土地增值税论文-纳税筹划论文

土地增值税论文纳税筹划论文

土地增值税纳税筹划探讨

摘要：纳税筹划不仅对企业有利，对国家也有利。纳税筹划不是企业的个体行为，而是一项复杂的系统工程。纳税筹划作为一个产业在我国前景光明。

关键词：纳税筹划土地增值税探讨

1 纳税筹划的概念及意义

所谓纳税筹划是指纳税人在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税的事前和事中行为进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的数额或推迟纳税时间从而取得利益最大化的经济行为。

目前我们国家很多人，包括一些税务工作人员，对纳税筹划存在错误的认识，认为纳税筹划就是钻法律的空子，逃避公民应承担的义务，就是偷漏税，甚至抗税。其实纳税筹划不仅对纳税人有利，而且对国家也有利：纳税人的筹划方案暴露了国家税法的不足和缺陷，可以促进政府有关部门改进相关的法律制度，完善税制，堵塞税法的漏洞，这是对国家税收立法的重大贡献。

近年来我国房地产行业发展十分迅猛，已成为国民经济的支柱产业之一，对国民经济持续发展贡献巨大。房地产业不仅拉高了GDP，促进了经济增长，同时也是利税大户，对国家财政收入的增长居功至伟。房地产业涉税税种之多、涉税金额之大是很多行业无法比拟的。其中土地增值税因其税率高、税负重而引人关注，做好土地增值税的

纳税筹划可以为企业节省大量税金支出，从而增加效益。

2 纳税筹划的前提条件和环境

纳税筹划不是企业的个体行为，更不是几个财务人员闷头瞎干的闭门造车行为，而是一项复杂的系统工程，做好纳税筹划需要众多的前提条件和良好的企业环境。本文作者根据亲身经历，总结了最为关键的几点，愿与诸位方家分享：

2.1 企业必须与税务机关充分沟通，建立良好的关系。任何纳税筹划方案的最终实施都要得到税务机关的确认，税务机关对企业进行税务检查就是对企业纳税筹划方案的考验。如果税务检查没有问题，说明企业的纳税筹划方案是可行的，否则是不可行的。因此企业在纳税筹划过程中一定要请税务机关参与进来，以确保企业纳税筹划方案的准确性和安全性。

2.2 必要时企业需要聘请中介机构。因为企业和税务机关是税收双方当事人，有着相反的利益关系，所以企业单纯依靠税务机关进行纳税筹划不具有客观性，而中介机构具备整合某一行业（比如房地产行业）纳税筹划资源的能力和条件，可以利用其掌握的同行业其他房地产公司纳税筹划案例的经验和方法为委托企业提供服务，从而保证纳税筹划的准确性和成功率。

2.3 企业的财务人员必须综合素质高，业务能力强，不仅熟悉国家的经济法规、税法等相关法律规定，而且作风正派，一身正气；公司的财务资料必须完整，真实。

2.4 企业领导要有大局意识，不能只盯着“自留地”。纳税筹划是

一项系统工程，不单单是企业财务部门的工作，更需要企业其他部门的密切配合。以房地产公司为例，纳税筹划除财务部门必须全力以赴外，还需要销售部、预算部、审计部、采购部、招标办等部门的大力支持。此时相关领导有责任出面协调，统一指挥，为纳税筹划创造便利条件。

2.5 企业“一把手”要着眼长远，不能急功近利。因为一个纳税筹划方案往往涉及多个税种，很多时候有可能节约了这个税种的金额，却增加了那个税种的金额；或者眼下也许暂时增加了税金，但是以后会节约税金。所以企业“一把手”应该从宏观上掌控纳税筹划方案是否从总体上节约了税金，是否有利于企业长远发展，要着眼未来，全盘考虑，为财务人员营造畅通和宽松的环境。

2 土地增值税纳税筹划的具体方法分析

目前图书市场和新华书店有关纳税筹划方面的书籍有很多，里面罗列了许多纳税筹划的方法和案例。但是，其中绝大部分方法和案例仅仅停留在理论层面，不具有操作性，并且不乏偷税和漏税的嫌疑，可谓鱼目混珠，泥沙俱下。本文作者根据自己多年从事房地产财务的经验，现不揣浅陋，介绍几种具有现实意义、操作性较强的土地增值税纳税筹划的方法，愿与诸位专家切磋探讨：

2.1 税费返还筹划法

案例：某房地产公司于2010年1月支付2亿元取得一块国有土地使用权，当地政府有返还25%税费的规定。2010年6月30日该公司收到5000万元政府返还的出让金。问该公司如何筹划？

【分析方案】

①一般情况下，企业收到政府返还的土地出让金，会自然而然用来冲减“开发成本—房屋开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金”科目，此时该科目余额便由2亿元减少到1.5亿元。（假设该公司目前只有此一个项目）按照计算土地增值税时加计扣除20%计算，允许扣除的金额为：1.5亿元×120%=1.8亿元。

②如果企业收到政府返还的土地出让金时计入“营业外收入”科目，此时“开发成本—房屋开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金”科目的余额仍是2亿元。按照计算土地增值税时加计扣除20%计算，允许扣除的金额为2亿元×120%=2.4亿元。

结论：第二种方案比第一种方案的扣除项目金额多了6000万元，按照最保守的数字，以土地增值税最低税率30%计算，可为企业节约税金6000万元×30%=1800万元。计入到“营业外收入”中的税费返还按照25%缴纳所得税应为1250万元，综合计算可为企业节约税费支出1800-1250=550万元。显然第二种方案对企业是有利的。

2.2 房屋分次销售筹划法

案例：某房地产公司建好一批精装修房屋将要出售，总房价为1亿元，试给出纳税筹划方案。

【分析方案】

①将房屋一次性售出，只签一个合同。

已知房屋总售价为1亿元，允许扣除的各种费用为4000万元，则该公司应缴的营业税为100000000元×5%=500万元，城建税及教育税

附加为500万元×10%=50万元。通过计算可知此批房屋的增值率为（100000000-4000）×100%=150%，应缴纳土地增值税：6000×50%-4000×15%=2400万元，企业的税前利润为：（1亿-4000万-500万-50万-2400万）=3050万元。

②将此批房屋的销售分为两个合同。

第一个合同为毛坯房销售合同，售价为7000万元，允许扣除的成本为3000万元；第二个合同为装修合同，标的额为3000万元，允许扣除的成本为1000万元。则执行第一个合同需缴纳税费：

①营业税及附加：7000万元×5.5%=385万元；

②土地增值税：（7000-3000）×50%-3000×15%=1550万元；

执行第二个合同只需缴纳营业税及附加：3000×3.3%=99万元，不需缴纳土地增值税。此批房屋售后实现税前利润为（7000-3000-385-1550）+（3000-1000-99）=3966万元。

何种方案孰优孰劣，答案显而易见。

2.3 清算阶段纳税筹划法

案例：某房地产公司2009年1月取得销售许可证开始销售，到2010年底已销售了87%的房产。经企业内部初步核算，需缴纳土地增值税9000万元，在此之前企业已预缴土地增值税2000万元。问该企业如何进行纳税筹划？

【分析方案】

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，已竣工验收的房地

产开发项目，已转让验收的房地产建筑面积占整个项目可售面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。如果该企业进行清算，则需要在2011年初补交7000万元税款。如果该企业控制房产销售的速度和规模，将比例掌握在84%，剩余房产可以留待以后销售或出租，这样就可以避免在2011年初进行清算。假设可以将清算时间推迟到2012年初，则相当于企业获得7000万元资金的一年无息贷款。按照央行最新公布的一年期贷款利率计算（2011年4月6日央行加息后一年期贷款利率为6.31%），则企业可以节约441.7万元利息支出。

当然土地增值税纳税筹划的方法还有很多，由于篇幅关系在此不便一一列举。以上几种方法比较简单实用，在现实中操作性较强，在这里与大家做一个初步交流，也算抛砖引玉，希望一起探讨，共同提高。

3 我国纳税筹划的前景预测

世界发达国家的纳税筹划非常先进和兴旺，其税法也非常完善和庞杂。正因为其纳税筹划发达，才使得税法的漏洞暴露无遗，从而政府才能够有的放矢，采取应对纳税人筹划的方案，完善税法制度，使其愈加庞杂。税法的完善和庞杂又使得纳税人逃避税收负担愈加困难，所以必须由专业人士从事纳税筹划，由此推动纳税筹划作为一门产业兴旺、发达。纳税筹划就像鲶鱼一样，刺激税收制度这条大鱼时刻警惕，随时准备抵抗鲶鱼的侵犯。

纳税筹划是近年来才在我国迅速发展、方兴未艾的一个新兴领

域。与发达国家相比，我国的纳税筹划产业还相当落后，但是我国的偷漏税行为却相当普遍。如果国家支持鼓励纳税筹划产业发展，我相信偷漏税行为必会大量减少。

我国房地产企业的纳税筹划目前尚处于尝试阶段，有些人打着纳税筹划的旗号，从事税收违法勾当，这是为真正的纳税筹划人所反对和鄙夷的，也是应该严厉打击的。