房产经纪人回访房源必做项

每三天回访责任楼业主每七天回访责任楼租赁房源关注外公司责任盘或楼发帖情况：洗盘时两种方法：（附表）定向开发关注每周二跟访责任楼业主责任楼新增房源责任人当天短信模板每三天回访责任楼业主的话术目的：让经纪人随时了解自己责任楼区内的资源情况，便于自己开发.了解和利用。

方法技巧话术：1.价位适中于市场价的：*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员，我叫某某某，我工作的地点就在咱们这个小区旁边的这个链家店面，根据我现对您所出售的房屋的了解，价位比较符合于现在的市场价，如您有出售房屋前需要了解的问题，我都可以帮您解答，会给您一些合理话的建议，您的信息如有什么变化，我们及时沟通，便于我们的同事也对您房屋的情况有及时的了解！给您找到更合适的客户！*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！这两天我们公司去看房的经纪人多吗？有什么回溃吗！没给您制造麻烦吧，有什么好的建议可以给我们提出来，以便我们以后更好的服务我们的顾客！这几天是否都很方便看房啊？*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！打扰您一下，我有个客户看上咱们这个小区的一套房子，和您家的户型一样的，想帮我的客户想您了解这种户型居住的利弊作为参考，您们家的房子现在卖了吗，有什么变化没有？2.价位高于市场价的：**某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员，我叫某某某，我今天把您的房屋给几个客户推荐了，他们感觉您的房子很适合他们，就是感觉价位高了点，这一点您也别介意，谁买房子也想便宜一点，我把客户的想法给您传达一下，看看您这边能给客户降一点吗？*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！打扰您一下，现在您的房子卖出去了吗？最近有人和您谈过吗？（没有）其实您的价位是有点偏高，我建议您以某某价格比较合理，您也和家人商量一下，我过两天再给您联系，记一下我的名字叫某某某，就是咱们这个小区旁边链家地产的！**某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！上次看您房子的那个客户已经买到了，比咱们这套便宜将近一千一平呢，这么有诚意的客户挺可惜的，这几天看您的房子的客户多吗？现在的市场看房的客户挺多的，真正有诚意能和您谈的客户很少的，有合适的户我再推推您的房子吧！某某先生您好，我是链家的某某，又打扰您了，老给您打电话。

您的房子现在也卖了很长时间了，我们同事都带了不少客户了，您也知道，但还是价格的问题，您的价格还是高于市场价格了，如果您真心卖我建议您要个合理的价格。

您考虑好了给我电话，再见！每七天回访租赁房源电话：1先问房屋状态X先生您好，请问您的房子现在是正在出租吗？大概到什么时候到期？客户这边有没有续约的意向？另外S先生，您房子要大概要出租多久，在其他地方还有没有房产？2分析市场行情X先生，，经过2008年一整年的市场观望，09年二手房市场全面爆发，至2月份以后我们公司包括整个北京市场的成交量明显上升。

我们马家堡区域房源供应出显缺口，您现在考虑出售绝对是决佳时机。

另外您知道我们国家出台了好多关于刺激二手房的利好政策，但是每项都加上“暂免”二字，银行利率也是随时浮动，这样个好机会千万不能错过啊！3询问有没有意向X先生，我们马家堡这个区域有特殊性，地铁4号线，现在好多客户都想在这安个家，您这房子考虑卖吗？4出一个吸引的价位X先生，我这边也不满您说，我有一客户很着急在这卖套房子，上次这个客户看上了一套和您同样户型的房子，后来出差没定上，所以想给您谈谈，他价位出到K万（先出个市场价或低于市场价的价，叹意向），价位高点都无所谓（看口气而定），请X先生您考虑！！5租赁和买卖收益对比X先生向您这样的房子一年出租多一点也就D万，另外出租有很多很多的麻烦事情，对房子的破坏程度很大，就算以后您不租了，自己租心里面也不舒服。

再说租了就毁装修，现在的租金还不够您装修用的钱多。

X先生您知道吗？您这套房子08年能卖到70万，但是现在就能卖到85万，15年，比您出租的收益要高出很多倍，这样以后也省了不少心。

6约个时间面谈您看您什么时候有时间咱们见面谈一下好吗？到时候我也顺便看一下您房子！（约时间面谈的目的不是为了见面，而是说这样的话让房东感觉到你这边真的有这样的客户，想定这样的房子，让他心动）7以多家公司进行回访你好，我是中原的，你房子租多少钱，太贵了，也就能租x元（特别低的价格）你好，我是我爱我家的，你房子租多少钱，太贵了，也就能租x元（特别低的价格）你好，我是鑫尊的，你房子租多少钱，太贵了，也就能租x元（特别低的价格）你好，我是中大的，你房子租多少钱，太贵了，也就能租x元（特别低的价格）让业主感觉租金的太低了，有理由考虑卖。

8持续不断的跟进*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员，我叫某某某，我工作的地点就在咱们这个小区旁边的这个链家店面，根据我现对您所出租的房屋的了解，现在房价挺高的，您考虑出售吗？*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！这两天我们公司去看房的经纪人多吗？有什么回溃吗！还没租出去吧，我建议您出售吧，如果您还想继续租的话我给我们租赁的同事发个通知让多给您关注一下，快点给您租出去。

*某某先生您好，我是链家地产主要负责咱们这个小区某号到某号楼的社区专员某某某，上次给您联系过，还记得吗！打扰您一下，我有个客户看上咱们这个小区的一套房子，和您家的户型一样的，想帮我的客户想您了解这种户型居住的利弊作为参考，您们家的房子现在租了吗，有什么变化没有？关注外公司发帖情况：如果在外网上看见我公司目前还未登记的房源（含真实和非真实两部分）一每天上网时间基本上目前其他公司和我们公司所使用的网络端口和所发房源基本上相差比较少，发贴最佳时间应该是客户点击率最高时段，基本上应该在上午十点半到十二点，晚上七点半到晚上十点，这个时间段发的帖子量很大，最好再这两个时段后半个小时关注一下外网，可以发现其他公司发的同小区的帖子，价格是多少；哪套是吸引客户的，哪套是我们都有的房子，哪套是我们有其它公司没有的，哪套是我们没有其它公司有的。

哪套是吸引客户的如果发现这个帖子是吸引客户的，那我们应该关注我们的内网里有没有类似的信息，如果有我们应该以比较接近的价格发个类似的帖子，但是要求价格一定要比那个帖子略低。

如果没有类似的房子，实际市场上也没有实际房源销售，那我们要发一个绝对领先的帖子，从价格、房屋条件所有都要有优势，一定要叫客户看到帖子的第一时间电话给你。

哪套是我们都有的房子要是从帖子上发现我们内网里的房子其它公司也一样在发帖子，个人认为1要求在内网中写请哪家在跟进，2给业主打电话，了解其它公司跟进和销售情况3根据房源其它公司跟进情况再内网邮箱发通知。

和同事一起尽快将房子销售掉。

我们有其它公司没有的我们自己有的房源，可以短时间认为是独家房源，再内网中也同样要写跟进，根据房源具体情况，最好由录人人联系业主，避免很多人联系业主后业主张价，前期铺垫的同时，做个集体意房，然后集中客户做集体看房，争取在其它公司还没有发现之前将房子卖掉。

二发现我们公司没有应该作些什么。

可以先打电话给对方，看对方对房子的介绍是否实地看过，是否业主已经委托，是否有钥匙，更好的核实房源真实性，若房源信息真实，可以先问此房的位置（尽量详细，核实到哪个小区哪个楼再几层，理由是看自己是不是看过，要是自己看过就不去了）接下来，我们可以去实地勘察最好是两个经纪人一起去，一个上楼去看房一个在楼下或者在楼道或电梯里等着，等业主出来后跟上去要电话。

如果发现房源存在后，业主被其它公司送走或者业主没有出来还在房子里而且公司的人没有出来，我们已经知道门牌号后可以名录开发，第一时间录如内网，让同事第一时间形成带看，斡旋，以至第一时间成交。

如果在给其他公司同行打电话中途，对方在已经告知我方房源真实性确定的同时知道了我们的身份的情况下，我们可以去核实名录（名录里可以分类：按照此房户型存在的楼，单元等，把范围缩小，然后打电话给业主。

可以按照网络上登记的楼层加一减一等方式逐一核实，此办法几率较大）。

再者，如果核实名录没有业主电话，我们可以去和小区保安、物业、电梯工等打听，确定房子的门牌号，然后和物业要电话。

电话与业主分享目前的市场状态，了解业主目前的居住状态，居住人数等，以更好的分析业主的心态，还可以了解为什么没有在链家登记，其它公司是用什么方法开发到的这个房原信息，已经登记有多旧了，也可以知道其它公司的销售情况。

二，或者，写一封至业主的信。

可以在信里面附上本业务员的名片和最新的社区派报扫楼。

或者以个人的名义贴求购的条，要把条的颜色纸张字体根据小区的颜色，楼道的颜色尽量做到条醒目。

三，要是实在找不到业主电话，或者还不知道门牌号的，还可以就是我们平时最常用的了---去小区门口做社区，多发一些名片或者派报等一个是会接到其他公司所带的客户，从客户的嘴里也可以知道楼层、朝向、面积、格局装修等、还可以根据客户反应来判断近期客户会不会成交，也可能会接道业主的拜访，和业主交谈一下，了解其它公司实际带看量，有几家公司在跟近这个房源，有没有降价的可能性。

洗盘时两种方法：1．每次打名录的时候不要说业主的名字，就是告诉他自己是链家房产，这样遇到态度不好的业主可以随便说个人名，这样业主既不会来店里闹事，要是业主要是真的有需求买卖的话也会如实告诉你的。

2．经纪人说：某某您好，我是链家地产的，我在某某网站上看到您是在某某地址有套房出租是吗？业主说：没有？经纪人说：那谁把您的信息给发到网站上了，这人真缺德！那您这房是要卖吗？业主：没有没有经纪人说：那我帮您把这个信息在网站上删除吧，将来您有什么需要可以给我联系，稍后我会给您发个信息。

业主说：谢谢谢谢3．如果在洗盘时业主说卖房，报价时应说：好多业主在我们这报价是多少多少，我们刚成交了一套是多少多少，如果您真心着急想卖我给您建议一个公道的价格是多少多少。

4．如果业主想出租时，报价应说：一般X居室是多少多少，租房跟卖房不太一样，租房看得是屋内的装修和屋内的配置，虽然房子的格局和面积一样，但是价钱却差出很多，您要是有空我过去帮您评估一下，顺便也看一眼您的房子，这样找到客户以后我也好跟客户介绍。

还有一种方法：经纪人：您好，我是链家地产市场部的，我们做个随机调查，您家的房子考虑出售或出租吗？您有房产方面的需求吗？切记不要称呼姓什么，那里的房子。