商品房交付法律风险PPT课件
融创中国控股有限公司
七、交付的意味着什么？
毁损、 灭失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
毁损、
属
时
灭失
时
间
间
保修 期
融创中国控股有限公司
八、何时可拒收、退房？
拒收
• 主体结构质量不合格 • 房屋质量问题严重影响正
常居住使用 • 面积误差超过约定标准 • 特定类型的规划设计变更
退房 • 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
融创中国控股有限公司
四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其他合同约定。
融创中国控股有限公司
五、合同是如何约定交付？
融创中国控股有限公司
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22
2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问 题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。
焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日； 竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
房屋现状与约定不符 1. 违反强制性规定： 2. 基础设施、配套未兑现； 3. 层高、面积不符 4. 与附图不符：设计变更、
施工错误；图贴错、画错 5. 与装修标准不符：品牌不
符
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符：外立面颜色
、造型；景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4. 非标户型与标准户型差异 5. 与其他宣传资料不符
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
龙湖：专业维权网站
远洋大河宸章
融创中国控股有限公司
万科=万坑？
二、进击的“刁民”
绿城田园牧歌
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
中海寰宇天下
保利江语海
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？ 222户 1.72亿
时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方 式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问 题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
融创中国控股有限公司
十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1. 管道、空调机、地漏等设 施位置；
2. 门窗开启幅度、开启方向 、开启困难；
3. 室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等
4. 室内管井过大等 5. 车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝，不平 2. 房屋防水、保温层问题； 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
商品房交付法律风险交流
2015年4月
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因 、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
焦点： 1、是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）
王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建 筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台 为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变 成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）
郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理 费” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙 面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。 郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈表》 中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑 某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要 求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。
交了也白交
融创中国控股有限公司
九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
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十、交房过程中的实体纠纷
七、交付的意味着什么？
毁损、 灭失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
毁损、
属
时
灭失
时
间
间
保修 期
融创中国控股有限公司
八、何时可拒收、退房？
拒收
• 主体结构质量不合格 • 房屋质量问题严重影响正
常居住使用 • 面积误差超过约定标准 • 特定类型的规划设计变更
退房 • 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
融创中国控股有限公司
四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法律 强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条件 +其他合同约定。
融创中国控股有限公司
五、合同是如何约定交付？
融创中国控股有限公司
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22
2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日， 开发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问 题，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状 至江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。
焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
融创中国控股有限公司
十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日； 竣备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
房屋现状与约定不符 1. 违反强制性规定： 2. 基础设施、配套未兑现； 3. 层高、面积不符 4. 与附图不符：设计变更、
施工错误；图贴错、画错 5. 与装修标准不符：品牌不
符
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符：外立面颜色
、造型；景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4. 非标户型与标准户型差异 5. 与其他宣传资料不符
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
融创中国控股有限公司
二、进击的“刁民”
龙湖：专业维权网站
远洋大河宸章
融创中国控股有限公司
万科=万坑？
二、进击的“刁民”
绿城田园牧歌
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二、进击的“刁民”
中海寰宇天下
保利江语海
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？
融创中国控股有限公司
三、“奸商” ？ 222户 1.72亿
时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方 式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问 题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10. 气、水、电收费依据、收费标准
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十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1. 管道、空调机、地漏等设 施位置；
2. 门窗开启幅度、开启方向 、开启困难；
3. 室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等
4. 室内管井过大等 5. 车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝，不平 2. 房屋防水、保温层问题； 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
商品房交付法律风险交流
2015年4月
融创中国控股有限公司
一、交付危机产生的原因 、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
焦点： 1、是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
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十一、法院判例
购房人：王某 开发商：浙江金盈置业有限公司（绿城之江一号）
王某购买的为2幢2单元顶层户型，合同约定：“阳台见附件一个，其建 筑样式为非封闭式”，合同附图显示该部位为“露台”，销售员也承诺该阳台 为非封闭式的。王某按约收房时发现，原本看中的非封闭式的阳台竟然变 成全封闭式的，王某当即表示拒绝收房，并要求退房。
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
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十一、法院判例
购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园）
郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理 费” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间墙 面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉痕迹。 郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验收反馈表》 中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完毕后，电话通知郑 某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状将开发商诉至法院，要 求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元物业费的承诺。
交了也白交
融创中国控股有限公司
九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
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十、交房过程中的实体纠纷
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房地产法律风险与防范ppt(完整版)
二、房地产行业常见的法律风险
房地产行业常见的法律风险
1，内土容地1出让 法律风险
2，委内托容设2计 法律风险
3，建内设容施3工 法律风险
4，房产内销容售4 法律风险
（一）土地出让法律风险(1)
主要包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后 不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能 达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同； 企业没有资金进行开发导致土地闲置。
房地产法律风险与防范
学习公约
课程要求
手机调整 全情投入 随时互动
目录
一、房地产风险概述
第一部分 第三部分 三、房地产行业风险防控 的必要性
二、房地产行业常险防控的建 立过程
一、房地产风险概述
按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、 经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风 险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。
由于经济环境和政策的变化等，房地产企业在拿地时，需要做好提 前的风险分析和预判，充分考虑到自身的开发计划、财务成本，否则一 旦出现违约情况，政府收回土地，将会给房地产企业造成重大损失。
另需注意的是合同主体的合法性问题。根据《关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为 出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与 政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。
（二）委托设计法律风险(2)
《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗 力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行 后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能 避免并不能克服的客观情况。”由该条款可见，不可抗力是一项法定的免责事 由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同 当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不 能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行 合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。
商品房交付法律风险 PPT
十一、法院判例
购房人:张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司(世茂西西湖) 约定交付时间：2012年12月31日,补充协议约定宽限至2013年6月30日;竣 备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺得景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
时间:2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中,对该小区与安置房间隔方式 、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题 上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月得拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
四、合法得交付？பைடு நூலகம்
关于合法交付得几种观点: 观点1：一表即《建设工程备案表》。
焦点: 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房,开发商就是否要承担逾期交付得违约责任？
十一、法院判例
购房人:郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司(凤凰家园) 郑某按约收房屋时,拿出置业顾问张某手写得“赠与该业主2万元物业管理费
” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间 墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉 痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验 收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完 毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状 将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元 物业费焦的点承:诺。
1、就是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元得物业管理费的赠与如何处理？
十一、法院判例
商品房买卖纠纷主要法律问题PPT-清新背景
交付标准是当事人约定的商品房交付时应达到的实物状态
包括：质量、环境、配套、装修、品牌、型号等，均可自由约定。
------具体约定应避免过于明确，最好模糊。 不符合交付标准的，卖方应承担违约责任，包括整改（修理更换）、 差价赔偿等，但买方不享有单方解约权，不应支持其拒收维权；是否涉及 延迟交付责任应依约定。无约定的，如不影响正常居住，不应成为拒收理 由：在符合交付条件的前提下，房屋已满足交付使用的法定要求，对交付 标准的违反，不影响合同目的实现（合同法第94条），也不构成根本违约。 -----南沙珠江湾项目部分业主因装修质量问题拒绝收楼。
教训：忽视个别客户恶意违约的风险，处理不及时，证据不力。
１）交付通知是否必须？
Ａ.现有法规将交付通知列为交付的必备条件
商品房买卖司法解释第11条 之日起由买受人承担。 B.法院均认为，交付通知是出卖人的法定与约定的义务。-----主要依据：穗 版合同第十三条：甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。 合同法第六十一条第二款：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当 理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用
2、交付条件与交付标准
案例：开发商将某商品房交付买受人时，买受人验房时提出阳台漏装合 同约定的壁灯、吸顶灯，因此拒收房，要求安装后再收房。买受人理由 是否成立？法院判决该房屋不符合交付条件，是否正确？ 从案例中，可以看出区分交付条件与交付标准的意义，概念不容混淆。
交付条件即法定的商品房交付使用应具备的基本条件。
内容：
一、交付纠纷
二、质量纠纷 三、面积纠纷 四、政府调控下的常见纠纷
一、交付纠纷
1、交付的法律意义
2、交付条件与交付标准 3、实践中部分法院的认识 4、交付通知的法律意义及风险预防 5、买受人拒绝收房的合理理由 6、交付注意事项
培训课件房地产开发企业法律风险防范(7)ppt
房地产开发企业法律风险防 范
汇报人：
汇报时间：20XX/XX/XX
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目录
CONTENTS
1 企业设立及管理法律风险防范 2 土地使用权取得法律风险防范 3 房地产开发融资法律风险防范 4 房屋销售阶段法律风险防范 5 物业管理阶段法律风险防范 6 知识产权及品牌保护法律风险防范
企业设立及管理法律风险防范
土地使用权出让价款支付方式 不当的风险
土地使用权出让过程中其他法 律风险
土地使用权转让风险
土地使用权证未办理：防范措施，督促开发商尽快办理 土地使用权被抵押：了解抵押情况，要求开发商解除抵押 土地用途不符合规划：要求开发商进行整改或变更规划 土地使用权年限不足：了解土地使用权的剩余年限，考虑是否购买
合同履行过程中可能出现的风险：如开发 商无法按时交房、房屋质量不符合约定等
法律责任：开发商在预售制度下需要承担 的法律责任和风险防范措施
“五证”不全售卖风险
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“五证”定义：指建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、 房屋所有权证
添加标题
防范措施：开发商应取得完整的“五证”，并在售 卖时及时办理商品房预售许可证，避免因证件不全 而引发的法律风险
物业管理阶段法律风险防范
物业服务合同签订与履行法律风险
物业服务合同签 订前的风险防范 措施
物业服务合同履 行过程中的风险 防范措施
物业服务合同终 止时的风险防范 措施
物业服务合同违 约责任及纠纷解 决方式
物业费收缴及服务质量法律风险
物业费收缴不规范
物业服务质量不符合约定
物业公司管理不善
业主委员会监督不到位
公司治理结构风险
汇报人：
汇报时间：20XX/XX/XX
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目录
CONTENTS
1 企业设立及管理法律风险防范 2 土地使用权取得法律风险防范 3 房地产开发融资法律风险防范 4 房屋销售阶段法律风险防范 5 物业管理阶段法律风险防范 6 知识产权及品牌保护法律风险防范
企业设立及管理法律风险防范
土地使用权出让价款支付方式 不当的风险
土地使用权出让过程中其他法 律风险
土地使用权转让风险
土地使用权证未办理：防范措施，督促开发商尽快办理 土地使用权被抵押：了解抵押情况，要求开发商解除抵押 土地用途不符合规划：要求开发商进行整改或变更规划 土地使用权年限不足：了解土地使用权的剩余年限，考虑是否购买
合同履行过程中可能出现的风险：如开发 商无法按时交房、房屋质量不符合约定等
法律责任：开发商在预售制度下需要承担 的法律责任和风险防范措施
“五证”不全售卖风险
添加标题
“五证”定义：指建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、 房屋所有权证
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防范措施：开发商应取得完整的“五证”，并在售 卖时及时办理商品房预售许可证，避免因证件不全 而引发的法律风险
物业管理阶段法律风险防范
物业服务合同签订与履行法律风险
物业服务合同签 订前的风险防范 措施
物业服务合同履 行过程中的风险 防范措施
物业服务合同终 止时的风险防范 措施
物业服务合同违 约责任及纠纷解 决方式
物业费收缴及服务质量法律风险
物业费收缴不规范
物业服务质量不符合约定
物业公司管理不善
业主委员会监督不到位
公司治理结构风险
商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件
广东华南律师事务所
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
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广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
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企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
房地产行业房地产法律风险防控培训ppt
合理控制融资成本，降低项目开发成本。
投资回报风险
根据项目具体情况进行投资决策，合理评估投 资回报率。
资金流动性风险
加强资金流动性管理，确保项目资金链的稳定。
04
CATALOGUE
房地产法律风险防控案例分析
土地取得风险案例分析
总结词
土地取得是房地产开发的前提，涉及的法律风险多种多样 。
总结词
未取得土地使用权证即开工建设，可能面临行政处罚和刑 事责任。
严格把控工程质量，确保 工程符合国家相关标准和 规范。
工程进度风险
合理安排工程进度，确保 项目按时完成，避免因工 程延期带来的损失。
销售交易风险防控策略
销售合同管理风险
01
加强销售合同的管理，明确合同条款，避免合同纠纷。
产权登记风险
02
在销售过程中，需确保房屋产权登记的准确性，避免产权纠纷
。
宣传资料合规性风险
趋势
未来，我国房地产市场将朝着更加规范化、专业化、绿色化 、智能化的方向发展，同时，随着科技的不断进步和应用， 房地产行业将与互联网、人工智能等新兴产业深度融合，形 成新的发展模式。
房地产行业法律风险防控的重要性
保障企业合法权益
加强法律风险防控，可以有效避 免因法律问题导致的经济损失和 声誉损失，保障企业的合法权益 。
提出加强房地产行业法律风险防控的建议与对策
制定针对性的风险防控策略
根据企业实际情况和项目特点，制定具体、可行的风险防控策略 和措施。
加强合同管理和合规审查
对各类合同进行全面梳理和审查，确保合同条款合法、合规且具有 可操作性。
建立有效的纠纷解决机制
建立健全纠纷解决机制，包括协商、调解、仲裁、诉讼等方式，确 保纠纷得到及时、公正、合理地解决。
投资回报风险
根据项目具体情况进行投资决策，合理评估投 资回报率。
资金流动性风险
加强资金流动性管理，确保项目资金链的稳定。
04
CATALOGUE
房地产法律风险防控案例分析
土地取得风险案例分析
总结词
土地取得是房地产开发的前提，涉及的法律风险多种多样 。
总结词
未取得土地使用权证即开工建设，可能面临行政处罚和刑 事责任。
严格把控工程质量，确保 工程符合国家相关标准和 规范。
工程进度风险
合理安排工程进度，确保 项目按时完成，避免因工 程延期带来的损失。
销售交易风险防控策略
销售合同管理风险
01
加强销售合同的管理，明确合同条款，避免合同纠纷。
产权登记风险
02
在销售过程中，需确保房屋产权登记的准确性，避免产权纠纷
。
宣传资料合规性风险
趋势
未来，我国房地产市场将朝着更加规范化、专业化、绿色化 、智能化的方向发展，同时，随着科技的不断进步和应用， 房地产行业将与互联网、人工智能等新兴产业深度融合，形 成新的发展模式。
房地产行业法律风险防控的重要性
保障企业合法权益
加强法律风险防控，可以有效避 免因法律问题导致的经济损失和 声誉损失，保障企业的合法权益 。
提出加强房地产行业法律风险防控的建议与对策
制定针对性的风险防控策略
根据企业实际情况和项目特点，制定具体、可行的风险防控策略 和措施。
加强合同管理和合规审查
对各类合同进行全面梳理和审查，确保合同条款合法、合规且具有 可操作性。
建立有效的纠纷解决机制
建立健全纠纷解决机制，包括协商、调解、仲裁、诉讼等方式，确 保纠纷得到及时、公正、合理地解决。
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
销售法律风险及其防范措施-宣传资料
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
商品房交付纠纷的法律分析幻灯片PPT
六、质量问题不应当妨碍交付
（一）房屋的交付关系到业主身份的确定与物权的保障。从我国的特殊国情出发 ，最高人民法院的司法解释认为，商品房交付后，买受人即成为业主。也就是说，如 果买受人拒绝受领，其无法享受业主的各项权利，包括物上请求权及对业主共同事务 参与管理的权利。房屋未交付，物权仍属于建设单位，建设单位对买受人只承担合同 义务，这对买受人来说，显然是不利的。花了那么多钱买房子，不就是为了取得业主 的权利吗？本来到手的权利，自己放弃，意义何在？
买受人在交付时有权查验房屋，对自己认为的质量缺陷有权提出异议。这时会有 两种情况，一是出卖人接受异议，承诺以维修、整改、替换来解决，纠纷自然化解； 另一种情况是出卖人不接受异议，或者双方对解决方式不能达成一致，这时买受人可 以保留异议，但不能否定竣工验收的法律效力，因而不能作为拒绝交付的正当理由。 双方只能先完成交付，然后通过诉讼或者仲裁来查明事实、确定责任。
3、基础生活设施应当具备交付使用条件。《商品房销售管理办法》第7条规定了商品现房销售的 条件，其中，“（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配 套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。现房是指已经竣工、 可以马上交付使用的房屋，现房销售的条件，也就是房屋交付的条件。从法理与日常生活经验来看 ，商品房如果不具备基础的生活配套设施，就不能正常使用，也就不能达到合同目的。虽然这个《 办法》只是建设部的规章，但这一规定符合法理与善良风俗，有利于合同目的的实现，有利于保护 当事人利益和减少纠纷，故应当作为交付条件之一。
2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《城市房地产开发经营管理条例》第31条 规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明 书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等 内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”作为行政法规的 强制性规定，“两书”成为交付的法定条件应当没有疑问。
交付前法律风险控制指引培训PPT
• 会所和商业承诺：销售广告、销售说辞中如有会所、商业开业等承诺，须核实交付后承诺的会所及其设施、 商场等实现的可能性，可投入使用的时间，承诺的相关品牌入驻商场的实现情况等。
赠送面积
例1：某项目在销售广告中承诺 “赠送8平米空中花园”，但实 际上是将房屋中的飘窗、阳台等 不计入产权面积的部分加起来达 到8平米，导致客户群诉。
• 风险提示1：某项目在交付时发现某户型图错误，由于同等面积的房屋有两个户型，实际交付户型非贴图户型， 客户要求按照合同附图的户型交付房屋。
• 风险提示2：某项目合同附图中增加了上下水的标注，但对于其中无上下水的房屋，因审核不严导致该批房屋 未取消上下水的标注，交付后客户要求按附图交付。
• 补充协议：《商品房买卖合同》及补充协议应当经过各部门的确认，经流转审批后再行签约使用。未经各部 门确认的内容，存在无法实现的风险。
• 风险提示：某项目在签约时，未经公司流转审批，对于某大客户的预售合同的补充协议中，增加大量未经公 司各部门确认的内容并用印，后经公司确认无法按该约定交付。该客户起诉要求公司承担违约责任。
商品房销售合同
• 房屋层高：检查商品房层高是否与《商品房买卖合同》、《房屋使用说明书》约定的一致，是否存在其他影 响层高使用的因素，如商业项目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通过等原因导致实际可用层高与约定不符， 影响买受人对房屋的使用。
• 红线内、外不利因素：红线内不利因素，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观 存在，如垃圾中转站、变电站、地库排风等，但如公示不慎，容易产生法律纠纷。红线外不利因素，是指规 划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。公示虽非法定的义务，但如公示，则我司 需受该公示内容的限制，如公示不慎，容易产生法律纠纷。
赠送面积
例1：某项目在销售广告中承诺 “赠送8平米空中花园”，但实 际上是将房屋中的飘窗、阳台等 不计入产权面积的部分加起来达 到8平米，导致客户群诉。
• 风险提示1：某项目在交付时发现某户型图错误，由于同等面积的房屋有两个户型，实际交付户型非贴图户型， 客户要求按照合同附图的户型交付房屋。
• 风险提示2：某项目合同附图中增加了上下水的标注，但对于其中无上下水的房屋，因审核不严导致该批房屋 未取消上下水的标注，交付后客户要求按附图交付。
• 补充协议：《商品房买卖合同》及补充协议应当经过各部门的确认，经流转审批后再行签约使用。未经各部 门确认的内容，存在无法实现的风险。
• 风险提示：某项目在签约时，未经公司流转审批，对于某大客户的预售合同的补充协议中，增加大量未经公 司各部门确认的内容并用印，后经公司确认无法按该约定交付。该客户起诉要求公司承担违约责任。
商品房销售合同
• 房屋层高：检查商品房层高是否与《商品房买卖合同》、《房屋使用说明书》约定的一致，是否存在其他影 响层高使用的因素，如商业项目中的LOFT公寓，是否存在因消防管通过等原因导致实际可用层高与约定不符， 影响买受人对房屋的使用。
• 红线内、外不利因素：红线内不利因素，是指规划建设范围以内，对商品房买受人的利益有负面影响的客观 存在，如垃圾中转站、变电站、地库排风等，但如公示不慎，容易产生法律纠纷。红线外不利因素，是指规 划建设范围以外，对商品房买受人的利益有负面影响的客观存在。公示虽非法定的义务，但如公示，则我司 需受该公示内容的限制，如公示不慎，容易产生法律纠纷。
商品房交付之法律问题浅析培训课件
应对难点
在处理商品房交付法律问题时，开发商和购 房者都可能面临一些难点，例如证据收集难 度大、法律法规变化快、司法实践中同案不 同判的情况多等。
未来发展趋势和展望
趋势
随着房地产市场的不断发展和法律法规的逐步完善，商品房交付的法律问题将更加复杂，涉及的领域更广，处理 难度更大。
展望
未来，开发商和购房者都需要更加注重法律风险的防范和化解，同时，政府也需要加强对房地产市场的监管，以 保障市场的稳定和健康发展。
延期交付
总结词
延期交付是商品房交付中常见的法律问题之一，给购房者带来额外的经济和时间 成本。
详细描述
开发商未能按照购房合同约定的时间交付房屋，可能是由于施工延误、资金链问 题等原因导致。购房者可以依据合同约定，要求开发商承担相应的违约责任，并 可协商延期交付的时间和赔偿方式。
房屋面积争议
总结词
房屋面积争议是商品房交付中常见的法 律问题之一，涉及到购房者的实际利益 。
催告
首先应向开发商发出书面催告 ，要求其尽快交付房屋。
解除合同
若催告无果，且延期交付已构成根 本违约，可以依法解除购房合同并 要求开发商承担相应的违约责任。
诉讼
若解除合同后开发商仍不履行义务 ，可以向法院提起诉讼，要求其赔 偿损失。
房屋面积争议的解决方式
协商
首先应与开发商协商解决 ，寻求双方均能接受的解 决方案。
在遇到纠纷时，双方应当通过合法途 径解决，如协商、仲裁或诉讼等
01
总结与展望
商品房交付法律问题的复杂性和应对难点总结
复杂性
商品房交付涉及到的法律问题具有多样性， 包括但不限于土地使用权、建设工程施工合 同、商品房预售、按揭贷款、产权登记、质 量保修等，这些问题的处理需要深厚的法律 功底和丰富的实践经验。