按取得土地使用 权支付的金额和房地产开发成本金额之和,在 5％以内计算 扣除。 对于利息支出,分两种情况确定扣除： 1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证 明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行间期贷款 利率计算的金额。超过贷款期限的利息和加罚的利息均不允 许扣除。 2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供 金融机构证明的,利息支出不得单独计算,而应并入房地产 开发费用中一并计算扣除。在这种情况下,“房地产开发费用”
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允许扣除的印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税。房 地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有 关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应作了扣除。 房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时,允 许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。 对于个人购入房地产再转让的,其在购入环节缴纳的契税, 由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中,故计征土地 增值税时,不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。 （6）财政部确定的其他扣除项目。其中规定的一项重要扣除 项目是,对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权 时所支付的金额和房地产开发成本之和,加计 20％的扣除。 但是,对取得土地使用权后,未进行开发即转让的,在计算 应纳增值税时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、 缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。 此外,对于县级及县级以上的人民政府要求房地产开发企业 在售房时代收的各项费用,可以根据代收费用是否计入房价 和是否作为转让收入,确定能否扣除。 1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,则可作为转 让房地产所取得的收入计税。相应地,在计算扣除项目金额 时,代收费用可以扣除,但不得作为加计 20％扣除的基数。
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在确定房地产转让的增值额和计算应纳土地增值税时,允许 从房地产转让收入总额中扣除的项目及其金额,大致可以分 为三类。 （1）土地使用权人将建筑物或其他附着物的土地使用权出 售给买受人时,允许从收入额中扣除的项目及其金额。 （2）纳税人取得土地使用权后,建筑商品房,并将建造的商 品房连同使用范围内的土地使用权出售给买受人,允许扣除 的项目及其金额。 （3）纳税人出售上述两种情况之外的其他房地产,如出售旧 房及建筑物,允许扣除的项目及其金额。 以上三类扣除项目依据具体内容不同,又可分为以下六类： （1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人为取得土 地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之 和。 其中,“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式。 1）从出让方取得土地使用权,所支付的土地出让金。 2）以行政划拨方式取得使用权的,为转让土地使用权时按规 定补缴的出让金；
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计算方法是,按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成 本金额之和,在 10％以内计算扣除。 以上两类计算扣除的具体比例,由省级人民政府规定。 （4）旧房及建筑物的评估价格。 1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建 筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本 价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关 确认。 2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地 价款根据的,不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 纳税人转让旧房及建筑物时,因计算纳税需要对房地产进行 评估,其支付的评估费用允许在计算土地增值税时予以扣除。 但是,对纳税人因隐瞒、虚报房地产成本价格等情形而按房 地产评预计算征收土地增值税时所发生的评估费用,则不允 许在计算土地增值税时予以扣除。 （5）与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营 业税、印花税、城市维护建设税,教育费附加也可视同税金 扣除。其中：