20181109郑州公司洞林湖项目一期项目定位会
东原地产郑州洞林湖项目体验区后评估报告-物业篇
前介总结
总结：
示例
1、前介不仅仅是站在物业管理和使用者的角度去提供有益的合理化建议；也可从地产的 角度，前介审阅图纸和施工过程检查，提出有益于地产减少变更和节约成本的建议。
2、前介是项目团队的一份子，以主人翁的态度去加强整个项目的介入深度，整个过程加 强和研发、工程等部门的沟通和交圈。
下一步：
及时对接运营，掌握公司新拿地项目资料信息，提前做好工作铺排（比如洞林湖 项目），制定周密的倒排计划，提前调研项目周边人员招聘情况，保证重要节点前人 员招聘到位；加强人员的培训，规范服务礼仪，提高服务意识。
集团物业技术前介组—前期介入成果模板 13
示例
THE END 谢谢！
集团物业技术前介组—前期介入防水清理模板 14
2、示范区从出图之前，前介须结合后期售场物业管理的需求，向项目团队提出具体需求。
3、第一版图纸出来后，前介团队根据前介模块及售场需求，进行集中读图，并出具具体 建议。并结合地产实际情况达成读图纪要成果。
4、施工阶段，加强介入深度，每周不少于1次的全过程走场，与地产团队多沟通多交圈， 避免施工的差异性。
集团物业技术前介组—前期介入成果模板 7
案场回顾
示范区提前走场
示例
弱电箱位于客厅沙发处， 影响使用
园区台阶处绿化无挡土措 施，易污染石材
过门石破损
燃气管未预留三通
集团物业技术前介组—前期介入成果模板 8
案场回顾
示例
由于前期考虑不周全，导致使用中存在如下事项，后期其他项目可考虑优化。
现场描述：售楼部北侧路面清洗或下雨时， 绿化带泥土易被冲至石材地面，影响客户 体验；
示例
为幸福多做一点
郑州市森林态城总体规划摘要
郑州市森林生态城总体规划摘要来源:郑州市林业局浏览次数：4243次发布时间：2005-10-12 11:24:56第一章总则第一条为认真贯彻《中共中央国务院关于加快林业发展的决定》，在贯彻可持续发展战略中要赋予林业以重要地位；在生态建设中要赋予林业以首要地位。
依据《郑州市委、市政府关于加快林业发展的决定》、《郑州市人民政府关于抓好林业重点工程建设的通知》、《郑州市人民政府关于抓好郑州市风沙源治理及嵩山山脉水源涵养林工程建设的通知》等文件精神，根据郑州市人民政府的统一部署，特编制《郑州森林生态城总体规划（2003-2013年）》。
第二条“森林（生态）城”，是以建设稳定的森林生态系统为主体的生态功能稳定且结构完善的现代近自然型城市，是以经济发展、社会进步、城乡环境绿化（美化、优化）、人与自然和谐共处为目标，为经济社会服务的社会——经济——自然复合系统。
第三条“郑州森林生态城”的范围规划在：东至雁鸣湖湿地及中牟沙丘东缘；西至郑州西北屏障邙岭及西南贾峪、白寨一带的水源地；北以黄河、黄河滩地及标准化堤防为界；南至省道102线附近的龙王、薛店一带。
其中包括：城市中心建成区及近郊的五个区，以及远郊的中牟县、新密市、荥阳市、新郑市的部分乡镇。
规划范围包括郑州城市及周边9个县（市、区）的43个乡（镇、场）的884个行政村，规划区总人口361.2万人，总土地面积2896.3平方公里。
第四条规划期限近期：2003-2005年；中期：2006-2010年；远期：2011-2013年。
第二章规划指导思想、基本原则和目标第九条规划指导思想以“三个代表”重要思想为指导，以《中共中央、国务院关于加快林业发展的决定》为指针，以生态建设、生态安全、生态文明为方向，以《郑州市全面建设小康社会规划纲要》为基础，按照郑州市委、市政府建设“生态郑州”的总体要求，树立和落实以人为本的科学发展观，全面推进森林生态建设的跨越式发展，努力建设“城在林中、林在城中、山水融合、城乡一体”的人与自然和谐发展的森林生态城市。
新郑市人民政府关于新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地的通告-新政告〔2019〕17号
新郑市人民政府关于新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地的通告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------新郑市人民政府关于新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地的通告新政告〔2019〕17号2019年6月14日，接《郑州市自然资源和规划局关于新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地的函》（郑自然资函〔2019〕305号），河南省人民政府以豫政土〔2019〕654号文件批准我市征收和庄镇韩庄村民委员会，新华路街道办事处李唐庄社区居民委员会集体土地作为新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地。
依照《中华人民共和国土地管理法》第46条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第25条、《征用土地公告办法》（国土资源部〔2001〕第10号令）的规定，现将有关事项通告如下：一、建设用地项目名称新郑市2018年度第六批城乡挂钩试点项目征收土地。
二、被征收土地的权属、位置、地类和面积地块编号2018C01：中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
该宗地东、西、南、北均至中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
地块编号2018C02：中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
该宗地东、西、南、北均至中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
地块编号2018C03：中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
该宗地东、西、南、北均至中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
地块编号2018C04：中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
该宗地东、西、南、北均至中心城区新区韩庄社区居民委员会土地。
地块编号2018C05：中心城区新区李唐庄社区居民委员会土地。
该宗地东、西、南、北均至中心城区新区李唐庄社区居民委员会土地。
郑州洞林湖项目体验区后评估报告-
3 示范区——复盘回顾（材料封样）
3.2 主要问题描述：示范区建筑立面原设计方案材料定样主要有四种，拉丝不锈钢金属、蓝色木纹 石、玻璃（镀膜low-E和超白）、深灰色铝板。其中拉丝不锈钢金属在设计封样期间没有找到合适 的厚度。玻璃因为现场和设计封样效果稍有差异，没有在施工封样上签字，其他材料满足设计封样 要求且当时签字确认。实际施工过程中深灰色铝板（型材）和门窗型材及商铺拉手因为工艺不同导 致有色差
主要来客方向
1 示范区——选址
示范区指标
示范区
指标（㎡）
示范区占地面积
7790
景观面积6600其源自销售中心面积中样板房面积
样板房数量
1710 301 3套
2 计划与执行（设计职能）
体验区概念方案评审（20181119） 体验区深化方案评审（20190301） 立面方案方案评审（20190310） 体验区景观设计定样（20190315） 体验区软装方案及清单（20190515） 体验区开盘计划时间（20190628）
2.发现蓝色背烤漆玻璃效果不协调问题，并提出修改建议。
3.发现拉丝不锈钢金属板不平整问题，并提出修改建议。
仍然存在以下问题： 1.石材拼接受施工过程影响，最小缝宽依然比较大。不能体现蓝色木纹石纹理连续
的要求
2.施工方虽然将拉丝不锈钢金属厚度由0.8mm改为1.43mm，但是仍然没有找到符 合设计要求的厚度，导致后期拉丝不锈钢金属幕墙受重力影响一段时间后，仍然 出现比较严重的不平整。
左图－原设计效果 右上图-原始呈现效果 右下图-整改后效果
3 示范区——复盘回顾（施工过程）
石材的分块没有按照石材划分图，发现 问题后，现场反馈按照石材划分图纸有难 度，石材已经全部切割完成。
企业信用报告_郑州洞林湖房地产营销策划有限公司
郑州洞林湖房地产营销策划有限公司
基础版企业信用报告
目录
一、企业背景 .........................................................................................................................................................5 1.1 工商信息 ......................................................................................................................................................5 1.2 分支机构 ......................................................................................................................................................5 1.3 变更记录 ......................................................................................................................................................5 1.4 主要人员 ......................................................................................................................................................6 1.5 联系方式 ......................................................................................................................................................7
东原地产郑州洞林湖项目体验区后评估报告-建筑篇
最终确定方案
对原方案修改较大，暂无成熟参考项 目，属于独立设计方案
展示区方案最终确定方案
示范区指标
示范区
指标（㎡）
示范区占地面积
7790
景观面积
6600
其
销售中心面积
1710
中
样板房面积
301
样板房数量
3套
展示区方案最终确定方案流线分析
洞林湖项目看房动线
参考项目看房动线
总结：本项目看房流线相对参考项目更长，且有部分 迂回，有一定流线交叉，入小区大堂后，在观看沙盘 及讲解前，对后场景观已经一览无余。
洞林湖项目展示区尺度
运营启动会 A14天 B7天 C7天
市场定位会 A30天 B20天 C合并
通过后7天 运营启动版主项计划 A29个 B27个 C27个
通过后10天
通过后15天
产品定位会 A60天 B45天 C30天
通过后10天
项
目标规划会
通过后7天
目标规划版主项计划 A43个 B40个 C38个
展示区方案最终确定方案尺度分析
落位
接待大堂
22M
示范区位于三店西路及宾新路交汇处，
样板房入口
银杏口袋花园
儿童乐园
临时停车区
10M
主入口水景
48M
精神堡垒
售楼部 沿街绿植
logo展示墙
参考项目展示区尺度
总结：本项目看房流线相对参考项目更长，且有部分 迂回，有一定流线交叉，入小区大堂后，在观看沙盘 及讲解前，对后场景观已经一览无余。
设计职能示范区后评估
2019年8月
汇报内容
1
展示区方案确定及介绍
2
河南郑州-中牟四牟园区域-商业项目-地下部分商业业态定位
项目地下商业类型界定
地下商业存在的类型很多，根据地下商业依托建筑的主要用途，可以将地下商业分为轨道交 通、人防工程商业、新建独立商业等，地上大型商业项目的地下层部分暂不列入。
地下商业类型 轨道交通商业
人防工程商业 新建独立商业
布局特征 点式或条式
定位及业态特征 及时性消费商品，便利性商品或服务，流行性、时尚化商品
地块距县城商圈——解放路、青
年路商圈
直线距离约为8公里，车行时间
约10分钟。
8公里
县城商业 中心
区域未来规划前景分析
东临四牟园，北望贾鲁河滨河公园，南邻高尔夫模拟练习场。
四牟园景观结构分为“一核、三区、五珠”。一核：为座拥学苑路的庆典广场，文化馆、展示馆两大馆汇聚于 此，商业街也将在这里拔地而起，是全园的核心。三区：全园由北至南分为历史主题区、时代主题区、未来主 题区，历史主题区集中展示了中牟龙山时期、仰韶时期、斐李岗时期和贾鲁河河道文化；时代主题区集中展示 了现代城市文化、都市休闲文化、时尚摄影文化和特色商业文化；未来主题区主要为儿童游戏、青年运动场所 和自然科普、成就畅想、地刻景墙展示区。五珠：全园按“水火金木土”划为五个功能区，每个区块缀以特色 广场，犹如散落的明珠，由贯穿全园流畅的园路将其组织成一个整体，锦线涟珠、龙御五行。
区位条件分析
本项目所处区域辐射周边白沙组团高端居住区与中牟行政新区高端居住区两大生活区，兼有居住、 休闲、商务、商业功能，区域开发价值较高，可塑性强。
白沙组团与郑州高铁站商圈及郑州 东区接壤，开发楼盘密集，但入住 率不高，居住人口少，人口密度小； 中牟新行政区自然环境优良，为中 牟县稀缺人文资源和自然资源的汇 聚区域，目前该区域已建设入住的 高端楼盘较为集中，与项目所在区 域近邻，但入住率不高，居住人口 少。
郑州龙湖金融中心外环项目组织召开第三方测评提升讨论会 (2)
郑州龙湖金融中心外环项目
组织召开第三方测评提升讨论会
10月9日，郑州龙湖金融中心外环项目组织召开第三方测评提升讨论会。
中建二局中原分公司副总经理兼郑州龙湖金融中心外环项目总指挥xxx、项目部班子领导及副职以上人员参加会议讨论。
会上，参会人员针对下阶段第三方测评提升进行了大讨论。
大家根据中建二局华北公司三季度测评及金融岛集团第三方测评中出现的问题，各版块结合部门职责职能分别发言，剖析问题原因并给出了具体的提升方案。
最后，xxx同志结合金融岛外环项目实际，提出了以下几点要求：一是项目部要锁定目标全力以赴，11月初测评目标进入前三名，力争拿到奖金；二是项目部要创新管理，启用各类二维码，着力打造工作特色亮点；三是项目部工作要高标准、严要求，项目经理、执行经
理牵头签订责任状，编制奖惩方案，做到奖罚分明，落实到位。
同时xxx希望，项目部全体员工要把心思用在干事业上，把精力用在抓发展上。
讲团结，顾大局，营造金融岛外环项目和谐共进的良好氛围。
这次讨论会，统一了员工思想，明确了项目目标。
各部门表示坚持做好、做细、做实本职工作，在接下来的第三方测评中取得好成绩，开创金融岛外环项目管理的新局面，树立中建二局中原分公司新形象。
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•目前区域主要依靠陇海快速路与市区互通，2020年底前地铁6号线可通行，警官大道通 车，片区与主城互通的便利性进一步增强，心理距离进一步缩短，同时奥特莱斯和星源国 际小学均处于建设中，交付后城市感更强，第一居所属性逐渐凸显
•西 •三 •环
•地
•铁
•西
•6
•四
•号
•环
•线
•马寨工业园区
新
田
•一、项目概况
PAGE 3
洞林湖项目项目定位会 •1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•项目位于距郑州西三环约11公里的近郊区，行政隶属荥阳，为洞林湖生态低密区，原规 划为宜居健康城的一部分，依托湖景资源发展；区域已发展12年，目前主要通过新田大 道、陇海快速路、中原西路与市区通行，车行较为便利
①2018年9月17日支付4千万诚意金； ②土地获取后10个工作日支付溢价款的30%减1千万；
③2019年1月15日前支付溢价款的20% ④项目首期开盘后30日内支付溢价款的50%减5000万
⑤获取第二批次地块获取后10个工作日支付5000万
无
洞林湖项目项目定位会
一、项目基础现状 二、项目定位方向
计容建面：107373㎡； 密度：30% 限高：60米
洞林湖项目项目定位会 项目属性
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
区位 交通 配套
近郊 生态低密区；第二居所向第一居所转变期
陇海快速路；地铁6号线、警官大道（暂未通） 具备半小时通行至全市各板块的属性
2.1项目定位背景 2.2项目定位分析 2.3项目定位方案 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•二、项目定位方向
PAGE 11
洞林湖项目项目定位会 2.1项目定位背景——运营方向沟通会回顾
一、项目基础现状 二、项目定位方向
2.1项目定位背景 2.1.1运营方向沟通会 回顾 2.1.2政策解读 2.2项目定位分析 2.3项目定位方案 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
一、运营目标 1）项目定位：现金流项目兼顾利润，项目分类：属阅系/时光B 2) 开盘时间2019年8月，销售周期：高层3个月，洋房10个月 3) 销售业绩目标：2019年销售10亿
二、产品决策 1）产品线选择（时光B） 2）总图比选&定物业类型（物业类型高低配，洋房为主，及20层小高层） 3）主力产品及面积段（洋房主力户型控制在143㎡以内，少量底层复式和顶层复式 丰富产品及提升项目形象；高层面积控制在120㎡以内，105㎡和120㎡各50%） 4）交付标准：精装交付
郑州洞林湖一期 项目定位会
2018年11月
PAGE 1
目录
CONTENTS
•一、项目概况 •二、项目定位方向 •三、项目经营目标 •四、项目重要人员名单 •五、重要风险提示
洞林湖项目项目定位会
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
当前配套弱，奥特莱斯及医院在建，城市感逐 渐增强，但教育资源由于均为私立而显弱势
指标
低容积率，具备高低配属性， 地块异形
•具备近郊生态属性/配套逐渐成熟/交通便捷的中等规模低容积率项目
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洞林湖项目项目定位会 1.3交易方式
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
地铁奥特莱斯站
1环城路
2地块侧面图
2 3
3污水处理厂
4郑州碧桂园
•1
4
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洞林湖项目项目定位会 1.2规划条件
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•用地及规划指标
地块名称：
洞林湖地块
地理位置：
环城路以西、湖光东 路以北
地块名称： 交易方式： 保证/诚意金（万元）： 交易总价（万元）： 有票总金额（万元）： 土地有票金额（万元）： 交易楼板价（元/㎡）： 签意向协议时间： 尽职调查时间： 签正式协议时间： 保证金缴纳时间： 工商变更时间： 交地时间：
付款时间及进度：
PAGE 10
其它说明：
收并购 4000 35790 8162 8100 3500 （无意向协议） 2018年9月4日——9月11日 2018年9月14日 2018年11月23日 2018年9月21日 2018年11月
用地性质：
住宅
占地面积（㎡）： 59651.81
容积率：
1.8
计容建面（㎡）：
107373
绿地率（%）：
30%
建筑密度（%）：
30%
建筑限高（米）：
60
商住比例及体量：
——
装修要求：
——
配套要求：
按照郑州市规范条例
自持要求：
——
绿色建筑要求：
一星
其它限制性要求：
——
PAGE 8
一批次地块
用地面积：59651.81㎡ 容积率：1.8；
大
道
•安宁路站
•郑州一中分校
•奥特莱斯
•奥特莱斯站
•洞林湖站 •星源国际小学
洞林湖项目项目定位会 1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•地块被碧桂园已入住、拟入住组团包围，距离地铁站约800米、东临环城西路，与警官 大道打通后，本项目将成为距离市区最近的地块；但东北侧有污水处理厂，未来将对客户 心理产生一定影响
新田城
恒大山水 城
郑州碧桂 园
•地块现状
PAGE 4ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
洞林湖项目项目定位会 1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示
•洞林湖片区由新田置业作为一级运营商，2013年起引进恒大、碧桂园合作开发，目前围湖核 心区已基本成熟，进入开发尾期；后期将主要发展核心区以西贾峪镇片区，且已与万科、远洋 签署开发协议，名企进驻和西部片区开发将进一步推高围湖核心区价值
安宁路站（建设中的地铁6号线）
•万科、远洋 与新田签订 贾峪镇开发 框架协议
新田城
奥特莱斯站
福晟南山府 洞林湖站（建设中的地铁6号线）
郑州碧桂园
本案
恒大山水城
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洞林湖项目项目定位会 1.1区位与现状
一、项目概况 1.1区位及现状 1.2规划条件 1.3交易方式
二、项目定位方向 三、项目目标 四、项目重要人员名单 五、重要风险提示