土地增值税的纳税筹划方法
土地增值税筹划的8个小技巧(干货)
土地增值税筹划的8个小技巧（干货）筹划就是计划,就是事前的规划与谋略,一切筹划都讲究提前性.税务筹划也不例外,项目早期的税务筹划节税效果最大,也最容易实现.到了土地增值税清算阶段,税务筹划的空间已经不大.但合理筹划还是可以获得一定节税效果的.本文探讨了土地增值税的8个筹划技巧.1.合理选定分类方式某楼盘包括普通住宅、非普通住宅、商铺、地下停车位等四种类型的开发产品.若按四类产品分开清算,则该项目应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺车位合计一、收入额9,49415,58111,3696,34642,790二、扣除额11,70819,2154,6416,99142,555三、增值额-2,214-3,6346,728-645235四、增值率-19%-19%145%-9%0.55%五、应税额--2,668-2,668若按三类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅商铺+车位合计一、收入总额9,49415,58117,71542,790二、扣除合计11,70819,21511,63242,555三、增值额-2,214-3,6346,083235四、增值率-19%-19%52%0.55%五、应缴税额--1,8521,852若按两类进行清算,则应缴土地增值税为：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,70830,84642,555三、增值额-2,2142,450235四、增值率-19%8%0.55%五、应缴税额-735735从以上计算可以看出,如何分类对土地增值税产生直接影响：分类越粗,低增值产品拉低了高增值产品的增值率,项目总体税负越低；分类越细,高增值产品税负高,项目整体税负越高.所以,合理选择分类方式,是可以节税的.企业可以结合本地税务部门要求、项目实际情况,选择对自己最有利的方式进行清算.2.合理选定成本分摊方法一些公共开发成本,需要按某种方法分摊到各个产品的开发成本中去,例如直接成本法、占地面积法、建筑面积法、层高系数法等.不同的成本分摊方法会产生不同结果,对税负会产生较大影响.比如,某地税务局考虑到商铺的层高较大,规定商铺的建筑面积系数可以按1.4倍计算.若按此规定,上述楼盘按两类产品清算方式下,普通住宅的土地成本将减少200万,非普通住宅分摊的土地成本增加200万,税负可减少72万：项目普通住宅非普通住宅+商铺+停车位合计一、收入总额9,49433,29642,790二、扣除合计11,46831,08642,5551、土地成本4331,4421,8752、建安成本7,89620,15728,0533、开发费用9493,3304,2794、有关的税金5241,8382,3625、加计20%1,6664,3208,978三、增值额-1,9742,210235四、增值率-17%7%0.55%五、应缴税额-663663因此,在进行土地增值税清算时,预先进行多种测算,清楚了解不同成本分摊方式下的税负结果,选择对自己有利的分摊方式处理公共开发成本,是可以有效实现节税效果的.3.合理归类直接成本在进行开发成本核算时,将某些与开发产品直接相关的成本开支直接登记入对应产品的开发成本,避免错误分摊,也可以节约税金.例如在本案例中,底商外墙为干挂石材,上面住宅外墙为磁砖,此前底商石材成本被作为公共成本,按建筑面积在不同产品之间进行分摊.修正这个错误,普通住宅建安成本减少200万,商铺的建安成本增加200万,项目总税负又减少72万.4.延伸产业价值链,跨行业利润转化对民营和外资房地产企业来说,土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链,多造“壳”,将利润向上下游延伸.比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润,一方面,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负的目的；另一方面,由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税,而其他行业则没有强制要查账征收的要求,分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一.富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表,从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑.5.多制造“利润调节器”,进行关联交易要想做好税务筹划,那就得将简单问题复杂化,在原有公司外围多打造几个“壳公司”,这些壳有的可能是有税收优惠政策的,有的可能是亏损的,有的可能处于低税负地区.再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易,利用价格的高与低进行转让定价,人为地创造出节税空间来.否则如只在一间公司内部做筹划,筹划的空间、手段、效果都会有限.更重要的是,这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效,因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”.6.分解房地产销售价格,降低房地产增值率房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税.土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高.因此,如果可以分解房地产销售价格,就可以降低房地产的增值率,从而降低企业的税收负担.运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化,常用的方法是将可以分开单独处理的部分（如房屋里的设施）从整个房地产中分离.当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.7.期间费用转移到房地产成本房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除.按照规定,属于公司总部发生的期间费用,如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目,其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响.但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支,则可增加扣除项目数额,从而减少应缴纳的土地增值税.企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去.例如,总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去.期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额,从而达到节税目的.8.利息支出筹划法房地产企业在进行房地产开发业务过程中,一般都会因借款产生大量利息费用,计算土地增值税时,利息费用的不同扣除方法也会对应纳税所得额产生很大影响.房地产企业的利息费用在计算土地增值税时有两种扣除率,即5%或10%.假设房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本合计为A,为该项目借款发生的利息支出为B.若该企业能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能够提供金融机构贷款证明时,允许扣除的开发费用为（5%×A＋B）,否则允许扣除的开发费用为10%×A,令两者相等就可以得出：B＝5%×A.企业在对房地产开发项目进行预算时,如预计该项目在开发过程中主要依靠借款筹资,借款的利息超过开发成本和土地价款合计的5%时,应对利息支出进行详细记录,以便在转让房地产时计算分摊利息支出.此外,应注意要取得银行贷款利息结算清单等贷款的证明资料,以使利息支出能够作为单独扣除项目.相反,预计开发过程中借款不多,利息费用率较低,预计不会超过土地价款和开发成本合计的5%时,企业可选择不将利息费用作为单独扣除项目据实扣除.企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时,应根据具体情况从多方面加以考虑.如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例（该比例不是一定的,税法规定计算开发费用扣除率的比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定）.还应明确,企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除,企业在安排资金周转时,应按规定使用贷款,尽量避免贷款逾期和罚息发生.例如,某房地产开发企业开发一处房地产,为取得土地使用权支付1000万元,为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元,财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元,不超过商业银行同期同类贷款利率.通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明,不将利息支出据实扣除,则该企业能扣除开发费用最高限额为：（1000＋1200）×10%＝220（万元）；如果提供金融机构证明,将利息费用作为单独项目据实扣除,该企业所能扣除开发费用的最高限额为：200＋（1000＋1200）×5%＝310（万元）.可见,在这种情况下,该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择.总之,房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时,要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响,并根据企业自身特点和开发项目特点,选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法,从而达到降低企业税负,使企业价值最大化的目的.。
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算
土地增值税的纳税筹划——土地增值税计算为了减少土地增值税的支付，可以采取以下筹划方法：1.合理确定土地购买成本：土地购买成本包括购地款和相关税费。
合理确定土地购买成本，可以通过正当合理的手段，尽量减少购地款和税费的支出，从而减少土地增值税的计算基数。
2.合理设置土地转让价款：土地转让价款包括地价和建筑物价款。
在土地转让时，合理设置土地转让价款，可以通过与买方进行合理的谈判，将土地转让价款设定为合理的水平，从而减少土地增值税的计算基数。
3.利用土地增值税优惠政策：土地增值税法规定了一些优惠政策，对于符合条件的情况可以享受相应的减免或免征土地增值税的优惠。
比如，在农村土地使用权转让时，可以根据不同情况享受土地增值税减免或免征的政策。
4.分批转让土地：如果土地转让发生在多个时段，可以采取分批转让的方式，将土地转让时间拉长，从而分散土地增值税的支付压力。
5.利用地归地规定：土地增值税法规定，如果取得土地使用权的方式是出让，且在取得土地使用权5年内将土地转让给出让方，可以按照购地的价格缴纳土地增值税。
通过这个规定，可以尽量减少土地增值税的支付。
6.通过法律手段避免土地增值税：在土地转让时，可以通过合法的法律手段，例如采取股权转让、资产评估等方式，合理避免或减少土地增值税的支付。
需要注意的是，减少土地增值税的支付必须是合法的，不得采取违法手段进行逃税行为。
同时，纳税人在进行土地增值税筹划时，应了解相关法律政策，遵守相关规定，确保自身权益和合法权益不受侵害。
综上所述，土地增值税的纳税筹划是通过合理设定土地转让价款、合理确定土地购买成本、利用土地增值税优惠政策等手段，合法地减少土地增值税的支付。
但是，需要注意的是遵守相关法律政策的前提下进行筹划，不得采取违法手段进行逃税行为。
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税筹划三大技巧
土地增值税是指在土地转让或者房产出售时，根据土地增值的部分征
收的税费。
对于购房者或者房地产开发商来说，如何进行土地增值税筹划，能够合法合规地减少税负，提高收益。
下面将介绍三种常用的土地增值税
筹划技巧。
第一，合理选择计税方法。
土地增值税有两种计税方法，一种是一般
计税方法，即按照土地增值额的80%来计算；另一种是简易计税方法，即
按照土地转让收入的20%来计算。
合理选择计税方法能够有效减少土地增
值税的缴纳额度。
一般计税方法适用于土地增值幅度较高的情况，可以减
少缴税金额；简易计税方法适用于土地增值幅度较低的情况，可以避免支
付过高的税费。
第二，优化土地增值税税务处理。
在土地转让或房产出售时，需要按
照税法规定进行申报纳税。
在税务处理上，可以通过合理安排交易时间、
选择闲置土地转让等方式，减少土地增值的计算基数，降低纳税金额。
同时，尽可能利用税收优惠政策，比如购买新房置换，避免交纳土地增值税。
第三，进行税收规划筹划。
通过税收规划筹划，可以合理利用税收政
策来减少税负。
比如，购买房产时可以选择非团购方式，减少土地增值税
的计算基数；利用房屋拆迁赔偿等方式，将土地增值税转移为其他税费，
如土地使用税等。
同时，应根据税法规定，合理规避和规范处理关联交易、资本金及欠款等税收规划行为，避免触犯税法。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是对房地产企业收益影响很大的一个税种，也是国家对房地产行业进行宏观调控的重要手段之一.房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策，在遵守现行税收法规的前提下，通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整，寻求企业收益和税收负担的最佳配比,从而实现税后收益最大化。
本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧。
一、收入分散筹划法房地产开发企业销售房产主要的税收负担是土地增值税和营业税。
土地增值税的征收实行超率累进税率,即房地产的增值率越高,所适用的税率也越高。
因此，如果可以分解房地产销售价格，就可以降低房地产的增值率，从而降低企业的税收负担。
运用收入分散法进行土地增值税筹划的关键在于如何使收入分散合理化，常用的方法是将可以分开单独处理的部分(如房屋里的设施）从整个房地产中分离。
当住房初步完工但还没有安装设备及进行装潢、装饰时,便可以和购买者签订房地产转移合同,之后再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，这样企业可以只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额仅属于营业税征税范围,不必再计征土地增值税.二、费用转移筹划法房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除,而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。
按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如:管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。
但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法,使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。
企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。
例如，总部某处室领导兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么这位负责人的有关费用可以分摊一部分到房地产成本中去。
期间费用减少并不影响房地产开发费用的扣除,而房地产开发成本增加则可以增加土地增值税允许扣除项目金额，从而达到节税目的。
土地增值税纳税筹划方式.doc
土地增值税纳税筹划方式一、土地增值税纳税筹划(一)纳税筹划是提高企业管理水平和增强财务人员专业素质的必然要求所谓的纳税筹划，更多的是指在企业战略层面的筹划。
在房地产企业项目运作的初期，通过合理的纳税筹划和战略决策，对建筑工程项目的投资来源、建设方式、经营模式等的进行合理、科学、规范的规划，从而达到纳税筹划的目的，这对企业的管理水平提出了很高的要求。
所以说，纳税筹划是房地产企业提高企业管理水平的必然要求。
另一方面，要想实现土地增值税的纳税筹划，财务管理人员的专业素质必须过硬。
这要求企业财务管理人员必须熟练掌握会计制度和会计准则，还要熟练掌握现行的税法，按照既定的法律规范进行记账、计税和纳税申报。
所以，纳税筹划是房地产企业财务管理人员专业素质提高的必然要求。
(二)纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择根据我国税法的相关规定，“形式大于实质”，再加上，我国现行的税法对于纳税税种、纳税环节、计税方法等进行了详细的规定，从而导致房地产企业生产经营过程中面临着税种繁多、环节众多、计税复杂的问题，要求房地产企业必须对纳税进行合理筹划。
只有通过合理的纳税规划，才能有效避免无法预见的纳税支出，才能有效避免重复纳税的问题。
此外，通过合理的纳税筹划，也有利于房地产企业更好地适应当前经济体制改革背景下的纳税环境。
所以，纳税筹划是房地产企业更好地适应纳税环境的必然选择。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法(一)利息支出筹划在我国，所有纳税人必须知道并且明确的一点是：我国税法中，了扣除项目比实际核算过程中所涉及的项目少，在增值额计算过程中应严格按照税法规定进行。
根据我国土地增值税暂行条例以及实施细则之规定，在工程项目财务费用利息支出扣除以后，凡是可以按照转让房地产项目计算分摊、能够提供金融证明的部分，可据实扣除（需要说明的是其中最高额不可超过按照银行同期贷款利率计算所得的金额）。
在纳税筹划过程中，凡无法按照转让房地产项目对分摊利息支出进行计算的，或者难以提供金融证明的，开发费均严格按照土地取得成本以及开发成本之和的十分之进行扣除。
会计实务：土地增值税节税筹划方法有哪些
土地增值税节税筹划方法有哪些问：土地增值税节税筹划方法有哪些？ 答：结合具体实务案例分析，下面提供给大家六种土地增值税节税筹划方法，希望能够帮助到大家。
（一）利用临界点进行纳税筹划 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
（2）增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（3）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第6条的规定，计算增值额的扣除项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）开发土地的成本、费用。
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）第7条的规定，这里的“其他扣除项目”为取得土地使用权所支付的金额以及开发土地和新建房及配套设施的成本之和的20％。
根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）的规定，普通标准住宅的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。
土增税的五种纳税筹划技巧
土增税的五种纳税筹划技巧土地增值税是指在国家有关土地的法律、法规的规定下，对土地使用权转让所得、赠与所得或者以其他方式获取的土地使用权转让所得，征收的一种税收。
如何进行土增税的纳税筹划，则成为土地开发商、土地出让方、土地转让方等要关注的问题。
在纳税筹划方面，可以采取以下五种技巧来降低土增税的负担。
第一，分次支付土增税。
土增税应当在取得土地使用权出让收入后的15个工作日内，税务机关应向纳税人通知其应支付的土增税款项和期限，纳税人需在规定的期限内一次性交纳税款。
然而，在实际操作中，纳税人可与税务机关达成协议，分多次支付土增税款项。
例如，土地出让方可要求将土增税款项分批缴纳，其中一部分可以在签约后一段时间内支付，以减轻一次性支付土增税的负担。
第二，合理选择计税方法。
土增税可以选择的计税方法有两种，分别是按比例计算和差额计算。
按比例计税是指按照取得单个商品住房销售价格和应纳税所得额之比，计算土增税的应纳税额。
差额计算是指按照销售价格减去土地出让价款后的差额，计算土增税的应纳税额。
在选择计税方法时，应根据实际情况合理选择，使纳税额降至最低。
第三，合理进行土地收益核算。
土地收益核算是指在土地转让交易过程中，合理确定土地增值额和销售收入、成本的核算方式。
在土地收益核算中，要慎重处理项目的财务数据，合理确定土地增值额和销售收入，并充分考虑综合税负和资金利用效率等因素。
通过合理的土地收益核算，可以减少土增税的税基。
第四，合理利用土增税优惠政策。
土增税法中规定了很多土增税的优惠政策，如地方税务机关可以依法给予纳税人减征、免征土地增值税的优惠，为纳税人提供一定的减税机会。
在纳税筹划中，要根据不同地区的具体优惠政策，合理利用土增税优惠政策，降低土增税的负担。
第五，合理运用税收递延筹划。
税收递延是指在纳税期限内，纳税人可以合法利用各种手段将纳税义务转移到未来。
在土增税方面，可以通过合理的纳税期限选择，合理安排税款缴纳时间，实现税款的递延。
土地增值税税务筹划方案
1、利用利息支出进行纳税筹划 据实扣除利息支出需要同时符合四个条件： 第一、如果存在非房地产经营项目，应当能够将利 息在房地产项目和非房地产项目之间准确划分; 第二、利息支出能够在不同清算单位之间准确归集; 第三、利息支出能够按不同类型房地产计算分摊; 第四、能够提供金融机构证明 (委托贷款利息支出是否属于金融机构的证明的各地 口径不一，需要分地区进行核实确认)。 允许据实扣除的利息最高不能超过商业银行同类 同期贷款利率计算的金额。利息支出同时符合上述 四个条件的，据实扣除；其他开发费用按照取得土 地价款与开发成本之和的5%计算扣除。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和 新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。出售 普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不 可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低 于较低价格所带来的利润。 如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20 ％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避 免缴纳土地增值税。
金融企业公布的同期同类平均利率往往不是最高利率， 企业计算借款利息支出进行税前扣除时，可选择本省 内某一家金融企业所提供的最高利率证明作为参照， 证明其利息支出的合理性；
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划
建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣 除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超 20%，按规定计税。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划
1 、利用利息支出扣除进行
房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款, 利息支出不可避免,而利息支出不同的扣除方法会对土 地增值税产生较大影响.税法规定,与房地产开发有关 的利息支出分两种情况扣除. 第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证 明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同 期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取 得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的 5%以内计算扣除。 房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用 权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以 内）
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土地增值税的纳税筹划方法
土地增值税的纳税筹划方法有哪些你知道吗?你对土地增值税的纳税筹划方法了解吗?下面是yjbys 小编为大家带来的土地增值税的纳税筹划方法，欢迎阅读。
第一部分房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析
(一)有关销售发票开具与否的收入确定1、全额开具销售发票的销售收入2、未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定3、未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定4、未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定
(二)房地产代收费用的收入确认1、代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定2、代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认
(三)转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认1、转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认2、转让房地产合同履行收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款(延期付款)利息的收入确认3、售后返租的收入确认4、转让价格明显偏低的收入确认
(四)视同销售房产收入的确认1、以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认2、拆迁安置房收入的确认3、土地置换收入的确认4、收取车库使用费的收入确认5、收到ZF 土地返还款建设拆迁安置房的收入确认6、土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认
(五)委托中介机构售房的收入确认1、收取手续的收入确认2、视同买断的收入确认3、超基价分成的收入确认4、包销的收入确认
(六)不确认土地增值税收入的情形1、政策性拆迁补偿收入2、ZF 收回土地使用权而获得的土地补偿款收入3、将开发产品转为自用。